N° RG 25/00551 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MSMW

N° Minute :

C1

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 29 SEPTEMBRE 2026

Appel d’un jugement (N° RG 23/04307) rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 28 novembre 2024, suivant déclaration d’appel du 11 février 2025

APPELANT :

M. [Z] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me Erwan TREHIOU de la SARL LEXIC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

Mme [I] [L]

née le 08 mai 1976 à [Localité 1] (38)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mai 2026, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de bail en date du 22 mars 2021, Mme [I] [O] a donné en location à M. [Z] [D] un local à usage d’habitation avec ses accessoires constitués d’un garage et d’une cave situés au [Adresse 3] à [Localité 1] (Isère).

Par assignation en date du 10 juillet 2023, M. [Z] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d’obtenir le remboursement de la part de loyer versé concernant la cave, et l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement en date du 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a :

– condamné Mme [I] [O] à verser à M. [Z] [D] la somme de 400 euros en remboursement du loyer pour la cave n° 20 ;

– débouté M. [Z] [D] de sa demande en indemnisation pour défaut de jouissance de la cave n° 20 ;

– condamné Mme [I] [O] à payer à M. [Z] [D] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance du logement pour la durée des travaux de la porte-fenêtre et du store ;

– condamné Mme [I] [O] à payer à M. [Z] [D] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [I] [O] au paiement des entiers dépens ;

– rejeté pour le surplus les autres demandes des parties.

Par déclaration d’appel en date du 11 février 2025, M. [D] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Mme [L] a interjeté appel incident par conclusions notifiées le 26 mai 2025.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, l’appelant demande à la cour de réformer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mme [I] [O] à verser à M. [Z] [D] la somme de 400 euros en remboursement du loyer pour la cave n° 20, débouté M. [Z] [D] de sa demande en indemnisation pour défaut de jouissance de la cave n°20 et condamné Mme [I] [O] à payer à M. [Z] [D] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance du logement pour la durée des travaux de la porte-fenêtre et du store, et statuant à nouveau de :

– condamner Mme [O] à lui verser la somme de 2 002 euros, en remboursement de la part de loyer versé concernant la cave ;

– condamner Mme [O] à lui verser la somme de 1 000 euros, en indemnisation de la privation de jouissance ;

– condamner Mme [O] à lui verser la somme de 800 euros, en indemnisation des délais de réparation de la porte-fenêtre et du store ;

– condamner Mme [O] à lui verser la somme de 5 000 euros, au titre de sa résistance abusive ;

– en tout état de cause :

débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes et arguments ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner Mme [O] à verser à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [O] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, l’intimée demande à la cour de réformer le jugement de première instance sauf en ce qu’il a débouté M. [Z] [D] de sa demande en indemnisation pour défaut de jouissance de la cave n° 20 et de sa demande en indemnisation pour résistance abusive, et statuant à nouveau de :

– à titre principal :

débouter M. [D] de de sa demande de versement de la somme de 2 002 euros en remboursement de la part de loyer versée concernant la cave ;

débouter M. [D] de sa demande de versement de la somme de 1 000 euros au titre du prétendu préjudice de jouissance allégué ;

débouter M. [D] de sa demande de versement de la somme de 800 euros en indemnisation des délais de réparation de la porte-fenêtre et du store ;

débouter M. [D] de sa demande de versement de la somme de 5 000 euros au titre de la prétendue résistance abusive ;

– à titre subsidiaire :

si la cour d’appel devait confirmer le jugement de première instance sur sa condamnation au remboursement de la part de loyer versée, ramener à de plus justes proportions le montant calculé par le premier juge ;

si la cour d’appel devait confirmer le jugement de première instance sur sa condamnation au versement d’une indemnisation en réparation du préjudice de jouissance du logement subi par M. [D] du fait de la durée des travaux de la porte-fenêtre et du store, ramener à de plus justes proportions ce montant ;

– en tout état de cause :

débouter M. [D] de sa demande versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [D] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de restitution partielle du loyer

Moyens des parties

L’appelant fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance ayant été privé de l’usage de la cave prévue à son bail, bien qu’elle constitue 14 % de la surface louée, et qu’il a à ce titre droit à une réduction proportionnelle de son loyer. Il demande donc à la cour de réformer le jugement de première instance en condamnant la bailleresse au paiement de 2 002 euros (soit 91 euros/mois sur 22 mois).

Mme [L] réplique que la demande de M. [D] tendant au remboursement de 2 002 euros au titre de la part de loyer pour la cave est infondée. Elle précise que son mandat de gérance avec l’agence Immo de France ne prévoyait que la location de l’appartement et du garage, sans mention de la cave. Elle précise qu’elle ignorait donc cette location et a agi dès qu’informée par l’agence, en vidant la cave et en remettant les clés à M. [D] le 10 décembre 2022, à titre gracieux, démontrant ainsi sa bonne foi. Elle ajoute que M. [D], qui prétend avoir signalé l’absence de cave dès mars 2021, ne produit aucune preuve de cette allégation.

Réponse de la cour

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement .

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location précise la désignation des locaux et équipements dont le locataire a la jouissance exclusive.

En l’espèce, le contrat de bail dispose clairement que :

’le bien de type appartement, constituant le lot de copropriété n°105 à l’emplacement n°F et d’une surface habitable de 48.74 m2, représentant 160/10000 tantièmes généraux de l’immeuble. Ainsi que les lots annexes suivants : garage n° 29 et cave n° 20.’

C’est donc par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a retenu que le bail litigieux porte explicitement sur la cave et qu’il ne saurait être opposé au locataire le mandat de gérance conclu par Mme [L] et la société Immo de France.

Il convient donc de retenir que la cave est comprise dans le bien loué et dans le loyer stipulé au contrat de bail.

La bailleresse a ainsi manqué à son obligation de délivrance et d’assurer au locataire la jouissance paisible de sa cave depuis le 22 mars 2021, et ce, jusqu’au 10 décembre 2022, date non contestée par les parties et à laquelle Mme [L]-[Y] a vidé la cave et remis les clés à M. [D].

S’agissant de l’évaluation du trop-perçu de loyer résultant de l’absence de mise à disposition de la cave par la bailleresse entre le 22 mars 2021 et le 10 décembre 2022, il n’y a pas lieu de retenir la méthode de calcul proposée par l’appelant, fondée sur la proportion que représenterait la surface de la cave par rapport à celle de l’appartement.

En effet, une cave ne constitue pas une surface habitable et sa privation ne saurait être appréciée par une simple règle de proportionnalité avec la superficie du logement. Il convient, au contraire, de tenir compte de la perte de jouissance spécifique résultant de l’impossibilité d’utiliser cet espace de stockage. À cet égard, c’est par une juste appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a évalué le trop-perçu de loyer à la somme de 20 euros par mois.

La période concernée s’étendant du 22 mars 2021 au 10 décembre 2022, le trop-perçu s’élève à 400 euros pour les vingt mois complets écoulés entre le 1er avril 2021 et le 30 novembre 2022, auxquels s’ajoutent 6,45 euros au titre de la période du 22 au 31 mars 2021 et 6,45 euros au titre de la période du 1er au 10 décembre 2022, soit un total de 412,90 euros.

Mme [I] [L] sera donc condamnée à payer la somme de 412,90 euros à M. [Z] [D] en infirmation du jugement.

2. Sur les demandes d’indemnisation pour le trouble de jouissance

a. Sur la demande d’indemnisation pour défaut de jouissance de la cave

Moyens des parties

L’appelant indique avoir subi un préjudice de jouissance et que ce préjudice est inhérent au défaut de mise à disposition de la cave. En effet, M. [D] a loué un bien immobilier avec une cave qui ne lui a pas été mise à disposition pendant plus d’un an et demi, et cela malgré ses différentes relances.

Mme [O] expose quant à elle que M. [D], ayant signé son bail le 22 mars 2021, ne s’est inquiété de l’existence de la cave, qu’à compter du mois de juin 2022 lorsqu’il a informé l’agence Immo de France, soit plus d’un an après et qu’il ne démontre ainsi pas le prétendu préjudice de jouissance subi.

Réponse de la cour

En l’espèce, s’agissant du trouble de jouissance résultant de l’absence de mise à disposition de la cave, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que M. [D] ne se prévaut pas d’un préjudice autre que le trop payé de loyers, de sorte que sa demande doit être rejetée.

b. Sur le préjudice relatif aux délais de remplacement de la porte-fenêtre et du store

Moyens des parties

M. [D] soutient qu’il n’a pas été en mesure de fermer sa porte-fenêtre et son store, ce qui ne permettait pas d’assurer sa sécurité physique. Il ajoute que les dispositifs d’ouverture du logement ne permettaient pas une étanchéité à l’air suffisante, ceux-ci ne fonctionnant pas, et sollicite une indemnisation à hauteur de 800 euros.

Mme [L] soutient, pour sa part, que M. [D] ne justifie pas de la date d’apparition des défauts affectant la porte-fenêtre et le store. Elle précise, en tout état de cause, qu’à supposer qu’une information ait été transmise à l’agence immobilière en juillet 2022, elle a fait preuve de diligence en signant sans délai, le 11 août 2022, le devis daté du 9 août 2022, les travaux ayant été menés à bien le 15 novembre 2022.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que :

’ Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.’

S’agissant de la naissance du droit à réparation du preneur, qui invoque un manquement du bailleur à ses obligations, et de la nécessité ou non d’une information préalable du bailleur, la jurisprudence distingue selon la nature des manquements : si est en jeu un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour où il en a avisé son bailleur.

La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur, étant rappelé que le manquement à l’obligation de délivrance est exclusif d’une éventuelle responsabilité contractuelle et ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute ou de la mauvaise foi du bailleur.

En l’espèce, l’appelant produit un courrier daté du 28 juin 2026 adressé à l’agence immobilière et rédigé avec l’appui de l’Union fédérale des consommateurs Que Choisir. Ce document indique :

’Depuis début mai 2022, notre adhérent vous signale que sa porte-fenêtre ne ferme pas. Vous avez fait intervenir des artisans pour établir des devis, mais à ce jour, aucune réparation n’a encore été ordonnée.’

Il est admis par les parties que la porte-fenêtre et le store étaient défectueux. M.[D] prouve par ailleurs en avoir informé l’agence immobilière dès le 28 juin 2022.

Les pièces versées aux débats révèlent que l’agence a mandaté un artisan le 15 juillet 2022 pour établir un devis. Celui-ci, émis le 3 août 2022, a été transmis à la bailleresse le 9 août, puis signé par cette dernière le 11 août 2022, démontrant ainsi sa diligence.

Cependant, les travaux n’ont été exécutés que le 15 novembre 2022. M. [D] justifie donc d’un préjudice de jouissance sur une période de quatre mois et demi, le trouble étant caractérisé de manière objective, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du bailleur.

Le premier juge a, par une juste appréciation, fixé à 300 euros l’indemnisation de ce trouble. En confirmation du jugement, Mme [I] [O] sera condamnée à verser cette somme à M. [Z] [D].

3. Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

Moyens des parties

M. [D] sollicite le versement d’une somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts en raison du refus de la bailleresse d’exécuter ses obligations contractuelles et légales, sans raison, et ce, malgré les relances nombreuses et mises en demeure envoyées.

Mma [O] explique que M. [D] ne peut pas nier que la cave n’est pas citée dans le mandat de gérance avec l’agence Immo de France et que malgré cela elle lui a été mise à disposition le 10 décembre 2022. Elle ajoute qu’aucune attitude dilatoire ne peut être reprochée ni un prétendu silence gardé, dès lors qu’elle a signé les devis rapidement, et a eu des échanges de SMS réguliers avec M. [D] pour s’enquérir des travaux faits et de la mise à disposition de la cave.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [D] ne démontre aucun comportement fautif de la bailleresse susceptible de faire dégénérer en abus l’exercice de son droit de contester la mise à disposition de la cave ou les demandes indemnitaires, d’autant que la diligence de cette dernière a été expressément reconnue.

Partant, sa demande à ce titre sera rejetée en confirmation du jugement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné Mme [I] [L] à verser à M. [Z] [D] la somme de 400 euros en remboursement du loyer pour la cave n° 20 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [I] [L] à payer la somme de 412,90 euros à M. [Z] [D] à titre d’indemnisation du défaut de mise à disposition de la cave ;

Condamne Mme [I] [L] à payer à M. [Z] [D] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [L] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section