TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

AFFAIRE : N° RG 24/01955 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3LTH

Jugement Rendu le 28 Septembre 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LAGUNA BEACH sis [Adresse 5] [Localité 4], représenté par son syndic la Société MEDITERRANEENE DE GESTION IMMOBILIERE (SOMEGIMM) immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 328 657 382, dont le siège social est situé [Adresse 8], [Localité 5]

Représenté par : Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

Madame [E] [Q]
née le 17 Janvier 1966 à [Localité 2] (31)
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par : Maître Christelle MARINI de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 différée en ses effets au 30 Mars 2026 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 13 avril 2026 renvoyée pour cause de grève des avocats à l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 08 Juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART Magistrat Honoraire Juridictionnelet prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA Vice-Président en remplacement de Julie LUDGER, Vice-Présidente, exceptionnellement empêchée, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [Q] est propriétaire d’un logement sis au rez-de-chaussée n°A4 au sein de la résidence LAGUNA BEACH, sise [Adresse 5] à [Localité 4] (Hérault). Cet ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété (pièce n° 1 du syndicat demandeur) a pour syndic la SARL SOMEGIMM (pièce n° 2).

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH tient grief à Madame [Q] d’avoir fait construire sans autorisation une véranda « avançant sur le jardinet-terrasse avec pose d’une nouvelle baie vitrée ». Le 22 août 2022 (pièce n° 3) le syndic lui adressait une mise en demeure d’avoir à remettre rapidement en état d’origine les travaux d’agrandissement réalisés sans autorisation. La demande a été réitérée le 6 octobre 2022 (pièce n° 4).

En l’absence de réaction de la défenderesse, l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2023 autorisait SOMEGIMM à engager une procédure judiciaire à l’encontre de Madame [Q] (pièce n° 5 – résolution n° 16).

Après vaine relance par courriel du 24 août 2023 (pièce n° 6), un procès-verbal de commissaire de justice était dressé le 28 mars 2024 à la demande SOMEGIMM, attestant des travaux reprochés ainsi que de divers autres modificatifs (pièce n° 7).

C’est en l’état que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [E] [Q] devant le Tribunal judiciaire de Béziers, par acte du 12 juillet 2024, déposé en l’étude. Il sollicite entendre
– condamner Madame [Q] à supprimer les travaux réalisés et à remettre son lot en l’état initial et à réparer les dommages éventuels aux parties communes :
– assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant signification de la décision à intervenir ;
– condamner Madame [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LAGUNA BEACH, la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner Madame [Q] aux entiers dépens, en compris les frais du procès-verbal de constat établi par Me BONNAFE le 28 mars 2024.

En ses dernières écritures communiquées pour l’audience de mise en état du 20 mars 2025, Madame [Q] souhaite voir
à titre principal
– débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence LAGUNA BEACH de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
– déclarer que les travaux effectués sur le lot privatif de Madame [Q] au sein de la copropriété LAGUNA BEACH ne nécessitaient pas d’autorisation préalable du syndic des copropriétaire ;
– les déclarer conformes ;
– prendre acte qu’il n’y a eu aucune modification de l’écoulement des eaux ;

à titre subsidiaire
– valider les travaux effectués par Madame [Q] au sein de son logement en copropriété dans la résidence LAGUNA BEACH tenant l’absence des désordres affectant la solidité du bâtiment de la copropriété ;
– prendre acte qu’il n’y a eu aucune modification de l’écoulement des eaux ;

à titre reconventionnel
– enjoindre au syndic de déplacer la gouttière afin que les eaux pluviales s’évacuent sur la voirie et non sur la propriété de Madame [Q] ;

en tout état de cause
– écarter l’exécution provisoire ;
– condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence LAGUNA BEACH, à [lui payer] la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

En ses dernières conclusions communiquée le 16 octobre 2025, le SDC DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH demande de
– débouter Madame [E] [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
et maintient l’intégralité de ses demandes initiales.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026, avec clôture différée au 30 mars 2026, et l’affaire fixée pour être plaidée le 13 avril 2026.

A cette date l’affaire a été renvoyée au 08 juin 2026 pour cause de grève des avocats et les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 28 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux litigieux

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH reproche à Madame [Q] d’avoir pratiqué les travaux suivants (p. 5 de ses conclusions)
– en partie privative
¤ surélévation de la terrasse,
¤ terrasse bétonnée au lieu d’être carrelée comme les autres,
¤ construction d’une jardinière en béton,
¤ réalisation de la rampe d’accès,
¤ remplacement du portillon ajouré par un portillon plein,
– sur les parties communes
¤ modification des tuyaux d’écoulement des eaux située au-dessus du storebanne, de l’ancrage et de l’avancement des volets-roulants fermant la véranda par rapport aux autres,
éléments constatés par le constat de commissaire de justice du 24 août 2023.

