DOSSIER N° RG 25/02346 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NQMB

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDERESSE :

ROUEN HABITAT
5 place du Général de Gaulle
BP 16
76001 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [C] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [W] [B]
50 rue Moïse, appartement 73, immeuble A, étage 07
76000 ROUEN
non comparant
Mme [I] [B]
50 rue Moïse, appartement 73, immeuble A, étage 07
76000 ROUEN
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 juillet 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2020, ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen a donné à bail à Mme [I] [S] et M. [W] [S] un logement situé 50, rue Moïse, appartement 73, immeuble A, étage 07 à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel initial de 332,15 euros, outre une provision sur charges de 167,38 euros et un abonnement au réseau câble de 3 euros par mois.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 147,69 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié aux locataires le 8 octobre 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 23 décembre 2025, ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen a fait assigner Mme [I] [S] et M. [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Mme [I] [S] et M. [W] [S] par acquisition de la clause résolutoire ;
-Subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail pour manquements graves et réitérés aux obligations du contrat pour défaut de paiement des loyers ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [I] [S] et M. [W] [S] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Mme [I] [S] et M. [W] [S] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner solidairement Mme [I] [S] et M. [W] [S] au paiement de la somme principale de 2 669,61 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 9 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal ;
-Condamner solidairement Mme [I] [S] et M. [W] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner solidairement Mme [I] [S] et M. [W] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Mme [I] [S] et M. [W] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 3 juillet 2026, ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen était représenté par Mme [C], munie d’un pouvoir. Elle s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 2 056,58 euros. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Mme [I] [S] et M. [W] [S], cités respectivement par procès-verbal de remise à domicile et de remise à tiers présent, n’ont pas comparu.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 24 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [I] [S] et M. [W] [S] le 8 octobre 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 9 décembre 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Mme [I] [S] et M. [W] [S] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 décembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen verse aux débats un décompte arrêté au 24 juin 2026 dont il ressort que la dette est de 2 056,58 euros après déduction des frais de procédure entrant dans les dépens.

Toutefois, il ressort du décompte que le bailleur impute aux locataires des frais d’assurance habitation pour un montant total de 52,95 euros. Ces frais seront déduits de la dette car le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure les locataires de produire l’attestation d’assurance par l’envoi d’un courrier en recommandé or, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de la mise en demeure par les locataires et à sanctionner, de ce fait, leur absence de réponse dans le délai imparti.

Le bailleur impute également aux locataires des frais de “supplément loyer solidaire” pour un montant de 2 272,26 euros ainsi que 25 euros de frais de dossier. Le décompte fait état du remboursement par le bailleur de la somme de 2 272,26 euros le 10 mars 2026. Néanmoins, le bailleur n’a pas remboursé aux locataires les frais de dossier s’élevant à la somme de 25 euros.

Ces frais doivent être déduits de la dette selon le même raisonnement que pour les frais d’assurance.

Par conséquent la dette actualisée s’élève à la somme de 1 978,63 euros.

Mme [I] [S] et M. [W] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen la somme de 1 978,63 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les versements effectués par Mme [I] [S] et M. [W] [S] correspondent à un paiement partiel du loyer. Il ne peut donc leur être accordé des délais en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Néanmoins, au jour de l’audience, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement en faveur des locataires.

Ainsi, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, il convient d’accorder à Mme [I] [S] et M. [W] [S] des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [I] [S] et M. [W] [S] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 janvier 2020 concernant le logement situé 50, rue Moïse, appartement 73, immeuble A, étage 07 à ROUEN (76000), donné en location à Mme [I] [S] et M. [W] [S] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 9 décembre 2025 ;

DIT que Mme [I] [S] et M. [W] [S] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [S] et M. [W] [S] à payer à ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen la somme de 1 978,63 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [I] [S] et M. [W] [S] à s’acquitter solidairement de cette somme en 20 versements de 95 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 21ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [I] [S] et M. [W] [S] de libérer de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés 50, rue Moïse, appartement 73, immeuble A, étage 07 à ROUEN (76000) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [S] et M. [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de Rouen pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [S] et M. [W] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 540,59 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [S] et M. [W] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2025, de la dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 23 décembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE