N° RG 25/00755 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIXCK

AFFAIRE :

Mme [I] [O] épouse [Y]

C/

S.A.R.L. PROMISSIMO

DDS/IM

Demande en réparation des dommages causés par un produit ou une prestation de services défectueux

Saisine sur renvoi après cassation

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRET DU 1er OCTOBRE 2026

SUR RENVOI APRÈS CASSATION

Le premier octobre deux mille vingt six la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [I] [O] épouse [Y],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sophie MORIN – FEYSSAC, avocat au barreau de BRIVE

DEMANDEUR

Saisine sur renvoi d’un arrêt du 25 septembre 2025 rendu par la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 4 octobre 2023 par la cour d’appel de Riom en suite d’un jugement rendu le 17 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montluçon.

ET :

S.A.R.L. PROMISSIMO,

siège social [Adresse 2]

représentée par Me Victoria GESSET, avocat au barreau de Montluçon et par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

DÉFENDEUR

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Conformément à l’article 1037-1 du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à l’audience du 11 Juin 2026.

La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN assistés de Madame Isabelle MOREAU, Greffière. Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, le Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 1er Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, monsieur Didier DE SEQUEIRA, prèsident de chambre et madame Géraldine VOISIN, conseillère, ont rendu compte à la cour, composée d’eux mêmes et de madame Magalie ARQUIE, conseillère. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la tenur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

En 2008, M. [E] [Y] et son épouse Mme [I] [O] ont fait construire une maison d’habitation, dont M. [Y] a réalisé les travaux de clôture, composée d’un mur d’enceinte et d’un portail.

Par acte notarié en date du 27 mai 2014, Mme [T] [V] a fait l’acquisition de ce bien, par l’intermédiaire de la société Promissimo, intervenant en qualité d’agent immobilier.

Le 24 juin 2014, Mme [V], ayant constaté le blocage du portail en raison d’un dysfonctionnement électrique, a sollicité M. [Y], lequel a déconnecté le moteur afin de permettre de l’actionner manuellement.

Le 25 juin 2014, alors qu’elle fermait manuellement le portail, celui-ci est sorti de son rail et s’est renversé, la blessant grièvement.

Le 29 avril 2015, Mme [V] a sollicité et obtenu devant le juge des référés l’organisation d’une expertise médicale ainsi que d’une expertise technique portant sur le portail litigieux. L’expert ayant constaté que des fissures étaient apparues sur le mur d’enceinte, a saisi le juge des référés, lequel a étendu à ce désordre les opérations d’expertise, par ordonnance du 14 avril 2016. Par ordonnance du 30 novembre 2016, ces opérations d’expertise ont été étendues à M. [R] qui avait participé à l’édification du mur.

L’expert médical a rendu son rapport le 31 mars 2016.

L’expert technique a rendu son rapport le 4 juin 2018.

Par actes d’huissier de justice en date des 5, 9 et 16 octobre 2018, Mme [V] a assigné M. et Mme [Y], M. [R] et son assureur en paiement de diverses indemnités.

Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Montluçon statuant contradictoirement a :

– adopté les conclusions du rapport d’expertise technique établi par M. [Z] et du rapport d’expertise du docteur [H] ;

– condamné in solidum M. [E] [Y] et son assureur responsabilité civile, la SA AXA France Iard et la SAMCV AXA Assurances IARD Mutuelles, à verser à Mme [T] [V] la somme de 25 525,21 € en réparation de son préjudice corporel strictement personnel ;

– condamné in solidum M. [E] [Y] et son assureur responsabilité civile, la SA AXA France IARD et la SAMCV AXA Assurances IARD Mutuelle, à verser à la CPAM du Puy-de-Dôme la somme de 93 921,57 € au titre de sa créance définitive outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2019 et anatocisme s’il est de droit, ainsi que la somme de 1098 € au titre de l’indemnité forfaitaire ;

– condamné les époux [E] [Y] à verser à Mme [T] [V] la somme de 5 400 € TTC au titre de la réparation de son portail et, au titre de la réfection du mur d’enceinte, la somme de 117 506,32 € TTC majorée des travaux de paysagiste à prévoir soit 12 000 € TTC ;

– condamné les époux [E] [Y] à verser à Mme [T] [V], à titre de dommages et intérêts, pour préjudice de jouissance et préjudice moral, la somme de 2 000 € ;

– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

– débouté les époux [E] [Y] de leur appel en garantie à l’encontre de M. [F] [R] et de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de ce dernier ainsi que de son assureur de responsabilité décennale, les sociétés SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ;

– débouté les époux [E] [Y] de leur appel en garantie à l’encontre de la société Promissimo ;

– dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

– condamné les époux [E] [Y], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à verser à :

Mme [T] [V] la somme de 3 000 €

La CPAM du Puy-de-Dôme la somme de 1 000 €

M. [F] [R] et les sociétés SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles,

pris ensemble, la somme de 1 500 €

la société Promissimo la somme de 1 500 €

– condamné les époux [E] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Suivant déclaration enregistrée le 27 janvier 2022, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt prononcé contradictoirement le 4 octobre 2023 , la cour d’appel de Riom a :

– ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture afin de permettre la constitution en lieu et place de la SELARL d’avocats inter-barreaux Auverjuris prise en la personne de son représentant inscrit au barreau de Montluçon Me [S] [W] ;

– confirmé le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

– déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée pour la première fois en cause d’appel à l’encontre de la société Promissimo ;

– condamné M. et Mme [Y] à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes à :

Mme [V] : 4 000 €

La SARL Promissimo : 2 500 €

M. [F] [R] : 2 500 €

La société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances mutuelles : 2 000 €

– condamné M. et Mme [Y] aux dépens.

M. et Mme [Y] ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt du 25 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué ainsi :

– casse et annule mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts formée pour la première fois en cause d’appel à l’encontre de la société Promissimo, et en ce qu’il condamne M. et Mme [Y] à lui payer les sommes de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et de 2 500 € en application du même texte en appel, l’arrêt rendu le 4 octobre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Riom ;

– met hors de cause Mme [V], M. [R] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles ;

– remet, sur ces points l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Limoges ;

– condamne la société Promissimo aux dépens ;

– en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

– dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Par déclaration du 24 novembre 2025, Mme [I] [O] épouse [Y] a saisi la cour d’appel de Limoges.

La clôture de l’instruction de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 27 mai 2026.

Prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 5 mai 2026, Mme [Y] demande à la cour de voir :

-dire et juger Madame [I] [O] épouse [Y] recevable en son appel et bien fondée ;

En conséquence,

– infirmer le Jugement du Tribunal judiciaire de MONTLUÇON du 17 décembre 2021 en ce qu’il a :

– débouté les époux [Y] de leur demande à l’encontre de la société Promissimo ;

– condamné les époux [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à verser : 1.500€ à la société Promissimo ;

statuant a nouveau :

– débouter la SARL Promissimo de l’ensemble de ses demandes,

– condamner la SARL Promissimo à payer et porter à Madame [I] [Y] née [O] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

117.506,32 euros pour la réparation du portail et du mur qu’elle doit régler à Madame [M],

12.000 euros pour les travaux de paysagiste qu’elle doit régler à Madame [M],

2.000 euros à titre de préjudice de jouissance et de préjudice moral qu’elle doit régler à Madame [M],

7.000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle doit régler aux différentes parties du litige.

– condamner la SARL Promissimo à payer et porter Madame [I] [Y] née [O] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 6 mai 2026 , la SARL Promissimo demande à la cour confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Montluçon en ce qu’il a :

– débouté les époux [Y] de leur appel en garantie à l’encontre de la société Promissimo,

– condamné les époux [Y] au paiement de la somme de 1500€ à la société Promissimo au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

– débouter Madame [I] [Y] de l’intégralité de ses demandes,

– condamer Madame [I] [Y] à payer la somme de 7 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [E] [Y] n’a pas constitué avocat devant la cour d’appel de Limoges. Conformément aux dispositions de l’article 634 du code de procédure civile, celui-ci est réputé s’en tenir aux moyens et prétentions qu’il avait soumises à la cour d’appel de Riom et il sera statué à son égard par jugement contradictoire.

À l’audience de la chambre civile de la cour d’appel, tenue le11 juin 2026, les conseils des parties ont développé les prétentions et moyens contenus dans leurs écritures, dont ils ont sollicité le bénéfice.

MOTIFS

Vu les conclusions de Mme [I] [O] épouse [Y] en date du 5 mai 2026 et les conclusions de la société Promissimo, en date du 6 mai 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

L’arrêt prononcé par la cour d’appel de Riom ayant été cassé et annulé pour les seuls chefs de son dispositif ayant déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts présentée pour la première fois en cause d’appel à l’encontre de la société Promissimo et celle ayant condamné M. et Mme [Y] à lui payer les sommes de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 2 500 € sur le même fondement en appel, la cour d’appel de Limoges est saisie de ces seuls chefs de prétentions, formulées par Mme [Y] à l’encontre de la SARL Promissimo, à l’exclusion de toutes autres, qui sont définitivement jugées, notamment celle ayant débouté les époux [Y] de leur appel en garantie à l’encontre de la société Promissimo.

Sur la recevabilité de la demande,

À titre liminaire, il convient de constater que les parties ayant toutes deux conclu sur la question de la recevabilité de la demande de dommages et intérêts, présentée pour la première fois en cause d’appel, le principe du contradictoire est respecté et la cour peut valablement statuer.

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la demande de Mme [Y] ayant pour objet la condamnation de l’agent immobilier, la société Promissimo, à lui payer, à titre de dommages et intérêts, des sommes égales au montant des condamnations mises à sa charge au profit de l’acquéreur de l’immeuble, au titre de la réparation du portail et du mur, outre les travaux de paysagiste et le préjudice de jouissance, cette demande tend à la même fin que celle, présentée en première instance, visant à voir condamner la société Promissimo à la relever indemne et la garantir des mêmes condamnations.

Aussi, la demande n’est pas nouvelle et sera jugée recevable.

Sur le fond,

Mme [Y] soutient que l’agent immobilier a manqué à ses obligations d’information et de conseil, en ne tirant aucune conséquence de l’existence d’un ouvrage non terminé et affecté de désordres, alors qu’il était parfaitement informé de l’inachèvement du portail comme de l’existence de fissures sur le mur d’enceinte de la propriété, lesquelles étaient en tout état de cause visibles, et qu’il aurait dû attirer l’attention des vendeurs sur les risques de vendre un bien en l’état, et celle de l’acquéreur sur les particularités de la vente et les problèmes pouvant découler notamment du fait de l’absence d’assurance des vendeurs, pour proposer au notaire d’intégrer ces difficultés dans le compromis de vente. Elle en tire pour conséquence que la société Promissimo doit être condamnée à l’indemniser pour les préjudices subis, correspondant au montant global de sa condamnation au titre du portail et du mur, outre les frais de procédure, soit la somme totale de 138’506,32 €.

Sur ce, s’agissant en premier lieu du portail, contrairement à ce que soutient Mme [Y], il ne résulte nullement des éléments soumis au débat et particulièrement des pièces qu’elle produit que l’agent immobilier pouvait avoir une connaissance quelconque d’un état d’inachèvement du portail, étant observé que si dans son mail du 28 janvier 2014, celui-ci évoque les demandes des époux [U], intéressés par le bien, relatifs à la réalisation de finitions concernant notamment le portail extérieur, la réponse apportée par [E] [Y] à cette demande, qualifiée de «broutilles » a trait au portillon (permettant l’accès piétonnier à la propriété) et non au portail motorisé, et se résume à «deux heures de travail et 50 € de matériaux ».

Ainsi que le tribunal l’a exactement retenu, s’il subsistait, au moment de la vente, des travaux de finition à réaliser sur le portail motorisé, ceux-ci étaient manifestement sans incidence apparente sur son fonctionnement, puisque l’agent immobilier l’a utilisé normalement à plusieurs reprises, pour assurer les visites d’acquéreurs potentiels.

Ainsi, il ne résulte des éléments soumis au débat la preuve d’aucune faute ni d’aucun manquement de l’agent immobilier à ses obligations en ce qui concerne un état d’inachèvement du portail ou des vices qui l’affectaient, lesquels ne se sont révélés qu’au moment où, postérieurement à la vente, M. [Y] a lui-même déconnecté le portail du moteur tombé en panne, pour permettre son actionnement de manière manuelle, ce qui, selon les conclusions de l’expert judiciaire, a entraîné sa chute, dès lors qu’il n’était plus retenu par la crémaillère, faute de butée et de maintien en fin de course.

S’agissant par ailleurs des fissures sur le mur d’enceinte, s’il n’est pas discuté que celles-ci étaient visibles dès avant la vente, il est également acquis que l’agent immobilier avait pris à ce sujet l’avis d’un professionnel du bâtiment, lequel avait seulement évoqué l’absence de joints de dilatation comme cause des fissures, et que sur cette base il avait également interrogé M. [Y] qui l’avait assuré avoir construit le mur, lui-même et avec un ami maçon, dans le respect des normes et sur des fondations de taille supérieure à celles-ci.

Il est ainsi établi que l’agent immobilier avait accompli les diligences utiles pour apprécier la nature et la gravité des fissures apparentes sur le mur d’enceinte, sans que l’on puisse lui reprocher de n’avoir pas poussé encore ses investigations.

Aussi, c’est à juste titre que le tribunal a, au vu des observations de l’expert, estimé que la gravité des désordres, affectant le mur, comme ceux du portail, relevant de la responsabilité décennale du constructeur, n’était décelable que par un professionnel de la construction et elle ne l’était donc pas pour un agent immobilier.

Il s’ensuit que la SARL Promissimo n’a commis aucun manquement à son obligation de conseil et d’information, tant vis à vis du vendeur que de l’acquéreur, susceptible de justifier la mise en jeu de sa responsabilité civile pour le condamner à dédommager le vendeur du montant des condamnations prononcées à son encontre au titre des désordres décennaux affectant le bien.

En foi de quoi, la demande de M. et Mme [Y], tendant à condamner la SARL Promissimo à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme totale de 138’506,32 € en principal sera rejetée.

Le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Montluçon sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [Y] à verser à la SARL Promissimo la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Y ajoutant, la cour condamnera Mme [I] [O] épouse [Y] à verser à la SARL Promissimo une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par cette dernière en cause d’appel.

M. [E] [Y] et Mme [O] épouse [Y] seront condamnés à payer les dépens afférents à la procédure devant la cour d’appel de renvoi, étant rappelé que la charge des dépens antérieurs est réglée par l’arrêt de la cour d’appel de Riom et l’arrêt de cassation.

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PAR CES MOTIFS

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La cour d’appel statuant en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Montluçon le 17 décembre 2021 en ce qu’il a condamné les époux [E] [Y] à verser à la SARL Promissimo la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

DÉCLARE M. et Mme [Y] recevables en leur demande tendant à voir condamner la SARL Promissimo à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme totale de 138’506,32 € en principal ;

DÉBOUTE M. [E] [Y] et Mme [I] [O] épouse [Y] de cette demande ;

DÉBOUTE Mme [I] [O] épouse [Y] de sa demande tendant à voir condamner la SARL Promissimo à lui payer la somme totale de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [O] épouse [Y] à verser à la SARL Promissimo la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par celle-ci en cause d’appel ;

CONDAMNE M. [E] [Y] et Mme [I] [O] épouse [Y] à payer les dépens afférents à la procédure devant la cour d’appel de renvoi.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,