N° RG 24/00674 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FJV7

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C O U R D ’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Service civil
Sous-section 4

N° RG 24/00674 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FJV7

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
DU 24 SEPTEMBRE 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [U]
de nationalité Française
né le 22 Décembre 1967 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne assisté de Me Flavien SCHRAEN, avocat à la cour d’appel de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDERESSES

Madame [S] [I]
de nationalité Française
née le 28 Juin 2000 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Aurélia BOEGLIN, avocat au barreau de COLMAR,

Madame [P] [V]
née le 23 Décembre 1965 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Aurélia BOEGLIN, avocat au barreau de COLMAR,

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,
juge des contentieux de la protection
Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 21 juillet 2026, en présence de [Y] [W], auditeur de justice.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 24 septembre 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :
Me Aurélia BOEGLIN
Me Flavien SCHRAEN

le 24 Septembre 2026

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 16 mars 2020, Monsieur [L] [U] a donné à bail à Madame [S] [I] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 6].

Par acte du 18 mars 2020, Madame [P] [V] s’est portée caution solidaire du règlement des sommes que pourraient devoir Madame [S] [I] au titre du contrat de bail.

Par courrier du 27 juillet 2022, Monsieur [L] [U] a mis en demeure Madame [S] [I] de cesser les troubles caractérisés par des odeurs anormales et des nuisances olfactives.

Monsieur [L] [U] a saisi un conciliateur de justice au mois de février 2023, afin d’intervenir auprès de Madame [S] [I].

Par courrier du 4 août 2023, le service de protection juridique de Monsieur [L] [U] a mis en demeure Madame [S] [I] d’informer le bailleur de son départ par le biais d’une demande de congé.

Par procès-verbal de constat du 15 septembre 2023, le commissaire de justice a constaté dans les parties communes, la présence d’une odeur prégnante désagréable et a constaté l’absence de compteur électrique et des câbles sectionnés pour le logement n°7 donné à bail à Madame [S] [I]. Il est également constaté la présence d’un avis de passage daté du 1er août 2023, au nom de [I] sur lequel il est mentionné qu’il est procédé à une suspension de l’alimentation par le fournisseur d’énergie pour le motif suivant : pas de contrat.

Un état des lieux de sortie a été régularisé en date du 30 novembre 2023 par constat de commissaire de justice.

Monsieur [L] [U] a envoyé plusieurs courriers à Madame [S] [I] et Madame [P] [V] aux fins d’obtenir réparation des dégradations constatées.

Aux termes d’une attestation de vaine tentative de conciliation extra-judiciaire en date du 15 octobre 2024, le conciliateur de justice indiquait que son intervention n’avait pas permis de dénouer l’affaire.

Par acte du 29 octobre 2024, Monsieur [L] [U] a fait assigner Madame [S] [I] et Madame [P] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar aux fins de voir :
– DECLARER la demande de Monsieur [L] [U] recevable et bien fondée ;
– CONDAMNER solidairement Mesdames [S] [I] et [P] [V] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 6297,27 euros de dommages-intérêts en réparation des dégradations causées au logement ;
– CONDAMNER Madame [S] [I] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 1500 euros de dommages-intérêts au titre de l’exécution déloyale du bail d’habitation ;
– ORDONNER l’exécution provisoire de l’ensemble de la décision à intervenir ;
– CONDAMNER solidairement Mesdames [S] [I] et [P] [V] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER solidairement Mesdames [S] [I] et [P] [V] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Après remises, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2026.

Monsieur [L] [U], a comparu assisté de son conseil. Il a remis ses pièces au tribunal et repris oralement ses conclusions du 4 décembre 2025 au terme desquelles il demande au tribunal de :
– Déclarer la demande de Monsieur [L] [U] recevable et bien fondée ;
– Condamner solidairement Mesdames [S] [I] et [P] [V] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 6095,71 euros de dommages-intérêts en réparation des dégradations causées au logement ;
– Condamner Madame [S] [I] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 1500 euros de dommages-intérêts au titre de l’exécution déloyale du bail d’habitation ;
– Débouter Madame [S] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– Ordonner l’exécution provisoire de l’ensemble de la décision à intervenir ;
– Condamner solidairement Mesdames [S] [I] et [P] [V] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner solidairement Mesdames [S] [I] et [P] [V] aux entiers frais et dépens de l’instance.

A cet effet, il expose avoir donné à bail un logement à Madame [S] [I], qu’elle n’en a pas fait bon usage. Il a expliqué qu’il y avait une odeur nauséabonde dans l’entrée des lieux, que plusieurs autres locataires s’étaient plaints et qu’un autre locataire était parti à cause des odeurs. Il a expliqué qu’il avait été autorisé à rentrer dans le logement de Madame [S] [I] et qu’il sortait son chien deux fois par jour. Il a exposé qu’une fois la locataire partie, l’appartement était inlouable et que le parquet a dû être changé. Il a précisé avoir fait une partie des travaux lui-même. Il a conclu en expliquant avoir contacté un conciliateur et que cette histoire l’avait usé et que la preneuse a quitté les lieux 30 novembre 2023.

Madame [S] [I] et Madame [P] [V], représentées par leur conseil ont repris oralement leurs conclusions du 14 mai 2025 et ont remis leurs pièces au Tribunal. Elles sollicitent :
– Débouter Monsieur [U] de ses demandes,
– Condamner Monsieur [U] à verser à Madame [I] et Madame [V] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner Monsieur [U] aux entiers frais et dépens.

A cet effet, elles contestent la validité du cautionnement, réfute que les désagréments constatés lui soient imputables, que le bien loué n’est affecté que par une usure normale, que les travaux de réfection du parquet sont mis plusieurs fois en compte, que le demandeur ne justifie pas du préjudice allégué et qu’il appartient au demandeur de produire les justificatifs y afférents.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Par jugement avant-dire-droit du 27 mai 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, renvoyé l’affaire à l’audience du 21 juillet 2026, invité Madame [P] [V] à s’y présenter munie d’une pièce d’identité afin qu’il soit procédé sur le champ à une vérification d’écriture, et réservé les dépens et les droits des parties.

À l’audience du 21 juillet 2026, l’affaire a été appelée aux fins de vérification d’écriture. Madame [P] [V], présente en personne et assistée de son conseil, s’est prêtée à cette mesure : elle a rédigé, sous la dictée du tribunal, un texte manuscrit et a apposé sa signature à vingt reprises sur papier blanc.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en réparation des dégradations

L’article 1732 du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que  » le preneur est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement « .

Sur l’état du bien à la date d’entrée dans les lieux

Madame [S] [I] fait valoir que le bien n’était nullement dans l’état indiqué par l’état des lieux d’entrée et produit à ce titre une attestation de témoin de Monsieur [M] [I].

S’il convient dans un premier temps, de constater que l’état des lieux est contradictoire, ce que Madame [S] [I] ne conteste pas, il apparaît également que l’attestation de témoin produite mentionne un aménagement de la locataire au mois de juin 2022, alors que le bail a été signé en mars 2020 avec prise d’effet au mois de juin 2020.

De ce fait, aucun élément ne vient remettre en cause la véracité de l’état des lieux d’entrée, signé par les parties le 4 juin 2020.

L’état des lieux contradictoire d’entrée dans l’appartement du 4 juin 2020 mentionnait l’état des plafonds, sols, murs et menuiseries dans chaque pièce. L’évaluation donnée oscillait entre bon état et très bon état.

En conséquence il y a lieu de retenir l’état des lieux contradictoire du 4 juin 2020 pour fixer l’état du bien à la date de la prise de possession des lieux.

Sur l’état des lieux à la date de la sortie

Il ressort de l’état des lieux de sortie, réalisé par procès-verbal de constat dressé le 30 novembre 2023, les désordres suivants :
– Dans la cuisine : les lames du parquet sont très abîmées et le vernis écaillé, de nombreuses auréoles sont visibles. Des traces noires et auréoles maculent les murs qui sont en état d’usure. La porte PVC et la fenêtre sont encrassées. Le meuble évier est sale, des traces de coulures maculent les portes du meuble.
– Dans la salle de bain : le parquet au sol est abîmé et éraflé, le vernis écaillé, des traces noires et auréoles sont visibles à plusieurs endroits. Des taches noires et des coulures maculent la toile intissée posée au mur. La paroi de baignoire est branlante, les joints de la baignoire présentent des taches de moisissure. Le plan de vasque du lavabo est fissuré sur la partie avant et les morceaux cassés ne sont plus jointifs. L’intérieur du meuble est sale.
– Dans les toilettes : le vinyle au sol est sale et présente des traces noires, des auréoles et taches maculent le papier intissé. La porte et les chambranles sont sales. Des traces de coulures sont visibles.
– Dans le salon / séjour : le parquet au sol est en état d’usure avancé, de nombreuses auréoles noires sont visibles partout dans la pièce notamment le long des plinthes, le vernis est écaillé et il y a des éraflures. Les murs sont jaunis et maculés de taches noires ou auréoles par endroits. Les portes et encadrements sont encrassés, la peinture est écaillée. Les fenêtres et rebords sont sales.
– Dans la première chambre : le parquet au sol est très abîmé et présente de nombreuses traces et éraflures, des auréoles sont visibles par endroits et le vernis écaillé. Les murs sont sales et en état d’usure. Les ouvrants de fenêtre sont encrassés, la porte donnant sur le salon/séjour est très abîmée, la peinture éraflée et le système de serrure cassé. Des impacts sont également visibles.
– Dans la deuxième chambre : le parquet est en état d’usure. Des traces noires et auréoles maculent le papier intissé. Les fenêtres et vitres sont sales.
– A l’extérieur : Monsieur [L] [U] et Madame [S] [I] déclarent qu’une caméra a été posée à la demande de la locataire. Des trous ont été percés dans la façade. Les joints sont grossiers et les finitions ne sont pas soignées.

Il résulte de ce qui précède qu’à la date de sortie des lieux, le bien présentait un certain nombre de dégradations.

Sur l’imputabilité des dégradations

Monsieur [L] [U] expose que ces dégradations s’expliquent principalement par les déjections des animaux de la locataire.

Madame [S] [I] fait valoir que rien ne justifie que les photos aient été prises chez elle et que les attestations de témoins rapportant les désagréments olfactifs ne la mentionnent pas directement.

S’agissant des attestations de témoins, si elles ne mentionnent pas Madame [S] [I], elles font pour la plupart, référence à son chien et au fait que ce dernier faisait ses besoins à l’intérieur. En tout état de cause, toutes mentionnent les odeurs désagréables qui émanaient du hall d’entrée et obligeaient à une aération constante.

Dans le procès-verbal de constat du 30 novembre 2023, il est noté que Madame [S] [I]  » admet avoir été négligente et ne nie pas que son animal a endommagé le logement « . En outre, il ressort des échanges entre les parties que Monsieur [L] [U] a informé la locataire à de multiples reprises du fait que son animal avait fait ses besoins à l’intérieur du logement.

En tout état de cause, les dégradations constatées dans l’appartement ne sont pas imputables à la seule vétusté et résultent des conditions d’occupation des lieux par la locataire.

Sur les montants mis en compte

Le montant des travaux en réparation des dégradations dont remboursement est demandé s’élève à la somme totale de 6828,54 euros dont il est à déduire 262,83 euros de charges récupérables et 470 euros de caution, soit 6095,71 euros.

Madame [S] [I] fait valoir qu’elle s’interroge sur la vraisemblance des montants sollicités en ce que ces montants n’ont cessé de changer et que certaines sommes font double emploi. Elle expose également que certaines sommes, comme la révision de la serrure, ne sont pas à mettre à la charge de la locataire.

Monsieur [L] [U] expose avoir réalisé la plupart des travaux lui-même et que le montant en baisse s’explique par une régularisation des charges en faveur de la locataire.

Monsieur [L] [U] produit différentes pièces :
– une facture datant du 2 mai 2024 et d’un montant de 600 euros s’agissant de la réparation des dégâts du parquet ;
– un devis datant du 29 novembre 2023 de 1968,84 euros relatif au changement de meuble de la salle de bain ;
– un devis datant du 29 novembre 2023 de 4259,70 euros relatif aux changements de plinthes, nettoyage des surfaces, vitrification et nettoyage des murs et des portes ;
– un tableau de régularisation des charges faisant apparaître un solde créditeur de 262,83 euros pour la locataire.

Il convient de constater que, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, la facture de 600 euros sur la réparation des dégâts du parquet ne fait pas double emploi avec le devis de 4259,70 euros, lequel comprend des prestations différentes, notamment la vitrification.

En outre, l’état des lieux de sortie de l’appartement mentionne plusieurs encrassements de porte, de sorte que les sommes mises en compte au titre de la révision de la serrure peuvent être mises à la charge de la locataire en raison du défaut de soin apporté au logement.

En conséquence il résulte des éléments du dossier et notamment des pièces produites que les sommes mises en compte au titre des réparations locatives apparaissent fondées.

C’est pourquoi Madame [S] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 6095,71 euros au titre des réparations des dégradations de l’appartement situé [Adresse 7] à [Localité 6].

Sur la demande de condamnation au titre de l’exécution déloyale du bail

Monsieur [L] [U] expose avoir subi un préjudice lié à l’exécution déloyale du bail par Madame [S] [I].

Il expose à ce titre avoir été contraint de s’occuper de l’animal de la locataire et avoir risqué de se retrouver en porte-à-faux avec l’ensemble de la copropriété.

En l’espèce, rien n’obligeait Monsieur [L] [U] à sortir le chien de sa locataire. En outre, il ne justifie pas avoir été en défaut vis-à-vis de la copropriété, en raison des manquements de Madame [S] [I].

Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui lié aux dégradations de l’appartement, il convient de rejeter la demande de condamnation de Madame [S] [I] à la somme de 1500 euros au titre de l’exécution déloyale du bail.

Sur la validité du contrat de cautionnement

Selon l’article 2288 ancien du code civil,  » celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même « .

De plus, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 01 janvier 2022, dispose que  » La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.  »

En l’espèce, Madame [P] [V] ne conteste pas avoir signé le contrat de bail du 16 mars 2020 la désignant comme caution de la locataire. En revanche, elle fait valoir que les signatures et mentions sont différentes entre l’acte de cautionnement et le contrat de bail.

Madame [P] [V] soutient que la signature présente pour la caution sur le contrat de bail et sur l’acte de cautionnement ne correspondent pas, de même que les mentions  » lu et approuvé « .

Force est de constater que la mention  » lu et approuvé, bon pour caution solidaire  » présente à l’acte de cautionnement ne correspond pas à l’écriture de Madame [P] [V] présente sur le contrat de bail. Elle s’apparente davantage à l’écriture de la locataire elle-même.

S’agissant de la signature contestée, le tribunal a, par jugement avant-dire-droit du 27 mai 2026, ordonné la réouverture des débats et invité Madame [P] [V] à se présenter à l’audience du 21 juillet 2026, munie d’une pièce d’identité, afin qu’il soit procédé sur le champ à une vérification d’écriture.

À l’audience du 21 juillet 2026, Madame [P] [V] a comparu en personne et s’est soumise à cette mesure : elle a rédigé, sous la dictée du tribunal, un texte manuscrit et a apposé sa signature à vingt reprises sur papier blanc.

La comparaison de ces échantillons avec la signature portée sur l’acte de cautionnement du 18 mars 2020 confirme les différences graphiques déjà relevées et établit que cette signature ne peut être imputée à Madame [P] [V].

Or, c’est l’acte de cautionnement qui comporte les mentions exigées par l’article 22-1 précité et prescrites à peine de nullité du cautionnement, qui comporte la signature contestée et désormais non imputable à Madame [P] [V].

Le contrat de cautionnement conclu le 18 mars 2020 entre Monsieur [L] [U] et Madame [P] [V] fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision. L’acte reproduit également l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 précité.

La signature de l’acte ne pouvant être imputée à Madame [P] [V] et la solidarité ne se présumant pas, Monsieur [L] [U] sera débouté de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Madame [P] [V].

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient dès lors de condamner Madame [S] [I] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [I], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE la demande recevable ;

DEBOUTE Monsieur [L] [U] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Madame [P] [V] ;

CONDAMNE Madame [S] [I] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 6 095,71 euros (six mille quatre-vingt-quinze euros et soixante-et-onze centimes) au titre des réparations des dégradations de l’appartement situé [Adresse 7] à [Localité 6] ;

REJETTE la demande de condamnation de Madame [S] [I] à la somme de 1500 euros au titre de l’exécution déloyale du bail ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [I] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [I] aux entiers dépens ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 24 septembre 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière
Le Président

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis »