COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 26/01099 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RHT2
Du 24 Septembre 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ S.C.I. [D]

Copie exécutoire délivrée à

Me Maxime ROUILLOT

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Juin 2026, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2] SUNBEAM sis [Adresse 3]
Repr par son syndic en exercice LE CABINET BRUSTEL
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. [D]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Non comparant, non représenté

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 09 Juillet 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 Septembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [D] est propriétaire des lots n°9, 24 et 29 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] à Nice (06000).

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM a, par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2026, fait assigner la SCI [D] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
8241,83 euros arrêtée au 18 mai 2026 au titre de l’arriéré des charges échues et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;900,88 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2026 au 31 décembre 2026 ;44,5 euros au titre de l’appel provisionnel de fonds Travaux Alur du 1er juillet 2026 au 31 décembre 2026 ;1800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la loi du 13 juillet 2006, le tout lié au défaut de paiement.
À l’audience du 9 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La SCI [D], régulièrement assignée, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice indiquant dans le procès-verbal de recherches infructueuses, que les démarches entreprises n’ont pas permis de retrouver sa nouvelle adresse, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que la SCI [D] est propriétaire des lots n°9, 24 et 29 dépendants de l’immeuble le syndicat des copropriétaires LE SUNBEAM.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale en date du 13 juin 2023, du 23 mai 2024, 3 octobre 2024, 24 mars 2025 et du 22 avril 2026 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022, 2023, 2024 et 2025 ont adopté les budgets prévisionnels pour les exercices 2026 et 2027.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la SCI [D] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 24 mars 2026 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 7519,46 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 18 mai 2026, que la SCI [D] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure au titre des provisions de l’exercice en cours dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 7098.98 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er juillet 2026 au 31 décembre 2026 de 945,38 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que la SCI [D] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 7098.98 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 mai 2026 et de la somme de 945,38 euros au titre des provisions devenus exigibles pour la période du 1er juillet 2026 au 31 décembre 2026.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 7098.98 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2026 et de la somme de 945,38 euros au titre des provisions dues pour la période du 1er juillet 2026 au 31 décembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
– une mise en demeure préalable,
– la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
– les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 24 mars 2026, mis en demeure la SCI [D] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure sont bien des frais nécessaires à l’instar des mises en demeures du 16 septembre 2024 et d’août 2025 d’un montant de 101.52 euros et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance et du commandement de payer n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement formée à ce titre, sera rejetée.

La SCI [D] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM la somme de 101.52 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 24 mars 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI [D] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis de nombreux mois, elle commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue du litige, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI [D], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM, la somme de 7098.98 euros au titre des charges et provisions échues au 18 mai 2026, outre la somme de 101.52 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2026 ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM, la somme de 945,38 euros au titre des provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er juillet 2026 au 31 décembre 2026 ; 

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNBEAM du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [D] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la loi du 13 juillet 2006, le tout lié au défaut de paiement ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