N° RG 24/10525 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFEV

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/10525 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFEV

Minute n°

Copie exec. à :

Me Stéphanie BOEUF
Me Gaston SCHEUER

Le

Le greffier

Me Stéphanie BOEUF
Me Gaston SCHEUER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

Madame [N] [J]
née le 21 Mai 1944 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Gaston SCHEUER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la qualité de son Syndic, FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE SAS, immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 678. 501.172. prise en la qualité de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Mme [N] [J] est propriétaire du lot n° 28 (un appartement au 5e étage) au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Par courrier du 16 janvier 2024, le syndic a mis en demeure Mme [N] [J] de cesser l’utilisation d’une terrasse située en partie commune et d’en interdire l’accès à ses locataires.

Une assemblée générale ordinaire s’est tenue le 24 septembre 2024, lors de laquelle les copropriétaires ont adopté une résolution n° 12 décidant de retirer le revêtement en caillebotis ainsi que le garde-corps de la terrasse en toiture et d’en condamner l’accès.

Par assignation délivrée le 20 novembre 2024, Mme [N] [J] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à 67000 Strasbourg (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’annulation de cette résolution.

La clôture a été prononcée le 12 mai 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 26 mai 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 janvier 2026, Mme [N] [J] demande au tribunal de :
– annuler la résolution n° 12 prise par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ;
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;
– dire que Mme [N] [J] sera exclue de la charge du paiement des frais de la procédure et des honoraires de Conseil du syndicat des copropriétaires par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir d’une part que le terrasson est une partie commune, dont elle a dès lors le droit de jouir sans restriction, et qu’en l’occurrence le terrasson étant utilisé depuis plus de trente ans, elle bénéficie de la prescription acquisitive sur cet élément. Elle ajoute d’autre part que l’usage privatif de ce terrasson, malgré sa qualification de partie commune, s’impose exclusivement au profit du syndicat des copropriétaires dès lors que le terrasson, attenant à son lot, n’est accessible que par son appartement. Elle précise par ailleurs que l’intégralité de l’appartement, terrasson compris, est assuré. Elle affirme encore que la mise en copropriété de l’immeuble avait retenu que chacun des lots privatifs comprenait une fraction d’immeuble collectif à l’usage exclusif, et que chaque lot privatif bénéficiait ainsi à ce titre de l’usage privatif de son ou ses balcons. Elle conclut en définitive que le vote de la résolution litigieuse procède d’un abus de majorité.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– déclarer les demandes de Mme [N] [J] irrecevables en tout cas mal fondées ;
– l’en débouter, ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;
– la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le terrasson utilisé par Mme [N] [J] est une partie commune à usage privatif, que les travaux affectant une partie commune ou en modifiant l’aspect extérieur doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale, et que Mme [N] [J] ne justifie d’aucune autorisation en ce sens. Elle soutient enfin justifier de motifs légitimes pour ordonner la suppression d’installations sur la toiture-terrasse.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera relevé que si le syndicat des copropriétaires demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que les demandes de Mme [N] [J] soient déclarées irrecevables, il ne développe aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

1. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Selon l’article 3 de la même loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
– tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
– le droit d’édifier les bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
– le droit d’affichage sur les parties communes ;
– le droit de construire afférent aux parties communes.

L’article 6-3 de la même loi énonce que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

En l’espèce, la résolution n° 12 votée lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2024 prévoit que « L’Assemblée Générale après avoir pris connaissance de la demande du conseil syndical, et après en avoir délibéré, décide de retirer le revêtement en caillebotis ainsi que le garde-corps de la terrasse en toiture, et de condamner l’accès. »

Le règlement de copropriété n’est pas produit, de sorte qu’il n’est pas démontré que l’élément litigieux y fasse l’objet d’une qualification expresse. Cette qualification doit donc s’effectuer en considération des dispositions légales supplétives.

En l’occurrence, qualifié tantôt de « terrasse » ou de « terrasson » par les parties, cet élément consiste manifestement en une toiture-terrasse, ainsi qu’il ressort des plans et coupes produits par la demanderesse en annexe n° 8, et constitue la couverture de l’immeuble.

Par ailleurs, l’acte de vente translatif de propriété dont Mme [N] [J] tire ses droits stipule que le lot n° 28 comprend « aux combles : un salon, une cuisine, une salle de bains, un wc, un dégagement, un escalier d’accès aux deuxièmes combles, / aux deuxièmes combles : deux chambres, un dégagement, un escalier d’accès venant des combles, un vide salon, une loggia, / ainsi que 107/1.000° des PC1 ». Seule une loggia est donc comprise dans ce lot, à l’exclusion de tout terrasson ou toiture-terrasse.

La toiture-terrasse constituant un élément de couverture de l’immeuble, et n’étant pas expressément comprise dans un lot, elle doit dès lors recevoir la qualification de partie commune, tel qu’au demeurant admis par les parties.

Mme [N] [J] soutient qu’en tant que partie commune, elle dispose du droit d’en jouir sans restriction, qu’en l’occurrence ce terrasson a été utilisé depuis plus de trente ans, de sorte qu’elle bénéficie de la prescription trentenaire sur cet élément. Elle expose que chacun des lots privatifs comprend d’ailleurs une fraction d’immeuble collectif à l’usage exclusif, chaque lot privatif bénéficiant ainsi à ce titre de l’usage privatif de son ou ses balcons.

Toutefois, il est constant, d’une part, que le droit de jouissance des copropriétaires portant sur une partie commune, même affecté d’une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire supporte pour l’entretien et la conservation de la toiture-terrasse, ne peut être assimilé à un droit de propriété, ni conférer à son titulaire le droit d’édifier un ouvrage sans l’autorisation de l’assemblée générale (3e Civ., 4 mai 1995, n° 93-11.121 ; 27 mars 2008, n° 07-11.801). De même, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot (3e Civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477). L’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune et le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (3e Civ., 23 janv. 2020, n° 18-24.676).

En application de ces principes, nonobstant d’une part le droit d’usage exclusif dont elle bénéficie à l’égard de la toiture-terrasse en question, et d’autre part la quote-part de parties communes dont elle est propriétaire – portant sur des éléments communs non précisément identifiés –, Mme [N] [J] n’est pas en droit de revendiquer de ce seul fait un quelconque droit de propriété de la toiture-terrasse, fût-ce pour partie.

Par ailleurs, un copropriétaire ne saurait se prévaloir de la prescription acquisitive, qui ne peut résulter que d’actes ni clandestins, ni discontinus ni équivoques, pour revendiquer la jouissance privative d’une terrasse (3e Civ., 9 juill. 2020, n° 19-14.368).

En l’occurrence, Mme [N] [J] ne peut utilement invoquer la prescription acquisitive sur la toiture-terrasse en question, faute de rapporter la preuve de quelconques actes matériels de possession, ni au demeurant que ceux-ci fussent publics et non clandestins, à plus forte raison du fait que la toiture-terrasse n’est accessible que par son appartement, tel qu’elle l’admet dans ses conclusions.

S’agissant des documents versés aux débats par Mme [N] [J], le courrier du 7 juin 1994 produit en annexe n° 9 fait seulement état du souhait des consorts [G] d’être autorisés par les copropriétaires à utiliser le terrasson situé au-dessus de la cage d’escalier pour y installer un caillebotis surmonté d’un garde-corps ; la page n° 2 de cette annexe, issue d’un document manifestement différent de la page n° 1, indique que les acquéreurs M. et Mme [M] autorisent formellement M. [J] à utiliser le terrasson en ce sens, sans qu’il ne soit toutefois fait mention de l’existence d’un accord des copropriétaires dans leur totalité. De même, le dossier de demande de travaux du 29 juillet 1994 relatif à la modification de la toiture, produit en annexe n° 8, porte sur la transformation des combles, l’implantation d’un Vélux et la création d’une loggia-terrasse avec conservation de la couverture existante, sans évoquer aucune modification de la toiture-terrasse. Enfin, le procès-verbal de réunion de copropriété du 12 octobre 1994, produit en annexe n° 7, se borne à acter la modification de l’esquisse d’étages et du règlement de copropriété visant à la redistribution de l’étage sous combles et à sa transformation en appartements, sans évoquer l’utilisation de la toiture-terrasse ; il redéfinit notamment la description du lot n° 28, selon une description ensuite reprise à l’identique dans l’acte de vente du notarié du 23 février 1995 laquelle n’évoque aucunement la toiture-terrasse.

En définitive, ces éléments ne confèrent pas plus à Mme [N] [J] de droit de propriété sur la partie commune en question, et ne justifient pas plus la réalité d’une jouissance effective par celle-ci de façon continue, paisible, publique, non équivoque et exclusive pendant au moins trente ans.

Dans ces circonstances, Mme [N] [J] n’est pas en mesure de revendiquer un quelconque droit de propriété exclusif sur la toiture-terrasse litigieuse.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires était en droit de décider de procéder à la remise en état de la toiture-terrasse, partie commune, par le retrait du garde-corps fixé en structure et visible et du caillebotis fixé au sol par Mme [N] [J] en contravention à ses obligations de copropriétaire.

Enfin, Mme [N] [J] conclut à l’existence d’un abus de majorité pour faire annuler la résolution litigieuse.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit (3e Civ., 17 déc. 2014, n° 13-25.134).

En l’espèce, il ressort des développements ci-avant que le syndicat des copropriétaires est en droit de solliciter la remise en état de parties communes ayant fait l’objet d’installations illicites par Mme [N] [J], copropriétaire, étant par ailleurs rappelé que dans les conflits pour abus de majorité, le juge n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des décisions incriminées (3e Civ., 3 juin 2009, n° 08-16.189).

En tout état de cause, Mme [N] [J] n’explicite aucun moyen de nature à fonder un éventuel abus de majorité.

Par conséquent, Mme [N] [J] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de Mme [N] [J], qui succombe à l’instance.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenue aux dépens, Mme [N] [J] sera tenue de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 € au profit du syndicat des copropriétaires.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE Mme [N] [J] de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de Mme [N] [J] ;

CONDAMNE Mme [N] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] une indemnité de 1 800 € (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [N] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY