COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 01 OCTOBRE 2026

N°2026/382

N° RG 23/09055

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLSYU

S.A. AXA FRANCE IARD

C/

[J] [C]

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 13]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Alain DE ANGELIS

Me Aurélie REYMOND

Me Guillaume BORDET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de MARSEILLE en date du 22 juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02789.

APPELANTE

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié audit siège ès qualités, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alain DE ANGELIS membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND -DESMURE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [J] [C]

né le 13 décembre 1967 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

ayant élu domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, Administrateur de Biens, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Me Aurélie REYMOND membre de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 13]

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], dont le siège est sis [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet D4 IMMOBILIER, SARL au capital de 25.000 €, dont le siège social est sis [Adresse 7], représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Guillaume BORDET membre de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés,

devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseillère rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Pierre LAROQUE, Président de chambre,

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 octobre 2026.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 juin 2007 à effet au 1er juillet 2007, Monsieur [C] a consenti à Monsieur [F], un bail d’habitation portant sur un appartement de type T3, situé au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] », [Adresse 8] ou [Adresse 14], Bât. E, 15ème étage, à [Localité 2], pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 700 euros, outre 150 euros à titre de provisions pour charges.

Par avenant du 16 septembre 2014, le loyer qui était de 769,97 euros était ramené à la somme de 698,24 euros pour tenir compte d’un problème posé par les travaux en cours, à effet le 1er juin 2014 jusqu’à ce que les filets aient été enlevés.

Le 05 septembre 2018, la Ville de [Localité 2] prenait un arrêté n° 2018 002110 VDM portant :

article 1 : interdiction d’occuper et d’utiliser la cour d’école maternelle « [Adresse 13] » dont l’entrée se fait par le [Adresse 11] de l’immeuble « [Adresse 13] » sis [Adresse 8], [Localité 2] ;

article 2 : interdiction d’occuper et d’utiliser les balcons des bâtiments D, E et F des façades ouest et sud-ouest « [Adresse 13] », [Adresse 8] à [Localité 2].

A la suite de la réalisation des travaux, la mainlevée de l’arrêté de péril était partiellement prononcée le 10 mai 2019, l’accès à la cour de récréation de l’école maternelle, dont l’entrée se faisait par le [Adresse 11], étant à nouveau autorisé.

L’ensemble des balcons D, E et F des façades ouest et sud-ouest de l’immeuble « [Adresse 13] » restaient quant à eux interdits à toute occupation et toute utilisation.

Monsieur [F] suspendait alors le règlement de ses loyers.

Un commandement de payer visant la clause était délivré à ce dernier le 27 janvier 2020, par Monsieur [C] aux fins d’obtenir paiement de la somme de 8.268,27 euros en principal.

Par courrier du 27 mars 2020, Monsieur [F] sollicitait le remboursement d’une partie des loyers versés en raison de l’arrêté de péril.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 juillet 2020, ( RG n° 20/02789) dénoncé le 15 juillet 2020 au Préfet des Bouches du Rhône, Monsieur [C] a assigné Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins, à titre principal, de constater la résiliation du bail à usage d’habitation, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] ainsi que celle de tous occupants de-son chef, de le condamner à lui payer une indemnité au titre du préjudice de jouissance ; à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ; en tout hypothèse, le condamner au paiement des sommes de 12.803,15 euros au titre de la dette locative du 30 juin 2020, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros, outre les charges locatives ; et à titre infiniment subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice à lui verser les sommes de 12.803,15 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 10 février 2022 ( RG n°22/00407) le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » a appelé en garantie la société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal, aux fins, à titre principal, de débouter Monsieur [C] et Monsieur [F] de leurs demandes ; à titre subsidiaire, de limiter le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à la somme de 10.723,15 euros et en tout état de cause de condamner la société AXA FRANCE IARD à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées et voir condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 22 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné la jonction des affaires et la réouverture des débats afin d’inviter le demandeur à produire la dénonciation de l’assignation au Préfet des Bouches du Rhône.

L’affaire était évoquée à l’audience du 6 avril 2023

Monsieur [C] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à fixer la dette locative arrêtée au 30 juin 2021 à la somme de 24.473,03 euros.

Il réclamait également la somme de 6.707,01 euro au titre des charges locatives dues du 1er novembre 2018 au 30 juin 2021 et sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à lui verser la somme de 17. 766 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre de la perte locative arrêtée au 30 juin 2021.

Monsieur [F] concluait à titre principal au débouté de l’intégralité des demandes de Monsieur [C] et à titre reconventionnel, sollicitait la condamnation de ce dernier à lui restituer les sommes de 5.374,64 € correspondant aux loyers réglés indûment et perçus du mois d’octobre 2018 au 30 mai 2019 outre celle de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire si le tribunal devait considérer que les loyers étaient dus malgré l’arrêté de péril imminent, il sollicitait le relevé en garantie du syndicat des copropriétaires pour le paiement des loyers du 2 septembre 2018 à la fin de l’arrêté de péril et à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement sur 36 mois.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » représenté par son syndic en exercice le Cabinet D4 IMMOBILIER concluait, à titre principal, au débouté des demandes de Monsieur [C] et de Monsieur [F] et à titre subsidiaire, demandait au tribunal de limiter le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la somme de 10. 723,15 € représentant les loyers dus hors charges.

En tout état de cause, il sollicitait la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La société AXA FRANCE lARD, prise en la personne de son représentant légal concluait, à titre principal au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires ou de tout succombant et à titre subsidiaire, au débouté des demandes de Monsieur [C] et de Monsieur [F] ainsi qu’au prononcé de sa mise hors de cause, l’appel en garantie devenant sans objet.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicitait la limitation du montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires à la somme de 10. 723,15 € et en tout état de cause, la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Par jugement contradictoire rendu le 22 juin 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré la demande de Monsieur [C] recevable ;

*débouté Monsieur [C] de sa demande en résiliation du bail ;

*débouté Monsieur [C] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

*condamné Monsieur [F] à payer à Monsieur [C] la somme de 1.332,37 euros, après compensation au titre du paiement des charges locatives sur la période du 1er novembre 2018 au 30 juin 2021 ;

*débouté Monsieur [F] de sa demande en délai de paiement ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », sis [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [C] la somme de 16.097,79 euros au titre de la perte des loyers ;

*condamné la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », sis [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, de toute condamnation de prononcée à son encontre ;

*débouté les parties de leurs demandes amples ou contraires ;

*laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens ;

Suivant déclaration reçue au greffe le 07 juillet 2023, la société AXA FRANCE IARD a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit :

-condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », sis [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [C] la somme de 16.097,79 euros au titre de la perte des loyers ;

-condamne la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », sis [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, de toute condamnation de prononcée à son encontre ;

-déboute les parties de leurs demandes amples ou contraires.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] » », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal demande à la cour de :

*réformer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [C] la somme de 16.097,79 euros au titre de la perte des loyers ;

Statuant à nouveau,

*juger que le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » a accompli toutes diligences afin de pourvoir à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes depuis la notification de l’arrêté de péril imminent pris par la Mairie de [Localité 2] le 5 septembre 2018 ;

*rejeter toute demande en tant que dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » ;

*prononcer l’irrecevabilité des demandes nouvelles formées par Monsieur [C] en appel ;

*débouter Monsieur [C] de son appel incident et, par conséquent, de toute demande dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » ;

En tout état de cause,

*juger que les charges récupérables sont dues par le locataire, nonobstant la suspension du paiement des loyers autorisée par les dispositions de l’article L.521-2 du Code de la Construction et de l’Habitation ;

*limiter le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » aux montants des loyers, déduction faite des charges locatives ;

*débouter Monsieur [C] de ses plus amples demandes ;

En tout état de cause, sur la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] » auprès de la société AXA FRANCE IARD,

*débouter AXA FRANCE IARD de son appel en tant que dirigé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » ;

*juger les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » auprès de AXA FRANCE sont parfaitement mobilisables, en cas de condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » 

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

*rejeter comme irrecevables les demandes de la société AXA FRANCE IARD tendant à voir prononcer sa mise hors de cause, au motif que les garanties souscrites ne seraient pas mobilisables ;

*juger que le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » est fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée des jugements du 02 novembre 2021, lesquels ont retenu la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] »  auprès de la Société AXA FRANCE IARD, pour le même événement ;

*juger que le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » est bien fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l’atteinte aux principes de l’estoppel et de loyauté procédurale ;

*débouter AXA FRANCE IARD de sa demande de mise hors de cause au motif que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables, comme étant irrecevable, injustifiée et infondée ;

*débouter AXA FRANCE IARD de toute demande en tant que dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » ;

Sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

*condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, pour la procédure de première instance ;

Y ajoutant en cause d’appel,

*débouter Monsieur [C] et AXA FRANCE IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

*condamner la société AXA FRANCE IARD à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens pour la procédure d’appel.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal soutient avoir réalisé les diligences nécessaires à l’exécution des travaux, en prenant les décisions d’assemblée générale qui s’imposaient et qui ont été contestées, de sorte qu’il n’a pu faire réaliser les travaux avant l’arrêté de péril.

Sur sa responsabilité alléguée, il reprend les arguments de la société AXA FRANCE IARD, ajoutant que l’ensemble des accès et circulations tant dans les bâtiments que dans les parties privatives ont été préservés et que la sécurité des locataires – et en particulier celle de Monsieur [F] – n’a pas été compromise par l’état du bâtiment.

Il maintient que ce dernier n’a pas subi de privation dans l’occupation de son logement et qu’il a bien continué de l’occuper durant la période litigieuse.

Il rappelle que les résolutions de l’assemblée générale du 24 juin 2014 annulées par le jugement du 10 janvier 2017 sont les résolutions n°4 et 5 (et non 5 et 6), ces dernières ayant bien pour objet de faire voter les travaux de façade pour les bâtiments D, E et F.

Par ailleurs il considère que la demande en condamnation du syndicat des copropriétaires concluant à verser à Monsieur [C] la somme de 24.878,31 euros au titre des pertes de loyers au 31 août 2021 est une demande nouvelle en cause d’appel.

Enfin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] » », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal relève que la société AXA FRANCE IARD n’est pas fondée à se prévaloir d’une absence de mobilisation des garanties en l’état de la nature des réclamations et, en tout état de cause, d’une prétendue exclusion de garantie.

Il relève notamment que la société AXA FRANCE IARD, pourtant recherchée antérieurement dans le cadre de dossiers similaires, n’a jamais dénié sa garantie et n’a jamais relevé appel des jugements la condamnant à relever et garantir le syndicat des copropriétaires concluant pour le même événement, faisant valoir qu’il n’est pas contestable qu’il y a identité de parties, la circonstance que les propriétaires et locataires soient différents étant inopérante s’agissant d’un rapport assuré/assureur.

Il ajoute que jusqu’alors AXA FRANCE IARD n’avait jamais sollicité sa mise hors de cause et que sa nouvelle argumentation se heurte au principe de l’estoppel et à l’autorité de chose jugée.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la société AXA FRANCE IARD demande à la cour de :

*déclarer le déclarant recevable et bien fondé

Y faisant droit

*infirmer le jugement rendu le 22 juin 2023 par le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », sis [Adresse 8] à Marseille 7ème, pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [C] la somme de 16.097,79 euros au titre de la perte des loyers ;

*infirmer le jugement rendu le 22 juin 2023 par le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a condamné la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », sis [Adresse 8] à Marseille 7ème, pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, de toute condamnation de prononcée à son encontre ;

*infirmer le jugement rendu le 22 juin 2023 par le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes amples ou contraires.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

*juger que le risque qui s’est réalisé n’est susceptible de relever que de l’événement « responsabilité civile en qualité de propriétaire » ;

*juger que les garanties souscrites auprès de la société AXA FRANCE IARD ne sont pas susceptibles d’être mobilisées au titre des réclamations formulées par Monsieur [C] qui, en tant que propriétaire, a la qualité d’assuré au sens de la police ;

*juger que les dommages dont il est demandé réparation constituent des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti, non garantis aux termes de la police souscrite auprès de la société AXA FRANCE IARD ;

*juger que les clauses d’exclusion susvisées trouvent application en l’espèce ;

En conséquence,

* juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 13] » au titre du contrat n°000634803840000 auprès de la société AXA FRANCE IARD ne sont pas mobilisables ;

*débouter le syndicat des copropriétaires « [Adresse 13] » ou tout concluant de l’ensemble de leurs demandes de condamnation, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD, en principal, intérêts et frais ;

*prononcer la mise hors de cause de la société AXA FRANCE IARD ;

A titre subsidiaire,

*juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée ;

*dès lors que Monsieur [C] sera débouté de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires « [Adresse 13] », prononcer la mise hors de cause de la société AXA FRANCE IARD, l’appel en garantie formulée à son encontre devenant sans objet ;

En tout état de cause,

*déclarer irrecevable la demande formulée par Monsieur [C] en cause d’appel au titre de la perte locative arrêtée au 30 août 2021 et le débouter de cette demande ;

*condamner tout succombant à verser à la société AXA FRANCE IARD la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, outre les entiers dépens ;

*condamner tout succombant à verser à la société AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les entiers dépens ;

*débouter le syndicat des copropriétaires « [Adresse 13] » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les entiers dépens, tant au titre de la procédure de première instance qu’en cause d’appel ;

*débouter Monsieur [C] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les entiers dépens, tant au titre de la procédure de première instance qu’en cause d’appel.

A l’appui de ses demandes, la société AXA FRANCE IARD  rappelle que l’arrêté de péril a pour origine divers désordres au niveau des façades ouest et sud-ouest des immeubles D, E et F en raison de l’exposition de l’immeuble au vent et à l’érosion, compte tenu de sa situation en front de mer.

Elle explique que compte tenu de l’origine technique des dommages, seul le volet « responsabilité civile en qualité de propriétaire » pourrait être susceptible d’être mobilisé.

Or, au titre de l’événement « responsabilité civile en qualité de propriétaire », les demandes formulées ne sont pas susceptibles de relever des garanties souscrites, en l’état de la qualité de propriétaire de Monsieur [C], assuré au sens du contrat, de la nature des réclamations, qui constituent des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti, non couverts par le contrat souscrit et enfin, en l’application des clauses d’exclusion stipulées aux termes de la police qui prévoient que le contrat n’a pas pour objet de garantir les dommages ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré.

La société AXA FRANCE IARD  souligne qu’elle n’a jamais considéré ses garanties comme acquises dans le cadre de cette procédure, de sorte qu’il ne saurait pouvoir lui être reproché une quelconque contradiction dans sa ligne de défense.

Concernant l’autorité de la chose jugée soulevée par le syndicat des copropriétaires, elle relève que bien que la présente affaire concerne un évènement litigieux identique, les parties ne sont pas les mêmes, qu’il s’agisse des locataires ou des propriétaires.

Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux de mise en sécurité de la cour de l’école maternelle nécessaires à la réutilisation de la cour de ladite école.

Elle précise que les travaux de réfection de l’entier immeuble avoisinent un coût supérieur au million et demi d’euros et que les travaux ne pouvaient être entrepris sans une longue procédure d’audit de mise en place du projet et de validation par la Commission de Sécurité composée des représentants de la Préfecture, des représentants de la Commune, des représentants des Marins Pompiers et des représentants des Services de Police.

Elle ajoute que le planning des travaux a été arrêté le 09 octobre 2019 et que les travaux sur les balcons étaient toujours en cours en janvier 2021 si bien qu’aucun manquement ne saurait pouvoir être reproché au syndicat.

Enfin la société AXA FRANCE IARD  relève qu’en première instance, Monsieur [C] limitait sa demande de condamnation à hauteur de 17.776 euros au titre de la perte locative arrêtée au 30 juin 2021.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [C] demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », sis [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à indemniser Monsieur [C] au titre de la perte locatives et en ce que la société AXA FRANCE IARD  a été condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », de toutes condamnations mises à sa charge

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] », sis [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [C] la somme de 16.097,79 euros au titre de la perte des loyers arrêtée au 30 juin 2020 et en ce qu’il l’a débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

*rectifier les erreurs et omissions matérielles du jugement déféré en ce qu’il a arrêté le montant de l’indemnisation due à Monsieur [C] au 30 juin 2020 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] » sis [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à verser à Monsieur [C] la somme de 24.878,31 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre de la perte locative du 1″ octobre 2018 au 30 août 2021 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] » sis [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [C] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

*débouter la société AXA FRANCE IARD et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] » de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En toutes hypothèses,

*condamner tout succombant à verser à Monsieur [C] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

*condamner tous succombants aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [C] rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, précisant que l’arrêté de péril concerne en l’espèce les parties communes de l’immeuble (la façade).

Il maintient que l’indemnisation doit porter sur la période du 1er octobre 2018 au 30 août 2021, ajoutant que Monsieur [F] a été condamné au paiement des charges locatives et a d’ores et déjà réglé le montant des sommes dues de ce chef si bien que la cour n’aura donc pas « à exclure » du décompte, les charges locatives, d’ores et déjà déduites.

Il fait valoir que le premier juge a arrêté par erreur le montant de l’indemnisation au 30 juin 2020 alors qu’elle doit porter sur toute la période de l’arrêté de péril.

Enfin sur la question de la garantie de l’assureur, il s’en rapporte aux pièces et arguments du syndicat des copropriétaires.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 juin 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2026 et mise en délibéré au 1er octobre 2026

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Attendu qu’à titre liminaire la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Attendu qu’il convient d’observer que l’appel interjeté par la société AXA FRANCE IARD n’est pas dirigé à l’encontre de Monsieur [F].

Que Monsieur [C] n’ayant pas formé appel incident à l’endroit de ce dernier, le jugement entrepris se trouve être définitif quant aux relations contractuelles entre Monsieur [C] et Monsieur [F]

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1°) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » fait valoir qu’il a réalisé l’ensemble des diligences nécessaires à l’exécution des travaux en prenant les décisions d’assemblée générale qui s’imposaient et qui ont sans cesse été contestées de sorte qu’il n’a pas été en mesure de faire réaliser l’ensemble des travaux avant l’arrêté de péril.

Qu’il ajoute que le jugement querellé a notamment relevé que par jugement du 10 janvier 2017 le tribunal judiciaire aurait annulé les résolutions 5 et 6 adoptées lors de l’assemblée générale du 24 juin 2014 alors que c’est la résolution 12 qui prévoyait le vote de principe relatif aux travaux d’affaissement des balcons pour le bâtiment F.

Qu’il souligne que les résolutions annulées par ledit jugement sont les résolutions non pas 5 et 6 mais 4 et 5, celles-ci ayant pour objet de faire voter les travaux de façade pour les bâtiments D, E, F concernés par le péril ainsi que le choix d’un maître d »uvre.

Que la résolution n°12 ne concernait que le bâtiment F alors que la présente instance est relative au logement de Monsieur [C], Bâtiment E.

Qu’ainsi il soutient que sa responsabilité ne saurait être retenue

Attendu que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, énonce que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Que contrairement à ce que soutient Monsieur [C], il ne s’agit pas d’une responsabilité de plein droit qui s’applique en dehors de toute faute du syndicat.

Qu’en effet, la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires ne peut être engagée que si l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage est caractérisée comme l’a rappelé la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 10 avril 2025

Que dés lors pour que la responsabilité du syndicat des copropriétaires puisse éventuellement être engagée, il doit être caractérisé l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage.

Que cependant comme l’a rappelé la Cour de Cassation, apporter la preuve de la cause du dommage dans les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété n’emporte pas présomption du défaut d’entretien ou du vice de construction, et présomption de causalité.

Que la démonstration de l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage est une condition de mise en ’uvre de l’action en responsabilité objective du syndicat des copropriétaires qui doit être caractérisée par le demandeur à l’action.

Attendu qu’il est acquis aux débats que le 29 octobre 2010 la Sous-Commission Départementale de Sécurité a émis un avis relatif à l’état de la façade de l’immeuble qui a nécessité la mise en ’uvre d’un programme de rénovation de ladite façade.

Que par assemblée générale du 4 janvier 2011 il a été voté le choix d’un maître d »uvre en vue de l’étude de la façade ainsi que la mise à disposition de ponts volants en vue de la purge de ladite façade.

Que le syndicat des copropriétaires affirme que lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 26 janvier 2013, les copropriétaires n’ont pas pu se mettre d’accord du fait notamment d’une perte de confiance de certains d’entre eux à l’égard des travaux préconisés par le maître d »uvre de sorte que de simples travaux de purge ont été mis en ’uvre.

Qu’il convient de relever que le syndicat des copropriétaires n’a communiqué que la 1ère page du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 26 janvier 2013

Que le 25 octobre 2013 la Commission Communale de Sécurité de [Localité 2] émettait un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’immeuble, copie de ce procès-verbal étant transmise le 28 novembre 2013 au niveau syndic de copropriété, le cabinet D4 IMMOBILIER en demandant de fournir des engagements pour répondre aux anomalies constatées dans le délai d’un mois

Qu’aucun engagement demandé dans le délai d’un mois n’était formulé par le syndic de copropriété

Que ce dernier se rapprochait alors de la commune de [Localité 2] laquelle lui rappelait dans un courrier du 16 mai 2014 qu’elle prenait bonne note des diligences mises en ’uvre notamment qu’il avait missionné un BET mi septembre 2013 mais qu’elle était toujours dans l’attente du rapport et qu’à défaut de régularisation de la situation, un arrêté de péril pourrait être rendu.

Que le syndicat des copropriétaires expliquait que face à l’urgence, le syndic avait convoqué les parties à une assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2014 prévoyant le vote des travaux de reprise de l’entier immeuble, principe voté au terme des délibérations du 24 juin 2014 avec le choix d’un maître d »uvre

Qu’il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a versé aux débats la convocation à cette assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2014 et non le procès verbal

Que le syndicat des copropriétaires ajoute que le syndic a également convoqué une assemblée générale extraordinaire pour le 8 mars 2016 concernant une détermination du modèle de garde corps à proposer dans le cadre de la déclaration préalable de travaux

Que là encore il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a versé aux débats la convocation à cette assemblée générale extraordinaire du 8 mars 2016 et non le procès verbal

Attendu qu’il convient tenant ces éléments d’ordonner la réouverture des débats afin d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » de verser aux débats :

-le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 26 janvier 2013

-le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 24 juin 2014

-le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 8 mars 2016

et d’ordonner le sursis à statuer sur les autres demandes

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, avant dire droit et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats afin d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 13] » de verser aux débats

-le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 26 janvier 2013

-le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 24 juin 2014

-le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 8 mars 2016

ORDONNE le sursis à statuer sur les autres demandes

RENVOIE les parties et la cause à l’audience du mercredi 17 février 2027 à 9 heures en salle D – Palais Verdun

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT