Indivision successorale : autorisation de vente, indemnité d’occupation et expulsion d’un coïndivisaire

Sur le fondement des articles 815-6 et 815-9 du Code civil, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut autoriser les mesures urgentes requises par l’intérêt commun et régler provisoirement l’exercice des droits indivis. L’article 1380 du Code de procédure civile attribue compétence à cette formation pour les demandes fondées sur ces textes. L’expulsion d’un coïndivisaire est donc possible lorsque sa présence ou son comportement compromet l’intérêt commun ou les droits concurrents des autres indivisaires.

La jouissance privative d’un bien indivis, caractérisée par l’impossibilité pour les autres indivisaires d’en user, ouvre droit à indemnité en application de l’article 815-9 du Code civil. Le juge a retenu une occupation exclusive, évalué le bien à 150 000 euros et appliqué une décote de 20 % liée à la précarité de l’occupation, fixant provisoirement l’indemnité à 500 euros mensuels à compter du 1er janvier 2024.

L’urgence et l’intérêt commun résultaient du blocage prolongé de la succession, de la dépréciation du bien et de l’impossibilité pour le tuteur de supporter certaines charges. La vente a ainsi été autorisée sous réserve de l’accord du juge des tutelles, sans désignation d’un mandataire successoral. L’opposition injustifiée a également été qualifiée de faute au sens de l’article 1240 du Code civil, justifiant 1 000 euros de dommages-intérêts. Le coïndivisaire perdant supporte les dépens et 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le tribunal a autorisé les autres indivisaires à accomplir seuls les actes nécessaires à la vente d’un immeuble familial, sous réserve de l’accord du juge des tutelles. Il a fixé une indemnité d’occupation, ordonné la libération puis l’expulsion de l’occupant qui bloquait la vente, et accordé des dommages-intérêts au propriétaire représenté par sa tutrice.

Un propriétaire indivis, désormais hébergé en EHPAD et représenté par sa tutrice, détenait avec ses enfants les droits sur un immeuble familial dépendant d’une succession. L’un des coïndivisaires occupait seul le bien depuis le départ en établissement de son parent, sans verser d’indemnité ni justifier de dépenses d’entretien.

La majorité des indivisaires avait accepté la vente, mais l’occupant s’y opposait et empêchait l’accès au logement, bloquant le règlement successoral depuis plus de deux ans. Le bien avait été évalué à 150 000 euros et se dépréciait, tandis que le propriétaire ne pouvait plus assumer certaines charges.

Saisi selon la procédure accélérée au fond, le tribunal a autorisé les autres indivisaires à accomplir seuls les actes nécessaires à la vente, sous réserve de l’accord du juge des tutelles. Il a fixé une indemnité d’occupation, ordonné la libération puis l’expulsion de l’occupant, et accordé des dommages-intérêts au propriétaire.

• Existence d’une indivision successorale portant sur le bien immobilier
• Urgence résultant d’un blocage durable du règlement successoral
• Intérêt commun menacé par la dépréciation et les charges du bien
• Accord des autres indivisaires sur le principe de la vente
• Occupation exclusive privant les coïndivisaires de leur jouissance
• Opposition incompatible avec les droits concurrents des indivisaires
• Accord préalable du juge des tutelles pour les actes de vente

• Acte authentique d’acquisition du 2 décembre 1983
• Acte de notoriété établi le 6 décembre 2023
• Évaluation notariale de septembre 2023 à 160 000 euros
• Évaluation d’agence de mars 2025 à 150 000 euros
• Budget établi par la tutrice concernant les charges impayables
• Diligences amiables et officielles démontrant le blocage de la vente

Les autres indivisaires peuvent poursuivre seuls les actes nécessaires à la vente, sous réserve de l’accord du juge des tutelles, tandis que l’occupant doit libérer les lieux et indemniser l’indivision. Son opposition entraîne également une condamnation personnelle au titre du préjudice subi par le propriétaire représenté.

• Vente autorisée au prix minimal de 130 000 euros net vendeur
• Indemnité d’occupation de 500 euros mensuels jusqu’au départ
• Libération sous un mois, puis astreinte et expulsion forcée
• Concours possible d’un serrurier et de la force publique
• Condamnation aux dépens et à 1 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Obtenir l’accord du juge des tutelles avant la vente
• Réunir les actes établissant les droits indivis
• Documenter l’occupation exclusive et l’absence d’indemnisation
• Actualiser l’évaluation et les diagnostics du bien
• Signifier la décision avant toute mesure d’exécution

À éviter

• Vendre le bien sans autorisation du juge des tutelles
• Fixer l’indemnité sans tenir compte de la précarité
• Entrer dans les lieux sans respecter la procédure d’expulsion
• Supprimer unilatéralement les délais légaux d’expulsion
• Négliger les preuves du blocage et des charges supportées

La compétence du président en matière d’indivision successorale

Les demandes fondées sur les articles 815-6 et 815-9 du Code civil relèvent, selon l’article 1380 du Code de procédure civile, du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Cette compétence couvre les mesures urgentes d’intérêt commun, le règlement provisoire de l’usage du bien et l’expulsion d’un coïndivisaire titulaire d’un droit d’usage. La compétence du juge des contentieux de la protection prévue par l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire pour les occupants sans droit ni titre n’exclut pas cette compétence spécifique.

Les conditions de la vente unilatérale d’un bien indivis

L’article 815-6 du Code civil permet d’autoriser un indivisaire à conclure seul la vente si la mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun. Le blocage successoral prolongé, l’opposition d’un indivisaire, la dépréciation du bien, l’impossibilité de supporter certaines charges et l’accord des autres indivisaires ont établi ces conditions. La vente a été autorisée sous réserve de l’accord du juge des tutelles, au prix minimal de 130 000 euros net vendeur.

La jouissance privative et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui jouit privativement du bien est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. Le caractère privatif s’apprécie au regard de l’exclusion de fait des autres indivisaires. Le juge a retenu l’occupation exclusive du bien, une valeur de 150 000 euros et une décote de 20 % tenant à la précarité de l’occupation, pour fixer provisoirement l’indemnité à 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2024.

Articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 446-1, 455, 66, 325 et suivants, 1380, 696 et 700 du Code de procédure civile, Articles 815-6, 815-9 et 1240 du Code civil, Article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, Articles L. 412-1 à L. 412-8 et L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution