N° RG 24/02718 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MLA2

N° Minute :

C1

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 29 SEPTEMBRE 2026

Appel d’un jugement (N° RG 23/03060) rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 30 mai 2024, suivant déclaration d’appel du 16 juillet 2024

APPELANTE :

Mme [K] [N]

née le 07 novembre 1963 à [Localité 2] (57)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Nathalie CROUZET, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C 38185-2024-007938 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉE :

S.A. HABITAT DAUPHINOIS, Société anonyme coopérative d’intérêt collectif [Adresse 2] à capital variable, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Delphine AUBOURG, avocat au barreau de LA DRÔME, postulant et par Me Laurette GOUYET-POMMARET de la SELARL GOUYET-POMMARET-ORARD, avocat au barreau de l’Ardèche

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mai 2026, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2018, la société Habitat dauphinois a donné a bail à Mme [K] [N] un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] (Isère).

Par acte signifié le 28 février 2023, la société Habitat dauphinois a fait commandement à Mme [K] [N] de payer, dans un délai de deux mois, les loyers et charges impayés à cette date pour un montant de 1 127,75 euros.

Par assignation du 1er juin 2023, la société Habitat dauphinois a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble, a’n d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Par jugement en date du 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a :

– constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 29 novembre 2018 entre la société Habitat dauphinois et Mme [K] [N] à compter du 28 avril 2023 ;

– dit qu’à défaut pour Mme [K] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Localité 6], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

– rappelé qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les dispositions du code des procedures civiles d’exécution ;

– rappelé que les opérations d’expulsion ne pourront pas être mises en oeuvre entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

– rappelé que le bailleur doit également faire preuve de bonne foi et de loyauté dans l’exécution de ses obligations ;

– condamné Mme [K] [N] à payer à la société Habitat dauphinois la somme de 1 419,90 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation dus au 20 décembre 2023 ;

– dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

– condamné Mme [K] [N] à payer à la société Habitat dauphinois une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 29 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, soit 660,39 euros ;

– condamné Mme [K] [N] à payer à la société Habitat dauphinois la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

– débouté la société Habitat dauphinois de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [K] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel en date du 16 juillet 2024, Mme [K] [N] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2024, Mme [N] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré des chefs qu’elle précise et statuant à nouveau de :

– constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 29 novembre 2018 entre la société Habitat dauphinois et Mme [K] [N] à compter du 28 avril 2023 ;

– la condamner à payer à la société Habitat dauphinois la somme de 1 419,90 euros au titre des loyers des charges et indemnités d’occupation dus au 20 décembre 2023 ;

– l’autoriser à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

– dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

– débouter la société Habitat dauphinois de sa demande de dommages et intérêts ;

– débouter la société Habitat dauphinois de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dire que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, la SA Habitat dauphinois demande à la cour de :

– à titre principal : confirmer le jugement déféré excepté en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 29 novembre 2018 entre la société Habitat dauphinois et Mme [K] [N] à compter du 28 avril 2023 et condamné Mme [N] à payer à la société Habitat dauphinois la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, et statuant à nouveau de :

prononcer la résiliation du contrat de bail du 29 novembre 2018 liant Mme [K] [N] et la société Habitat dauphinois aux torts exclusifs de Mme [K] [N] pour méconnaissance de ses obligations de locataire (jouissance non paisible) et troubles du voisinage ;

condamner Mme [K] [N] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral lié au trouble du voisinage causé par Mme [K] [N] ;

y ajoutant :

dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation sera réévalué comme le loyer le serait selon la législation en vigueur et aux clauses de la convention n° 38-3-01-2017-2002-844-2-0001 passée entre Habitat dauphinois et l’Etat le 13 janvier 2017 ;

condamner Mme [K] [N] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [K] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

débouter Mme [K] [N] de toutes ses demandes ;

– à titre subsidiaire : confirmer le jugement excepté en ce qu’il a condamné Mme [N] à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts et statuant à nouveau :

condamner Mme [K] [N] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral lié au trouble du voisinage causé par Mme [K] [N] ;

y ajoutant :

condamner Mme [K] [N] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [K] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

débouter Mme [K] [N] de toutes ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de résiliation judiciaire

Moyens des parties

La société Habitat Dauphinois soutient que Mme [N] manque gravement à son obligation de jouissance paisible des lieux loués. Elle fait valoir que la locataire ne fait nullement un usage normal et paisible de son logement et ne respecte donc pas les obligations résultant du bail.

À cet égard, elle expose avoir été destinataire, à de nombreuses reprises, des plaintes et doléances des autres occupants de l’immeuble concernant le comportement de Mme [N] ainsi que celui des personnes vivant à son domicile et de son chien. Elle indique que plusieurs voisins ont accepté de témoigner afin de faire cesser ces troubles, faisant état de nuisances récurrentes caractérisées notamment par des bruits incessants, du tapage nocturne, des cris, des insultes, des crachats, des dégradations ainsi que la présence d’excréments de chien dans les parties communes de l’immeuble.

La société Habitat Dauphinois conteste par ailleurs les affirmations de Mme [N] selon lesquelles les difficultés rencontrées seraient exclusivement liées à la présence de ses deux enfants, âgés de 35 et 22 ans, et qu’elles auraient cessé à la suite de leur départ en juillet 2022. Elle soutient au contraire que le départ de ces derniers n’a entraîné aucune amélioration de la situation et que les troubles dénoncés se sont poursuivis postérieurement à cette date.

Elle fait notamment valoir qu’en février 2023, elle a été contrainte d’adresser à Mme [N] une nouvelle sommation de respecter ses obligations locatives, rappelant les nuisances reprochées, laquelle est demeurée sans effet, à l’instar des précédentes démarches entreprises. Elle ajoute avoir reçu, en octobre 2023, un courriel émanant de plusieurs occupants de l’immeuble faisant encore état des mêmes difficultés. Enfin, elle indique que ces troubles ont de nouveau été constatés par son responsable de territoire à l’occasion d’une visite sur place effectuée le 13 mars 2026.

Mme [N] soutient, en réplique, qu’elle ne conteste pas avoir rencontré des difficultés lors de l’hébergement de ses deux enfants, âgés de 35 et 22 ans. Elle précise toutefois que ces troubles ont cessé depuis le 5 juillet 2022, date à laquelle ces derniers ont quitté le logement.

Elle fait valoir qu’afin de caractériser un trouble, il convient d’en apprécier la durée, la fréquence ainsi que le caractère continu. Or, elle observe que les attestations produites aux débats sont toutes datées du mois de mai 2022 et ne sauraient, dès lors, établir la persistance des troubles postérieurement au départ des intéressés.

Elle en déduit qu’aucun élément probant et actualisé ne permet de démontrer la continuité du trouble allégué dans le temps, de sorte que la résiliation du bail à ses torts ne peut être retenue.

Elle précise, par ailleurs, exercer son activité professionnelle dans le cadre d’un contrat de réinsertion.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il doit donc s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants et la tranquillité des lieux loués ; il répond, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef et notamment de ses enfants, même s’ils sont majeurs (3e Civ., 17 décembre 2020, n°18-24.823), sauf à démontrer qu’ils ne résidaient pas dans le logement loué ( 3e Civ., 10 novembre 2009, n° 09-11.027).

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En application combinée des textes susvisés, le bailleur est donc fondé à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé au jour où le juge statue.

En l’espèce, la société Habitat Dauphinois démontre la réalité des faits qu’elle impute à Mme [N] par les nombreuses pièces qu’elle verse aux débats et notamment par :

– deux sommations d’avoir à respecter ses obligations de locataire, délivrées les 8 juin 2022 et 28 février 2023, dans lesquelles elle indique avoir été interpellée à de multiples reprises par le voisinage au sujet de nuisances récurrentes imputées à l’occupante des lieux : Ces courriers font état de disputes fréquentes, du bruit excessif et à toute heure, de tapages diurnes et nocturnes, de jets de déchets depuis la terrasse, de déjections animales dans l’ascenseur et les parties communes, ainsi que d’insultes et de dégradations affectant l’immeuble ; la bailleresse y rappelle également les précédents courriers adressés à Mme [N] les 8 février, 7 avril et 4 mai 2022 en raison de troubles similaires ; la sommation du 28 février 2023 mentionne en outre de nouveaux signalements intervenus les 17 janvier, 13 janvier, 24 janvier, 6 février et 7 février 2023, ainsi que le 20 décembre 2022, relatifs notamment à la présence d’huile renversée dans les parties communes, à des souillures causées par des urines et excréments de chiens et, plus généralement, à des atteintes répétées à la propreté des espaces collectifs ;

– plusieurs attestations émanant de voisins de Mme [N], lesquelles décrivent de manière concordante des nuisances de même nature ; elle produit en outre un rapport de constatation établi par des locataires voisins relatant les diverses dégradations et troubles imputés à l’intéressée ;

– un compte rendu établi par M. [A] le 16 mars 2026, lequel constate la persistance de troubles affectant la sécurité et la tranquillité de l’immeuble, relève que Mme [N] accueille régulièrement des personnes extérieures générant du bruit, des désordres et des comportements agressifs et rapporte les plaintes de nombreux locataires exprimant un sentiment d’insécurité permanent et envisageant, pour certains, de quitter la résidence ; elle fait également état de dégradations affectant les parties communes et les garages, de salissures sur les murs et les sols, de rayures sur les portes, de dommages causés à l’ascenseur et aux locaux communs, ainsi que d’une utilisation désordonnée des garages entravant l’accès des autres occupants ou encore la présence récurrente de personnes extérieures impliquées dans ’des activités de trafic’ et souligne que les troubles perdurent malgré les interventions de nettoyage et les rappels répétés au respect du règlement de l’immeuble.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le comportement de Mme [N], qui perturbe la tranquillité de son voisinage en dépit des rappels à ses obligations, constitue une violation grave à son contrat de bail qui lui interdit tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens et rappelle les principales règles à respecter, notamment en matière de bruit et animaux domestiques. La gravité des faits est donc de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire au jour de la présente décision.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Le jugement sera néanmoins confirmé en ce qu’il a ordonné la libération des lieux par Mme [N], prononcé, à défaut son expulsion et fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail sauf à préciser que ladite indemnité est due à compter de la prise d’effet de la résilitaion judiciaire et que son montant sera réévalué comme le loyer le serait selon la législation en vigueur et aux clauses de la convention n° 38-3-01-2017-2002-844-2-0001 passée entre Habitat dauphinois et l’État le 13 janvier 2017.

2. Sur la demande d’indemnisation de la SA Habitat dauphinois

Moyens des parties

La bailleresse fait valoir que la réalité, l’intensité et la persistance des troubles ont été démontrées, poussant à multiplier les diligences auprès de la locataire, mais également auprès du voisinage de sorte qu’il convient de lui allouer la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice sur le fondement de l’article 1253 du code civil.

Mme [N] soutient que les troubles ont cessé depuis plus de deux ans et ajoute que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de troubles actuels qui justifieraient l’octroi de dommages et intérêts.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que si les manquements répétés de la locataire à son obligation de jouissance paisible ont contraint la bailleresse à multiplier les diligences et organiser des interventions de nettoyage des parties communes, ces éléments ne permettent pas pour autant de caractériser le préjudice moral dont la bailleresse se prévaut.

Partant, la société Habitat Dauphinois sera déboutée de sa demande à ce titre en infirmation du jugement.

3. Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet dès lors que la cour prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [N].

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte toutefois des pièces produites par la bailleresse que l’arriéré locatif, arrêté par le premier juge à la somme de 1 419,90 euros, s’élève, au 3 mars 2026, à 10 391,96 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Si le bailleur ne sollicite pas la condamnation de Mme [N] au paiement de cette somme, se bornant à demander la confirmation du jugement de ce chef, cette évolution de la dette révèle néanmoins l’impossibilité pour la locataire à apurer sa dette courante et à faire face au paiement des échéances locatives.

Dans ces conditions, Mme [N] ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier de paiement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder les délais sollicités.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement en ce qu’il a :

– constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 29 novembre 2018 entre la société Habitat dauphinois et Mme [K] [N] à compter du 28 avril 2023 ;

– condamné Mme [K] [N] à payer à la société Habitat dauphinois une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 29 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, soit 660,39 euros ;

– condamné Mme [K] [N] à payer à la société Habitat dauphinois la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du contrat de bail du 29 novembre 2018 liant Mme [K] [N] et la société Habitat dauphinois aux torts exclusifs de Mme [K] [N] pour méconnaissance de ses obligations de locataire et troubles du voisinage à compter de la présente décision ;

Condamne Mme [K] [N] à payer à la société Habitat dauphinois une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux, soit 660,39 euros réévaluée comme le loyer le serait selon la législation en vigueur et aux clauses de la convention n° 38-3-01-2017-2002- 844-2-0001 passée entre Habitat dauphinois et l’État le 13 janvier 2017 ;

Dit sans objet la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne Mme [K] [N] à payer à la société Habitat dauphinois la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [N] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section et par la greffière Mme Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section