Madame [Q] reconnaît avoir réalisé en juillet 2022 des travaux de rénovation de ses parties privatives sans cependant avoir eu besoin pour ce faire d’une quelconque autorisation su syndicat.

Si l’on se réfère au règlement de copropriété (pièce n° 1 du syndicat pp. 24-26), chaque copropriétaire est libre de modifier comme bon lui semble les parties privatives de son lot sous réserve de ne pas porter atteinte à la structure et à la solidité de l’immeuble (art. 7). Il doit cependant veiller à ne pas nuire à l’harmonie de l’immeuble (art. 5).

En l’état des éléments versés au dossier il n’est pas contesté de part et d’autre que la terrasse se situant en prolongement de l’appartement A4 soit une partie privative. En l’espèce il n’est pas démontré que la surélévation de la terrasse (imputée par Madame [Q] à la nécessité de mise à niveau avec le plancher de son appartement), la pose d’une rampe d’accès et celle d’une jardinière nuisent à l’harmonie de l’immeuble. On ne peut donc les considérer comme des aménagements interdits.

S’agissant de la terrasse prétendument bétonnée au lieu d’être carrelée comme les autres, le tribunal relève une anomalie dans le procès-verbal (pièce n° 7 du syndicat) qui mentionne en première page « Je constate la présence d’un terrasse carrelée […] » pour indiquer au paragraphe suivant « La terrasse en question est entièrement bétonnée, elle ne comporte aucun dallage, contrairement aux terrasses des autres appartements de part et d’autre de celui-ci », ce qui constitue une contradiction grave invalidant les affirmations du syndicat sur cette faute prétendue.

Le seul élément, qui puisse être retenu comme bravant une interdiction du règlement de copropriété concernant les parties privatives, est le remplacement d’un portillon ajouré par un portillon plein (photo à l’appui), lequel contrevient à l’article 5 précité.

En ce qui concerne les parties communes, il est reproché
– d’une part une modification de l’ancrage et de l’avancement des volets-roulants fermant la véranda par rapport aux autres, appréciation faite au visuel, sans aucune mesure réelle, de sorte que le tribunal constatera l’absence de ce désordre,
– d’autre part la modification des tuyaux d’écoulement des eaux, qui n’est pas strictement démontrée.

Ces deux derniers griefs seront écartés.

Sur les réparations nécessaires et l’astreinte

En définitive Madame [Q] sera condamnée à rétablir en accès extérieur à sa terrasse, un portillon ajouré conforme à ceux équipant les lots voisins.

Le SDC LAGUNA BEACH demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant signification de la décision à intervenir.

L’astreinte est une mesure de contrainte ordonnée par le juge pour vaincre la résistance prévisible d’une partie à une décision. En application de l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. ».

En l’état de la nature du litige et du caractère modéré de la remise en état à laquelle Madame [Q] se voit condamnée, cette mesure ne paraît pas utile. La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

Attendu que Madame [Q] ne précise pas de manière stricte quelle est la gouttière dont elle demande le déplacement, sa demande reconventionnelle ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH, succombant en plus grande part, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles Madame [E] [Q] a dû exposer pour la défense de ses intérêts légitimes, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH sera condamné à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

Il sera utilement rappelé qu’en application de l’article 10-1, pris en son avant-dernier paraphe, de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. », ce qui inclut dépens et frais de procédure.

Le tribunal estime qu’i n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement en vertu des articles 514 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [Q] à remplacer ou faire remplacer à ses frais le portillon plein posé en accès extérieur à sa terrasse attenante à son appartement, lot A4 de la Résidence LAGUNA BEACH – [Adresse 5] à [Localité 4] (Hérault), par un portillon ajouré conforme à ceux équipant les autres terrasses ;

REJETTE le surplus des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH aux entiers dépens ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH à payer à Madame [E] [Q] le somme de 800 € (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Madame [Q] sera dispensée de toute contribution aux charges de la copropriété liées à la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH aux dépens et aux frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépenses engagées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LAGUNA BEACH dans le cadre de la présente procédure ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 28 Septembre 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Christelle MARINI de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT