COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 01 OCTOBRE 2026

N° RG 25/06014 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XOWR

AFFAIRE :

S.C. FAMCA

C/

[E] [Q]

…

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 26 Juin 2025 par la Cour de Cassation de [Localité 1]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : C24-10.609

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Marie DE LARDEMELLE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 26 juin 2025 ((3ème chambre civile) cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles du 14 septembre 2023 (3ème chambre civile) sur appel du jugement du Tribunal judiciaire du 04 mars 2021 (2ème chambre civile)

S.C. FAMCA

RCS de [Localité 1] sous le N° 440 730 570

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Représentant : Me Pierre AMIEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235

****************

DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur [E] [Q]

né le 03 Avril 1974 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [M] [L] épouse [Q]

née le 31 Mars 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISE

N° SIRET : 552 061 517

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : Me Marie DE LARDEMELLE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 29

Représentant : Me Olivier JESSEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0811

S.C. ANKH

RCS de [Localité 1] sous le n°751 283 441

Chez C.A.D.E – [Adresse 4]

[Localité 7]

défaillante

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions des articles 906-5 et 1037-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 septembre 2026, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

***********

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 9 décembre 2014 par Me [J] [N], notaire, avec la participation de Me [V] [H], la société Office Français Inter-Entreprises (l’OFIE) ainsi que M. et Mme [Q] ont consenti aux sociétés Ankh, représentée par son gérant M. [Y], et Famca, représentée par son gérant M. [C] [S], une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 8], moyennant un prix de 2 453 750 euros. La promesse était consentie jusqu’au 12 octobre 2015.

Cette promesse était soumise aux conditions suspensives d’usage ainsi qu’à plusieurs conditions particulières stipulées au bénéfice des sociétés Ankh et Famca, parmi lesquelles figuraient notamment :

l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 12 octobre 2015 ;

l’obtention d’une assurance dommages-ouvrage avant le 30 janvier 2015 ;

l’obtention d’un financement bancaire avant le 20 avril 2015 ;

la pré-commercialisation d’au moins 45 % de la surface de plancher du programme mentionnée dans le permis de construire avant le 30 septembre 2015.

L’acte prévoyait qu’à défaut pour les bénéficiaires de se prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive dans le délai imparti, ou en cas de manquement aux obligations mises à leur charge pour permettre la réalisation de la condition relative à l’obtention du permis de construire, ils seraient réputés avoir renoncé au bénéfice de cette condition.

Au titre de la clause intitulée « Indemnité d’immobilisation ’ Séquestre », les parties avaient fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 245 375 euros. Les bénéficiaires s’étaient engagés à verser, au plus tard le 16 décembre 2014, la somme de 50 000 euros entre les mains de Me [N], désigné en qualité de séquestre, étant précisé que le défaut de versement de cette somme autoriserait les promettants à se prévaloir de la caducité de la promesse.

L’acte stipulait également que la somme séquestrée s’imputerait sur le prix de vente en cas de réitération de la vente. En revanche, elle devait être restituée aux bénéficiaires lorsque la vente ne pouvait être réalisée en raison de la défaillance d’une condition suspensive. À l’inverse, elle devait être versée aux promettants et leur demeurer acquise à titre d’indemnité forfaitaire, partielle et non réductible, dans l’hypothèse où les bénéficiaires ou leurs substitués n’auraient pas réalisé l’acquisition dans les délais et conditions convenus alors que l’ensemble des conditions suspensives aurait été réalisé.

Par courriel du 5 janvier 2015 adressé à Me [V] [H] en réponse à une demande de constitution du séquestre, M. [Y], gérant de la société Ankh a indiqué que la mairie de [Localité 8] envisageait de modifier le plan local d’urbanisme dans un sens défavorable au projet envisagé. Il a également exposé qu’il n’était pas parvenu à conclure dans des conditions satisfaisantes son association avec M. [C] [S], représentant de la société Famca, ni à obtenir une renégociation des conditions de vente avec les promettants. Il précisait, en conséquence, avoir décidé d’abandonner le projet.

