MINUTE N° 445/2026

Copie

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2026

AVANT DIRE DROIT

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 B N° RG 24/01947 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJY6

Décision déférée à la cour : 28 Mars 2024 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [K] [A]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

représenté par Me Dominique HARNIST, avocat à la cour.

INTIMÉE :

La S.C.I. LTM, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 1]

représentée par Me Katja MAKOWSKI, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [A] est nu-propriétaire d’une maison avec jardin au [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrée section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2]. Il avait pour voisins contigus les époux [U], propriétaires d’une maison avec cour devant et jardin derrière au 9 de la même rue, maison qui a été cédée par adjudication à la SCI LTM le 12 septembre 2016. Une étroite bande de terre s’étendait de la rue aux jardins, longeant à droite le côté de la maison de M. [A], et à gauche un mur de brique édifié sur la cour de la SCI, prolongé par le côté droit de la maison de la SCI.

À l’occasion de travaux de transformation de son immeuble et de la division de sa parcelle, la SCI a fait réaliser un procès-verbal d’arpentage, en date du 6 février 2018, selon lequel la limite divisoire entre ses parcelles et la parcelle de M. [A] ne passerait pas au droit du mur de briques et de la façade qui le prolonge, mais à l’intérieur de la bande de terre.

La SCI a alors détruit le mur de briques pour étendre sa cour en direction de la limite de ses parcelles ainsi définies, retirant la clôture qui fermait la bande de terre côté [Adresse 4] pour la remplacer en partie par une extension de son muret, et pour l’autre partie par une nouvelle barrière plus étroite. Elle a également posé un isolant extérieur sur la façade de sa maison donnant sur la bande de terre et a réalisé divers autres travaux, dont certains concernent la toiture.

M. [A], se considérant propriétaire de l’entière bande de terrain par prescription acquisitive et estimant que les réalisations de son voisin empiétaient sur son fonds, a assigné la SCI aux fins de voir constater l’usucapion et obtenir la remise en état du terrain et l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a’:

– débouté M. [A] de sa demande au titre de l’usucapion,

– débouté M. [A] de sa demande tendant à voir condamner la SCI LTM à procéder à l’enlèvement de toute construction, notamment les isolants, les murs et murets ainsi que le débord des toits

– débouté M. [A] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

– condamné M. [A] aux entiers dépens

– condamné M. [A] à payer à la SCI LTM la somme de 1’500 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile

– rappelé l’exécution provisoire du jugement

– débouté les parties du surplus de leurs demandes

M. [A] a interjeté appel de ce jugement le 14 mai 2024.

Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire de Strasbourg, après avoir écarté la question de l’opposabilité du procès-verbal d’arpentage, ne modifiant pas les limites de propriété, distinct d’une procédure de bornage et n’ayant pas à être établi contradictoirement, a estimé en premier lieu que la bande de terrain litigieuse, qui n’était mentionnée dans aucun des titres de propriété ni dans aucun autre acte, constituait un schlupf, c’est-à-dire, selon la tradition locale de l’Alsace-Moselle, un passage relativement étroit entre les façades latérales de deux bâtiments qui permet le débord des toits et l’écoulement des eaux.

Le tribunal a ensuite rappelé qu’un schlupf n’est pas une propriété indivise des deux fonds voisins (Cass, civ. 3e, 9 décembre 1992 n° 91-10.495) mais que sa propriété se partage par moitié en son axe médian (Cass., Civ. 3e, 23 avr. 2013, n° l2-l3.777). Il en a déduit que le schlupf litigieux était réputé appartenir pour 50’% aux propriétaires des deux rives de celui-ci.

Puis, au visa des articles 2258 et suivants du code civil relatifs à la prescription acquisitive, le tribunal a retenu que M. [A] ne disposait d’aucun titre précisant qu’il serait propriétaire de la bande de terre litigieuse, et qu’en conséquence il devait faire la preuve d’une possession utile non pas décennale, mais trentenaire, de la moitié du schlupf se trouvant du côté de son voisin.

Le tribunal a estimé que la possession trentenaire était établie par diverses attestations, mais que cette possession restait équivoque, M. [A] et ses auteurs n’en ayant pas eu l’usage exclusif. À cet égard le tribunal a relevé que M. [U] s’était comporté en propriétaire de sa partie du schlupf en y réalisant des travaux d’assainissement, de même qu’en participant à la conception et à la mise en place d’un portillon fermant le schlupf avec le père de M. [A]. L’équivoque de la possession suffisant à lui faire perdre son effet acquisitif, le tribunal en a déduit que la SCI LTM était propriétaire de la moitié du schlupf.

Estimant ensuite que M. [A] ne démontrait pas que les réalisations de la SCI dépassaient la ligne médiane du schlupf et empiètent sur la propre moitié, le tribunal a rejeté les demande en démolition et en remise en état des lieux, ainsi que la demande indemnitaire formé par M. [A], l’absence d’empiètement induisant l’absence de faute.

M. [A] a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement, sauf le débouté des parties pour le surplus de leurs demandes.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [A], par conclusions du 27 mars 2026, demande à la cour de’:

– infirmer le jugement entrepris’;

– déclarer sa demande recevable et bien fondée’;

– juger qu’il est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive s’agissant de la bande de terre longeant son immeuble et qui était séparée du fonds voisin par l’alignement’: du poteau blanc constituant l’angle de la propriété de la défenderesse en première partie de parcelle, du mur de briques en deuxième partie de profondeur de la parcelle, du mur de la dépendance en troisième partie de parcelle sur lequel des isolants ont aujourd’hui été ajoutés, du suivi du petit muret reliant le mur de la dépendance à la borne numéro 101′;

– condamner la SCI LTM à procéder à l’enlèvement de toute construction située du côté [A] au-delà de la limite séparative qui part en ligne droite de l’angle du pilier blanc [Adresse 5] jusqu’au muret oblique situé à l’arrière de la propriété et ce sur une largeur de 1,18 mètres conformément aux mesures prises par Me [D], dans un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir’;

Par conséquent,

– condamner la SCI LTM à arracher le mur qu’elle a construit côté [Adresse 4] pour permettre la remise en place de la clôture amovible trentenaire de M. [A]’;

– condamner la SCI LTM à remettre dans son état initial le mur composé de petites briques par elle détruit, dès lors que la fondation de son mur actuel couvre en partie la canalisation recueillant les eaux pluviales et usées des bâtiments de M. [A]’;

– condamner la SCI LTM à arracher les isolants qu’elle a mis en place au niveau de l’allée et de l’arrière de sa dépendance en violation du permis de construire obtenu afin de permettre la remise en place du portillon de M. [A]’;

– condamner la SCI LTM à réduire les dimensions du débord de toiture de sa dépendance pour les ramener à celles qui existaient avant les travaux’;

– condamner la SCI LTM à remettre dans son état initial le muret par elle sectionné’;

– juger que faute pour la SCI LTM de déférer à l’injonction qui lui est faite, elle sera, passé le délai susmentionné, redevable d’une astreinte de 100’euros par jour de retard jusqu’à parfaite exécution’;

– condamner la SCI LTM à verser à M. [A] la somme de 6’000’euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice’;

– condamner la SCI LTM aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. [A] une somme de 5’000’euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant conteste la qualification de schlupf et fait valoir que lui et ses auteurs ont toujours utilisé l’entière bande de terrain litigieuse comme faisant partie de leur propriété, réalisant ainsi une possession à titre de propriétaire, non équivoque, continue, paisible et publique. Il fait valoir de nombreuses et diverses preuves et critique les preuves contraires invoquées par la SCI.

Il demande en conséquence la démolition et l’arrachage de toutes les réalisations empiétant sur le fonds usucapé, outre des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance résultant de l’impossibilité d’utiliser la bande de terre et d’une perte d’intimité, mentionnant par ailleurs le comportement agressif du gérant de la SCI.

*

La société LTM, par conclusions du 29 janvier 2026, demande à la cour de’:

– confirmer le jugement’;

– débouter M. [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions’;

– le condamner à lui verser la somme de 2’500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les entiers dépens.

L’intimée approuve le tribunal d’avoir qualifié la bande de terrain de schlupf, tel que défini par le règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin à son article 33 c, et d’avoir retenu qu’en l’absence d’acte ou de titre, le schlupf se partage entre deux propriétaires, à quoi elle ajoute que, dans ce même cas, son existence ne permet pas de conférer à une personne une possession réunissant les qualités pour être acquisitive (Cass., Civ. 3e, 9 décembre 1992, n° 91-10.495).

Elle approuve également le tribunal d’avoir estimé que la possession alléguée était équivoque, faute de preuve d’un usage exclusif, au demeurant contredit notamment par le passage des canalisations de la SCI LTM dans le schlupf, le caractère clos du passage, et l’absence d’usage de ce passage en raison d’un défaut notoire d’entretien.

Elle conteste par ailleurs que la possession présente un caractère continu, M. [A] ayant perdu l’accès au schlupf pendant plus d’un an, et même que la possession ait duré 30 ans, reprochant à M. [A] de ne fournir aucun élément temporel.

La SCI conteste encore tout empiétement, même dans le cas où la qualification de schlupf ne serait pas retenue, sa maison est bâtie en léger retrait par rapport à la limite divisoire et qu’ainsi ses réalisations restent à l’extérieur de cette zone.

Pour s’opposer enfin à la demande indemnitaire, la SCI rappelle que l’usucapion n’est pas établie, non plus que le comportement agressif reproché à son gérant, alors au contraire que M. [A] est source d’angoisse pour les locataires lorsqu’il sort par sa fenêtre pour utiliser le passage.

*

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience, la cour a proposé aux parties d’orienter leur affaire en audience de règlement amiable (ARA), ce qu’elles ont accepté par messages RPVA des 29 et 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l’évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige (article 774-2 du code de procédure civile).

En l’espèce, plusieurs aspects du litige font que son issue litige présente un aléa judiciaire important. Par ailleurs, au-delà du litige juridique, le différend porte sur une relation de voisinage dont il est incertain que la décision de justice, quelle qu’en soit le sens, permette qu’elle revienne à des rapports humains pacifiés.

Dans une telle situation, la recherche d’une solution mutuellement satisfaisante construite entre les personnes concernées, par le dialogue, l’imagination et la coopération, apparaît adéquate pour permettre une issue rapide, utile et mutuellement profitable. En conséquence, l’affaire sera renvoyée en audience de règlement amiable.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe’;

Avant dire droit,

Vu les articles 774-1 et suivants du code de procédure civile’;

ORDONNE la convocation des parties à une audience de règlement amiable’;

DIT que les parties seront convoquées à l’audience de règlement amiable à la diligence du greffe par tout moyen comme il est dit à l’article1532-2 du code de procédure civile’;

RAPPELLE que la décision de convocation interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à, s’il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l’audience de règlement amiable comme il est dit à l’article 1532 du code de procédure civile’;

DIT que l’affaire sera rappelée à une audience de plaidoirie à première demande d’une des parties, et à défaut à l’audience du 5 février 2027 à 9 heures.

La greffière, Le président,