TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Binty DIOP

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/05357 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDAMP

N° MINUTE :
12

JUGEMENT
rendu le jeudi 24 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [X] [C] représenté par son mandataire l’association SOLIDARITÉ HABITAT ILE-DE-FRANCE, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Binty DIOP, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE
Madame [V] [O], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 juin 2026
Délibéré initialement prévu le 03 septembre 2026, prorogé au 24 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 24 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/05357 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDAMP

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu le 29 novembre 2013, M. [X] [C], représenté par son mandataire de gestion immobilière l’Association SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE, a donné à bail à Mme [V] [O], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], 6ème étage, 2ème porte à gauche, à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 397,11 euros, provisions sur charges et taxe sur les ordures ménagères incluses.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024 signifié à étude de commissaire de justice, M. [X] [C] a fait délivrer à Mme [V] [O] un congé pour vendre à effet au 28 novembre 2025, portant offre de vente au bénéfice de cette dernière.

Mme [V] [O] n’a pas exercé son droit de préemption et s’est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2026, M. [X] [C], représenté par son mandataire de gestion immobilière l’Association SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE, a fait assigner Mme [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– valider le congé pour vendre délivré le 14 novembre 2024,
– constater la résiliation du bail conclu le 29 novembre 2013 entre les parties portant sur le logement situé au [Adresse 3], 6ème étage, [Adresse 4], à [Localité 2],
– déclarer Mme [V] [O] occupante sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2025,
– ordonner à Mme [V] [O] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux situés au [Adresse 5], à [Localité 2] ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement,
– dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
– dire que faute pour Mme [V] [O] de quitter volontairement les lieux dans un délai de huit jours suivant le jugement à intervenir, elle sera tenue d’acquitter une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard,
– autoriser le demandeur à faire enlever, transférer et séquestrer tout véhicule, meuble et objet mobilier garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de la défenderesse,
– condamner Mme [V] [O] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 28 novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,
– autoriser la requérante à faire constater et estimer les éventuelles réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile d’un technicien,
– condamner Mme [V] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation, du congé, de la signification de la décision à intervenir et des coûts éventuels d’exécution.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 15 juin 2026 lors de laquelle M. [X] [C], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a précisé avoir proposé une solution de relogement à la locataire qui l’a refusée et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Mme [V] [O], comparante en personne, n’a pas contesté la validité du congé. Elle a sollicité les plus larges délais pour quitter les lieux. Elle a déclaré travailler en qualité d’aide-soignante et a expliqué avoir rencontré des difficultés à la suite du décès brutal de sa mère. Elle a précisé qu’elle bénéficie d’un avis favorable DALO depuis le mois d’août 2025. Elle a ajouté bénéficier d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé et qu’elle a refusé la proposition de relogement en raison de la présence d’escaliers dans le logement proposé par son bailleur situé au 3ème étage, incompatible avec son état de santé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence à l’assignation de M. [X] [C] à laquelle il a déclaré se référer à l’audience du 15 juin 2026 pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du même code, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 3 septembre 2026 puis, le jour même, de la prorogation du délibéré au 24 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre et l’expulsion

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

 » I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.  »

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [V] [O] a commencé à courir le 29 novembre 2013 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 29 novembre 2022 pour une nouvelle durée de trois ans, expirant le 28 novembre 2025.

M. [X] [C] justifie avoir délivré à Mme [V] [O] un congé aux fins de vente par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, avec effet au 28 novembre 2025 ; le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé est ainsi régulier dans sa forme.

Il ressort en outre de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 175 000 euros, les conditions de la vente projetée, qu’il contient une offre de vente au bénéfice de la locataire précisant le délai de deux mois pour y répondre, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction intégrale de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Il n’est pas contesté que la défenderesse n’a pas exercé son droit de préemption pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et qu’elle continue néanmoins d’occuper les lieux précédemment pris à bail.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 28 novembre 2025 à minuit, étant relevé que Mme [V] [O], représentée à l’audience, n’en conteste pas la validité.

Par conséquent, Mme [V] [O] se trouve occupante sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 2] depuis le 29 novembre 2025 et il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a dès lors pas lieu d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Mme [V] [O] est donc tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 novembre 2025, date de fin du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

Il ressort par ailleurs des débats et des pièces produites que le compte locataire de Mme [V] [O] est à jour, aucune dette locative n’étant d’ailleurs sollicitée.

Dès lors, la condamnation de Mme [V] [O] au paiement de l’indemnité d’occupation prendra effet à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [V] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. Par ailleurs, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [X] [C] sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [V] [O] occupe les lieux depuis le 29 novembre 2013, soit depuis 13 ans. S’agissant des démarches effectuées en vue de son relogement, elle justifie :
– avoir déposé une demande de logement social depuis le 2 octobre 2012, renouvelée régulièrement et pour la dernière fois le 6 septembre 2025,
– d’une décision du secrétariat de la Commission de médiation DALO de [Localité 1] la reconnaissant prioritaire au titre du II de l’article L.441-2-3 du code de la construction et de l’habitation,
– d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la Commission de médiation DALO le 29 mai 2026 sollicitant la prise en compte immédiate de sa situation et la mise en œuvre de la décision précitée,
– d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à M. le Préfet de [Localité 1] aux mêmes fins,
– de la saisine du tribunal administratif de Paris par requête enregistrée le 29 avril 2026.

S’agissant de sa situation personnelle, elle justifie :
– de la notification d’une décision de la MDPH 75 d’attribution de la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé à compter du 22 juin 2021 et jusqu’au 21 juin 2031,
– d’un contrat à durée déterminée d’aide-soignante et d’un avenant à ce contrat,
– de bulletins de paye démontrant un revenu net compris entre 2 000 et 2 600 euros environ,
– plusieurs courriers de refus de candidatures à des logements (Action logement, LOC’annonces).

Il résulte par ailleurs du décompte locatif produit que la défenderesse règle régulièrement indemnités d’occupation appelées.

L’ensemble de ces éléments établit la bonne foi de Mme [V] [O] tant dans l’exécution de ses obligations contractuelles pendant la durée du bail, que dans la recherche d’une solution de relogement à compter de la délivrance du congé pour vente.

M. [X] [C] ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu d’accorder à Mme [V] [O] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile et sans qu’il ne soit nécessaire d’énumérer les frais inclus aux dépens. En revanche, les dépens ne comprendront pas le coût du congé du 14 novembre 2024, la loi ne faisant pas obligation à M. [X] [C] de délivrer le congé sous la forme d’un acte de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [C] les frais irrépétibles qu’il a dû engager au cours de la présente instance et Mme [V] [O] sera ainsi condamnée à lui verser une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera équitablement fixée à la somme de 800 euros eu égard aux situations respectives des parties.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par M. [X] [C] le 14 novembre 2024 à effet au 28 novembre 2025 à minuit, portant sur le logement donné à bail à Mme [V] [O] le 29 novembre 2013 situé au [Adresse 5], à [Localité 2] et la fin du bail à cette date ;

CONSTATE, par conséquent, que Mme [V] [O] est occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 2] depuis le 29 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [O] de libérer le logement ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ACCORDE à Mme [V] [O] un délai supplémentaire de douze mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [X] [C] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et DIT n’y avoir lieu à autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [V] [O] à verser à M. [X] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE M. [X] [C] de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [V] [O] à verser à M. [X] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [O] aux dépens à l’exclusion du coût du congé du 14 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 24 septembre 2026,

La greffière La juge des contentieux de la protection