TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/54539 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDDV3

N° : 2-CH

Assignation du :
15 Juin 2026
24 Juin 2026
[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 septembre 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia [Localité 1] Rive Gauche, SAS
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Alexandre BERNABÉ de la SELEURL HADRIVAL, avocats au barreau de PARIS – #C1306

DEFENDERESSES

La société MCH, SCI
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Jérôme PITON, avocat au barreau de PARIS – #A997

La MAISON DU GYROS, SARL
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Jérôme PITON, avocat au barreau de PARIS – #A997

DÉBATS

A l’audience du 02 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

Vu l’assignation en référé délivrée les 15 et 24 juin 2026 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à la SCI MCH et à la société [Adresse 4] aux fins de voir désigner un expert concernant les désordres et nuisances allégués provenant du local commercial exploité par la société Maison du Gyros au rez-de-chaussée de la copropriété ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 2 septembre 2026 par la SCI MCH et la société [Adresse 4] aux fins de rejet de la demande d’expertise ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés ou déterminables et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. Celle-ci doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est précisément destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] soutient que l’exploitation, par la société Maison du Gyros, de son commerce de restauration au rez-de-chaussée de la copropriété est à l’origine de nombreuses nuisances olfactives et sonores et de violations du règlement de copropriété de nature à justifier une action en résiliation du bail. Il expose que, le bailleur échouant à faire respecter ses obligations par le locataire, il envisage d’engager une action oblique en résiliation du bail commercial.

Il estime nécessaire de désigner un expert à cette fin, pour que celui-ci détermine la conformité de l’occupation du lot avec le règlement de copropriété ainsi que les causes des nuisances et les remèdes à mettre en oeuvre. Il sollicite également que l’expert se prononce sur l’existence de troubles anormaux du voisinage et qu’il évalue le préjudice subi pour les parties privatives et les parties communes ainsi que le préjudice consécutif à la perte de valeur de l’immeuble.

Il formule en conséquence une demande d’expertise avec les chefs de mission suivants :

« – rechercher l’existence des vices, désordres, troubles allégués dans l’assignation et les pièces qui y sont jointes, notamment les nuisances causées par le local sur les parties communes, privatives et autres éléments matériels et immatériels de l’immeuble du syndicat des copropriétaires demandeur ; […]
– donner tous les éléments permettant de déterminer si les modalités d’occupation du local du restaurant sont conformes au règlement de copropriété de l’immeuble ;
– donner tous les éléments permettant de déterminer si les vices, désordres et troubles constatés sont conformes aux dispositions régissant le statut des immeubles en copropriété ;
– donner tous les éléments permettant de déterminer si les vices, désordres et troubles constatés sont de nature à affecter l’usage paisible et la tranquillité de l’immeuble, de sa préservation et répondent aux obligations sanitaires obligeant l’activité et le règlement de copropriété de l’immeuble ;
– donner tous les éléments permettant de déterminer si les vices, désordres et troubles constatés excèdent les inconvénients normaux du voisinage aux occupants de l’immeuble ;
– donner son avis sur la moins-value éventuelle causée à l’immeuble par ces vices, troubles et désordres le cas échéant ;
– fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités de chacune des parties défenderesses ;
– décrire les travaux nécessaires à la reprise de ces vices, désordres et troubles et en évaluer le coût, si possible à l’aide de devis présentés par les parties en précisant le coût hors taxes, le montant TVA applicable au moment des opérations d’expertise et le montant TTC, ainsi que leur durée normalement prévisible ; […] ».

Or, ainsi que le relèvent les défenderesses, une telle mission confère à l’expert une mesure générale d’investigation et d’audit de l’immeuble, sans qu’aucune spécialité ne soit précisée ni déterminable.

Elle invite en outre l’expert à se substituer au juge dans l’analyse juridique du litige, en examinant la conformité de l’activité du restaurant au règlement de copropriété et en se prononçant sur l’existence de troubles anormaux du voisinage, en violation de l’article 238 du code de procédure civile.

Au surplus, s’agissant des pièces produites, il doit être relevé que :
– le seul procès-verbal de constat de commissaire de justice produit date de trois ans puisqu’il remonte au 28 septembre 2023;
– il fait état de la présence de quelques éléments de mobilier dans la cour de l’immeuble, dont la provenance n’est pas connue, ainsi que de deux grandes poubelles et deux bidons d’huile alimentaire;
– aucun élément ne permet de penser que ces déchets seraient encore présents à ce jour dans la cour, trois ans plus tard, et que des déchets seraient abandonnés de façon récurrente par le restaurant exploité par la société [Adresse 4] ;
– le constat relève également que la porte arrière du restaurant est ouverte, de sorte que « les bruits émanant du restaurant sont audibles de la chambre de l’appartement lorsque la fenêtre est ouverte » au 1er étage de l’immeuble ;
– ce seul constat ne permet pas de supposer l’existence de bruits excédant les inconvénients normaux du voisinage, en l’absence de toute mesure acoustique et de toute plainte des habitants de l’immeuble ; il ne suffit pas, à lui seul, à justifier une expertise acoustique, étant précisé que l’immeuble est situé dans un quartier très animé et touristique de [Localité 1], caractérisé par de nombreux restaurants et établissements ouverts au public ;

– le syndicat des copropriétaires fait également état de la présence de rongeurs dans l’immeuble mais ne produit aucune pièce récente au soutien de cette affirmation (aucun procès-verbal de constat, aucune photographie, aucun rapport des services d’hygiène) et aucun élément de nature à étayer une imputabilité de cette présence au restaurant situé au rez-de-chaussée, alors qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 janvier 2019 que les causes de la présence de rongeurs étaient alors multiples (travaux sur la ligne B du RER, crues de la Seine, sous-sol encombré d’objets en tout genre abandonnés par les résidents etc.) ;
– en tout état de cause, les causes ont été identifiées et un contrat de dératisation a été conclu par la copropriété le 11 février 2026, de sorte que la désignation d’un expert est inutile ;
– s’agissant de l’absence de respect des normes de sécurité incendie alléguée, deux rapports de sécurité incendie ont été établis par la société Socotec les 25 septembre et 23 octobre 2025, de sorte que les modifications à apporter à l’établissement sont connues ; il est par ailleurs constaté dans le second rapport que « les dégagements existants permettent d’assurer l’évacuation du public par la porte principale et la porte d’intercommunication » ;
– enfin, si le collecteur d’eaux usées a pu être bouché, un plombier est intervenu pour y remédier et procéder à son remplacement, ainsi qu’en atteste la facture de 234 euros du 19 mars 2026.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, il apparaît, d’une part, qu’aucun constat technique n’est nécessaire s’agissant des griefs relevant de la compétence d’un technicien, le syndicat des copropriétaires disposant déjà des éléments utiles ou ayant remédié aux nuisances constatées, de sorte que l’expertise serait inutile, d’autre part, qu’aucun élément ne rend crédible une action future contre les défenderesses s’agissant d’éventuels troubles anormaux du voisinage ou de violations du règlement de copropriété, de sorte que le motif légitime n’est pas caractérisé.

La demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

Le demandeur, partie perdante, sera tenu aux dépens.

Il sera par suite condamné au paiement de la somme de 2.000 euros aux défenderesses sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile afin de les indemniser des frais qu’elles ont été contraintes d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à payer à la SCI MCH et la société [Adresse 4] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécutoire provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 28 septembre 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY