TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 15 SEPTEMBRE 2026

Enrôlement : N° RG 24/12193 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TKH

AFFAIRE : Mme [F] [V], M. [T] [V] (la SCP RIBON – KLEIN)
C/ S.A. d’HLM ERILIA (la SELARL IMPACT PUBLIC AVOCAT)

Grosse délivrée le
15 Septembre 2026
À
-la SELARL IMPACT PUBLIC AVOCAT
la SCP RIBON – KLEIN

–
–
DÉBATS : A l’audience Publique du 03 mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Présidente : Madame Elise CSAKVARY, Juge
Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 mai 2026 prorogée au 07 juillet 2026 prorogée au 15 septembre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [F] [V]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [T] [V]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A. d’HLM ERILIA
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 058 811 670
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sandra BLANCHARD de la SELARL IMPACT PUBLIC AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [F] [V] et M. [T] [V] sont propriétaires d’une maison d’habitation située au [Adresse 3]).

Sur une parcelle de 6 265 mètres carrés située en face de leur maison au [Adresse 4], la société anonyme d’HLM ERILIA a fait démolir un bâtiment construit de plain-pied à usage de coopérative agricole pour édifier des immeubles d’habitation collectifs comprenant deux étages (R+2). Les travaux, qui ont débuté en 2020, se sont achevés en 2022.

***

Estimant que la construction voisine leur cause un trouble anormal de voisinage, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Mme [F] [V] et M. [T] [V] ont fait assigner la société anonyme d’HLM ERILIA devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de réparation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 18 novembre 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2025, Mme [F] [V] et M. [T] [V] demandent :
– à titre principal, la condamnation du défendeur à leur payer les sommes de :
– 70 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la perte d’ensoleillement, de vue et d’intimité,
– 84 000 euros au titre de la dépréciation de l’immeuble,
– 8 000 euros au titre du préjudice résultant des nuisances sonores du chantier et désagrément,
– 6 000 euros au titre des travaux nécessaires à la mise en place d’une barrière végétale
– subsidiairement, une expertise judiciaire afin de déterminer les préjudices subis
– et, en tout état de cause, le rejet des demandes adverses et la condamnation du défendeur à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 4 avril 2025, la société anonyme d’HLM ERILIA demande :
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 3 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 7 juillet 2026, puis au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la demande tendant à voir « juger »  ne constitue pas, en l’espèce, une demande en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civile visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais un moyen, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif de la présente ordonnance.

I – Sur la demande principale de réparation des préjudices

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

L’article 544 du code civil dispose par ailleurs que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il résulte de ce texte que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage.

Depuis son entrée en vigueur le 17 avril 2024, l’article 1253 du code civil dispose en outre que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l’article L311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

Le juge peut se fonder sur une expertise non judiciaire dont le contenu est corroboré par des pièces qui ne sont pas l’œuvre de l’expert.

Selon l’article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. En application des articles 144 et 146, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il résulte du constat d’échec de la tentative de conciliation daté du 20 octobre 2024 que M. et Mme [V] ont procédé à une tentative de conciliation.

Il n’est en outre pas contesté que la construction réalisée par la société ERILIA se situe à une distance d’environ 20 mètres de la propriété des demandeurs. Il est visible sur les photos produites au débat que les deux propriétés sont séparées par une avenue et des places de stationnement. Il n’est par ailleurs pas contesté que les nouveaux immeubles sont d’une hauteur d’environ 10 mètres, supérieure à celle de l’immeuble précédemment érigé sur la parcelle et à celle de l’immeuble appartenant aux demandeurs. Il résulte par ailleurs des photos produites aux débats que quatre des appartements construits possèdent des balcons donnant sur la propriété des demandeurs. Enfin, il n’est pas contesté que l’environnement urbain au sein duquel se trouve le fonds des demandeurs est constitué de maisons individuelles ou de constructions de faible hauteur.

La société POLYEXPERT, auteure du rapport d’expertise amiable versé aux débats, estime que la nouvelle construction conduit à une perte d’ensoleillement, une perte d’intimité et à une dépréciation de la valeur du bien des demandeurs. L’expert indique que M. et Mme [V] ont fait évaluer leur bien en 2021 à hauteur de 550 000 euros. Pour toute démonstration, l’expert estime « qu’il est assez évident que cette construction occasionne des troubles anormaux de voisinage ». Il chiffre le montant du préjudice résultant de la nécessité de réaliser une haie végétale à 800 euros et le préjudice tiré de la perte de valeur vénale de la maison à 50 000 euros.

Il résulte de l’avis de valeur établi le 29 août 2023 par la société GROUPE PIERRE IMMO que le bien des demandeurs a une valeur d’environ 560 000 euros net vendeur mais que la présence d’un important vis-à-vis plongeant causé par la construction récente d’un immeuble de trois niveaux à proximité immédiate affecte considérablement la valeur du bien dont il est raisonnable de déduire environ 15% de la valeur initiale, soit 84 000 euros. Il résulte en outre de l’évaluation immobilière réalisée par la société AIXTY que le bien des demandeurs se situe dans un environnement urbain. À titre de « points faibles », il est relevé que la maison subit un important vis-à-vis. La photographie intégrée au rapport montre que certains balcons de l’immeuble d’en face ont, en effet, vue sur la piscine des demandeurs. L’expert immobilier estime que la valeur du bien des demandeurs est de l’ordre de 520 000 euros et que ce prix comprend une décote de 10 à 12% consécutive au vis-à-vis direct de l’immeuble collectif situé à proximité. Enfin, il résulte des devis produits aux débats que le coût de construction d’une haie végétale est compris entre 3 780 et 5 830 euros.

Il n’est pas suffisamment établi par le rapport d’expertise amiable, non corroboré sur ce point, que la nouvelle construction entraîne une perte d’ensoleillement. De la même façon, le trouble de perte de vue allégué n’est en rien démontré dès lors qu’il n’est pas fait état de la vue dont disposaient les demandeurs depuis leurs fonds avant la construction des immeubles litigieux. En outre, il n’est démontré par aucune pièce versée aux débats que le chantier a occasionné un trouble anormal de voisinage par l’émission de poussières ou des nuisances sonores.

En revanche, il est établi par le rapport amiable, les attestations de valeur et les photographies produites aux débats que, du fait de la nouvelle construction, la maison des demandeurs souffre d’un vis-à-vis de nature à créer une perte d’intimité, ce constat étant renforcé par la présence d’une piscine et d’une terrasse sur le côté de la maison situé en face des nouveaux immeubles. Il convient cependant d’ajouter que, du fait de la présence d’un arbre et d’un muret préexistant, ce vis-à-vis se produit depuis les terrasses de quatre appartements et seulement sur la terrasse et la piscine des demandeurs et non sur les ouvertures de leur habitation. En outre, ce vis-à-vis a lieu depuis des balcons situés à une distance d’environ 20 mètres, éloignement de nature à limiter les vues.

Malgré l’environnement urbain, compte tenu de la faible hauteur des constructions environnantes, l’édification d’un immeuble de deux étages à l’origine d’un vis-à-vis sur une propriété existante est constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

Néanmoins, compte tenu du caractère limité du vis-à-vis précédemment décrit et de la possibilité de réduire ce vis-à-vis d’au moins 50% par la pose d’une haie végétale, le préjudice de jouissance et le préjudice de perte de valeur occasionnés apparaissent suffisamment réparés par l’allocation de la somme de 37 538 euros, ([(520 000€ x 12%) + 50 000€ + 84 000€] ÷ 3 x 50% + (3 780€ + 5 830€) ÷ 2), correspondant à 50% de la dépréciation de la valeur du bien et au coût de pose d’une barrière végétale.

Les demandeurs disposant de suffisamment d’éléments pour démontrer l’existence des préjudices qu’ils allèguent, la demande d’expertise judiciaire sera par ailleurs rejetée.

II – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la société anonyme d’HLM ERILIA, partie perdante à l’instance en cours, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner la société anonyme d’HLM ERILIA à payer à Mme [F] [V] et M. [T] [V] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées.
La demande formée par la société anonyme d’HLM ERILIA sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société anonyme d’HLM ERILIA à payer à Mme [F] [V] et M. [T] [V] la somme de 37 538 euros en réparation de leur préjudice ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM ERILIA à payer à Mme [F] [V] et M. [T] [V], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par la société anonyme d’HLM ERILIA au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM ERILIA aux dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.