Estimant que les bénéficiaires avaient renoncé à l’opération indépendamment de toute défaillance des conditions suspensives, la société OFIE et les époux [Q] les ont, par actes des 15 et 21 janvier 2016, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 245 375 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

Par actes des 30 mai et 2 juin 2016, les sociétés Ankh et Famca ont appelé en garantie Me [J] [N] et Me [V] [H].

Les deux procédures ont ensuite été jointes par ordonnance du 21 juin 2016.

Par jugement du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

condamné solidairement la société Ankh et la société Famca à payer à la société OFIE, et M. et Mme [Q] la somme de 245 375 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2016,

condamné la société Ankh et la société Famca aux dépens de l’instance qui pourraient être recouvrés par Me [K] [T], Me [X] [I] et Me [U] [A] conformément à l’article 699 du code de procédure civle,

condamné solidairement la société Ankh et la société Famca à payer à la société OFIE, et M. et Mme [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 29 avril 2021, les sociétés Famca et Ankh ont interjeté appel.

Par arrêt du 14 septembre 2023, la cour d’appel de Versailles a :

confirmé le jugement déféré en ce qu’il a :

*condamné les sociétés Ankh et Famca aux dépens de l’instance, qui pourraient être recouvrés par Me [K] [T], Me [X] [I] et Me Barthélémy Lacan conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

*condamné les sociétés Ankh et Famca à payer à la société OFIE, M. et Mme [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté les sociétés Ankh et Famca de leur demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive,

infirmé le jugement déféré sur le surplus des dispositions soumises à la cour d’appel,

Statuant à nouveau,

condamné solidairement les sociétés Ankh et Famca à payer à la société OFIE, et M. et Mme [Q] la somme de 22 091,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2016,

y ajoutant, partagé les dépens d’appel par moitié entre les sociétés Ankh et Famca d’une part, la société OFIE, M. et Mme [Q] d’autre part,

dit que Maître [F] [W] et Maître [U] [A] pourraient recouvrer leurs dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour écarter l’application de la clause d’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente conclue par les parties, la cour d’appel a retenu, sur le fondement de l’article 1184 du code civil que le défaut de versement par les bénéficiaires (les sociétés Ankh et Famca) sur le compte séquestre, dans le délai convenu, de la somme de 50 000 euros à valoir sur l’indemnité d’immobilisation autorisait les promettants (l’OFIE et les époux [Q]) à se considérer comme libres de tout engagement à l’égard des bénéficiaires, leur faculté de leur opposer, si bon leur semble, la caducité de la promesse, c’est-à-dire sans aucune limite dans l’usage de cette prérogative, pouvant être exercée nonobstant la réalisation des conditions suspensives et la levée de l’option par les bénéficiaires.

Par ailleurs, la cour d’appel a considéré que la sanction du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation était la caducité, et qu’en laissant les biens immobilisés au-delà de la date butoir de versement de l’indemnité d’immobilisation, le promettant se trouvait à l’origine de l’immobilisation du bien, qui ne résultait pas du comportement fautif des bénéficiaires.

Elle a ensuite retenu exclusivement la durée de l’immobilisation, estimée à 28 jours sur 311 jours correspondant à la durée de la promesse, du chef de la rétraction des bénéficiaires qu’elle a jugée fautive, pour réduire le montant de l’indemnité due.

La société OFIE et M. et Mme [Q] ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 26 juin 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a notamment :

cassé et annulé, en ce qu’il a condamné solidairement les sociétés Famca et Ankh à payer à la société OFIE et à M. et Mme [Q] une somme limitée à 22 091,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2016, partagé les dépens et rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 14 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles,

mis hors de cause MM. [N] et [H],

remis sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée,

Pour statuer ainsi la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait dénaturé les termes clairs et précis de la promesse.

Suivant déclaration de saisine du 8 octobre 2025, la société Famca a saisi la présente cour d’appel, de renvoi, et, par dernières conclusions du 13 juin 2026, demande à la cour de :

infirmer le jugement déféré,

y faisant droit, juger que les parties ont, d’un commun accord, renoncé à poursuivre l’exécution de la promesse du 9 décembre 2014,

débouter en conséquence M. et Mme [Q] et la société OFIE de l’ensemble de leurs demandes à son encontre et celle de la société Ankh,

subsidiairement, juger que la clause d’indemnité d’immobilisation constitue une clause pénale, mais qu’aucune clause pénale n’est encourue faute de mise en demeure préalable,

encore plus subsidiairement, juger que la clause pénale sollicitée présente un caractère manifestement excessif,

juger dès lors qu’elle et la société Ankh ne sauraient être condamnées à une somme supérieure à celle correspondant à la durée réelle d’immobilisation, soit la somme de 7 100,88 euros,

à titre plus subsidiaire encore, si la cour d’appel devait retenir la date du 5 janvier 2015, ramener toute éventuelle condamnation à une somme n’excédant pas 22 091,60 euros,

débouter tous contestants aux présentes,

en tout état de cause, condamner solidairement M. et Mme [Q] et la société OFIE à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

condamner solidairement M. et Mme [Q] et la société OFIE à lui verser la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe Debray, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 24 juin 2026, M. et Mme [Q] et la société OFIE demandent la cour de :

déclarer la société Famca irrecevable et mal fondée en son appel,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

y ajoutant, dire que les intérêts au taux légal seront capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

débouter la société Famca de ses entières demandes fins et conclusions,

condamner solidairement les sociétés Ankh et Famca à leur payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les sociétés Ankh et Famca aux entiers de dépens de première instance et d’appel.

La société Famca a fait signifier la déclaration de saisine et ses conclusions à la société Ankh, par actes des 16 et 17 décembre 2025 et 18 décembre 2025 avec un procès-verbal de recherches infructueuses. Néanmoins, cette intimée n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur l’inexécution de la promesse de vente

Le tribunal a considéré, pour condamner solidairement la société civile Ankh et la société civile Famca à payer la somme de 245 375 euros à la SAS Office Français Interentreprises (OFIE) et aux époux [P], en application de la clause prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation, que :

– les bénéficiaires de la promesse ne démontraient pas avoir informé les promettants de leur souhait de renoncer au projet et qu’il n’existait pas d’accord entre les parties pour considérer la promesse comme caduque ;

– la sanction de l’absence de constitution du séquestre n’était pas la caducité de la promesse mais seulement la faculté pour les promettants de se dédire de leur engagement ;

– les promettants n’étaient pas tenus de suivre les diligences des bénéficiaires ou de surveiller les diligences de leur notaire ;

– à défaut pour les bénéficiaires de se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu et en cas de non-respect des obligations nécessaires à la réalisation de la condition d’obtention d’un permis de construire, il résultait des termes du contrat que les bénéficiaires étaient réputés avoir renoncé à la condition et étaient redevables de l’indemnité d’immobilisation ;

– l’indemnité d’immobilisation visait non pas à sanctionner une inexécution mais à compenser l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse, qu’elle était forfaitaire et non réductible ;

– si la qualification de clause pénale n’était pas contestée par les promettants, son caractère manifestement excessif n’était pas pour autant démontré par les bénéficiaires.

La société Famca maintient sa critique du jugement et fait valoir que l’arrêt de la Cour de cassation ne prive pas la cour de renvoi du pouvoir de rechercher si, indépendamment de cette clause, les parties ont révoqué amiablement la promesse par consentement mutuel, ni ne la prive de son pouvoir d’apprécier la carence des promettants dans l’exécution de leur promesse de vente, ni enfin de qualifier le régime de la clause litigieuse et de prouver le caractère manifestement excessif de la pénalité sollicitée. Elle cite une jurisprudence selon laquelle la révocation amiable d’un contrat peut être tacite et résulter des circonstances de fait souverainement appréciées par les juges du fond, sans qu’un écrit soit nécessairement exigé. (Cass. 1ère civ., 18 mai 1994, n° 92-15.184). Elle indique qu’en l’occurrence les parties se sont tacitement accordées fin décembre 2014 pour révoquer la promesse, ainsi qu’il résulte d’un faisceau d’indices qui démontre l’abandon pur et simple par les parties de la promesse, notamment l’absence de transmission du dossier de vente par le notaire des promettants au notaire des bénéficiaires ou encore l’absence de toute mise en demeure, relance ou demande de justification de la demande de permis de construire, ou autre convocation et diligence permettant la réalisation effective de la vente. Elle fait valoir, de plus, que les promettants ne rapportent pas la preuve des conditions d’exigibilité de l’indemnité. Elle affirme notamment que la condition suspensive relative au dépôt de permis de construire a défailli non par sa faute ou celle de la société Ankh mais en raison du positionnement négatif de la mairie relativement au projet de construction et qu’elles n’ont pas davantage renoncé aux autres conditions suspensives dont la non réalisation incombe en réalité aux notaires (droit de préemption urbain et origine de propriété). Enfin, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour considérerait que les sociétés Ankh et Famca ont commis une faute, elle soutient que la clause fixant l’indemnité d’immobilisation devrait s’analyser en une clause pénale, en ce qu’elle a pour objet de faire assurer par les acquéreurs l’exécution de leur obligation de diligence, et qu’au regard de sa disproportion elle devrait être réduite à la somme de 7 100,88 euros, compte tenu de la période réelle d’immobilisation du bien. Elle ajoute que les promettants, informés de l’abandon du projet, ont rapidement recouvré leur liberté alors qu’il était prévu que la promesse expire au bout de 311 jours et que les bénéficiaires n’ont jamais été mis en demeure pendant les 16 mois qui ont suivi, de procéder à la signature de la vente ou de verser l’indemnité sollicitée.

La société OFIE et les époux [Q] soutiennent que la Cour de cassation a tranché qu’il n’existait aucune manifestation de volonté des promettants à se prévaloir de la caducité de la promesse et que celle-ci avait continué à lier les parties, de sorte que la cour d’appel de renvoi doit juste statuer sur la sanction de l’inexécution de la promesse. Ils rappellent que la mise hors de cause des notaires signifie que la volonté des bénéficiaires d’abandonner la promesse n’est pas établie, car si elle l’avait été, la responsabilité des notaires aurait pu être retenue pour ne pas avoir formalisé cette volonté d’abandon. Ils font valoir que les bénéficiaires de la promesse n’ont effectué aucune démarche en faveur de la réalisation des conditions suspensives dans les délais prévus et qu’en conséquence la promesse est devenue caduque par leur faute. Ils contestent toujours l’existence d’un accord emportant renonciation à poursuivre l’exécution de la promesse et affirment ne jamais y avoir renoncé, d’une part en ce qu’ils n’ont donné aucune instruction en ce sens à leur notaire, d’autre part en ce que ce dernier a constitué un dossier et sollicité auprès de la mairie de [Localité 8] une déclaration d’intention d’aliéner, en date du 9 janvier 2015. Ils ajoutent qu’ils n’ont jamais été informés ni des échanges entre les notaires, ni du projet de promotion immobilière des bénéficiaires, lequel n’a pas été érigé en condition suspensive. Ils ajoutent que les bénéficiaires ne peuvent exciper de leur ignorance de la modification du PLU, dès lors que celle-ci n’empêchait pas le dépôt d’une demande de permis de construire et l’obtention de ce dernier, et que la modification du PLU a été votée le 20 décembre 2013. En outre, contestant le caractère disproportionné de l’indemnité d’immobilisation, ils exposent qu’elle est en adéquation avec la valeur des biens immobilisés et qu’aucune démarche de commercialisation n’a pu être réalisée pendant le cours de validité de la promesse. Ils précisent également que s’ils n’ont pas contraint les bénéficiaires à verser l’indemnité d’immobilisation c’est parce qu’ils étaient dans des rapports de confiance étant donné que par le passé la société OFIE avait déjà vendu un terrain à M. [Y], gérant de la société Ankh. Enfin, ils contestent le caractère de clause pénale de la clause litigieuse au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Sur ce,

A titre liminaire sur l’étendue de la saisine 

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, au regard de l’interprétation par la présente cour de la clause litigieuse de la promesse dans son arrêt du 14 septembre 2023.

Il sera précisé qu’il ne peut être question de dénaturation si l’interprétation par le juge du document en question est rendue nécessaire par l’obscurité, l’ambiguïté ou la contradiction de ses termes. Si l’interprétation est nécessaire, il ne peut y avoir dénaturation. Ce qui a été examiné par la Cour de cassation était en conséquence la nécessité ou non d’interpréter l’écrit soumis. Un simple constat de l’ambiguïté des termes d’un écrit suffisant à justifier leur interprétation, et donc à écarter toute dénaturation, elle a cependant cassé l’arrêt qui avait interprété la clause sus évoquée. La Cour de cassation a ensuite constaté que la clause de caducité était claire et précise et qu’elle ne permettait qu’au promettant de s’en prévaloir et qu’en l’absence de manifestation de volonté de ceux-ci en ce sens, la cour d’appel ne pouvait pas juger que le contrat était caduc en application de cette clause.

Il est acquis dès lors que les termes de la clause sont clairs et sans ambiguïté, et n’ont donc pas à être interprétés, ce qui ne prive pas la présente cour de renvoi d’apprécier les effets et l’exécution de celle-ci.

En revanche, la Cour de cassation a mis hors de cause les notaires de sorte que la présente cour d’appel n’est pas saisie des demandes d’appels en garantie à leur encontre.

Sur la manifestation de volonté des promettants

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La promesse unilatérale de vente conclue le 9 décembre 2014 par les parties stipule, en pages 12 et 13, ce qui suit :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SÉQUESTRE

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DEUX CENT QUARANTE-CINQ MILLE TROIS CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS (245 375,00 EUR) Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE s’oblige à verser, au plus tard le 16 décembre 2014, par virement bancaire, en la comptabilité du rédacteur des présentes la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000,00 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. A défaut les présentes seront caduques si bon semble au PROMETTANT. Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier. A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du caissier de l’Office Notarial du Notaire soussigné, séquestre constitué aux présentes. Le crédit de cette somme porté au compte séquestre ouvert à l’Office Notarial du Notaire participant vaudra acception de sa mission.

A- Le sort de ladite somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente 6 C2410609 résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire, partielle (son complément devant être remis eu PROMETTANT comme indiqué ci-après) et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

B- Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de CENT QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE TROIS CENT SOIXANTEQUINZE EUROS (195 375,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. Le séquestre est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés entre eux. Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées.

NATURE DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION

En aucun cas, cette somme ne pourra être considérée comme un versement d’arrhes, tel que prévu par l’article 1590 du code civil permettant au Promettant de se libérer de son engagement en en restituant le double. »

Par ailleurs, il est constant que, consécutivement à la souscription de la promesse, les sociétés Famca et Ankh, bénéficiaires de la promesse, n’ont pas versé entre les mains du séquestre la somme de 50 000 euros, qualifiée de  » partie de l’indemnité d’immobilisation « , dans le délai convenu expirant huit jours plus tard, le 16 décembre 2014.

Or, la promesse prévoit dans ce cas la sanction spécifique de la caducité, « si bon semble au promettant ».

Il résulte de cette stipulation qu’à compter du 16 décembre 2014, la société OFIE et les époux [P], promettants, disposaient de la faculté d’opposer aux bénéficiaires la caducité de la promesse, mais il ne peut être déduit de la clause que :

– cette faculté ne connaît aucune limite et pouvait donc être exercée même en cas de réalisation des conditions suspensives et de levée de l’option par les bénéficiaires,

– ni que, a contrario, seule la mise sous séquestre de cette somme était de nature à obliger le promettant à vendre en cas de levée de l’option.

Dès lors que la somme de 50 000 euros correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée entre les mains du séquestre avant le 16 décembre 2014, la promesse de vente devenait caduque, si le promettant le décidait. Les prévisions contractuelles étaient donc les suivantes : si le promettant entendait passer outre la carence des bénéficiaires, la promesse continuait de produire ses effets. Ainsi, sans manifestation expresse du promettant, la promesse ne pouvait être considérée comme caduque et les promettants ne pouvaient se considérer comme libres de tout engagement envers les bénéficiaires. 

Il en résulte que la non-caducité étant le principe contractuellement prévu et la caducité l’exception dépendant d’une manifestation expresse de la volonté des promettants, il appartient aux sociétés Famca et Ankh, qui n’ont pas versé la partie de l’indemnité d’immobilisation prévue et qui se prévalent de la caducité de la promesse de démontrer que la société OFIE et les époux [P] ont entendu passer outre cette stipulation claire et sans ambigüité.

Or, la société Ankh est défaillante et, en vertu de l’article 954, alinéa 6 du même code, elle est en conséquence réputée s’approprier les motifs du jugement déféré.

Quant à la société Famca, elle prétend que les parties ont, d’un commun accord, renoncé à poursuivre l’opération et que cette renonciation résulte d’un faisceau d’indices concordants, à savoir :

la visite en mairie du 18 décembre 2014 avec leur architecte, soit neuf jours après la signature de la promesse ;

l’information donnée par la mairie aux bénéficiaires sur l’impossibilité de réaliser le projet envisagé dans les conditions économiques prévues ;

l’information répercutée sans délai aux promettants ;

le mail de M. [Y], le gérant de la société Ankh à leur notaire, Me [H], du 5 janvier 2015 selon lequel il n’avait pas réussi à renégocier avec les vendeurs et indiquant « nous avons laissé tomber le dossier avec grand regret » et la réponse de ce dernier en date du 8 janvier 2015 (pièce 4 de la société Famca) prenant acte de ce qu’il n’y « avait pas de suite » pour la vente ;

le courrier recommandé du 22 janvier 2016 du même notaire à Maître [N], notaire des promettants, dans lequel il s’étonne de l’assignation reçue et indique qu’il avait été informé de ce que la société OFIE et les époux [P] considéraient la promesse comme caduque, ce qui, selon la société Famca serait la confirmation « de l’accord des notaires sur la fin de la promesse de vente » ;

le silence des promettants et de leur notaire pendant treize mois,

l’absence de toute réclamation de la somme de 50.000,00 euros;

l’absence de toute convocation à signer l’acte authentique ;

l’absence de tout dossier de vente constitué et sa non-transmission au notaire des bénéficiaires.

Il apparaît qu’aucune renonciation expresse des promettants n’est intervenue, et que celle-ci ne se déduit pas d’un courrier du notaire des bénéficiaires affirmant au notaire des promettants, qui rapporte une conversation téléphonique qu’il en avait compris que les promettants « ne donnaient pas suite à la vente ». Les termes de ce courrier (« vous m’aviez indiqué téléphoniquement que vos clients ne donnaient pas suite et qu’ils considéraient la vente comme caduque ») ne sont en effet nullement « un accord entre les notaires sur la fin de la promesse de vente », mais la seule affirmation de la compréhension par l’un d’un échange informel dont la teneur est contestée par la société OFIE et les époux [P]. En outre, l’assignation a été délivrée en janvier 2016, et il est rappelé que la promesse de vente avait été consentie pour un délai expirant le 12 octobre 2015, l’assignation est donc intervenue très peu de temps après.

L’échange de M. [Y] avec Me [H] ne caractérise pas non plus une renonciation commune des parties mais seulement une information du premier relatant les difficultés rencontrées et son souhait de ne pas poursuivre l’achat. De même les recommandations de la mairie quant au projet immobilier ne sont pas entrées dans le champ contractuel puisque seule l’obtention d’un permis de construire figurait au rang des condition suspensives, de sorte que ces éléments ne permettent pas de matérialiser une renonciation à la vente.

Au contraire, il est établi qu’une déclaration d’aliéner a été déposée par le notaire des promettants le 9 janvier 2015, soit postérieurement aux échanges avec la mairie de [Localité 8].

En outre, les promettants n’avaient pas à leur charge, aux termes de la promesse, d’obligation à l’égard des bénéficiaires et il n’y a donc pas lieu de retenir une absence de diligence comme étant de nature à exprimer une renonciation tacite de la société OFIE et des époux [P].

Ainsi, c’est par les motifs ci-dessus et ceux des premiers juges, que la cour adopte que le jugement a considéré que les promettants n’avaient pas entendu se dédire de leur engagement et se prévaloir de la caducité de la promesse.

En conséquence, la promesse n’étant pas caduque, elle liait encore les parties jusqu’à son terme et il convient d’appliquer les stipulations de celles-ci quant au sort de l’indemnité à la charge des bénéficiaires.

Sur la qualification de la clause

En application de l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, si le promettant s’engage à vendre à des conditions d’ores et déjà fixées avec le bénéficiaire, ce dernier dispose d’un droit d’option lui conférant la faculté de contracter ou non. La levée de l’option par le bénéficiaire a pour effet de rendre la vente parfaite. A défaut de levée d’option dans les termes du contrat, la promesse de vente devient caduque.

L’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire au promettant est la contrepartie de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Il s’agit du prix de l’option. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation et ne se confond pas avec une clause pénale. Le principe est que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, mais que celle-ci doit cependant être restituée au bénéficiaire si celui-ci justifie d’un juste motif de non levée de l’option ou si la non-levée de l’option résulte de la caducité de la promesse liée à la non réalisation d’une condition suspensive non imputable au bénéficiaire.

Par ailleurs, lorsqu’est stipulée une condition suspensive, l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil dispose que ’la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement’, l’article 1304-5 prescrivant enfin au débiteur de s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation.

En application de cet article, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque les bénéficiaires n’ont pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de la promesse ou obtenu le permis de construire également prévu à la promesse de vente. La preuve des démarches accomplies en vue de l’obtention de ces éléments incombe aux bénéficiaires.

Or, dans le cas présent, la société Famca ne justifie ni de son dépôt effectif de demande de permis de construire de l’ensemble immobilier qu’elle projetait de réaliser avec la société Ankh, ni d’aucune demande de prêt. Ces deux conditions suspensives sont donc réputées accomplies dès lors que les sociétés Famca et Ankh en ont empêché l’accomplissement.

Il résulte de la clause claire par son intitulé et sa formulation ci-dessus rappelée que l’indemnité d’immobilisation est forfaitaire non réductible et n’est pas proportionnelle à la durée d’immobilisation. Elle correspond à 10 % du prix de la vente.

Il y a lieu de constater que les bénéficiaires n’ont pas levé l’option toutes les conditions suspensives étant réputées réalisées, sans qu’un juste motif de non-levée d’option n’ait été démontré.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les sociétés Ankh et Famca à payer à la société OFIE et aux époux [P] la somme de 245 375 euros, conformément aux termes de la promesse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2016.

Sur les autres demandes 

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ont déjà été confirmées, sans cassation, la cour n’en est donc pas saisie.

Les sociétés Famca et Ankh succombant, sont condamnées aux dépens de la procédure d’appel et à verser à la société OFIE et aux époux [P] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles engagés, et il y a lieu de rejeter les autres demandes à ce titre

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut mise à disposition,

Dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant ,

Condamne les sociétés Ankh et Famca aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne les sociétés Ankh et Famca à verser à la société OFIE et aux époux [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette la demande à ce titre des sociétés Ankh et Famca.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame FOULON, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Conseillère faisant fonction de Présidente,