COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 26/01106 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RHTF
Du 24 Septembre 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ [R], [K]

Copie exécutoire délivrée à

Me Laetitia GABORIT

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Juin 2026, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1] sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic la SNC [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [L] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Non comparant, non représenté

M. [Q] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Non comparant, non représenté

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 09 Juillet 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 Septembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] sont propriétaires indivis des lots n° 1038 et 1152 au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par actes de commissaire de justice en date du 19 juin 2026, fait assigner Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
2258,67 euros au titre des charges et provisions échues ;5264,54 euros au titre des provisions à échoir ;624,61 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires ;1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia GABORIT, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi du 13 juillet 2006 ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
À l’audience du 9 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K], régulièrement assignés par acte déposé en l’étude du commissaire de justice instrumentaire n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] sont propriétaires indivis des lots n° 1038 et 1152 au sein de l’immeuble LES TERRASSES CORNICHE [Localité 5].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale en date du 27 février 2025 et du procès-verbal d’assemblée générale en date du 9 février 2026 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2023, 2024 et 2025 et les budgets prévisionnels pour les années 2025, 2026 et 2027.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 16 avril 2026 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 2960,28 euros au titre des provisions échues de l’exercice en cours, leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 22 mai 2026, que Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 2258,67 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant sur la seule période du 1er juillet 2026 au 31 décembre 2026, en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 visant le budget prévisionnel annuel, sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 2258,67 euros au titre des charges de copropriété échues au 30 juin 2026 et de la somme de 2142,77 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour l’année 2026.
Ils seront en conséquence condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété, au paiement de la somme de 2258,67 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 avril 2026 et de la somme de 2142.77 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er juillet 2026 au 30 décembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
– une mise en demeure préalable,
– la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
– les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, adressé une sommation de payer de régler les charges et provisions échues le 19 novembre 2025 à Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K].

Les frais afférents de 86.61 euros sont bien des frais nécessaires à l’instar de ceux des deux mises en demeure, de 48 euros.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement formée à ce titre, sera rejetée.

Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 134.61 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié au vu des seuls éléments versés, que le défaut de paiement des charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue du litige, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia GABORIT, lesquels comprendront les droits et émoluments des actes des commissaires de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 2258,67 euros au titre des charges et provisions échues au 30 juin 2026, outre la somme de 134.61 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 avril 2026 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 2142.77 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er juillet 2026 au 30 décembre 2026; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [R] et Monsieur [Q] [K] aux dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia GABORIT, avocat au barreau de Nice, lesquels comprendront les droits et émoluments des actes des commissaires de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