DOSSIER N° RG 26/00105 – N° Portalis DB2W-W-B7K-NRWL

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76
112 Boulevard d’Orléans
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représenté par Me Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [A] [C]
1200 rue des Novales
Imm. Lamartine – Esc 01 – Niv 01 – Appt 01
76410 SAINT-AUBIN-LES-ELBEUF
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Juillet 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, avec prise d’effet au 13 juin 2022, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [A] [C] un logement situé 1200 rue des Novales, Esc. 01, Niv. 01, Appt. 001, Imm. Lamartine, SAINT-AUBIN-LES-ELBEUF (76410), moyennant un loyer mensuel initial de 319,69 euros, outre une provision sur charges.

Par saisine reçue le 24 avril 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [A] [C].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 037,92 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 3 juin 2025.

Par acte du 5 janvier 2026, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [A] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-A titre principal : constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le délai de deux mois prévu par les textes étant expiré ;
-A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [A] [C] et celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.433-2 et R.411-1 à 442-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
-Condamner Monsieur [A] [C] au paiement de la somme principale de 2 483,44 euros sauf à parfaire correspondant aux loyers et charges impayés, au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et en application de l’article 1231-7 du code civil ;
-Condamner Monsieur [A] [C] au paiement des pénalités de 7,62 euros puis 7,62 euros par mois de retard pour l’absence de réponse à l’enquête ;
-Condamner Monsieur [A] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, outre revalorisation légale, tel qu’il serait dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’au départ effectif des lieux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
-Condamner Monsieur [A] [C] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et en application de l’article 1231-7 du code civil ;
-Condamner Monsieur [A] [C] en tous les frais et dépens de ce procès, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et de ses suites et le cas échéant aux frais d’expulsion en application de l’article 696 du code de procédure civile ;
-Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 janvier 2026.

À l’audience du 9 juillet 2026, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4 543,38 euros arrêtée au 29 juin 2026. L’OPH HABITAT 76 ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à des délais suspensifs.

Monsieur [A] [C] a comparu en personne.

Au jour de l’audience, il reconnaît la dette, et dit travailler dans un ESAT et gagner 1300 euros par mois. Il précise également avoir un crédit auprès de SOFINCO et règle des échéances à hauteur de 80 euros par mois. Il demande enfin à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 6 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [A] [C] le 3 juin 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4 août 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 29 juin 2026 dont il ressort que la dette est de 4 543,38 euros, déduction des frais de procédure pour un montant total de 234,74 euros. Il ressort du décompte produit par le bailleur que le montant réclamé comprend des frais de pénalité OPS ainsi que des frais d’assurance.

Sur les frais d’enquête liés à l’occupation du parc social

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 38,10 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que quatre courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [A] [C] les 16 novembre et 28 septembre 2023, ainsi que les 20 novembre et 30 septembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sur les frais d’assurance

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 56,44 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d’une assurance locative par courrier recommandé avec accusé de réception.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit, pour un montant global de 56,44 euros.

Monsieur [A] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4 448,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 29 juin 2026, mois de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 1 037,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et apparaît être en mesure de s’acquitter de sa dette.

Il convient de constater que Monsieur [A] [C] fait des efforts importants puisqu’il a fait deux versements de 250 euros en mai et juin 2026. Si ces versements ne correspondent pas au montant du loyer, il a lieu de souligner que les allocations APL ont été suspendues et qu’il y a des fortes chances qu’elles reprennent.

De plus, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [A] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Monsieur [A] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Monsieur [A] [C] sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [A] [C], qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [A] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 juin 2022 concernant le logement situé 1200 rue des Novales, Esc. 01, Niv. 01, Appt. 001, Imm. Lamartine, SAINT-AUBIN-LES-ELBEUF (76410), donné en location à Monsieur [A] [C] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 4 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4 448,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 29 juin 2026, mois de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 1 037,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [A] [C] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE Monsieur [A] [C] à s’acquitter de cette somme en 36 versements de 100 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :
– l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
– En ce cas,
– ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
– REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– CONDAMNE Monsieur [A] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 4 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [A] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2025, de la signification de l’assignation du 5 janvier 2026 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [A] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE