Résiliation du bail rural après cession irrégulière au conjoint malgré le renouvellement tacite

L’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime interdit la cession d’un bail rural au conjoint du preneur sans agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire. L’article L411-31-II 1er du même code permet au propriétaire de solliciter la résiliation en cas de méconnaissance de cette interdiction d’ordre public.

La cour retient que la cession non agréée constitue un manquement ouvrant droit à résiliation dans le délai de prescription quinquennale, lequel court à compter de la cessation du manquement. Le renouvellement tacite du bail ne purge donc pas une cession irrégulière toujours en cours. La cession est déclarée nulle et le bail résilié.

La demande de cession ultérieure au profit du fils est rejetée : la cessionnaire ne peut la solliciter après l’annulation de son propre droit et le preneur initial n’a plus qualité après la résiliation. L’expulsion n’est toutefois pas ordonnée, l’ancien preneur conservant un droit d’usage en tant qu’indivisaire, sur le fondement de l’article 815-9 du code civil. Les modalités de cette jouissance relèvent, en cas de désaccord, du tribunal judiciaire. La demande d’indemnité d’occupation n’est pas examinée, faute de compétence de la juridiction saisie ; une demande figurant seulement dans les motifs des conclusions ne lie en outre pas la cour, conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

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La maison d’habitation est incluse dans l’assiette du bail rural. La cession du bail à l’épouse, réalisée sans l’agrément des bailleresses, est annulée et le bail est résilié. L’expulsion est toutefois refusée en raison des droits d’indivisaire conservés par le preneur. La demande de cession au profit de son fils est rejetée.

Un bail rural portant sur des terres et des bâtiments avait été conclu en 1967 entre des indivisaires et un preneur, puis renouvelé par périodes de neuf ans. Le contrat désignait les biens comme un « lot d’herbages » et comprenait une maison d’habitation située sur l’une des parcelles louées.

Après un différend sur l’occupation de cette maison, les bailleresses ont délivré un congé pour l’âge du preneur. Elles ont ensuite découvert que celui-ci avait cédé le bail à son épouse sans leur agrément. Elles ont demandé l’exclusion de la maison de l’assiette du bail, la nullité de la cession, la résiliation et l’expulsion.

La cour confirme l’inclusion de la maison dans l’assiette du bail, mais annule la cession irrégulière et résilie le bail. Elle refuse l’expulsion, le preneur conservant des droits d’indivisaire sur le bien, et rejette la demande de cession au profit de son fils.

• Cession du bail au conjoint sans agrément du bailleur.
• Absence d’autorisation du tribunal paritaire.
• Participation du conjoint à l’exploitation du bail rural.
• Manquement à une prohibition légale d’ordre public.
• Cession irrégulière toujours en cours lors de l’action.
• Action engagée dans le délai de prescription quinquennale.
• Perte de qualité de preneur après résiliation du bail.

• Acte sous seing privé du 27 mai 1967.
• Contrat désignant les parcelles louées comme un lot d’herbages.
• Situation de la maison au milieu des terres louées.
• Attestations relatives à l’occupation familiale de la maison.
• Déclarations foncières établies au nom de la cessionnaire.

La cessionnaire perd le bénéfice de la cession annulée et ne peut obtenir l’autorisation de transmettre le bail. Le preneur perd sa qualité de locataire, mais conserve les droits attachés à son indivision ; les bailleresses obtiennent la résiliation sans pouvoir imposer immédiatement l’expulsion.

• Annulation de la cession consentie au conjoint.
• Résiliation du bail rural.
• Rejet de la cession ultérieure au profit du fils.
• Maintien provisoire du droit d’usage de l’indivisaire.
• Renvoi des désaccords de jouissance au tribunal judiciaire.
• Support des dépens par le preneur et la cessionnaire.

À faire

• Vérifier l’agrément écrit du bailleur avant toute cession.
• Solliciter l’autorisation du tribunal paritaire si nécessaire.
• Identifier précisément l’assiette du bail dans l’acte.
• Conserver les attestations relatives à l’usage des bâtiments.
• Contrôler la continuité du manquement et le délai quinquennal.

À éviter

• Céder le bail au conjoint sans accord préalable.
• Présumer que le renouvellement tacite régularise la cession.
• Demander l’expulsion sans examiner les droits indivis.
• Fonder une demande uniquement sur les motifs des conclusions.
• Fixer une indemnité d’occupation hors compétence juridictionnelle.

La cession du bail rural au conjoint sans agrément

L’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime interdit la cession au conjoint du preneur participant à l’exploitation sans agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire. La cession non agréée constitue un manquement à une prohibition d’ordre public et est nulle.

La résiliation après le renouvellement tacite du bail

Selon l’article L411-31-II 1er du même code, le bailleur peut demander la résiliation en cas de contravention à l’article L411-35. L’action reste possible dans les cinq ans suivant la cessation du manquement. Le renouvellement tacite ne purge pas une cession irrégulière qui se poursuit.

Le droit d’usage de l’indivisaire après résiliation

L’article 815-9 du code civil permet à l’indivisaire d’user et de jouir du bien indivis dans le respect des droits des autres indivisaires. La résiliation du bail ne justifie donc pas automatiquement son expulsion ; les modalités de jouissance relèvent, en cas de désaccord, du tribunal judiciaire.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 1156 du Code civil, Article 1188 du Code civil, Article 815-9 du Code civil, Article L411-35 du Code rural et de la pêche maritime, Article L411-31-II 1er du Code rural et de la pêche maritime