TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2026
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 29 Mai 2026

N° RG 26/00199 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7LYC
Grosse délivrée le 25/09/2026
À
-Me Laurent LAZZARINI
-Me Jean-Yves HEBERT
-Me Bernard MAGNALDI
-Me Dominique PETIT-SCHMITTER
-Me Audrey BABIN

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [V]
né le 14 Juillet 1964 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 12] – [Localité 6]

représenté par Maître Laurent LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [T] [I]
née le 23 Avril 1980 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 13] – [Localité 7]

représentée par Maître Jean-yves HEBERT de la SELARL HEWA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. SAINT MICHEL,
dont le siège social est sis [Adresse 14] – [Localité 8]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Bernard MAGNALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. BEAULIEU CONSEIL exerçant sous l’enseigne “TERRASSE EN VILLE”,
dont le siège social est sis [Adresse 14] – [Localité 8]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Dominique PETIT-SCHMITTER de la SELARL SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la Société BOURELLY,
dont le siège social est sis [Adresse 15] – [Localité 8]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 octobre 2025, [J] [V], a acquis auprès de [T] [I], un appartement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 12] [Localité 6].

L’agence TERRASSE EN VILLE IMMOBILIER est intervenue en qualité de mandataire d’[T] [I].

Constatant des désordres affectant notamment la structure de l’immeuble, [J] [V] s’est rapproché du syndic, qui lui a communiqué un rapport d’inspection visuelle des parties communes et privatives, réalisé en février 2024, mettant en avant l’état de l’immeuble et la nécessité d’effectuer des travaux.

[J] [V] a déploré l’absence de communication de ce document avant la vente.

*

Suivant actes de commissaire de justice en date des 21 et 26 janvier 2026, [J] [V] a assigné [T] [I], la SAS BEAULIEU CONSEIL, exerçant sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SARL BOURELLY, en référé, aux fins de voir ordonner une expertise et statuer sur les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 26/00199.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2026, [J] [V] a assigné la SARL SAINT MICHEL, exerçant sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE – BEAULIEU CONSEIL, en référé, au visa des mêmes textes et aux fins de voir ordonner une expertise et statuer sur les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 26/01080.

Ces deux procédures ont été jointes par mention au dossier à l’audience du 29 mai 2026.

A l’audience du 29 mai 2026, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [J] [V] a demandé de :
– « ordonner la jonction entre l’instance introduite sous le n° de RG 26/00199 et celle introduite sous le n°26/01080,
– donner acte au requérant de son désistement d’instance à l’égard de la SAS BEAULIEU CONSEIL,
– débouter les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
– ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission telle que ci-dessus,
– dire que le requérant justifie d’un intérêt légitime à ce que cette expertise se déroule en présence de Madame [I], du Syndicat des copropriétaires et de la SARL SAINT MICHEL,
– statuer ce que de droit sur les dépens ».

La SAS BEAULIEU CONSEIL, exerçant sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, a demandé de :
– « rejeter la demande d’expertise judiciaire sollicitée par [J] [V] à l’encontre de la SAS BEAULIEU CONSEIL en l’absence de motif légitime,
– prononcer la mise hors de cause de la concluante,
– condamner [J] [V] à payer à la société BEAULIEU CONSEIL, la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– le condamner aux dépens ».

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, a demandé de :
– « prononcer la mise hors de cause du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice,
A titre subsidiaire :
– prendre acte de ce que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], émet toutes protestations et réserves ».

[T] [I], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, a demandé de :
A titre principal,
– « déclarer que [J] [V] ne justifie pas d’un motif légitime et/ou d’une utilité tendant au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire,
– débouter [J] [V] de sa demande d’expertise judiciaire,
– condamner [J] [V] à allouer à [T] [I] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement,
– donner acte à [T] [I] de ses plus expresses protestations et réserves de fait, de droit, de prescription, de responsabilité et de garantie sur la mesure d’expertise requise,
En tout état de cause,
– laisser les dépens de l’instance à la charge de [J] [V] ».

La SARL SAINT MICHEL, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, a demandé de :
– « donner acte à la SARL SAINT MICHEL de ce qu’elle formule les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée,
– débouter [J] [V] de son chef de mission consistant à :
– dire si l’agence SAINT MICHEL disposait d’éléments lui permettant de connaître l’existence des désordres, et le cas échéant dire quelles ont été les diligences qui auraient été accomplies pour assurer son devoir d’information, de conseils et de vérifications vis-à-vis de l’acquéreur »,
– condamner [J] [V] aux dépens ».

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction des dossiers, déjà ordonnée à l’audience par mention au dossier.

Sur le désistement à l’égard de la SAS BEAULIEU CONSEIL

Les articles 394 à 396 et 399 du code de procédure civile disposent que :
– « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance »,
– « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.
Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »
– « Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime »
– « Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte. »

Le conseil du demandeur s’est désisté de ses demandes à l’encontre de la SAS BEAULIEU CONSEIL par des conclusions signifiées par RPVA en date du 28.05.2026.

La SAS BEAULIEU CONSEIL avait pris des conclusions notifiées par RPVA le 19.02.2026.
Elle n’a pas acquiescé à la demande de désistement.

S’il n’est pas parfait, il y a tout de même lieu de constater qu’en raison du désistement de [J] [V] à l’égard de la SAS BEAULIEU CONSEIL, aucune demande n’est plus formulée à son encontre, de sorte qu’il convient de la mettre hors de cause.

Sur la demande de mise hors de cause du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice :

Pour solliciter sa mise hors de cause, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, se prévaut de ce qu’il aurait effectué toutes les diligences dans le cadre de la vente intervenue entre [J] [V] et [T] [I].

[J] [V] fait valoir que les travaux à prévoir portant sur les parties communes de l’immeuble, justifient la présence du Syndicat dans le cadre de l’expertise.

Il apparait prématuré au stade du présent référé de mettre hors de cause le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à plus forte raison alors qu’une expertise est demandée et qu’elle est destinée à apporter un éclairage sur la nature et l’origine des désordres ainsi que leur imputabilité

Dès lors, la demande de mise hors de cause du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice sera rejetée comme prématurée.

Sur l’expertise :

Il y a lieu de constater que le demandeur ne fonde pas en droit ses demandes.

Toutefois, des défendeurs se prévalent de l’article 145 code de procédure civile.

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, [T] [I] se prévaut de ce que [J] [V] ne pourrait pas prétendre ne pas avoir eu connaissance de la situation préalablement à la vente pour solliciter le rejet de la demande d’expertise. Elle fait notamment valoir qu’il ressort de la clause relative au prix, que le prix de cession a été négocié principalement en considération des travaux à réaliser dans l’immeuble. De plus, elle indique que des pièces ont été communiquées antérieurement à la vente, et notamment les procès-verbaux des assemblées générales, mentionnant le rapport d’inspection visuelle des parties communes et privatives, de sorte qu’une action fondée sur la garantie des vices cachés ne saurait prospérer.

[J] [V] conteste cette argumentation, faisant valoir que la clause de prix portait sur la dalle du hall d’entrée de l’immeuble et non sur l’ensemble des points évoqués dans le rapport d’inspection visuelle des parties communes et privatives et que ce rapport n’était pas joint à la copie du procès-verbal de l’assemblée générale.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble doit faire l’objet de travaux. Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la question de la connaissance ou non de l’acquéreur de ces travaux, ni de statuer sur la nature des désordres. Dès lors, l’expertise permettra de déterminer la réalité des désordres, leur cause et leur imputabilité.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. La mission impartie à l’expert sera précisée au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’espèce, la SAS BEAULIEU CONSEIL, exerçant sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE, par des conclusions notifiées par le RPVA le 19 février 2026, a sollicité sa mise hors de cause ainsi que la condamnation de [J] [V] à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au motif qu’elle n’est pas intervenue à la vente et que le contrat de mandat de vente a été confié à la SARL SAINT MICHEL, exerçant également sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE, une personne morale distincte.

Les conclusions de désistement de [J] [V] à l’égard de la SAS BEAULIEU CONSEIL, exerçant sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE, ont été notifiées par le RPVA le 28 mai 2026.

Dans de telles conditions, il y a lieu de faire droit à la demande formulée par la SAS BEAULIEU CONSEIL, exerçant sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE, au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1200 €.

Les autres parties conserveront la charge respective de leurs frais irrépétibles.

[J] [V], qui y a intérêt, supportera la charge des dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons que la demande de jonction est devenue sans objet ;

Mettons hors de cause la SAS BEAULIEU CONSEIL, exerçant sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE ;

Rejetons la demande de mise hors de cause du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[Q] [Y]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :
– prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,
– se rendre sur les lieux sis [Adresse 12] [Localité 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
– lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions de [J] [V] et dans le rapport d’inspection visuelle des parties communes et privatives du 16 février 2024 (118 ATELIER D’ARCHITECTES), cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,
– les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,
– en déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes en décrivant tous les moyens d’investigations employés, et en précisant notamment s’ils proviennent d’une usure normale, d’une négligence dans l’entretien, de travaux non conformes aux règles de l’art ou d’une autre cause…
– donner tous les éléments permettant à la juridiction d’établir si une personne normalement attentive et avisée était en mesure de déceler ces vices ou désordres à la date de souscription du contrat,
– donner tous les éléments permettant à la juridiction d’établir si un professionnel de l’immobilier normalement attentif et avisé était en mesure de déceler ces vices ou désordres à la date de souscription du contrat,
– donner tous éléments permettant à la juridiction d’établir si ces désordres ont pu être dissimulés, et à quelle période,
– indiquer pour chaque vice ou désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,
– donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [J] [V] du fait des vices ou désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
– plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
– établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [J] [V], d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Condamnons [J] [V] à payer à la SAS BEAULIEU CONSEIL, exerçant sous l’enseigne TERRASSE EN VILLE, la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de [J] [V].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.