TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DUNKERQUE
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N° R.G : 26/00175 – N° Portalis DBZQ-W-B7K-GANM
N° Minute : 26/00183

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
DU 24 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] prise en la personne de son Président demeurant au siège [Adresse 6] à [Localité 1] inscrite au RCS de DUNKERQUE sous le numéro 810 841 049,, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [X]
né le 13 Juillet 1971 à [Localité 2] (NORD), demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS
GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 03 Septembre 2026

JUGEMENT contradictoire rendu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [X] est copropriétaire dans l’immeuble [Adresse 4] situé au [Adresse 2] à [Localité 1] des lots suivants :
– lot n°3 : appartement et 168/10.000 èmes des parties communes,
– lot n°7 : une cave et 1/10.000 èmes des parties communes.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 10 novembre 2025 et du 17 décembre 2025, monsieur [C] [X] a été mis en demeure d’avoir à régulariser le paiement des charges de copropriété dont il est débiteur. Les règlements opérés n’ont pas permis de solder intégralement la dette.

En l’absence de résolution amiable du litige, le syndicat de la copropriété [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU VERSTRAET IMMO a, par acte de commissaire de justice signifié le 29 juin 2026, fait assigner monsieur [C] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Dunkerque, selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 3 septembre 2026, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :
– 7.486,27 euros au titre des arriérés de charges,
– 1.148,78 euros au titre des provisions sur charges à venir,
– 76,40 euros au titre du fonds travaux,
– 504,00 euros au titre des frais de suivi contentieux exposés par le syndicat vis-à-vis de son syndic, le tout avec intérêts au taux légal entre particuliers à compter de la première mise en demeure et durant un délai de deux mois, puis au taux légal entre particuliers renforcé au-delà.

Il réclame encore sa condamnation à lui payer une indemnité de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens, dont distraction au profit de maître Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque.

A l’audience, le syndicat de la copropriété [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que sa créance s’élève désormais à la somme de 6.956,52 euros au 31 août 2026, et s’oppose aux délais de paiement sollicités par le défendeur.

En défense, monsieur [C] [X], comparant en personne, indique avoir réglé des échéances d’un montant de 925,00 euros par mois correspondant à un accord conclu avec l’ancien syndic de la copropriété. Il souligne ne pas contester être débiteur de la somme réclamée et sollicite des délais de paiement. Le défendeur précise également s’opposer à la demande de condamnation à paiement formulée à son encontre sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

L’article 14-1 de la même loi dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.
Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.”

En l’espèce, il est justifié par les pièces produites de l’approbation, par l’assemblée générale des copropriétaires, des comptes annuels des années 2020,2021,2022,2023,2024, et 2026 et des appels de charges correspondant.

Il ressort de ces éléments et des décomptes produits que monsieur [C] [X] était redevable, à la date de délivrance de l’assignation, des sommes suivantes :
– 6.799,23 euros au titre de l’arriéré de charges dûs au 7 avril 2026 déduction faites des frais de mise en demeure et d’avocat d’un montant de 687,04 euros (36,00 x 2 + 615,04 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025, date de la dernière mise en demeure ;
– 1.148,78 euros, s’agissant de la provision sur charges du budget prévisionnel des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2026 ;
– 76,40 euros s’agissant de la provision pour fonds travaux au titre des 1er et 2ème appels 2026, et 3ème et 4ème appels 2027.

Au regard du décompte actualisé au 1er juillet 2026 produit, qui fait apparaître certains des paiements qu’il a effectués depuis la délivrance de l’assignation, monsieur [C] [X] est redevable d’une somme en principal de 6.884,52 euros au titre de l’arriéré de charges, de la provision sur charges et de la provision pour fonds travaux dus à cette date, et ce déduction faite de frais d’envoi de courrier y apparaissant pour 72,00 euros.

En conséquence, monsieur [C] [X] sera condamné à payer, en deniers ou quittance, au syndicat de la copropriété [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, la somme de de 6.884,52 euros au titre de l’arriéré de charges, de la provision sur charges et de la provision pour fonds travaux dus au 1er juillet 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2026, date de délivrance de l’assignation.

Un syndicat des copropriétaires est une personne morale et ne peut être assimilé à une personne physique au sens de l’article L.313-2 du code monétaire et financier. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’appliquer le taux d’intérêt légal prévu pour les personnes physiques.

Sur les frais de recouvrement

Il est demandé de condamner le défendeur à payer les frais prévus au contrat de syndic, à hauteur de 504,00 euros, correspondant à deux mises en demeure pour un montant de 72,00 euros (36,00 euros x 2) et à une transmission du dossier à l’avocat pour un montant de 432,00 euros.

Le contrat de syndic prévoit en effet les frais de suivi et de transmission de dossier, et il est établi qu’il a été contractuellement prévu de mettre à la charge du copropriétaire indélicat les frais de recouvrement ainsi prévus au contrat de syndic.

Partant, et dès lors que les sommes ci-dessus mentionnées ont été facturées au syndicat de la copropriété [Adresse 4], il sera fait droit à la demande, les intérêts au taux légal courant cependant à compter de la présente décision, sans qu’il y ait lieu d’appliquer le taux d’intérêt légal prévu pour les personnes physiques, pour les mêmes motifs que ceux précédemment évoqués.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que monsieur [C] [X] a régulièrement procédé à des paiements depuis les appels de fonds, après la délivrance des mises en demeure et de l’assignation, bien que ceux-ci n’aient pu couvrir l’intégralité des sommes dues.

Partant, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, dans les termes du dispositif de la présente ordonnance, et ce en autorisant monsieur [C] [X] à s’acquitter de sa dette auprès du syndicat de la copropriété [Adresse 4], en dix mensualités à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’y a pas lieu d’accorder à Maître Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque, le bénéfice de distraction de l’article 699 du code de procédure civile, les conditions n’en étant pas remplies, dès lors que la présente procédure ne relève pas de la représentation obligatoire selon les propres termes de son assignation.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que le syndicat de la copropriété [Adresse 4] sera débouté de sa demande d’indemnité présentée sur ce fondement.

Enfin, en application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, et aucune considération ne commande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire de Dunkerque, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, en premier ressort, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Condamne monsieur [C] [X] à payer, en deniers ou quittance, au syndicat de la copropriété [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SASU VERSTRAET IMMO, les sommes de :
– la somme de de 6.884,52 euros au titre de l’arriéré de charges, de la provision sur charges et de la provision pour fonds travaux dus au 1er juillet 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2026 ;
– la somme de 504,00 euros, au titre des frais de recouvrement, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que le taux d’intérêts légal applicable aux condamnations ci-dessus prononcées est celui prévu dans les cas autres que lorsque le créancier est une personne physique, en application de l’article L.313-2 du code monétaire et financier ;

Autorise monsieur [C] [X] à s’acquitter de cette dette à l’égard du syndicat de la copropriété [Adresse 4] dans un délai de DIX MOIS à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute le syndicat de la copropriété [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU VERSTRAET IMMO, de sa demande d’indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [C] [X] aux dépens de la présente instance, sans qu’il y ait lieu à bénéfice de distraction au profit de Maître Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 24 septembre 2026, par jugement rendu par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.