TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 25/10/2026
à : La S.A.S. [H] [G]
La S.A.R.L. SARL [X] GESTION

Copie exécutoire délivrée
le : 25/10/2026
à : Maître Ilona SHIPKOV

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/07762
N° Portalis 352J-W-B7K-DDBNQ

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [T] [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Ilona SHIPKOV de la SCP VILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0150

DÉFENDERESSES
La S.A.S. [H] [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
La S.A.R.L. SARL [X] GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors des débats, et de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière, lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 août 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection, assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors des débats, et de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière, lors du délibéré,

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/07762 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDBNQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 20 juin 2018, la S.C.P.I. ALMA [G] a donné à bail à Mme [T] [B], pour une durée de six ans, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 2].

Mme [T] [B] a été informée, par courrier daté du 27 décembre 2022 de Maître [E] [N], notaire à [Localité 1], de ce que le bien qu’elle loue a été acquis par la S.A.S. [H] [G]. Par lettre datée du 1er janvier 2023, la société [X] GESTION lui a indiqué intervenir dorénavant en qualité de mandataire à la gestion locative pour le compte du nouveau propriétaire.

À la suite de divers désordres concernant l’installation électrique et des infiltrations d’eau, Mme [T] [B] a, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 27 mai 2025, mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires et de lui rembourser la somme de 2 698 euros de frais de réparation qu’elle a avancés.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2026 remis au greffe le 7 août suivant, Mme [T] [B] a fait assigner la S.A.S. [H] [G] et la S.A.R.L. [X] GESTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
– ordonner à la S.A.S. [H] [G], représentée par la S.A.R.L. [X] GESTION, de procéder à ses frais exclusifs à l’ensemble des investigations, diagnostics, interventions techniques et travaux nécessaires à la remise en conformité et à la sécurisation du logement,
– ordonner, s’agissant de l’installation électrique, l’intervention d’un professionnel qualifié chargé de diagnostiquer précisément l’origine du défaut d’isolement affectant la salle de bain, la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en sécurité, réparation, remplacement et mise conformité nécessaires et la prise en charge intégrale du coût des diagnostics, fournitures, interventions et travaux correspondants et ce, dans le d’un mois à compter de la décision à intervenir,
– ordonner, s’agissant des infiltrations, la réalisation de recherches de fuite et investigations techniques nécessaires, l’identification précise de l’origine des infiltrations, la réalisation de l’ensemble des travaux propres à faire cesser définitivement les désordres et la remise en état des éléments dégradés du logement et ce, dans le d’un mois à compter de la décision à intervenir,
– assortir ces mesures d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois,
– condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 2 698 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des frais d’intervention de l’électricien en date du 14 mai 2025,
– condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 7 200 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,
– ordonner une réduction provisionnelle du loyer à hauteur du tiers de son montant, charges comprises, jusqu’à complète remise en état du logement, ou, subsidiairement, ordonner la consignation judiciaire du tiers du loyer jusqu’à complète exécution des travaux,
– condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 25 août 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [T] [B], représentée par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, Mme [T] [B] fait valoir que les infiltrations d’eau persistantes affectant le salon du logement et les désordres affectant l’installation électrique sont incompatibles avec l’obligation du bailleur prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de délivrance et d’entretien d’un logement décent, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Elle précise que les désordres constatés révèlent que le logement litigieux ne satisfait plus aux exigences de sécurité, salubrité et d’usage normal prévues par la loi précitée et le décret du 30 janvier 2022.

Mme [T] [B] ajoute qu’il n’est pas sérieusement contestable, au sens du second alinéa de l’article 835 précité, que le bailleur soit dans l’obligation de lui rembourser les frais qu’elle a exposés pour l’intervention urgente d’un électricien, de diligenter les investigations et travaux nécessaires relatifs aux désordres dans le logement. Elle expose avoir fait procéder elle-même et à ses frais à la remise en état du tableau électrique afin d’assurer la sécurité minimale du logement, car la bailleresse, dûment informée des désordres, n’a mandaté aucun professionnel pour intervenir dans le logement et a considéré que les travaux relevaient des charges locatives.

Sur le préjudice de jouissance, Mme [T] [B] fait valoir, au visa des articles 1240 et 1719 du code civil, que l’obligation de délivrance d’un logement décent est d’ordre public. Elle précise qu’elle subit depuis plus d’un an des troubles graves et continus affectant l’occupation normale de son logement, à savoir l’existence d’un défaut électrique général et, spécialement dans une pièce d’eau, l’absence d’alimentation électrique de la salle de bain et des infiltrations et moisissures dans les murs du salon. Elle estime que son préjudice équivaut à un tiers du loyer depuis seize mois.

Enfin, Mme [T] [B] énonce, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle est fondée à solliciter une réduction provisionnelle du loyer ou, subsidiairement, une consignation d’une partie de celui-ci, et ce, jusqu’à réalisation des travaux nécessaires.

Bien que régulièrement assignées respectivement à personne et à l’étude, la S.A.S. [H] [G] et la S.A.R.L. [X] GESTION ne comparaissent pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

En cours de délibéré, le 25 août 2026, le conseil de la S.A.S. [H] [G] et de la S.A.R.L. [X] GESTION a sollicité la réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réouverture des débats

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée à la S.A.S. [H] [G] et à la S.A.R.L. [X] GESTION le 6 août 2026 pour une audience prévue le 25 août 2026. Si le conseil de ces dernières fait état de contraintes liées à la période estivale, il convient de relever que, notamment, la bailleresse, principale partie concernée par l’affaire, a été citée à sa personne et qu’elle était ainsi en mesure de pouvoir choisir un avocat afin de se faire représenter à l’audience et y solliciter, le cas échéant, un renvoi si elle l’estimait nécessaire, ce qu’elle n’a pas fait.

Les parties ayant été régulièrement appelées à l’audience et l’assignation ayant été remise au greffe dans le délai prévu par le code de procédure civile, il s’ensuit que le contradictoire a été respecté. L’intervention d’un avocat postérieurement à l’audience n’est enfin pas, à elle seule, une cause de réouverture des débats.

La demande de réouverture des débats sera donc rejetée.

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/07762 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDBNQ

Sur la demande d’exécution de travaux

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon le d) de l’article 7 de cette même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, afin de démontrer l’existence d’un défaut dans l’installation électrique affectant la salle de bain la privant de toute électricité dans cette pièce depuis le mois de mai 2025, Mme [T] [B] produit seulement quelques courriels ou courriers d’elle-même ou de son avocat adressés au mandataire à la gestion locative du bien loué faisant état de cette difficulté, sans plus de précision. Ces éléments apparaissent insuffisants pour déterminer que l’origine de la défaillance provient de l’installation électrique elle-même de la pièce et ce, alors qu’il n’est pas allégué d’une telle difficulté durant les sept précédentes années de bail. Il s’infère en outre du courriel du 13 mai 2025 à 18h26 de Mme [T] [B] que l’absence d’électricité dans la salle de bain provient, au moins dans les premiers temps, du fait que celle-ci a isolé la zone correspondant à cette pièce sur le tableau électrique afin d’éviter le déclenchement du disjoncteur. Or, ce déclenchement peut être causé tant par la défectuosité de l’installation électrique de la salle de bain que par celle d’un simple élément de cette pièce dont la réparation est à la charge du locataire.

Par ailleurs, il convient de relever qu’il est fait état à plusieurs reprises dans les écrits précités d’un rapport de l’électricien intervenu au domicile de Mme [T] [B] (lettre du 22 mai 2025 et celle de l’avocate du 2 septembre 2025) ou d’un constat établi par commissaire de justice documentant l’ensemble des désordres (lettre de l’avocate du 3 juillet 2025), qui ne sont pas versés aux débats alors qu’ils auraient pu éclairer notre juridiction.

Le seul élément susceptible de corroborer les dires de Mme [T] [B] est la facture de l’électricien du 14 juin 2025 comportant ces quelques mots manuscrits entre parenthèses “Défaut d’issollement (sic) sur la lumière de la salle de bain”. En premier lieu, il convient de relever que le défaut d’isolement constaté par ce professionnel concerne seulement la lumière de la pièce et non la pièce tout entière. En second lieu, à supposer que cette mention doive s’interpréter comme un signalement à l’attention du destinataire de la facture sur une intervention à réaliser, ce seul élément ne permet pas de déterminer que les réparations à réaliser incombent à la bailleresse plus qu’à la locataire. En effet, un certain nombre de désordres dont la réparation est à la charge du locataire en application du V de l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 sont susceptibles d’être à l’origine d’un défaut d’isolement d’une lumière et de la difficulté rencontrée dans la salle de bain.

Ainsi, au vu du peu d’éléments apportés par Mme [T] [B] au soutien de sa demande, celle-ci ne démontre pas avec l’évidence requise en matière de référé un manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien des locaux ou de délivrance d’un logement décent.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte.

S’agissant des infiltrations d’eau, Mme [T] [B] justifie d’une déclaration de sinistre effectuée le 20 juin 2025 auprès de son assureur, la société MATMUT, au cours de laquelle elle a fait état de dommages sur les murs du salon/séjour. Ce constat est corroboré par les photographies qu’elle verse aux débats. En revanche, son affirmation dans cette déclaration selon laquelle la cause de la fuite provient d’une canalisation commune à l’intérieur du logement n’est étayée par aucune pièce qu’elle produit. Aucune investigation n’a été réalisée. Force est de constater que Mme [T] [B] ne connaît en réalité pas la cause des désordres puisqu’elle demande dans le cadre de la présente instance la réalisation d’une recherche de fuite.

Si Mme [T] [B] se prévaut du courrier de son assureur au mandataire à la gestion locative, cette pièce n’a aucune valeur probante. En effet, datée du même jour que la déclaration de sinistre, elle ne fait à l’évidence que reprendre les affirmations de la demanderesse sur l’origine de la fuite sans qu’il ait pu être procédé à un quelconque examen sur place par un professionnel.

Or, la réparation d’une infiltration d’eau dans un logement loué peut relever autant de l’obligation d’entretien du bailleur que de celle du locataire, notamment au regard du IV d) de l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987. Ainsi, Mme [T] [B] échoue à démontrer avec l’évidence requise en référé un manquement de la bailleresse à l’une de ses obligations. De surcroît, elle ne produit aucun élément attestant de la persistance des désordres depuis plus d’un an.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation sous astreinte de divers travaux, en ce compris la recherche de fuite.

Sur les demandes de provision au titre du préjudice du jouissance, la réduction et la consignation du loyer

Aucun manquement de la bailleresse n’étant caractérisé avec l’évidence requise en matière de référé, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision, de réduction du loyer et de consignation d’une partie de celui-ci.

Sur la demande de provision à valoir sur le remboursement des frais d’intervention de l’électricien

En application du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Mme [T] [B] justifie par la production d’un devis du 14 mai 2025 puis de la facture n°3963 du 14 juin 2025 avoir fait remplacer le tableau électrique sur lequel, selon le professionnel, avaient brûlé les disjoncteurs. Cette intervention ne relève pas des menues réparations ni des réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987 précité limitant celles-ci au remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules et tubes lumineux et à la réparation ou au remplacement des baguettes ou gaines de protection. Elle est donc à la charge de la bailleresse.

Le fait que l’électricien qui est intervenu ait été missionné par Mme [T] [B] et non par la bailleresse n’est pas susceptible de permettre à cette dernière d’échapper au remboursement des sommes avancées par la locataire. La bailleresse avait elle-même invité Mme [T] [B] à faire intervenir un professionnel, en déclinant toute responsabilité, et la réparation effectuée s’est avérée urgente et nécessaire au vu des constatations du professionnel (disjoncteurs du tableau électrique qui ont brûlé).

En conséquence, la S.A.S. [H] [G] sera condamnée à payer à Mme [T] [B] une provision d’un montant de 2 698 euros à valoir sur le remboursement de la facture n°3963 établi le 14 juin 2025 par la société Allo Service Rapide.

Le débiteur de l’obligation dont se prévaut la demanderesse étant la bailleresse et non le mandataire à la gestion locative, il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande formulée à l’encontre de la société [X] GESTION.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens à l’exception de ceux exposés par la S.A.R.L. [X] GESTION. Ils seront pris en charge par Mme [T] [B], qui l’a inutilement attraite dans la cause.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La S.A.S. [H] [G] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] [B] sera en revanche déboutée de sa demande au même titre dirigée contre la S.A.R.L. [X] GESTION, aucune de ses demandes à son encontre ne prospérant.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Rejetons la demande de réouverture des débats ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la S.A.R.L. [X] GESTION ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande aux fins de voir ordonner sous astreinte la réalisation de divers travaux ainsi que sur les demandes de provision au titre de la réparation du préjudice de jouissance, de réduction du loyer et de consignation d’une partie de celui-ci ;

Condamnons la S.A.S. [H] [G] à payer à Mme [T] [B], à titre de provision, la somme de 2 698 euros à valoir sur le remboursement de la facture n°3963 établie le 14 juin 2025 par la société Allo Service Rapide ;

Déboutons Mme [T] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre la S.A.R.L. [X] GESTION ;

Condamnons la S.A.S. [H] [G] à payer à la Mme [T] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A.S. [H] [G] aux dépens à l’exception de ceux exposés par la S.A.R.L. [X] GESTION ;

Condamnons Mme [T] [B] à supporter les dépens exposés par la S.A.R.L. [X] GESTION ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection.