LC / CS

Jugement N°
du 29 SEPTEMBRE 2026

Chambre 6

N° RG 25/00926 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJDM
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME RESIDENCE [Adresse 1]

c/

[C] [R]
[P] [O]

[V] [Y] veuve [O]

[E]

GROSSES le

– la SCP PORTEJOIE
, la SCP SCP D’AVOCATS CHATEAU-BARNOUD-BARGOIN
, la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

Copies électroniques :

– la SCP PORTEJOIE
, la SCP SCP D’AVOCATS CHATEAU-BARNOUD-BARGOIN
, la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

Copies :

– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendue le VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Amandine CHAMBON, Greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition,

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME RESIDENCE [Adresse 1] sise [Adresse 8] – [Localité 7], représenté par son syndic en exercice l’EURL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

Madame [C] [R]
Actuellement [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [O]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par la SCP SCP D’AVOCATS CHATEAU-BARNOUD-BARGOIN, avocats au barreau de CUSSET/VICHY

PARTIE INTERVENANTE

Madame [V] [Y] veuve [O]
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par la SCP PORTEJOIE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 01 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE
[A] [L] [Z] [G], veuve de [M] [O], est décédée à [Localité 7] le 15 janvier 2022.
Tous deux étaient propriétaires de leur vivant d’un appartement au sein du bâtiment A (lot A25) et d’un garage au sein du bâtiment C (n° C5) de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 7].
Leurs successions n’ayant pas été réglées, le bien situé à [Localité 7] appartient en indivision à leurs héritiers :
– Mme [C] [O], leur fille,
– M. [P] [O], leur petit fils
– Mme [V] [Y], veuve de leurs fils [N] décédé le 27 mars 2007.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par les héritiers.
Aux termes du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du lundi 5 mai 2025, en sa résolution numéro 9, le syndicat des copropriétaires a donné autorisation au syndic pour exercer toute action judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’Indivision [O] aux fins de recouvrer les charges de copropriété due.
Par actes séparés en date des 12 et 14 novembre 2026, le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME RESIDENCE [Adresse 1] sise [Adresse 8] – [Localité 7], représenté par son syndic en exercice l’EURL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO, a assigné Mme [C] [R] et M. [P] [O] selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :
– CONDAMNER solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [P] [O] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, l’EURL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO, la somme à titre provisionnel de 7 748,02€
– CONDAMNER solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [P] [O] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, l’EURL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO, la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025 puis elle a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties, pour finalement être appelée à l’audience du 1er septembre 2026 à laquelle les débats se sont tenus.
Par des conclusions en défense, M. [P] [O] sollicite de voir :
– CONSTATER que [P] [O] a procédé au règlement de la somme de 4.317,99 €.
– DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] de toute demande en principal à son encontre supérieur à ce montant.
– DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] de toute demande fondée sur l’article 700, et subsidiairement REDUIRE la demande présentée à ce titre.
– STATUER CE QUE DE DROIT SUR LES DEPENS.

Par des conclusions en défense, Mme [V] [Y] veuve [O], intervenante volontaire, sollicite de voir :
A titre principal,
– Juger qu’il n’est pas établi que Madame [V] [Y] veuve [O] soit concernée par les sommes réclamées au titre de « l’indivision [O] » pour l’appartement de la Résidence [Adresse 1] ;
– Dire en conséquence que Madame [V] [Y] veuve [O] sera mise hors de cause dans cette procédure ;
A titre subsidiaire,
– Juger que Madame [V] [Y] veuve [O] ne serait être solidairement tenue des sommes réclamées à « l’indivision [O] » sur l’appartement de la Résidence [Adresse 1] en ce que la quote-part susceptible de la concerner, et non déterminée, serait en toute hypothèse particulièrement réduite ;
En tout état de cause,
– Débouter le demandeur de ses écritures, fins et conclusions ;
– Juger que du fait de son intervention volontaire, Madame [V] [Y] veuve [O] ne se verra imputer aucune somme au titre de l’article 700 du CPC, et ne sera pas davantage condamnée aux dépens.

Au dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a conclu aux fins de voir :
– CONDAMNER solidairement Madame [C] [R], Monsieur [P] [O] et Madame [V] [Y] VEUVE [O] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, l’EURL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO, la somme à titre provisionnel de 5 265,73 €,
– CONDAMNER solidairement Madame [C] [R], Monsieur [P] [O] et Madame [V] [Y] VEUVE [O] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, l’EURL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO, la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [C] [R], régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de mise hors de cause de Mme [V] [Y] veuve [O]
Au soutien de sa demande de mise hors de cause, Mme [V] [Y] veuve [O] fait notamment valoir qu’elle n’est pas certaine d’être concernée par l’appartement dont il est question, la succession de [N] [O] n’étant toujours pas réglée.
En l’espèce, M. [P] [O] produit une correspondance de Maître [U], notaire, affirmant que l’appartement dont s’agit lui appartient pour 10/24, pour 19/48 à sa tante [C] et pour 3/16 à la succession de [N].
Le notaire poursuit en indiquant qu’à défaut d’avoir un testament ou une donation entre époux à son profit, Mme [V] [Y] veuve [O] est censée être héritière de [N] pour ¼ en pleine propriété.
Il s’ensuit que la qualité d’héritière de Mme [V] [Y] veuve [O] dans la succession d’[A] [G] n’est pas contestable à ce stade, faute de preuve du contraire.
En conséquence, sa demande de mise hors de cause sera rejetée.

Sur la solidarité entre héritiers
M. [P] [O] s’oppose à toute demande en principal à son encontre supérieure à la somme de 4 317,99 euros, somme qu’il a déjà réglée volontairement par chèque à l’ordre de la CARPA. Il fait notamment valoir qu’il a fait preuve de sa bonne foi en réglant ladite somme mise à sa charge.
Mme [V] [Y] veuve [O] soutient quant à elle qu’elle ne saurait être tenue solidairement des sommes réclamées à l’indivision [O] en ce que la quote-part susceptible de la concerner, et non déterminée, serait en toute hypothèse particulièrement réduite.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires considère que la clause de solidarité contenue dans le règlement de copropriété doit trouver à s’appliquer par la condamnation solidaire des héritiers au paiement des charges de copropriété sollicitées.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon l’article 1313 du même code, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres. 
Lorsqu’une dette est indivisible, soit en fonction de sa nature, soit en vertu d’une convention, le créancier peut réclamer le paiement de toute la dette à l’un quelconque des héritiers.
En l’espèce, l’article CENT du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] contient une clause de solidarité dont les termes stipulent :
« Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire ».
Ainsi, quelle que soit la quote-part le concernant, chaque héritier est tenu solidairement au paiement de toute la dette.
Par conséquent, les condamnations seront prononcées in solidum à l’encontre des trois défendeurs.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.
En l’espèce, il ressort de l’examen des faits et des pièces versées au dossier que les défendeurs sont redevables de la somme de 5 265,73 euros au titre des charges de copropriétés impayées arrêtée au 1er septembre 2026, à parfaire au jour de la décision.
Par conséquent, il convient de condamner in solidum Mme [C] [R], M. [P] [O] et Mme [V] [Y] veuve [O] à payer ladite somme au syndicat des copropriétaires.
Sur les frais
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.
Par conséquent, il convient de condamner in solidum Mme [C] [R], M. [P] [O] et Mme [V] [Y] veuve [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de mise hors de cause de Mme [V] [Y] veuve [O],

CONDAMNE in solidum Mme [C] [R], M. [P] [O] et Mme [V] [Y] veuve [O] à payer au Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME RESIDENCE [Adresse 1] sise [Adresse 8] – [Localité 7], représenté par son syndic en exercice l’EURL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO, la somme de CINQ MILLE DEUX CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET SOIXANTE-TREIZE CENTIMES (5 265,73 €) au titre des charges de copropriétés impayées arrêtée au 1er septembre 2026, à parfaire au jour de la décision,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [R], M. [P] [O] et Mme [V] [Y] veuve [O] à payer au Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME RESIDENCE [Adresse 1] sise [Adresse 8] – [Localité 7], représenté par son syndic en exercice l’EURL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO, la somme de SIX CENTS EUROS (600 €),

CONDAMNE in solidum Mme [C] [R], M. [P] [O] et Mme [V] [Y] veuve [O] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,