RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2026

N° RG 26/01024 – N° Portalis DBWV-W-B7K-FQNU
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
25 septembre 2026

Monsieur [W] [D]

c/

Monsieur [Z] [I]

DEMANDEUR

Monsieur [W] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE substitué par Me Carole CHANCEREL, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juillet 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 25 septembre 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 septembre 2023, M. [W] [D] a donné à bail à M. [Z] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 505€ et 55€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [D] a fait signifier un commandement de payer en date du 28 février 2025 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 5 mars 2025.

Par acte du 27 mai 2025, M. [W] [D] a ensuite fait assigner M. [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 3 juillet 2026, M. [W] [D] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à défaut, prononcer la résiliation du bail d’habitation;ordonner l’expulsion de M. [Z] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner M. [Z] [I] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 10280,48 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;condamner M. [Z] [I] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été du au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner M. [Z] [I] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation ;condamner M. [Z] [I] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, M. [W] [D] fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il actualise le montant de la dette. Il explique que le locataire n’a effectué aucun versement et l’attestation d’assurance n’a pas été fournie. En conséquence, le bailleur maintient ses demandes.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à étude le 27 mai 2025, M. [Z] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.
Par ailleurs, M. [W] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 20 septembre 2023 contient une clause résolutoire (art 8) qui a maintenu pour le locataire la possibilité de s’acquitter des sommes dues dans les deux mois suivant la signification et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2025, pour la somme en principal de 1650,76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 avril 2025.

Le contrat de bail est donc résilié au 29 avril 2025 et M. [Z] [I] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [W] [D], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [Z] [I].

2. Sur la condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [Z] [I] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeurent ainsi redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 29 avril 2025 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. [W] [D] produit un décompte en date du 22 juin 2026 démontrant que M. [Z] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10280,48 € comprenant les loyers, charges impayées et indemnités d’occupation impayées jusqu’à l’échéance du mois de juin 2026 incluse.
M. [Z] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 10280,48 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (27 mai 2025) sur la somme de 3380,14 € et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [Z] [I] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [D], M. [Z] [I] sera condamné à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2023 entre M. [W] [D] et M. [Z] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [I] à verser à M. [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [Z] [I] à verser à M. [W] [D] la somme de 10280,48€ (DIX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGTS EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES) selon décompte arrêté au 22 juin 2026, correspondant aux loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois de juin 2026, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3380,14 € à compter du 27 mai 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [W] [D] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE M. [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [Z] [I] à verser à M. [W] [D] une somme de 400,00 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.