TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 26/01286 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3X3L

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 28/09/2026
à Me Albane DEMPTOS-JOURNU
la SELAS ELIGE [Localité 1]
Me Pierre PRIVAT

Rendue le VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 7 Septembre 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. LE CONTINUUM
Dont le siège social est :
[Adresse 1],
[Localité 2] / FRANCE
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Pierre PRIVAT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

S.A.S. [Localité 3] FRANCE [Y]
Dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

Société QBE EUROPE SA/N, prise en sa succursale en France sise [Adresse 4]
Dont le siège social est :
[Adresse 5]
[Localité 5] (BELGIQUE)
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Maître Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon actes de commissaire de justice délivrés les 19 et 20 mai 2026, la société LE CONTINUUM a fait assigner la société MAISONS FRANCE [Y] (ci-après “MFS”) et la société QBE EUROPE SA/NV en qualité de garant de livraison et d’assureur dommages-ouvrage devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir ordonner la levée des réserves formulées au procès-verbal de réception.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société LE CONTINUUM a demandé au Juge des référés de :
– CONSTATER que les réserves formulées au procès-verbal de réception du 21 mai 2025, ainsi que celles dénoncées dans le délai légal de huit jours, n’ont, en réalité, pas été levées, ni par la société QBE, ni par la société [Localité 3] FRANCE [Y] ;
– CONSTATER que des désordres régulièrement dénoncés au titre de l’année de parfait achèvement, demeurent également non réparés, de sorte que les maisons A et B restent, à ce jour, dans un état d’inachèvement et de non-habitabilité ;
En conséquence,
– DEBOUTER la société QBE EUROPE, et la société MF [Y] de l’ensemble de leurs prétentions.
– l’AUTORISER à faire exécuter par l’entreprise de son choix l’ensemble des travaux nécessaires à la levée des réserves afférentes au lot chauffage, en ce compris la remise en l’état antérieur des ouvrages dégradés par ces travaux de reprise (plâtrerie, peintures et finitions notamment), aux frais et risques de la société MF [Y] et de la société QBE qui seront considérées comme défaillantes.
– CONDAMNER in solidum la société MF [Y] et la société QBE à lui rembourser toutes les sommes exposées à ce titre, sur présentation des factures acquittées ;
– CONDAMNER la société QBE à faire réaliser, par la société [Localité 3] France [Y] ou par une ou plusieurs entreprises de construction dûment assurées au titre de la responsabilité décennale, tous travaux nécessaires à la levée des réserves émises à la réception ou dans le délai légal de huit jours tels qu’elles résultent notamment des conclusions récapitulatives (page 29-32), des pièces justificatives jointes à la présente, du procès-verbal de constat, et du rapport d’expertise, dans un délai de UN MOIS à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
– CONDAMNER la société [Localité 3] France [Y] à réaliser tous travaux nécessaires à la reprise des désordres signalés dans le délai de la garantie de parfait achèvement dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard;
– SE DECLARER compétent pour liquider lesdites astreintes ainsi prononcées, passé un délai d’un mois, et en prononcer une nouvelle ;
– CONDAMNER la société QBE à lui verser la somme de 15.000 € à titre de provision sur le montant des pénalités contractuelles dues.
– CONDAMNER in solidum la société QBE et la société [Localité 3] FRANCE [Y] à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions avoir été constituée en vue de la construction de deux maisons individuelles destinées à l’habitation de Messieurs [H] et [C] [V], correspondant aux lots A et B, sises [Adresse 6] à [Localité 6]. Elle explique que 6 mois après l’abandon du premier constructeur, à savoir la [Localité 3] NICOLAS, et sa liquidation, la société QBE a, en qualité de garant de livraison à prix et délai convenus, désigné la société [Localité 3] FRANCE [Y] pour terminer lesdits travaux. Elle précise qu’au moment de la défaillance du premier constructeur, elle était à jour des paiements à hauteur des 75%. Elle explique qu’après une lenteur anormale dans la réalisation du chantier, il a été procédé le 21 mai 2025 à la réception des maisons A et B, en dépit de leur inhabitabilité eu égard à l’absence d’eau chaude sanitaire, de chauffage et de branchement des évacuations à l’assainissement autonome. Elle relève qu’en sus des réserves déjà notifiées dans les PV, elle a découvert d’autres malfaçons majeures, rendant les ouvrages impropres à leur destination de sorte qu’elle les a dénoncées par LRAR le 28 mai 2025. Elle fait valoir qu’il a été convenu que certaines réserves soient indemnisées mais qu’aucune solution n’a été trouvée s’agissant des autres. Elle précise que de nombreuses réserves n’ont pas été levées et que les quitus invoqués ne suffisent pas à satisfaire à la charge de la preuve reposant sur le constructeur et le garant défaillant.

La société [Localité 3] FRANCE [Y] a demandé au Juge des référés de :
– Autoriser la SCI LE CONTINUUM à faire réaliser les travaux suivants, qui seront remboursés
par elle sur présentation de factures d’intervention conformes et correspondant précisément auxdits travaux;
Pose de trois plenums de reprise avec grilles 600 x 400 :1 dans la maison “gouttière bleue” : LOT A2 dans la maison “gouttière rouge” : LOT BRéalisation de quatre raccordements de plenums au système gainable, en gaine de diamètre 250, pour une longueur totale d’environ 10 ml.Remplacement, dans chaque maison, du disjoncteur 32 A par un disjoncteur 25 A pour l’alimentation du système gainable.Création, pour chaque maison, d’une alimentation électrique indépendante pour les systèmes Airzone, directement depuis le tableau électrique, avec la pose d’un disjoncteur 10 A, les installations actuelles étant raccordées sur le gainable et donc non conformes.Prolongation, pour chaque maison, d’environ 12 ml du câblage deux fils des télécommandes générales jusqu’au tableau EDF, celui-ci étant actuellement positionne sur le gainable et non accessible.
– Débouter la SCI LE CONTINUUM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– Débouter la société QBE EUROPE de ses demandes dirigées à son encontre la
– Condamner in solidum la SCI LE CONTINUUM et la société QBE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner in solidum la SCI LE CONTINUUM et la société QBE aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, la société MFS entend distinguer les différentes réserves alléguées par la demanderesse. Elle explique d’abord que certains des désordres évoqués ne lui ont jamais été notifiés, de sorte que la demande à ce titre est irrecevable sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil. Se prévalant de l’effet relatif des contrats, elle soutient ensuite que certaines réserves portent sur des lots qui n’étaient pas contractuellement à sa charge, puisqu’à la charge du premier constructeur, de sorte qu’elle ne peut être tenue à leur reprise. Elle relève en troisième lieu que certaines réserves ont déjà été levées, comme en attestent les quitus communiqués à cet égard, de sorte que la charge de la preuve de la persistance des désordres pèse sur la demanderesse. Elle précise en outre avoir, pour un certain nombre de réserves, proposé au maître d’ouvrage une indemnisation financière, laquelle a été acceptée par ce dernier qui a consenti leur déduction du solde du prix restant dû. Elle soutient en outre qu’à défaut de démontrer que les désordres proviennent d’un ouvrage édifié par elle, la SCI LE CONTINUUM ne peut solliciter sa condamnation à lever ces réserves ou intervenir sur ces désordres au titre de l’article 1792-6 du Code civil, seule une expertise judiciaire étant à même de déterminer d’intervenant à l’origine des désordres.
S’agissant des réserves concernant la mise en place du système de chauffage des deux maisons, elle ne les conteste pas mais indique avoir été confrontée au blocage de la demanderesse dans leur levée. Elle s’oppose également à la demande de remise en état des ouvrages dégradés, indiquant que cette demande ne correspond à aucune réserve ou désordre notifié de sorte que la SCI CONTINUUM ne dispose d’aucun recours à ce titre à son encontre. Elle explique par ailleurs qu’elle ne saurait être tenue à une pénalité de retard alors qu’elle n’est pas liée par un CCMI avec la demanderesse.

La société QBE EUROPE en qualité de garant de livraison et d’assureur [P] a demandé au Juge des référés de :

A titre principal,
– DEBOUTER la SCI LE CONTINUUM de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre;
– DEBOUTER la société [Localité 3] FRANCE [Y] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre;

A titre subsidiaire,
– CONDAMNER la société [Localité 3] FRANCE [Y] d’avoir à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

A titre reconventionnel,
– CONDAMNER la SCI LE CONTINUUM à lui verser, à titre de provision, la somme de 14.627,70 euros au titre de l’appel de fonds de 95% émis le 10 octobre 2025 pour le lot A et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2025, date de la première mise en demeure adressée à la SCI LE CONTINUUM et avec anatocisme ;
– CONDAMNER la SCI CONTINUUM à lui verser, à titre de provision, la somme de 14.627,70 euros au titre de l’appel de fonds de 95% émis le 10 octobre 2025 pour le lot B et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2025, date de la première mise en demeure adressée à la SCI LE CONTINUUM et avec anatocisme ;

En tout état de cause,
– CONDAMNER in solidum la SCI LE CONTINUUM et la société MAISONS FRANCE [Y] à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à assumer la charge des entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat, suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose au soutien de ses prétentions, avoir respecté ses obligations en désignant la société MFS pour reprendre le chantier lorsque le constructeur initial s’est avéré défaillant et avoir pris en considération dans l’appel de fonds des 95% le retard de livraison qu’elle ne conteste pas. S’agissant de la caractérisation du dommage imminent, elle souligne que seules des réserves liées au chauffage constitueraient un dommage imminent de sorte que toutes les autres réserves qui subsisteraient ne sauraient relever de l’article 835 du code de procédure civile et qu’en tout état de cause, les réserves du chauffage ont toutes été levées le 22 juillet 2025 de sorte que si des désordres subsistent, ils relèvent de la garantie de parfait achèvement du constructeur. Elle ajoute que la SCI LE CONTINUUM n’établit pas davantage l’existence d’un trouble manifestement illicite, toutes les réserves de livraison à J+8 ayant été levées. Elle indique enfin que les demandes de la SCI LE CONTINUUM sont sérieusement contestables puisque les réserves ont été, soit levées par la société MFS, soit intégrées dans un protocole d’accord en contrepartie d’une compensation financière, soit levées mais refusées par la demanderesse. Elle en conclut que si de nouveaux désordres venaient a être constatés par la SCI après la levée des réserves, ils ne pourraient mobiliser que la garantie de parfait achèvement. Elle s’oppose enfin à la demande de provision de 15.000 euros, indiquant qu’elle se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la SCI LE CONTINUUM refuse de régler les appels de fonds 95% qui ont été adressés le 10 octobre 2025 et dans lesquels sont intégrées les pénalités de retard dues à la maîtrise d’ouvrage. Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation provisionnelle de la demanderesse à lui verser les sommes dues au titre des deux appels de fonds qui lui ont été adressés le 10 octobre 2025 et qu’elle n’a jamais réglées malgré les mises en demeure qui lui ont été notifiées en décembre 2025 et mars 2026.

Evoquée à l’audience du 7 septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, “la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.”

Selon l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, “I.-La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l’antépénultième alinéa de l’article L. 231-2, elle couvre également le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l’assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

Au cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d’un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administrateur ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.

En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l’article L. 231-2.

IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.”

La SCI CONTINUUM sollicite en premier lieu l’autorisation d’exécuter, par l’entreprise de son choix, l’ensemble des travaux nécessaires à la levée des réserves relatives au lot chauffage, en ce compris la remise en l’état antérieur des ouvrages dégradés par ces travaux de reprise (plâtrerie, peintures et finitions notamment), aux frais et risques de la société MF [Y] et de la société QBE mais aussi la condamnation in solidum de la société MF [Y] et de la société QBE à lui rembourser toutes les sommes exposées à ce titre, sur présentation des factures acquittées.

Il est constant que la réception des travaux effectués par la société MFS pour le compte de la SCI CONTINUUM est intervenue le 21 mai 2025, avec réserves telles que relatées au procès-verbal dressé à cette même date.

La SCI CONTINUUM a, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 28 mai 2025 aux sociétés QBE et MFS, et sur la base du rapport contradictoire [U] suite à une réunion du 22 mai 2025, notifié l’existence de nouveaux désordres affectant tant le lot A que le lot B, parmi lesquels des désordres relatifs à une problématique de chauffage.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 28 mai 2025, dont le double a été envoyé à QBE, la SCI LE CONTINUUM a mis en demeure la société MFS de procéder à la levée des réserves suivantes sous 30 jours :

– Pour le lot A :
Réserve n°9 : expliquer au maître de l’ouvrage le fonctionnement et programmation du chauffage pompe à chaleur gainable, Réserve n°36 : Fournir au maître de l’ouvrage l’étude thermique du chauffage effectué par le fabricant. ( DTU 65.16 et la NF EN 12831) En effet la trappe du filtre n’est pas dimensionnée comme la trappe du lot B identique au lot A. – Pour le lot B :
Réserve n°10 : Expliquer au maître de l’ouvrage le fonctionnement et programmation du chauffage pompe à chaleur gainable. […] Réserve n°14. Reprendre la pose de la grille de chauffage en plafond dans le séjour côté salle de bain. (grille collée non accessible pour l’entretien).[…] Réserve n°38 : Positionner la grille du filtre de la PAC gainable dans le séjour.(présente un risque important si utilisation sans grille, filtre qui pourraient endommager l’unité de chauffage/climatisation). Réserve n°39 : Fournir au maître de l’ouvrage l’étude thermique du chauffage effectué par le fabricant. ( DTU 65.16 et la NF EN 12831) En effet la trappe du filtre n’est pas dimensionnée comme la trappe du lot A identique au lot B.
Par courrier recommandé du 07 juillet 2025, la SCI LE CONTINUUM a mis en demeure la société MSF de procéder à leur levée.
Il résulte toutefois de l’examen des pièces produites en défense, que les réserves n° 9 et 36 du lot A et 10, 39 et 14 du lot B ont fait l’objet de quitus de levée de réserve, peu important l’existence “d’observations” sur ceux-ci, de sorte que l’obligation de reprise est à leur égard à tout le moins sujette à contestations sérieuses. La demande sera en conséquence rejetée sur ce point.
Il demeure en revanche constant que la réserve n°38 du lot B, n’a ce jour, fait l’objet d’aucun quitus.
Ce point n’est d’ailleurs pas sérieusement discuté par la société MFS qui reconnaît expressément dans ses écritures l’existence d’un désordre affectant l’installation de chauffage, ce qui est au demeurant confirmé par le rapport de la société DAIKIN du 1er décembre 2025 et le rapport d’assistance technique ARKELYS EXPERTISE du 27 mars 2026 qui indique que “le chauffage ne présente pas un fonctionnement normal et le logement demeure non chauffé au sens fonctionnel du terme”.

La défaillance de la société MFS dans la levée de la réserve n°38 du lot B étant établie par la persistance de désordres, en dépit d’une mise en demeure infructueuse, il y a lieu de condamner in solidum cette dernière ainsi que la société QBE en qualité de garant de livraison à prix et délais convenus, à rembourser au maître de l’ouvrage toutes les sommes exposées au titre de leur reprise par une entreprise de son choix, sur présentation des factures acquittées.
La société MFS propose elle-même la réalisation de travaux de reprise dont elle détaille la liste.
Pour autant, cette proposition, qui n’a recueilli l’accord ni du maître d’ouvrage, ni fait l’objet d’un commencement d’exécution, ne saurait conduire le juge des référés à y faire droit alors même que l’étendue des travaux de reprise fait l’objet d’un débat entre les parties, qu’il ne lui appartient pas de trancher.
Il convient en outre de débouter la SCI LE CONTINUUM de sa demande au titre de la remise en l’état des ouvrages dégradés par les travaux de reprise dès lors que l’existence de ces désordres n’est pas démontrée et qu’ils ne sauraient être considérés comme relevant de la garantie de parfait achèvement.

La SCI LE CONTINUUM sollicite en deuxième lieu la condamnation de la société QBE à faire réaliser, par la société MAISONS France [Y] ou par une ou plusieurs entreprises de construction dûment assurées au titre de la responsabilité décennale, tous travaux nécessaires à la levée des réserves émises à la réception ou dans le délai légal de huit jours telles qu’elles résultent notamment des conclusions récapitulatives (page 29-32), des pièces justificatives jointes, du procès-verbal de constat, et du rapport d’expertise, dans un délai d’UN MOIS à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard.
Dans le corps de ses conclusions, la SCI LE CONTINUUM vise plus spécifiquement les désordres suivants :

RESERVES NON LEVEES : LOT A
– Réserve n°9 : Expliquez au maître de l’ouvrage le fonctionnement et programmation du chauffage pompe à chaleur gainable.
– Réserve n°29 : Fixer l’ensemble des tuiles à l’égout de la couverture en partie courante (1/5), en rives, en noue, conformément aux prescriptions du fabricant TEREAL et DTU 40 21.
– Réserve n°30 : Positionner des tuiles de rive conformément aux prescriptions du fabricant TEREAL.
-Réserve n°31 : Positionner des grilles anti-intrusion à l’égout de la couverture conformément au DTU 40 21. (Interstice supérieur à 2 cm).
– Réserve n°36 : Fournir au maître de l’ouvrage l’étude thermique du chauffage effectué par le fabricant. ( DTU 65.16 et la NF EN 12831) En effet la trappe du filtre n’est pas dimensionnée comme la trappe du lot B identique au lot A.
– Réserve n°38 : Effectuer les mises à jour de l’adresse n’est pas la celle de la maison sur le DPE Réserve n°39 : Reprendre les enduits extérieurs. Des nuances et spectres apparaissent lors de temps humides et pluies.
Les réserves qui portent sur les protocoles transactionnels QBE et MFS doivent être levées à l’arrêté des comptes pour que celle-ci soient levées définitivement, il s’agit des réserves:
– Réserve n°16: Reprendre la cloison gauche de la salle de bain au niveau de l’emplacement de la future vasque. Défaut de planimétrie de la cloison contrairement aux tolérances du DTU 25 41 et des tolérances du DTU 52 2.(mesuré à 8.5 mm au lieu de 5 mm maximum sur une règle de 2 m).
– Réserve n°17 : Reprendre la cloison droite des toilettes en jonction de la salle de bain. Défaut de planimétrie de la cloison contrairement aux tolérances du DTU 25 41. (Mesuré à 20mm au lieu de 5 mm maximum sur une règle de 2 m).
– Réserve n°18 : Reprendre la jonction de carreaux en pointe du sol de la salle de bain et carrelage de la douche de plein pied.
– Réserve n°43 : Reprendre les interrupteurs de volet roulant mal positionnés conformément aux plans d’implantations.
– Réserve n°44 : Reprendre l’ensembles des carreaux (séjour / cuisine) dont les motifs sont inversés.
– Réserve n°47 : Reprendre l’ensembles des carreaux de la salle de bain qui présentent un désaffleure (DTU 52.2).
– Réserve N°53 : Capacité du ballon thermodynamique à 250 litres au lieu de 260 litres notées sur le contrat CCMI.

RESERVES NON LEVEES : LOT B
– Réserve n°10 : Expliquez au maître de l’ouvrage le fonctionnement et programmation du chauffage pompe à chaleur gainable.
– Réserve n°12 : Reprendre le joint de vitrage porte-fenêtre (pincement du joint entre le vitrage et le montant).
(Quitus mentionne : « le menuisier doit repasser pour : -réglage des volets, – réparer volet dont pièce manquante empêchant son utilisation, – réglage baie vitrée »).
– Réserve n°14 : Reprendre la pose de la grille de chauffage en plafond dans le séjour côté salle de bain. (grille collée non accessible pour l’entretien).
(Quitus mentionne : « Attente mise en service DAKIN »)
– Réserve n°30 : Fixer l’ensemble des tuiles à l’égout de la couverture en partie courante (1/5), en rives, en noue, conformément aux prescriptions du fabricant TEREAL et DTU 40 21.
– Réserve n°31 : Positionner des tuiles de rive conformément aux prescriptions du fabricant TEREAL.
– Réserve n°32 : Positionner des grilles anti-intrusion à l’égout de la couverture conformément au DTU 40 21. (Interstice supérieur à 2 cm).
– Réserve n°34 : Reprendre l’ensemble des chocs et impacts laissées sur la gouttière aluminium. (Quitus d’intervention mentionne « il y a toujours la présence de rayures sur une gouttière. Le travail n’a été fait que partiellement et montre votre niveau d’implication et votre rigueur dans votre travail c’est donc non conforme. Pour rappel lors du RDV du 16 septembre vous vous étiez engagé à changer l’ensemble des gouttières présentant un impact»).
– Réserve n°38 : Positionner la grille du filtre de la PAC gainable dans le séjour.(présente un risque important si utilisation sans grille, filtre qui pourraient endommager l’unité de chauffage/climatisation).
– Réserve n°39 : Fournir au maître de l’ouvrage l’étude thermique du chauffage effectué par le fabricant. ( DTU 65.16 et la NF EN 12831) En effet la trappe du filtre n’est pas dimensionnée comme la trappe du lot A identique au lot.
– Réserve n°44 : Reprendre les enduits extérieurs. Des nuances et spectres apparaissent lors de temps humides et pluies.
Les réserves qui portent sur les protocoles transactionnels QBE et MFS doivent être levées à l’arrêté des comptes pour que celle-ci soient levées définitivement, il s’agit des réserves:
– Réserve N°17 : Reprendre à la cloison gauche du cellier le joint haut de la plinthe.
-Réserve N°21 : Reprendre le carreau fissuré du sol salle de bain (gris) en jonction de la douche de plein pied.
– Réserve N°49 : Reprendre l’interrupteurs de volet roulant de la cuisine mal positionnés conformément aux plans d’implantations.
– Réserve N°50 : Reprendre l’ensemble des carreaux (séjour / cellier) dont les motifs sont inversés.
– Réserve N°51 : Reprendre les joints (différence de nuances) sur les carreaux remplacés dans le séjour, cellier.
– Réserve N°54 : Reprendre l’ensembles des carreaux de la salle de bain qui présentent un désaffleure (DTU 52.2).
– Réserve N°59 : Capacité du ballon thermodynamique à 250 litres au lieu de 260 litres notées sur le contrat CCMI.

Il doit d’ores et déjà être indiqué que les réserves n°53 du lot A et n°59 du lot B n’ont pas fait l’objet d’une dénonciation écrite dans le délai de 8 jours, de sorte que le garant de livraison ne saurait être tenu à leur reprise sous astreinte.
La société QBE fait valoir à juste titre que bon nombre de ces réserves ont fait l’objet de quitus de levée de réserve, à savoir, s’agissant du lot A, les réserves n°9 ; n° 36 ; n°18 ; n°43 ; n°44 ; n°47 et s’agissant du lot B, les réserves n°10 ; n°12 ; n°14 ; n°34 ; n°39 ; n°17 ; n°21 ; n°49 ; n°50 ; n°54, peu important à ce stade que les quitus comportent des observations ou que leur force probante soit contestée par le maître d’ouvrage qui les a pourtant signés.
Il convient en outre de relever que la réserve n°38 du lot B fait déjà l’objet d’une condamnation de la QBE aux termes de la présente décision, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à nouveau à ce titre.
En conséquence, la défaillance de la société MFS étant avérée, il convient de condamner la société QBE à faire réaliser, par la société [Localité 3] France [Y] ou par une ou plusieurs entreprises de construction dûment assurées au titre de la responsabilité décennale, tous travaux nécessaires à la levée des réserves suivantes, émises à la réception ou dans le délai légal de huit jours, sous peine d’astreinte dont les conditions seront précisées au dispositif :
– Lot A : réserves n°29 ; n°30 ; n°31 ; n°38 ; n°16 ; n°17.
– Lot B : réserves n°30 ; 31 ; 32 ; 38 ; n°44.

La SCI LE CONTINUUM sollicite en troisième lieu la condamnation de la société MAISONS France [Y] à réaliser tous travaux nécessaires à la reprise des désordres signalés dans le délai de la garantie de parfait achèvement dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard.
Il convient d’abord de relever que la SCI LE CONTINUUM ne liste pas précisément les désordres visés au titre de sa demande, ni ne se réfère clairement aux pièces auxquelles elle souhaite se rapporter, de sorte qu’il est difficile de déterminer pour quels désordres sa demande constitue ou non un doublon de la précédente.
Il est en tout état de cause constant que l’obligation de la société MFS à procéder à la levée des réserves relevant de la Garantie de Parfait Achèvement ne porte que sur celles qui ont été, soit mentionnées au procès-verbal de réception, soit notifiées à l’écrit pour celles révélées postérieurement à la réception.
En l’espèce, la réception de l’ouvrage est intervenue le 21 mai 2025, avec réserves.
Il résulte des pièces versées aux débats que selon courriers recommandés des 28 mai 2025, 07 août 2025, 22 septembre 2025 et 9 janvier 2026, la SCI LA CONTINUUM a dénoncé l’existence d’autres désordres. Le courrier du 7 juillet 2025 ne peut en revanche être pris en compte en l’absence de preuve de sa réception par la défenderesse.
La société MSF ne démontre pas, de manière suffisamment probante, avoir procédé à la levée de ces réserves, ni que celles-ci échapperaient au champ de la garantie de parfait achèvement.

Il y a lieu, en conséquence, de la condamner à procéder à leur reprise sous astreinte, étant précisé que cette injonction ne saurait porter sur les réserves suivantes, ayant déjà fait l’objet d’un quitus de levée signé des maîtres d’ouvrage, à savoir :
– pour le lot A : réserves n°6 ; n°5 ; n°3 ; n°11 ; n°12 ; n°25 ; n°26 ; n°34 ; n°7 ; n°1 : n°2 : n°4 : n°8 ; n°9 ; n°13 ; n°14 ; n°15 ; n°20 ; n°21 ; n°23 ; n°24 ; n°33 ; n°37 : n°40 ; n°41 ; n°42 ; n°46 ; n°50 ; n°52 ; n° 54 ; n°7 ; n°10 ; n°19 ; n°22 ; n°28 ; n°36 ; n°48 ; n°49 ; n°51 ; n°18 ; n°43 ; n°44 ; n°47 ; n°53 ; n°27 ; n°55 ; n°35 ; n°39 ; n°27 ; n°55 ; n°35 ; n°39 ; n°32;

– pour le lot B : réserves n°6 ; n°7 ; n°4 ; n°1 ; n°5 ; n°8 ; n°13 ; n°24 ; n°28 ; n°42 ; n°2 : n°3 ; n°9 ; n°10 ; n°15 ; n°16 ; n°18 ; n°22 ; n°23 ; n°26 ; n°28 ; n°33 ; n°35 ; n°41 ; n°43 ; n°45 ; n° 46 ; n°47 ; n°48 ; n°53 ; n°57 ; n°58 ; n°27 ; n°39 ; n°40 ; n°11 ; n°55 ; n°56 ; n°20 ; n°19 ; n°14 ; n°21 ; n°17 ; n°49 ; n°50 ; n°51 ; n°54 ; n°59 ; n°25 ; n°29 ; n°36 ; n°37 ; n°44 ; n°34 ; n°12.

La SCI LE CONTINUUM sollicite en quatrième lieu la condamnation de la société QBE à lui verser la somme de 15.000 € à titre de provision sur le montant des pénalités contractuelles dues, soutenant que celles-ci courent jusqu’à la mise effective du chauffage, non encore intervenue à ce jour, conformément à la jurisprudence selon laquelle les pénalités de retard courent jusqu’à la mise en service effective d’un équipement indispensable à l’habitabilité.
Le garant ne conteste pas le principe des pénalités, qu’il a lui-même reconnu par courrier du 24 décembre 2025 en arrêtant son propre décompte au 22 juillet 2025, mais conteste qu’elles puissent continuer à courir après cette date. Cette contestation, qui porte sur le terme exact du calcul des pénalités et sur la portée de ce courrier suppose une appréciation de la commune intention des parties, excédant l’office du juge des référés.
La demande de provision formée par la SCI LE CONTINUUM à ce titre ne peut dès lors prospérer.

La société QBE sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la SCI LE CONTINUUM à lui régler la somme provisionnelle de 14.627,70 euros au titre de l’appel de fonds de 95% émis le 10 octobre 2025 pour le lot A et la somme provisionnelle de 14.627,70 euros au titre de l’appel de fonds de 95% émis le 10 octobre 2025 pour le lot B et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2025, date de la première mise en demeure adressée à la SCI LE CONTINUUM, avec anatocisme.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article R.231-7 du CCH, le pallier des 95% suppose l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtement extérieur.
Or, il a été précédemment retenu que la problématique de chauffage persiste, une réserve n’étant d’ailleurs à ce jour toujours pas levée.

Il s’ensuit que l’achèvement des travaux conditionnant l’exigibilité du stade des 95% n’est pas acquis de sorte que l’existence de la créance invoquée par QBE est sérieusement contestable.
La demande présentée à ce titre sera par conséquent rejetée.
La société QBE sollicite également à titre subsidiaire la condamnation de la société MFS à la garantir des condamnations prononcées à son encontre. Il convient néanmoins de relever que la détermination de la charge finale entre le garant et le constructeur suppose d’apprécier leurs rapports contractuels respectifs, ce qui ne saurait relever de la compétence du juge des référés. Sa demande sera donc rejetée.
La société QBE et la société [Localité 3] FRANCE [Y], qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE CONTINUUM, tenue d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner in solidum les défenderesses à lui verser une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

AUTORISE la SCI LE CONTINUUM à faire exécuter par l’entreprise de son choix l’ensemble des travaux nécessaires à la levée de la réserve n°38 du lot B, aux frais et risques de la société MF [Y] et de la société QBE ;

CONDAMNE in solidum la société MF [Y] et la société QBE à rembourser au maître de l’ouvrage toutes les sommes exposées à ce titre, sur présentation des factures acquittées;
DEBOUTE la SCI LE CONTINUUM du surplus de ces demandes relatives à la problématique de chauffage ;

DEBOUTE la SCI LE CONTINUUM de sa demande au titre de la remise en l’état des ouvrages dégradés par les travaux de reprises ;

DEBOUTE la société MFS de sa demande tendant à être autorisée à réaliser divers travaux liés à la problématique de chauffage ;

CONDAMNE la société QBE à faire réaliser, par la société [Localité 3] France [Y] ou par une ou plusieurs entreprises de construction dûment assurées au titre de la responsabilité décennale, tous travaux nécessaires à la levée des réserves suivantes, émises à la réception ou dans le délai légal de huit jours, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois :

– Lot A : réserves n°29 ; n°30 ; n°31 ; n°38 ; n°16 ; n°17.
– Lot B : réserves n°30 ; 31 ; 32 ; 38 ; n°44.

CONDAMNE la société [Localité 3] France [Y] à réaliser tous travaux nécessaires à la reprise des désordres relevant de la garantie de parfait achèvement à savoir ceux signalés à la réception et dans les courriers recommandés des 28 mai 2025, 07 août 2025, 22 septembre 2025 et 9 janvier 2026, à l’exception des suivants, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois :

– pour le lot A : réserves n°6 ; n°5 ; n°3 ; n°11 ; n°12 ; n°25 ; n°26 ; n°34 ; n°7 ; n°1 : n°2 : n°4 : n°8 ; n°9 ; n°13 ; n°14 ; n°15 ; n°20 ; n°21 ; n°23 ; n°24 ; n°33 ; n°37 : n°40 ; n°41 ; n°42 ; n°46 ; n°50 ; n°52 ; n° 54 ; n°7 ; n°10 ; n°19 ; n°22 ; n°28 ; n°36 ; n°48 ; n°49 ; n°51 ; n°18 ; n°43 ; n°44 ; n°47 ; n°53 ; n°27 ; n°55 ; n°35 ; n°39 ; n°27 ; n°55 ; n°35 ; n°39 ; n°32 ;

– pour le lot B : réserves n°6 ; n°7 ; n°4 ; n°1 ; n°5 ; n°8 ; n°13 ; n°24 ; n°28 ; n°42 ; n°2 : n°3 ; n°9 ; n°10 ; n°15 ; n°16 ; n°18 ; n°22 ; n°23 ; n°26 ; n°28 ; n°33 ; n°35 ; n°41 ; n°43 ; n°45 ; n° 46 ; n°47 ; n°48 ; n°53 ; n°57 ; n°58 ; n°27 ; n°39 ; n°40 ; n°11 ; n°55 ; n°56 ; n°20 ; n°19 ; n°14 ; n°21 ; n°17 ; n°49 ; n°50 ; n°51 ; n°54 ; n°59 ; n°25 ; n°29 ; n°36 ; n°37 ; n°44 ; n°34 ; n°12 ;

DIT que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de ces astreintes ;

DEBOUTE la société QBE de sa demande tendant à voir condamner la société [Adresse 7] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE la SCI LE CONTINUUM de sa demande de provision de 15.000 euros au titre des pénalités de retard ;

DEBOUTE la société QBE de ses demandes de provision au titre de l’appel de fonds des 95% des lots A et B ;

CONDAMNE in solidum la société QBE et la société MAISONS FRANCE [Y] à payer à la SCI LE CONTINUUM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE in solidum la société QBE et la société [Localité 3] FRANCE [Y] aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.