REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 24/01689 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MS5Z

En date du : 16 septembre 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du seize septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 juin 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [B], né le 12 Septembre 1959 à [Localité 1] (ALGÉRIE), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1] [Adresse 2]
Et
Madame [P], [G] [I], née le 22 Mars 1957 à [Localité 2] (44), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1] [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Jade PILARD, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. BLUE ARCHIPEL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Alexis KIEFFER, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Alexis KIEFFER – 1012
Me Jade PILARD – 353

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 19 janvier 2019, Monsieur [R] [B] et Madame [P] [I] ont signé avec la société BLUE ARCHIPEL un contrat de réservation d’un appartement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), situé dans un ensemble immobilier dénommé “LES HAUTS DES PINS” situé à [Localité 3], [Adresse 4], moyennant un prix de 411.000 euros.

La vente a été régularisée le 28 octobre 2020.

Cet acte de vente prévoyait un délai de livraison au plus tard au 30 juin 2022.

La livraison du bien est intervenue le 25 juillet 2023.

Par acte du 13 mars 2024 assignant la société BLUE ARCHIPEL, suivi de conclusions notifiées le 17 janvier 2025, Monsieur [B] et Madame [I] demandent au tribunal de :
– CONDAMNER la société BLUE ARCHIPEL à leur verser les sommes suivantes :
11.440 € au titre du préjudice financier subi ;5.873,40€ au titre des travaux modificatifs portant sur le déplacement d’une cloison;3.000 € au titre de la résistance abusive ;5.000€ à chacun soit 10.000€ au titre du préjudice moral et de jouissance subi ;- CONDAMNER la société BLUE ARCHIPEL à leur verser la somme de 3.140 € au titre des frais irrépétibles, y compris le coût du procès-verbal d’huissier en date du 12 février 2024
– La CONDAMNER aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2025, la société BLUE ARCHIPEL demande au tribunal de :
A titre principal
– DÉBOUTER Monsieur [B] et Madame [I] de l’intégralité de leurs demandes
A titre subsidiaire
– LIMITER à une plus juste proportion le montant de l’indemnisation sollicité par Monsieur [B] et Madame [I]
En tout état de cause
– CONDAMNER Monsieur [B] et Madame [I] au paiement de la somme de 2 500,00 euros à la SCCV Blue Archipel au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
– CONDAMNER Monsieur [B] et Madame [I] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 10 mai 2026 et a renvoyé à l’audience du 10 juin 2026 pour plaidoiries.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le retard dans la livraison

L’article 1601-1 du code civil dispose que : “La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement”.

En vertu de ce texte, la prévision d’un délai de livraison apparaît comme une donnée essentielle au contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En l’espèce, Monsieur [B] et Madame [I] reprochent à la société BLUE ARCHIPEL de lui avoir livré le bien avec plus d’un an de retard.

Pour tenter de justifier ce retard, la société BLUE ARCHIPEL invoque des causes de suspension légitimes du délai de livraison listées aux pages 30 et 31 du contrat de VEFA du 28 octobre 2020.

Il est constant que la livraison du bien est intervenue avec 390 jours de retard. Il convient d’examiner successivement les causes légitimes de retard invoquées.

Les jours d’intempéries
La société défenderesse se prévaut de 35 jours d’interruption de chantier pour cause d’intempéries et produit pour en justifier une attestation de la société COBAT INGENIERIE, coordonnateur OPC, ainsi que les suivis météorologique de chantier.

Il sera observé que cette attestation précise la date de jour d’interruption du chantier, la nature du phénomène et le cas échéant la quantité d’eau ou la vitesse du vent.
Contrairement ce qu’affirment les demandeurs, aucun texte n’impose au vendeur de justifier que le phénomène météorologique est intervenu pendant les heures légales de travail.
De même, rien n’oblige le vendeur à démontrer, poste par poste, pourquoi les conditions météorologiques rendaient l’exécution des travaux impossible ou dangereuse.
En l’état d’une attestation rédigée par un professionnel qualifié, tiers au contrat, sur la base de données produites au débat et donc vérifiables et contestables, il y a lieu de dire que cette cause de retard est légitime et justifie donc un délai de 35 jours.

L’épidémie de Covid-19
La société BLUE ARCHIPEL soutient que l’épidémie de Covid-19 justifie 38 jours de retard et revêt les caractères de la force majeur. Elle expose que le chantier a été interrompu par l’administration en raison de l’épidémie du 17 mars au 24 avril 2020 et qu’ensuite la reprise a été fortement ralentie du fait des mesures nécessaires à mettre en place. Pour en justifier, il est versé au débat une attestation de la société COBAT INGENIERIE.

Aux termes des dispositions de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Il sera retenu que l’apparition du Covid-19 et les restrictions à la libre circulation qui en ont découlé constituent bien un événement imprévisible, qui échappe au contrôle du vendeur et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.
A cet égard, si l’activité de construction a pu en effet reprendre, il y a lieu d’admettre que les préconisations mises en place pour limiter les risques d’infection ont eu un impact et ont entraîné un ralentissement de l’activité au moment de la reprise.

Au regard de ces éléments, il sera retenu que ce retard de 38 jours est légitime.

La liquidation judiciaire de l’entreprise SERETECH
La société BLUE ARCHIPEL se prévaut d’un retard légitime de deux mois du fait du placement en liquidation judiciaire le 16 mars 2021 de la société SERETECH, chargée du lot “serrurerie”. Elle fait valoir qu’elle a dû, à compter de cette date, attendre plus d’un mois l’avis du liquidateur pour pouvoir procéder à une nouvelle consultation pour remplacer cette société ; qu’elle a lancé une nouvelle consultation le 28 avril 2021 avec un délai de réponse pour les entreprises soumissionnaires fixé au 4 mai 2021. Elle estime avoir mis en place toutes les diligences requises afin de pallier la défaillance de la société SERETECH.

Il y a lieu de relever que l’admission au régime de la liquidation judiciaire d’une des entreprises chargées d’un marché de travaux constitue un motif légitime de retard au sens du contrat du 28 octobre 2020. Le délai de deux mois pour procéder à la publication d’une offre de marché et la sélection d’une nouvelle entreprise pour se substituer à l’entreprise défaillante n’apparaît pas excessive.
Dès lors, ce retard doit être considéré comme légitime.

Le délai d’approvisionnement des garde-corps
La société BLUE ARCHIPEL se prévaut d’un retard légitime lié à l’allongement du délai d’approvisionnement des garde-corps eu égard à un problème de pénurie de certains matières ou composants. Elle estime que cela constitue un cas de force majeure.

Pour justifier de cette cause légitime, la défenderesse produit au débat le courrier de la société BUGAL en date du 21 juin 2021 qui mentionne des “problèmes de pénurie de certaines matières ou composants ainsi qu’un allongement des délais d’approvisionnement”. Cependant, il convient d’observer que cette pièce ne comporte aucune précision sur la durée imputable à cette difficulté d’approvisionnement.
D’ailleurs, la société BLUE ARCHIPEL s’abstient de préciser le nombre de jours de retard lié à cette cause.

En l’absence d’autre pièce telle un compte-rendu établi par le maître d’oeuvre ou un planning de chantier actualisé, la défenderesse échoue à démontrer tout retard légitime lié au délai d’approvisionnement des garde-corps.

La défaillance de l’entreprise JOLISOL
La société BLUE ARCHIPEL se prévaut d’un retard légitime d’un mois lié à la défaillance de la société JOLISOL.

Il sera observer que la défenderesse ne produit aucune pièce justificative de la situation de défaillance de la société JOLISOL, dont elle ne précise pas de quel lot elle était chargée, ni de la procédure de remplacement.

Le retard lié à cette cause ne saurait être considéré comme légitime.

Le retard dans la pose et la finition des bandes de cloisons concernant les bâtiments CDE
La société défenderesse affirme que ce retard est entièrement imputable à la défaillance de la société titulaire du lot cloison qui a abandonné le chantier le 7 février 2022. Elle expose avoir adressé à cette dernière une mise en demeure, puis avoir résilié le marché par un courrier du 18 juillet 2022 et mis en oeuvre toutes les diligences requises pour permettre la désignation d’une nouvelle société, notifiée le 13 septembre 2022. Sur la base de l’attestation du maître d’oeuvre, le retard lié à cette défaillance est évalué à 14 semaines.

Il y a lieu de relever que le contrat du 28 octobre 2020 définit comme légitime le “retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à L’ACQUÉREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’Oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant)” ainsi que ceux “entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci”.

La société BLUE ARCHIPEL verse au débat la lettre recommandée en date du 27 juin 2022 adressée à la société 2A CLOISONS pour la mettre en demeure de reprendre le chantier sous 8 jours ainsi que celle en date du 18 juillet 2022 afin de lui notifier la décision de résiliation du marché. Elle justifie également des démarches pour la désignation en remplacement de la société défaillante de la société SOCOGYPS.

Au regard de ces éléments, le retard lié à cette défaillance et ce remplacement doit être considéré comme légitime.

L’interruption des travaux liée aux contraintes géotechniques
La société BLUE ARCHIPEL se prévaut d’un retard de 4,5 mois imputables à des contraintes géologiques. Elle expose que des éboulements de terrains ont nécessité une intervention en urgence et la mise en oeuvre de solutions rapides afin de retarder le chantier le moins possible.

Il est versé au débat :
– une attestation de la société COBAT INGENIERIE faisant état de 18 semaines de retard lié à l’arrêt du terrassement suite à des éboulements
– le rapport technique des retards de chantier de la société BPAF, maître d’oeuvre
– les comptes-rendus de chantier mentionnant ces difficultés
– les comptes-rendus et avis sur suivi d’exécution de la société ERG GEOTECHNIQUE, chargée de la supervision géotechnique d’exécution
– une étude géotechnique d’exécution de la société SEFAB concernant le suivi de la stabilité des talus provisoires.
Il en ressort que plusieurs éboulements sont intervenus sur le chantier du fait de la fracturation et l’altération du substratum rocheux, notamment le 9 juin 2020, le 9 et 16 mars 2021, et qui ont interrompu les travaux de terrassement et ont nécessité la purge des éléments éboulés, la mise en place de grillage anti-éboulement, la réalisation de radiers et de remblais.
Or, le contrat du 28 octobre 2020 définit comme légitime les “retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation”.

Ainsi, les retards engendrés par les éboulements du sol qui ont rendu nécessaires des travaux non programmés pour la poursuite du terrassement sont légitimes au sens du contrat.

L’abandon de chantier et la défaillance de la société titulaire du lot cloisons
La société défenderesse se prévaut d’un retard de trois mois justifié par la défaillance de la société 2A Cloisons, titulaire du lot cloisons, qui a été placée en liquidation judiciaire le 7 juin 2022.

Il sera observé que cette défaillance a déjà été invoquée pour justifier le retard de 14 semaines dans la pose et la finition des bandes de cloisons concernant les bâtiments CDE. Rien ne justifie de comptabiliser deux fois le retard légitime lié à cette même cause.

Au total, il y a lieu de retenir 366 jours (35j + 38j + 60j + 98j +135j ) de retard légitimes sur les 390 jours de retard intervenus.

Sur la demande au titre du préjudice financier

Les demandeurs exposent qu’ils avaient prévu d’emménager dans l’appartement acheté en VEFA et de mettre en location l’appartement de Madame [I] ; que du fait du retard ils ont été contraints de vivre dans cet appartement et n’ont donc pas bénéficié des revenus locatifs attendus. Ils évaluent ce préjudice à 880 euros par mois pendant toute la durée du retard.

La société BLUE ARCHIPEL estime que les demandeurs ne peuvent se prévaloir que d’une perte de chance, rien n’établissant qu’ils auraient pu louer immédiatement le bien sans le retard allégué.

Il résulte des pièces versées au débat que malgré une livraison du bien acheté en VEFA le 25 juillet 2023, l’appartement de Madame [I] n’a été loué qu’à compter du 18 janvier 2024. Dès lors, les demandeurs ne peuvent valablement soutenir que leur perte de revenu locatif a pour point de départ la date de livraison initialement fixée au 30 juin 2022.
Il sera donc retenu une perte de chance de 50 % de louer le bien de Madame [I] dès cette date.

Dans la mesure où seuls 24 jours de retard sont fautifs, il sera alloué aux demandeurs la somme de 352 euros en indemnisation de cette perte de chance [(880/30) x 24) x 50 %].

Sur la demande au titre du surcoût portant sur le déplacement d’une cloison

Les demandeurs font valoir que lors de l’exécution du chantier, ils ont demandé le déplacement d’une cloison destinée à réduire la superficie de la salle de bain au profit de la cuisine ; qu’ils ont payé à ce titre la somme de 3.013, 61 euros ; qu’alors que ces travaux avaient déjà commencé, il leur a été imposé le paiement d’une facture de 5.873, 40 euros du fait de la nécessité de repositionner les arrivées et évacuations d’eau entraînant l’obligation de casser le carrelage. Ils affirment que s’ils avaient eu connaissance dès le départ du coût total, ils n’auraient pas sollicité ces travaux. Ils reprochent au vendeur d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’information en ne les prévenant pas du surcoût réel.
Ils font valoir que le vendeur a l’obligation de chiffrer dès l’origine l’ensemble des travaux nécessaires à l’exécution complète de la prestation demandée, y compris les incidences techniques ou les adaptations induites. Ils sollicitent le remboursement de la somme de 5.873, 40 euros correspondant au surcoût.

La société défenderesse soutient que la demande de déplacement de la cloison entre la cuisine et la salle de bain est intervenue le 5 janvier 2023 ; que cette demande avait pour effet de supprimer la baignoire mais que l’évacuation des eaux était conservée sous le carrelage à l’emplacement de la nouvelle cuisine ; que ce n’est que lorsque les acquéreurs ont fait le choix de l’installation d’un bac de douche 160×80 le 25 avril 2023 qu’est devenu nécessaire de remplacer plusieurs carreaux de sol et bas de faïence afin de récupérer le branchement d’évacuation des eaux usées. Elle considère ainsi que c’est la demande de travaux modificatif n°2, qui relève de la seule initiative des demandeurs, qui a engendré le surcoût de 5.873, 40 euros. Elle souligne que les acquéreurs se sont acquittés de cette somme sans la moindre protestation.

Il résulte des pièces versées au débat que contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, ce n’est pas une contrainte technique non anticipée par le vendeur suite à sa demande de modification de cloison intervenue dès 2021 qui a entraîné le surcoût litigieux mais la nouvelle demande en date du 14 mars 2023 de remplacer la baignoire par un bac de douche 160×80 qui a justifié une nouvelle facturation. Dès lors, ce surcoût n’est pas imputable à un défaut d’information délivrée par le vendeur mais à une nouvelle demande des acquéreurs. La demande de remboursement sera donc rejetée.

Sur les préjudices de jouissance et moral

Monsieur [B] et Madame [I] sollicitent la somme de 5.000 euros chacun au titre du préjudice moral et de jouissance subi.
Les demandeurs exposent que, lors de la réception du bien le 25 juillet 2023, une liste de réserves a été dressée ; que la société BLUE ARCHIPEL s’était engagée à les lever au plus tard le 25 novembre 2023 ; que malgré une mise en demeure du 30 octobre 2023, la société BLUE ARCHIPEL n’a procédé à la levée des réserves que tardivement, la dernière ayant été levée que le 2 décembre 2025 alors que la procédure était déjà engagée. Ils considèrent que cette carence a altéré la jouissance normale du logement.

Ils exposent que, par ailleurs, ils ont subi une infiltration d’eau qui a causé des dégâts au plafond de la cuisine et a nécessité de recouvrir et protéger l’ensemble de l’appartement pendant plusieurs semaines et qu’après les travaux ils ont dû procéder à plusieurs jours de nettoyage intensif. Ils se prévalent également de l’impossibilité d’utiliser normalement leur place de stationnement du fait d’inondations régulières pendant trois ans. Ils estiment que la société BLUE ARCHIPEL, en sa qualité de constructeur non réalisateur, est tenue contractuellement à leur égard et ne peut s’exonérer de ses obligations en invoquant l’intervention de tiers.

La société BLUE ARCHIPEL fait valoir que la difficulté, s’agissant de la levée des réserves, est que c’est l’entreprise JOLISOL, défaillante en cours d’exécution du chantier, qui devait la réaliser. Elle concède que la réserve n°5 concernant l’absence de télécommande du volet roulant n’a pas été levée mais indique que celle-ci a été commandée, que la réserve devait être levée le 17 juin 2025 mais que le technicien a été absent pour maladie et que le prochain rendez-vous n’a pu être fixé qu’en octobre 2025 du fait des demandeurs.

S’agissant du dégât des eaux, la défenderesse souligne qu’il est intervenu postérieurement à l’introduction de l’instance de sorte qu’il ne pourrait fonder une demande qui était déjà formulée. Elle affirme également que ce dommage ne lui est pas imputable en sa qualité de maître d’ouvrage et qu’en tout état de cause l’expertise qui n’a pas été réalisée à son contradictoire ne lui est pas opposable. Elle fait également valoir que les frais seront pris en charge par l’assureur dommages ouvrage.

Il résulte des pièces versées au débat, notamment du constat de commissaire de justice en date du 12 février 2024 et du tableau de suivi des réserves, que plusieurs d’entre elles n’ont pas été levées avant la date du 25 novembre 2023 mais bien plus tardivement, la dernière ayant été levée en décembre 2025. Cette carence a entraîné un préjudice de jouissance aux acquéreurs qu’il convient d’indemniser.

S’agissant des difficultés d’utiliser leur place de stationnement du fait d’inondations récurrentes, les demandeurs procèdent par affirmation mais ne produisent aucune pièce justificative. Aucune indemnisation ne pourra donc intervenir à ce titre.

S’agissant de l’infiltration d’eau au plafond de la cuisine de l’appartement, celle-ci est établie par la production d’un rapport d’expertise amiable. A cet égard, le fait que celle-ci n’ait pas été réalisée au contradictoire de la société BLUE ARCHIPEL est indifférent, celle-ci ayant eu tout loisir dans le cadre de la présente instance de la discuter sur le fond, ce qu’elle ne fait pas. Cependant, il résulte de cette pièce qu’une déclaration de sinistre a été faite auprès de l’assureur et que celui-ci garantie, au titre des garanties facultatives, les dommages immatériels. Dès lors, les demandeurs ne sauraient se voir indemniser de leur préjudice de jouissance lié aux désagréments subis pendant la durée des travaux de remise en état sans démontrer que cette réclamation n’a pas été prise en charge dans le cadre de l’indemnisation mise en oeuvre par l’assureur dommages-ouvrage.

Au regard de ces éléments, seul le préjudice de jouissance lié à la levée tardive des réserves sera mis à la charge de la société BLUE ARCHIPEL. En tenant compte du délai important mais aussi du caractère mineur des réserves concernées, il sera alloué à chacun des demandeurs la somme de 1.500 euros.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Les demandeurs, considérant que la société BLUE ARCHIPEL a fait preuve de mauvaise foi à leur égard, sollicitent la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive.

La société BLUE ARCHIPEL fait valoir qu’aucune intention de nuire n’est démontrée à son encontre, qu’elle n’a aucunement fait traîner la solution du litige ou alourdi la procédure.

Aucun élément versé au débat ne vient démontrer une faute caractérisant une résistance abusive, le simple fait de ne pas faire droit à la demande d’indemnisation du retard ou la défaillance dans le processus de levée de réserves ne pouvant caractériser un tel abus.
La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société BLUE ARCHIPEL, succombante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera également condamnée à payer à aux demandeurs la somme de 3.140 euros, comprenant le coût du constat de commissaire de justice en date du 12 février 2024.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

CONDAMNE la société BLUE ARCHIPEL à payer à Monsieur [R] [B] et Madame [P] [I] la somme de 352 euros au titre du préjudice financier ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [B] et Madame [P] [I] de leur demande au titre des travaux modifications portant sur le déplacement d’une cloison ;

CONDAMNE la société BLUE ARCHIPEL à payer à Madame [P] [I] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance ;

CONDAMNE la société BLUE ARCHIPEL à payer à Monsieur [R] [B] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [B] et Madame [P] [I] de leur demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la société BLUE ARCHIPEL à payer à Monsieur [R] [B] et Madame [P] [I] la somme de 3.140 euros, comprenant le coût du constat de commissaire de justice en date du 12 février 2024, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société BLUE ARCHIPEL aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE