TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 05 Juin 2026

N° RG 25/05085 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DNA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [K]
née le 14 Août 1955 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Julien CREMONA de la SELARL 45 AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

C.E.L [Y]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Christian SALORD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Grosse délivrée le 25.09.26
À
– Me Julien CREMONA
– Me Christian SALORD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 juillet 2016, Madame [S] [K] a donné à bail commercial à la SARL C.E.L [Y] des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8.670 euros hors taxes et hors charges, outre une provision sur charges d’un montant de 100 euros par mois.
Le bail commercial a pris effet au 04 juillet 2016.

Par exploit de commissaire de justice du 20 mai 2025, Madame [S] [K] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL C.E.L [Y] pour une somme de 4.659,93 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 18 novembre 2025, Madame [S] [K] a fait assigner la SARL C.E.L [Y], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 19 décembre 2025, aux fins de voir :
– Constater que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 4 juillet 2016 est acquise au bénéfice du bailleur ;
En conséquence,
– Ordonner l’expulsion de la SARL C.E.L [Y] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef sans délai et ce avec l’assistance des forces de police si nécessaire ;
– Fixer à la somme de 1.002,48 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation que devra régler la SARL C.E.L [Y] à Madame [U] [K] et condamner la SARL C.E.L [Y] à un tel paiement jusqu’au jour de la libération effective des lieux, pour le cas où l’expulsion prononcée ne pourrait être immédiatement réalisée ;
– Condamner la SARL C.E.L [Y] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
. 5.409,55 euros euros au titre de la dette locative,
. 270,50 euros au titre de l’application des pénalités de retard prévues au bail,
. 2.000 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
– Condamner la SARL C.E.L [Y] aux entiers dépens, en ce compris les coûts des commandements qui lui ont été délivrés ;
– Dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore solidairement supportées par la partie débitrice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025 et, après cinq renvois, a été retenue à l’audience du 05 juin 2026, Madame [S] [K], par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :
– Constater que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 4 juillet 2016 est acquise au bénéfice du bailleur ;
En conséquence,
– Ordonner l’expulsion de la SARL C.E.L [Y] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef sans délai et ce avec l’assistance des forces de police si nécessaire ;
– Fixer à la somme de 1.002,48 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation que devra régler la SARL C.E.L [Y] à Madame [U] [K] et condamner la SARL C.E.L [Y] à un tel paiement jusqu’au jour de la libération effective des lieux, pour le cas où l’expulsion prononcée ne pourrait être immédiatement réalisée ;
– Condamner la SARL C.E.L [Y] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
. 7.195,69 euros euros au titre de la dette locative,
. 370,00 euros au titre de l’application des pénalités de retard prévues au bail,
. 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis par Madame [K] par la résistance manifestement abusive du locataire,
. 5.000 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
– Condamner la SARL C.E.L [Y] aux entiers dépens, en ce compris les coûts des commandements qui lui ont été délivrés ;
– Rejeter l’intégralité des demandes formulées par la Société CEL [Y] ;
– Dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret
96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore solidairement supportées par la partie débitrice.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SARL C.E.L [Y], représentée par son conseil, sollicite de :
– Constater et juger l’existence de contestations sérieuses sur le montant de la créance alléguée et sur la mise en œuvre de bonne foi de la clause résolutoire ;
– Juger que les contestations soulevées par la société C.E.L [Y] présentent un caractère sérieux et nécessitent un examen approfondi relevant le cas échéant du juge du fond ;
– Dire n’y avoir lieu à référé concernant les demandes de Madame [K] tendant a voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société C.E.L [Y], fixer une indemnité d’occupation et condamner la société C.E.L [Y] au paiement des sommes réclamées ;
– Débouter Madame [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
– Débouter plus particulièrement et encore Madame [K] de ses demandes au titre :
• des loyers et charges contestés ;
• des pénalités de retard ;
• des dommages et intérêts pour prétendue résistance abusive ;
• de l’indemnité d’occupation ;
• des frais de commandement ;
• des frais d’exécution forcée et droits proportionnels de recouvrement ;
• ainsi que de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
– Condamner Madame [K] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner Madame [K] au paiement de la somme de 3.000 euros a titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des procédures engagées malgré l’existence de contestations sérieuses et des nombreux paiements intervenus ;
– Condamner Madame [K] aux entiers dépens ;
– Débouter Madame [K] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article L 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Il ressort de l’annexe au bail commercial qui a été signée par les parties le 4 juillet 2016 que :
. « le preneur devra participer aux dépenses relatives :
– aux consommations communes d’eau, de gaz, d’électricité, de fuel et autres combustibles, s’il a lieu
– aux frais de nettoyage des parties communes, de débouchage des canalisations, de jardinage, élagage et abattage d’arbres (…)
– aux assurances des parties communes de l’immeuble (…)
– aux impositions diverses susceptibles de grever l’immeuble » ;
. « L’imputation des charges et dépenses collectives se fera » « si le bailleur est propriétaire de la totalité de l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués, à proportion de la valeur cadastrale de ou à proportion de la surface du local loué par rapport à la totalité des surfaces des locaux de l’immeuble » ;
. Le preneur devra payer ou rembourser au bailleur « la totalité des taxes, impôts grevant ou susceptibles de grever l’immeuble loué et en particulier la totalité des taxes foncières y afférentes, dans toutes ses composantes ».

Cependant, il ressort des pièces soumises à l’appréciation du tribunal que la demanderesse ne produit aucun élément probant concernant la communication à la locataire d’un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances depuis le début du bail.

Or l’article R 145-36 du Code de commerce prévoit que le bailleur communique au locataire l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Les états récapitulatifs annuels ne sont pas plus versés aux débats dans le cadre de la présente instance, de sorte qu’il est impossible de vérifier la réalité des sommes réclamées.

En effet, la bailleresse se borne à fournir des factures d’eau pour la période du 04 février 2022 au 15 janvier 2025 concernant l’immeuble dans lequel se trouve les locaux loués ainsi que des factures des 09 février 2022, 9 août 2021, 9 février 2021 et 11 août 2020 dont le verso n’est pas fourni et ne laissant pas apparaître les périodes de consommation concernées et précise dans ses écritures que les justificatifs produits aux débats permettent de constater que la consommation mensuelle moyenne d’eau de la locataire correspond à 9,47 m³ sur la période 2020-2026 alors même qu’elle ne fournit pas toutes les factures concernant cette période.

En tout état de cause, l’article R 145-36 du code de commerce prévoient bien que le bailleur doit communiquer à la locataire un état récapitulatif annuel des charges incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges.

Or, aucun état récapitulatif annuel n’est versé aux débats et les factures d’eau ne permettent pas d’établir le montant annuel du par la locataire à ce titre, étant donné que la totalité des factures n’est pas produite.

De surcroît, si la bailleresse affirme que l’entretien des parties communes est assuré par un locataire de l’immeuble moyennant une réduction de loyer répercutée dans les charges de l’ensemble des locataires de l’immeuble à hauteur de cinq euros par mois, elle ne fournit aucun élément venant corroborer son assertion.

Elle ne fournit pas plus de justificatifs concernant les frais de gestion de la copropriété qu’elle évalue à trois euros par mois ainsi que les frais d’électricité et de travaux dans les parties communes qu’elle évalue à trois euros par mois.

Dès lors, la bailleresse ne justifie pas des charges concernant la consommation d’eau, l’entretien, les frais de gestion et les frais afférents aux parties communes, de sorte qu’il est impossible de vérifier la réalité des sommes réclamées.

Dès lors, l’ensemble des demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En conclusion, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL C.E.L [Y]

La SARL C.E.L [Y] ne démontre pas l’existence d’un préjudice et ne précise pas le fondement de sa demande.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL C.E.L [Y].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [K] conservera la charge des entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL C.E.L [Y] ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les entiers dépens à la charge de Madame [S] [K] ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.