TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 25/09/2026
à : Maitre Stéphanie LUTTRINGER
Maitre Philippe MORRON

Copie exécutoire délivrée
le : 25/09/2026
à : Maitre Laura SERVAIS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/00147
N° Portalis 352J-W-B7K-DBXHW

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]
représenté par Maitre Laura SERVAIS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0727

DÉFENDERESSES
Société COMPAGNIE PARISIENNE DE CHAUFAGE URBAIN, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3]
représentée par Maitre Stéphanie LUTTRINGER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #L0293
Société D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 4]
représentée par Maitre Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors des débats, et de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière, lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 août 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors des débats, et de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière, lors du délibéré,

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/00147 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXHW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 22 janvier 2021, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [B] [I], pour une durée d’un an, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 2].

Depuis le début de l’année 2022, l’ensemble immobilier auquel appartient le logement loué par M. [B] [I] souffre de pannes récurrentes de chauffage et d’eau chaude.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026 remis au greffe le 9 janvier suivant, M. [B] [I] a fait assigner la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de la voir condamner à faire réaliser divers travaux.

La S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en intervention forcée la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain par acte du 25 mars 2026 remis au greffe le 13 avril suivant afin notamment de la garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

À l’audience du 25 août 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [B] [I], représenté par son conseil, se référant à ses conclusions complétées oralement, demande de :
– condamner la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL à réaliser les travaux de réfection ou de remplacement préconisés par l’audit de la société Best Energies en date du 15 janvier 2026 afin d’assurer la fourniture d’eau chaude et de chauffage pérenne dans son logement et ce, dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
– l’autoriser à consigner l’intégralité du montant des loyer et charges à échoir auprès de la Caisse des dépôts et consignations et ce, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite réalisation des travaux de réfection de la station de chauffage,
– condamner la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL à lui payer, par provision, la somme de 14 262,64 euros au titre de son préjudice de jouissance et celle de 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,
– condamner la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

À l’appui de ses prétentions, M. [B] [I] fait valoir, au visa de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, des articles 6 et 20 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance d’un logement décent et que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Il expose que les obligations relatives au chauffage et l’alimentation en eau chaude prévues par les articles R171-11 du code de la construction et R1331-29 du code de la santé publique sont des obligations de résultat ne nécessitant pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligence. Or, M. [B] [I] expose que, depuis 2022, son logement est régulièrement privé de chauffage et d’eau chaude du fait de dysfonctionnements que la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL reconnaît. Il indique avoir vainement mis en demeure cette dernière de réaliser les travaux. Il ajoute qu’un audit réalisé par la société Best Energies le 15 janvier 2026 a clairement défini les désordres et précisé les interventions à réaliser. Il estime être fondé à solliciter l’exécution des travaux en application de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 et la consignation des loyers en application de l’article 20-1 de cette même loi.

M. [B] [I] fait également valoir que les remises d’un montant total de 384 euros consenties par la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL ainsi que son offre de réparation ne sont pas à la hauteur des troubles de jouissance qu’il subit depuis au moins trois ans du fait des pannes récurrentes de plusieurs jours ou plusieurs semaines. Il indique que son préjudice correspond à vingt-huit mois de loyers et charges correspondant au nombre de mois durant lesquels il a eu à souffrir de pannes d’eau chaude ou de chauffage. M. [B] [I] se prévaut également d’un préjudice moral, car les pannes à répétition ont rendu son quotidien difficile sur le plan moral et psychique sur plusieurs années et qu’il a dû consacrer beaucoup de temps et d’énergie avec de nombreux interlocuteurs pour trouver à les résoudre.
À l’audience, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, se référant à ses écritures complétées oralement, demande de :
– constater son désistement à l’égard de la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain,
– débouter M. [B] [I] de sa demande de condamnation à faire réaliser un audit et des travaux de réfection sous astreinte,
– débouter M. [B] [I] de sa demande de consignation des loyers et charges,
– débouter M. [B] [I] de sa demande de provision au titre de la réparation du préjudice moral,
– déclarer satisfactoire l’offre d’indemniser M. [B] [I] à hauteur de 20 % de la valeur locative du logement sur une période de vingt-huit mois, déduction faite de l’indemnisation déjà versée, soit une somme de 2 264,77 euros,
– condamner M. [B] [I] aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir au préalable que les dysfonctionnements ne proviennent pas d’installations de la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain mais de celles dont elle est elle-même propriétaire.

La S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL énonce par ailleurs qu’elle n’est pas restée inactive suite aux difficultés signalées par M. [B] [I]. Elle expose que, comme elle en justifie, à chaque panne évoquée par celui-ci elle a fait intervenir l’entreprise de maintenance, ce qui représente quarante et une interventions en quatre ans. Elle ajoute qu’elle a en outre fait réaliser un audit des installations thermiques et que des travaux d’importance sont prévus pour la fin de l’année. Elle précise que, depuis le mois de décembre 2025, il n’y a plus de panne de chauffage et d’eau chaude compte tenu de la maintenance effectuée. Elle considère que la demande de travaux formée par M. [B] [I] est devenue inutile.

Sur la réparation du préjudice de jouissance, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL considère que la demande de M. [B] [I] à ce titre est excessive, car celui-ci a bénéficié de son logement durant toute la période. Elle estime que la réparation du préjudice ne saurait dépasser 20% de la valeur locative sur la base des vingt-huit mois durant lesquels le locataire a subi un désagrément et qu’il convient de déduire l’indemnisation de 384 euros dont il a déjà bénéficié.

Sur la réparation du préjudice moral, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que les vingt-huit courriels de M. [B] [I] en quatre ans ne sont pas des justificatifs de ce préjudice.

À cette audience, la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain, représentée par son conseil, accepte le désistement par la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes dirigées contre elle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il conviendra au préalable de constater le désistement par la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes dirigées à l’encontre de la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain, qu’elle a attrait dans la cause.

Sur la demande de réalisation de travaux

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/00147 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXHW

Par ailleurs, les deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 disposent notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le 5 de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit qu’un logement décent est un logement dont les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Selon l’article 20-1 de cette même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il est constant que des dysfonctionnements ont entraîné des pannes récurrentes de chauffage et d’approvisionnement en eau chaude dans le logement de M. [B] [I] depuis son entrée dans les lieux en janvier 2021. Ce fait est donc établi avec l’évidence requise en matière de référé.

Or, l’absence d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement constitue un élément d’indécence du logement en application de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il n’est donc pas sérieusement contestable que la réparation de ces désordres relève de l’obligation de délivrance d’un logement décent à la charge de la bailleresse.

Si, afin de démontrer qu’elle effectue toutes les démarches requises, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL produit un audit des installations thermiques de la [Adresse 5] en date du 16 janvier 2026 ainsi qu’un cahier des clauses techniques particulières en vue de la passation d’un marché pour réaliser les travaux nécessaires sur les installations thermiques, il ressort toutefois des pièces qu’elle verse elle-même aux débats que le dysfonctionnement des installations a perduré pendant plusieurs années sans qu’elle envisage des travaux autres que des réparations ponctuelles. Celle-ci recense en effet quarante-trois interventions différentes sur l’ensemble immobilier où réside M. [B] [I] pour des pannes ou problèmes de chauffage et/ou d’eau chaude sur la période du 2 février 2022 au 26 novembre 2025. Compte tenu de cette circonstance et du fait que les travaux nécessaires n’ont pas encore débuté, la demande de M. [B] [I] de voir ordonner leur réalisation n’est pas inutile et apparaît fondée.

Il sera en conséquence ordonné à la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL de réaliser ceux-ci. Dans la mesure où ces travaux concernent l’installation thermique de l’entier immeuble où réside M. [B] [I], il sera accordé à la défenderesse un délai suffisamment raisonnable pour les réaliser, soit un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Selon l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu de la durée des dysfonctionnements dont la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL avait connaissance dès l’origine, il apparaît opportun d’assortir cette mesure d’une astreinte provisoire de 300 euros par mois de retard pendant une durée de six mois, passé le délai de six mois pour la réalisation des travaux.

La liquidation de l’astreinte sera réservée au juge des contentieux de la protection.

Sur la demande de consignation des loyers

Selon l’article 20-1 de cette même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut, après avoir déterminé la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux étant de nature à garantir la bonne exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu d’ordonner la consignation des loyers.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes de provision

Aux termes du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, selon les comptes-rendus d’intervention et les courriels de signalement produits respectivement par la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL et M. [B] [I], depuis la fin de l’année 2021, l’ensemble immobilier dont dépend le logement de ce dernier a souffert, à tout le moins, de quatre-vingt onze jours de panne ou d’anomalie de fonctionnement affectant la fourniture de chauffage ou d’eau chaude. Ces dysfonctionnements sont constitutifs d’un trouble de jouissance pour le locataire, privé durant ces périodes de ses conditions normales de vie, parfois durant la saison hivernale.

Le mode d’évaluation du préjudice par M. [B] [I] n’apparaît pas pertinent dès lors qu’il aboutit à le dispenser totalement de loyer pour le moindre jour de panne dans le mois alors qu’il n’est pas privé de la jouissance totale du bien. Aussi, au regard du montant mensuel du loyer et charges (534,08 euros selon l’avis d’échéance du mois de décembre 2025), la proposition de réparation de la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL à hauteur de 2 264,77 euros, déduction faite des remises de 384 d’ores et déjà accordées selon les parties, apparaît satisfaisante.

La S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL sera en conséquence condamnée à payer cette somme à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance subi par M. [B] [I].

S’agissant du préjudice moral, celui-ci est insuffisamment démontré par les pièces produites. L’obligation d’avoir à le réparer apparaît donc en l’état sérieusement contestable.

IL sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé relativement à la demande de provision formulée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, partie perdante, supportera la charge des dépens en application des articles 696 et 399 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Constatons le désistement par la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes dirigées contre la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain ;

Ordonnons à la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL de réaliser les travaux nécessaires sur l’installation de chauffage et d’eau chaude au sein de l’immeuble ou l’ensemble immobilier dont dépend le logement de M. [B] [I] afin d’assurer une fourniture normale et pérenne d’eau chaude et de chauffage à ce logement et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Assortissons cette mesure d’une astreinte provisoire de 300 euros par mois de retard pendant une durée de six mois, qui sera due à l’issue du délai imparti pour la réalisation des travaux ;

Réservons la liquidation de l’astreinte au juge des contentieux de la protection ;

Rejetons la demande de consignation des loyers ;

Condamnons la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL à payer à M. [B] [I] la somme de 2 264,77 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice moral de M. [B] [I] ;

Condamnons la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL à payer à la M. [B] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection.