Cour d’appel, Chambre Commerciale, 30 septembre 2026, RG n° 25/01212

COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 30 Septembre 2026

N° RG 25/01212 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GMMB

AG

Arrêt rendu le trente Septembre deux mille vingt six

Sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand, décision attaquée en date du 19 mai 2025, enregistrée sous le n° 23/02350

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Société MICROBABY

SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 800 895 088

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Katia CHEMIN-NORMANDIN de la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et Me Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET :

Société PREPA’JURIS IMMOBILIER

SCI immatriculée au R.C.S de Clermont-Ferrand sous le numéro 527 535 611

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Romain FEYDEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 18 Juin 2026 Madame GAYTON a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 804 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 30 Septembre 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 30 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé des faits

Aux termes d’un protocole transactionnel homologué par la cour d’appel de Riom en date du 29 novembre 2017, la SCI Prepa’juris Immobilier a donné à bail commercial à la SAS Microbaby un bien immobilier situé [Adresse 3] à Clermont-Ferrand (63000), pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel de 1400 euros. Le contrat de bail annexé au protocole d’accord contenait une clause résolutoire en son article 9 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges.

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, la SCI Prepa’juris Immobilier a, par acte du 8 décembre 2020, fait signifier à la SAS Microbaby un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 17.306,77 euros. Puis elle a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, par ordonnance du 25 mai 2021, a dit n’y avoir lieu à référé et a laissé les dépens à la charge de la SCI Prepa’juris Immobilier.

Un nouveau commandement de payer a été délivré le 3 août 2021 et, par ordonnance du 13 décembre 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, a condamné la SAS Microbaby à payer à la SCI Prepa’juris Immobilier la somme de 3.394,62 euros à titre provisionnel, outre 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par la suite, de nouveaux commandements de payer ont été délivrés le 28 juillet 2022, le 21 décembre 2022 et le 29 mars 2023, pour un montant en principal de 13.809,85 euros au titre d’un solde de loyers et charges impayés, clause pénale et frais, arrêté au mois de mars 2023.

Par acte de commissaire de justice, la SCI Prepa’juris Immobilier a assigné la SAS Microbaby en justice aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l’expulsion de la défenderesse et le paiement de diverses sommes.

Par jugement du 19 mai 2025, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

– constaté la résiliation du bail à compter du 29 avril 2023 et dit que la SAS Microbaby est occupante des locaux sis [Adresse 4] [Localité 5] sans droit ni titre depuis cette date ;

– débouté la SAS Microbaby de sa demande de délai de paiement tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

– ordonné, en conséquence, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de la SAS Microbaby, ainsi que celle de toute personne de son chef, des locaux situés [Adresse 4] [Localité 5], si besoin et avec le concours de la force publique et/ou d’un serrurier ;

– accordé à la SAS Microbaby un délai pour quitter les lieux s’achevant le 31 août 2025 et dit que son expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration dudit délai, soit à compter du 1er septembre 2025 ;

– fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due mensuellement par la SAS Microbaby à la SCI Prepa’juris Immobilier à la somme de 1.878,80 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin l’a condamnée à verser à ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

– débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande tendant à voir condamner la SAS MICROBABY au paiement d’une somme de 59,79 euros par jour à titre d’indemnité de relocation, à compter du prononcé du jugement jusqu’à ladite relocation ou vente du bien litigieux ;

– condamné la SAS Microbaby à laisser pour acquis à la SCI Prepa’juris Immobilier une somme de 500 euros à valoir sur le dépôt de garantie, par application de la clause pénale prévue au bail commercial ;

– débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande tendant à voir condamner la SAS Microbaby à lui verser la somme de 1.680 euros au titre de l’occupation sans droit ni titre de la coursive ;

– condamné la SAS Microbaby à payer à la SCI Prepa’juris Immobilier la somme de 532,20 euros, en deniers ou quittances, au titre de la régularisation des charges 2022 impayées ainsi qu’à la somme de 605,88 euros au titre des arriérés de loyers restant dus ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la SAS Microbaby de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la SAS Microbaby aux dépens, en ce compris notamment les frais d’assignation devant la présente juridiction et le coût de l’état complet des inscriptions dressé par le greffe du tribunal judiciaire de 39,65 euros ;

– débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens la somme de 591,74 euros correspondant au coût des commandements de payer délivrés le 28 juillet 2022, le 22 décembre 2022 et le 9 mars 2023 ;

-écarté l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Par déclaration du 8 juillet 2025, la SAS Microbaby a relevé appel de ce jugement.

Suivant conclusions notifiées le 29 avril 2026, elle demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel et de :

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

* constaté la résiliation du bail à compter du 29 avril 2023 et dit que la société Microbaby est occupante des locaux sis [Adresse 5] sans droit ni titre depuis cette date ;

* débouté la société Microbaby de sa demande de délai de paiement tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

* ordonné en conséquence faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de la société Microbaby, ainsi que celle de toute personne de son chef des locaux ;

* fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due mensuellement par la SAS Microbaby à la SCI Prepa’juris Immobilier à la somme de 1878,80 euros (mille huit cent soixante-dix-huit euros quatre-vingt cents), à compter de la résiliation du bail ;

* condamné la société Microbaby à laisser pour acquis à la SCI Prepa’juris Immobilier la somme de 500 euros à valoir sur le dépôt de garantie, par application de la clause pénale prévue au bail commercial ;

* condamné la société Microbaby à payer à la SCI Prepa’juris Immobilier la somme de 532,20 euros en derniers ou quittances au titre de la régularisation des charges 2022 impayées ainsi qu’à la somme de 605,88 euros au titre des arriérés de loyers restant dus ;

Statuant de nouveau, de :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la société Prepa’juris Immobilier

– constater que la société Microbaby a dûment exécuté les termes du commandement de payer s’agissant des obligations de paiement non-contestées dans le délai légal d’un mois suivant la délivrance de l’acte ;

– débouter la société Prepa’juris Immobilier de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, et de ses demandes subséquentes ;

Subsidiairement, si par impossible la société Microbaby devait être reconnue débitrice à l’égard de la société Prepa’juris Immobilier au titre des frais de poursuite et pénalités de retard,

– accorder à la société Microbaby des délais de paiement rétroactifs suspensifs de la clause résolutoire afin de constater le parfait paiement des pénalités de retard et frais de poursuite visés au commandement de payer initialement contestés ;

– suspendre toute mesure d’expulsion au paiement des sommes sollicitées dans les délais de paiement accordés ;

Si par impossible l’acquisition de la clause de résolutoire devait être prononcée et ne faisait pas l’objet d’une suspension,

– débouter la société Prepa’juris Immobilier de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

– fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyers en cours ;

– dire qu’aucune mesure expulsion ne pourra intervenir avant le 31 décembre 2026 au regard de l’activité de crèche de la preneuse ;

En tout état de cause,

– débouter la société Prepa’juris Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner la société Prepa’juris Immobilier à verser à la société Microbaby la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner la société Prepa’juris Immobilier aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir qu’elle a intégralement réglé les sommes dues suite au commandement de payer du 19 mars 2023, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise. Elle précise que la SCI Prepa’juris Immobilier a uniquement fondé sa demande sur les pénalités de retard et frais de procédure qui ne peuvent être mis à sa charge, et ce même si le contrat le prévoit, une telle clause étant potestative.

A titre subsidiaire, elle argue de sa bonne foi (paiement systématique dans le mois suivant la facturation, mise en place d’un prélèvement automatique, apurement intégral de la dette y compris pénalités et frais) et de ses difficultés de trésorerie avérées, liées à la crise sanitaire, au contexte inflationniste, au décalage des subventions CAF et au gel des financements au soutien de sa demande en délais de paiement rétroactifs suspensifs de la clause résolutoire.

Elle rappelle qu’une expulsion emporterait des conséquences manifestement excessives pour les enfants accueillis, leurs familles et le personnel.

Sur la demande subsidiaire formée par la société Prepa’juris Immobilier au titre de la résiliation judiciaire au bail, elle soutient que les retards de paiement, ponctuels et systématiquement régularisés, ne constituent pas un manquement suffisamment grave.

S’agissant des sommes réclamées, elle précise avoir intégralement réglé les arriérés de loyers (605,88 euros) et la régularisation des charges 2022 (532,20 euros) par virements des 30 septembre et 14 octobre 2024. Elle considère que la conservation du dépôt de garantie, prévue au bail en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit s’analyse en une clause pénale, manifestement excessive.

Elle sollicite l’octroi de délais de grâce et que les effets de l’expulsion soient différés au 31 décembre 2026, compte tenu de son activité de crèche accueillant quotidiennement des enfants.

Suivant conclusions notifiées le 31 décembre 2025, la SCI Prepa’juris Immobilier, intimée demande à la cour, au visa des articles 1103, 1217, 1224, 1227, 1231-3 et suivants du Code civil, L.145-41 du code de commerce, L.111-8 alinéas 2 et 3 du code des procédures civiles d’exécution, de :

– confirmer la décision du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a :

* constaté la résiliation du bail à compter du 29 avril 2023 et dit que la SAS Microbaby est occupante des locaux sis [Adresse 6] sans droit ni titre depuis cette date ;

* débouté la SAS Microbaby de sa demande de délai de paiement tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

* ordonné, en conséquence, faute départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de la SAS Microbaby, ainsi que celle de toute personne de son chef, des locaux situés [Adresse 7], [Localité 6] [Adresse 8], si besoin et avec le concours de la force publique et/ou d’un serrurier ;

* fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due mensuellement par la SAS Microbaby à la SCI Prepa’juris Immobilier à la somme de 1 878,80 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la condamner à verser ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2023 ;

* condamné la SAS Microbaby à lui payer la somme de 535,20 euros, en deniers ou quittances, au titre de la régularisation des charges 2022 impayées ainsi qu’à la somme de 605,88 euros au titre des arriérés de loyers restant dues ;

* débouté la SAS Microbaby de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la SAS Microbaby aux dépens, en ce compris notamment les frais d’assignation devant la présente juridiction et le coût de l’état complet des inscriptions dressé par le greffe du tribunal judiciaire de 39,65 euros ;

– d’infirmer la décision du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, en ce qu’elle a :

* limité à 500 euros à valoir sur le dépôt de garantie par application de la clause pénale prévue au bail commercial, la somme à laisser pour acquis à la SCI Prepa’juris Immobilier ;

* débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande tendant à voir condamner la SAS Microbaby au paiement d’une somme de 59,79 euros par jour à titre d’indemnité de relocation, à compter du prononcé du jugement jusqu’à ladite relocation ou vente du bien litigieux ;

* débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande tendant à voir condamner la SAS Microbaby à lui verser la somme de 1 680 euros au titre de l’occupation sans droit ni titre de la coursive ;

Et statuant à nouveau :

– condamner la SAS Microbaby à laisser pour acquis à la SCI Prepa’juris Immobilier une somme de 2 800 euros à valoir sur le dépôt de garantie, par application de la clause pénale prévue au bail commercial ;

– condamner la SAS Microbaby à lui payer la somme de 59,69 euros par jour à titre d’indemnité de relocation, à compter du prononcé de l’arrêt jusqu’à ladite relocation ou vente du bien litigieux ;

– condamner la SAS Microbaby à lui payer la somme de 1 680 euros au titre de l’occupation sans droit ni titre de la coursive ;

– fixer l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due mensuellement par la SAS Microbaby à la somme de :

* 1 878, 80 euros à compter de mai 2023 jusqu’au 01/10/2024, date de la réévaluation indiciaire du loyer, qui a porté le loyer à 1 939,74 euros ;

* 1 939,74 euros du 01/10/2024 au 01/11/2025 ;

* 1 940,58 euros à partir du 01/11/2025, date de la dernière réévaluation, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

– condamner la société Microbaby à une astreinte de 150 euros/jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

Subsidiairement :

– prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de prononcé de la décision à venir et en conséquence :

* dire que la SAS Microbaby est occupante des locaux sis [Adresse 6] sans droit ni titre depuis cette date ;

* ordonner, à défaut de libération effective et spontanée des locaux, l’expulsion de la SAS Microbaby et de toutes personnes introduites de son chef dans les locaux, en la forme accoutumée et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier ainsi que l’enlèvement, le transport, le dépôt et la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises, meubles et objets garnissant les lieux dans tel lieu approprié ou garde meubles qu’il plaira à votre juridiction de designer et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

* fixer l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due mensuellement par la SAS Microbaby à la somme de 1940,58 euros et ce, jusqu’à complète libération des lieux.

* condamner la société Microbaby à une astreinte de 150 euros/jour de retard à compter du prononcé de votre décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

* condamner la SAS Microbaby, à titre de dommages-intérêts, à lui payer l’équivalent de l’indemnité d’occupation des locaux de 59,79 euros par jour, ce, pour le temps nécessaire soit à la relocation, soit à la vente des locaux, c’est-à-dire pour la période s’écoulant depuis la date de prononcé de la décision jusqu’à la date de relocation ou la date de vente ;

En tout état de cause,

– débouter la société Microbaby de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la société Microbaby à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais de la procédure d’appel par application de l’article 17 du contrat de bail ;

– condamner, à titre subsidiaire, la société Microbaby à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, s’il n’était pas fait droit à sa demande fondée sur l’article 17 du bail ;

– condamner la SAS Microbaby aux entiers dépens.

Elle soutient, à l’appui de ses prétentions que dans la mesure où la société Microbaby ne s’est pas acquittée de l’intégralité des sommes dues, y compris des frais de poursuite et des pénalités, dans les délais du commandement de payer, la clause résolutoire inscrite au bail est acquise. Elle précise que les frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement et prévus au bail.

Elle s’étonne de ce que la société Microbaby argue de sa bonne foi, étant rappelé qu’elle lui a fait délivrer plusieurs commandements suite à des impayés réguliers.

Subsidiairement, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat au regard du caractère récurrent des retards de paiement, la preneuse n’ayant jamais été à jour depuis le 11 mars 2019 et ne réglant que sous la contrainte de commandements ou d’assignations, pour des montants ne correspondant à aucune facture. Elle considère même que ce refus délibéré d’exécuter constitue une faute dolosive. Elle rappelle que la société Microbaby n’a jamais pris en compte les revalorisations indiciaires annuelles du loyer qui sont intervenues depuis 2022, la régularisation des charges locatives pour l’année 2022 et conteste la mise en place de prélèvements automatiques allégués par la preneuse.

Elle invoque un préjudice distinct du seul retard de paiement, l’empêchant de réaliser tout investissement potentiel et de se projeter sereinement dans l’avenir.

S’agissant de sa demande d’indemnité de relocation, et invoquant l’article 1760 du Code civil, elle rappelle qu’elle n’est pas subordonnée, en cas de résiliation par la faute du locataire, à la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité, et que l’expulsion de la preneuse défaillante entraînera une période de vacance d’une durée indéterminée.

Elle ajoute que la société Microbaby a occupé irrégulièrement la coursive, comme l’établit le constat établi par commissaire de justice le 13 mai 2024 et les photographies, justifiant une indemnisation calculée sur le coût au mètre carré du 1er avril au 1er octobre 2024.

Elle s’oppose à tout délais de paiement et de délais pour quitter les lieux estimant que la société Microbaby ne justifie d’aucune difficulté financière propre (celles invoquées étant celles d’une société tierce, le groupe People & Baby) et que les impayés ont débuté bien avant la crise sanitaire.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2026.

Motivation

Sur le constat de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire

La SCI Prepa’juris Immobilier se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu avec la SAS Microbaby pour défaut de paiement de l’ensemble des loyers, charges, clause pénale et frais.

La SAS Microbaby soutient avoir régularisé les loyers impayés dans le délai fixé par le commandement, de sorte que la clause ne peut être acquise.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9 du contrat de bail commercial, « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice, s’il en semble bon au Bailleur ».

L’article 10 du même bail, intitulé « clause pénale » prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires et de la mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur de la délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, « les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toute indemnité qui pourrait être mise à la charge du preneur. En outre, en cas de résiliation judiciaire de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ».

L’article 17 précise enfin, s’agissant des frais, que « tous les frais, droits et émoluments des présents, et tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence, notamment les frais de poursuite et de procédure due au profit de qui que ce soit pour non-paiement de la redevance et des charges, sans exception ni réserve, y compris le coût de la copie exécutoire délivrée au bailleur, seront supportés par le preneur qui s’y oblige ».

En l’espèce, la SCI Prepa’juris Immobilier a fait délivrer le 23 mars 2023 un commandement de payer visant ladite clause résolutoire pour un montant total de 14.013,41 euros selon le détail suivant :

– solde loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2023 inclus (janvier, février et mars 2023) : 5.471,16 euros,

– pénalités de retard période de septembre 2021 à juin 2022 inclus (clause pénale) : 1.753,20 euros,

– pénalités de retard période de janvier 2023 à mars 2023 inclus (clause pénale) : 472,11 euros,

– pénalités de retard période d’octobre 2022 à décembre 2022 inclus (clause pénale) : 472,11 euros,

– frais de poursuite et acte de procédure (clause de frais) : 5.254,29 euros,

– frais de commandement de payer (193,56 euros du 28 juillet 2022 plus 157,85 euros du 22 décembre 2022) : 351,41 euros,

– frais de commandement de payer au titre de l’article A444-31 du code de commerce (18,35 euros du 18 juillet 2022 + 17,22 euros du 22 décembre 2022) : 35,57 euros ;

– frais du commandement de payer du 29 mars 2023 : 185,36 euros et coût au titre de l’article A444-31 du code de commerce : 18,20 euros.

Ce commandement visait, et reproduisait, les articles 9, 10 et 17 au contrat de bail précité et a été signifié à la SAS Microbaby le 29 mars 2023, qui devait dès lors s’acquitter des sommes dues dans le délai d’un mois.

La SAS Microbaby ne conteste pas qu’elle était, à la date de délivrance du commandement de payer, redevable des loyers et charges susvisées. Elle indique s’être acquittée, dans le mois de la signification du commandement de payer, de la somme de 5.471,16 euros, correspondant au montant du principal du pour les loyers arrêtés au mois de mars 2023 inclus. Elle n’en justifie pas mais cela n’est pas contesté par le bailleur qui mentionne le paiement de la somme de 5471,16 euros en deux versements intervenus le 12 avril 2023.

La SAS Microbaby conteste en réalité les frais et pénalités mises à sa charge dans ce même commandement de payer, dont il est établi, et non contesté par les parties, qu’ils n’ont pas été régularisés dans le délai d’un mois visé.

Comme l’a fort bien relevé le premier juge, l’article 9 du contrat de bail précité englobe le non-paiement des sommes dues au titre des frais, notamment de poursuite et de procédure, et des pénalités visées aux articles 10 et 17 du bail. Dès lors, la clause résolutoire visée à l’article 9 englobe tout manquement aux stipulations contractuelles et a vocation à s’appliquer également aux paiements des sommes dues au titre des frais, notamment de poursuite, et des pénalités que le preneur doit prendre à sa charge en application des articles 10 et 17.

Le premier juge fait une parfaite appréciation du contrat en expliquant que, s’il pouvait s’entendre qu’un débat existe sur le montant des pénalités non liquidées, en ce que la clause pénale peut être modulée par la juridiction, tel n’est pas le cas des frais engagés et justifiés en application de l’article 17 dudit contrat et notamment les frais de poursuites.

Les sommes réclamées au titre des trois commandements de payer antérieurement au commandement de la présente procédure et les frais liés à l’article A444-31 du code de commerce sont justifiés et ne sont pas contestés par la SAS Microbaby qui admet ne régulariser que les sommes dues au titre des loyers en principal et jamais les frais de procédure.

Elle ne conteste pas plus les frais de procédure dont elle indique s’être finalement acquittée en 2024.

S’agissant de la clause pénale, le montant contractuellement retenu n’apparaît pas disproportionné, particulièrement dans le cadre d’une relation commerciale entre deux sociétés, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la minorer. Les sommes réclamées et visées au commandement de payer (soit 1753,20 euros, 472,11 euros, 472,11 euros) sont par ailleurs justifiées au regard des calculs retenus et des périodes considérées.

Dans la mesure où la SAS Microbaby ne s’est acquittée que partiellement dans le délai imparti des sommes dues au commandement de payer, la clause résolutoire, qui vise expressément les sommes dues à ce titre, est donc acquise un mois après la délivrance de l’acte, soit le 29 avril 2023.

La décision déférée sera dès lors confirmée.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension de l’expulsion de la SAS Microbaby

Au soutien de ses demandes, la SAS Microbaby fait valoir qu’elle est de bonne foi dans la mesure où elle a, à chaque fois, régularisé ses arriérés de paiement et que ses difficultés étaient dues à la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covild-19 et à plusieurs décalages d’encaissement. Elle indique être désormais à jour des paiements de ses loyers et charges. Elle souligne que l’expulsion aurait des conséquences particulièrement graves rappelant que son activité et l’accueil de jeunes enfants dans le cadre d’une crèche.

La SCI Prepa’juris Immobilier s’oppose à tout délai, rappelant qu’elle est contrainte, quasiment chaque année, de faire délivrer à la SAS Microbaby outre des lettres recommandées avec accusé de réception, des commandements payer pour obtenir le paiement de ses loyers et charges et que tel a été le cas y compris postérieurement à l’engagement de la procédure, au regard du nouveau commandement de payer délivré 17 septembre 2024.

Sur ce

En application de l’article L145-41 du code de commerce, en sa version applicable au présent litige et de l’article 1343-5 du Code civil, la juridiction peut accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI prépa juris immobilier justifie avoir fait délivrer un nouveau commandement de payer le 17 septembre 2024, soit après l’engagement de la présente procédure devant le tribunal judiciaire, pour de nouveaux loyers impayés, ce que la SAS Microbaby ne conteste pas.

Dans ces circonstances, la délivrance de six commandements de payer entre le 8 décembre 2020 et le 17 septembre 2024, soit en moins de quatre années, établit sans conteste la mauvaise foi de la SAS Microbaby dans le paiement de ses loyers et charges.

Les éléments financiers et comptables versés en procédure par la SAS Microbaby ne permettent d’ailleurs pas de corréler les périodes d’impayés aux difficultés financières évoquées : en effet, même lorsque ses résultats apparaissaient « bénéficiaires » (comme en 2022 – pièce 14), la SAS Microbaby ne réglait pas ses loyers en temps et en heure, contraignant la société bailleresse a engagé des procédures en recouvrement.

Dès lors, et par les motifs que la cour adopte, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SAS Microbaby de sa demande de délai de paiement et qu’elle a considéré la locataire comme occupante sans droit ni titre depuis le 29 avril 2023 et ordonné son expulsion selon les modalités reprises au dispositif de la décision.

La juridiction de première instance a également parfaitement apprécié les circonstances de l’espèce liées à la spécificité de l’activité de crèche de la SAS Microbaby en lui accordant des délais pour quitter les lieux.

La décision sera dès lors confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux, mais au regard du temps écoulé entre la procédure de première instance et son examen en appel, la date, initialement fixée au 31 août 2025, sera modifiée pour être fixée au 31 décembre 2026.

L’indemnité d’occupation n’est pas contestée et son quantum a été justement appréciée par le premier juge, selon des motifs que la cour adopte.

A compter du 1er janvier 2027, il pourra être procédé à l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique et/ou d’un serrurier, comme indiqué dans la décision déférée, la cour confirmant la décision en tous ses autres dispositions et modalités relatives à l’expulsion et indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyer charges

L’article 1728 du Code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI Prepa’juris Immobilier formule une demande au titre de :

– la régularisation des charges locatives 2022 à hauteur de 241,91 euros, outre la clause pénale de 290,29 euros,

– la revalorisation du loyer intervenu à compter du mois d’octobre 2023, l’augmentant de 55,08 euros par mois, soit pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024 la somme de 550,80 euros, majorée de la clause pénale de 10 %, soit 605,88 euros.

Ces sommes sont justifiées par la production des détails tableau récapitulatifs des charges, et de la notification de la révision annuelle du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 octobre 2023.

La clause pénale de 10 % inscrite au bail, en son article 10, n’apparaît manifestement pas excessive au vu des montants en jeu.

La SAS Microbaby ne conteste ces sommes ni dans leur principe, ni dans leur quantum et indique les avoir réglées, ce que conteste la SCI Prepa’juris Immobilier.

Elle verse aux débats trois courriers émanant de son propre service de comptabilité, et dénommés « avis de virement » qui font état de virements dont les montants ne correspondent pas, sans référence exploitable ou libellé précis.

Dans ces conditions, et ainsi que l’a retenu le premier juge, la SAS Microbaby ne démontre pas s’être acquittée des sommes dues, de sorte que la décision sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la SCI Prepa’juris Immobilier la somme de 532,20 euros au titre de la régularisation des charges 2022 impayés et la somme de 605,88 euros au titre des arriérés de loyer restant dû à la date du 1er juillet 2024.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

Aux termes du dernier alinéa de l’article 10 du contrat de bail, dénommé clause pénale, « en cas de résiliation judiciaire de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ».

La SCI Prepa’juris Immobilier réclame la somme de 2800 euros à ce titre, estimant avoir subi un préjudice distinct du retard de paiement en ce que celui-ci l’empêche de pouvoir réaliser tout investissement potentiel de se projeter sereinement dans l’avenir.

La SAS Microbaby considère que la bailleresse ne démontre pas son préjudice, qu’elle a d’ores et déjà été indemnisée par les pénalités contractuelles de retard et que cette clause est manifestement excessive.

En l’espèce, il a été rappelé que ce même article 10 du contrat de bail prévoit en son premier alinéa une majoration de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de toutes les sommes dues par le preneur.

Ajouter à cette majoration déjà prévue de 10 % une nouvelle indemnité fondée cette fois sur le dépôt de garantie apparaît manifestement excessive eu égard à l’équilibre du contrat.

Ainsi, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil cette clause pénale sera modérée.

La SCI Prepa’juris Immobilier rapporte la preuve d’avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement dans les sommes dues par la SAS Microbaby dans la mesure où les relations contractuelles sont telles qu’elles ne lui permettent pas de se projeter sereinement de l’avenir et que le comportement de la SAS Microbaby empêche le bailleur de pouvoir réaliser des investissements qu’il souhaiterait faire.

Dès lors, la décision sera confirmée selon des motifs que la cour adopte, en ce qu’elle a octroyé à ce titre la somme de 500 euros qui sera laissée pour acquise au bailleur sur le montant du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre de l’indemnité de relocation

En application de l’article 1760 du Code civil, « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l’abus ».

L’indemnité de relocation constitue donc une mesure compensatoire destinée à protéger le bailleur contre le préjudice financier résultant d’une rupture anticipée et fautive du contrat de bail. Elle consiste en le versement des loyers et charges durant la période de vacance du bien, afin de pallier la perte de revenus subie par le bailleur jusqu’à l’entrée d’un nouveau preneur.

En l’espèce, le contrat de bail est résilié du fait d’un manquement fautif du preneur à ses obligations contractuelles, en l’occurrence le non-paiement des loyers et charges. Cette faute du locataire, qui constitue un manquement contractuel caractérisé, justifie que l’indemnité de relocation trouve à s’appliquer.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la SCI Prepa’juris Immobilier en ce qu’elle sollicite une indemnité de relocation d’un montant journalier de 59,79 euros, somme due à compter du départ effectif des lieux par la SAS Microbaby et d’infirmer la décision déférée sur ce point.

Pour autant, il sera rappelé qu’il est accordé à la SAS Microbaby un délai pour quitter les lieux de plusieurs mois. Ce délai, octroyé en équité, ne saurait remettre en cause la responsabilité du preneur ni le principe de l’indemnisation de la vacance future.

Dans ces conditions, le temps nécessaire à la relocation des lieux sera limité à 60 jours et l’indemnité sera dès lors due sur une période maximum de 60 jours.

Sur la demande au titre de l’occupation de la coursive

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur le fondement de ces dispositions, la SCI Prepa’juris Immobilier soutient que la SAS micro baby a occupé sans droit ni titre une coursive qui n’était pas incluse dans le bail commercial. Elle considère que, dès lors, elle ne satisfait pas à ses obligations contractuelles et qu’elle obstrue l’évacuation des eaux.

Il n’est pas contesté que la coursive constitue une partie commune de l’immeuble. En conséquence, le fait d’occuper indûment les parties communes, en l’espèce en y entreposant des poussettes, est susceptible de constituer un manquement à l’obligation d’occuper les lieux paisiblement et conformément à leur destination.

Dès lors, seule la responsabilité contractuelle trouve ici à s’appliquer dans la mesure où le lien contractuel entre le bailleur et le preneur est la source unique directe du litige. Le dommage invoqué résultant de l’inexécution d’une obligation contractuelle, le régime de la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle visé à l’article 1240 précité ne peut être mobilisé.

En tout état de cause, le manquement de la SAS Microbaby ne saurait être caractérisé. Il ressort en effet des photographies versées aux débats par le bailleur, ainsi que du procès-verbal de constat dressé le 13 mai 2024, que cette coursive était inutilisée, de sorte que les quatre poussettes entreposées ne gênaient ni le passage des riverains ni l’écoulement des eaux. Le bailleur ne démontre nullement que cette occupation ait constitué un manquement ou lui ait été préjudiciable.

Dès lors la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de la SCI Prepa’juris Immobilier à ce titre, par substitution de motifs.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS Microbaby, appelante, succombant majoritairement en ses prétentions, et sera donc condamnée au paiement des dépens de première instance et d’appel, la cour confirmant ainsi la décision déférée et y ajoutant.

La SCI Prepa’juris Immobilier formule également une demande au titre des frais de la procédure d’appel par application de l’article 17 du contrat de bail.

En application de cet article, « les frais, droits et émoluments des présentes, et tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence, notamment les frais de poursuite et de procédure due au profit de qui que ce soit pour non-paiement de la redevance et des charges, sans exception ni réserve, y compris le coût de la copie exécutoire délivrée au bailleur, seront supportés par le preneur qui s’y oblige ».

Néanmoins, la SCI Prepa’juris Immobilier fonde ici ses demandes, non sur des frais de poursuite ou émoluments de procédure, mais sur le remboursement de ses honoraires d’avocat, qui ne sauraient être inclus dans ces dispositions contractuelles.

Subsidiairement, la SCI Prepa’juris Immobilier formule une demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 700 de ce code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour ce faire, le juge peut tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la SCI Prepa’juris Immobilier les frais exposés par elle dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens.

La décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande à ce titre.

Statuant à nouveau, et au regard des éléments apportés par la SCI Prepa’juris Immobilier, et notamment ses factures d’honoraires auprès de son conseil, la SAS Microbaby sera condamnée à lui verser la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 19 mai 2025 sauf en ce qu’elle a :

– accordé à la SAS Microbaby un délai pour quitter les lieux s’achevant le 31 août 2025 et dit que son expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration dudit délai, soit à compter du 1er septembre 2025 ;

– débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande tendant à voir condamner la SAS Microbaby au paiement d’une somme de 59,79 euros par jour à titre d’indemnité de relocation, à compter du prononcé du jugement jusqu’à ladite relocation ou vente du bien litigieux ;

– débouté la SCI Prepa’juris Immobilier de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ses seules dispositions,

Accorde à la SAS Microbaby un délai pour quitter les lieux s’achevant le 31 décembre 2026 et DIT que son expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration dudit délai, soit à compter du 1er janvier 2027 ;

Condamne la SAS Microbaby à payer à la SCI Prepa’juris Immobilier une indemnité de relocation d’un montant journalier de 59,79 euros, due à compter du départ effectif des lieux loués par la SAS Microbaby et jusqu’à l’entrée du nouveau preneur, et ce dans la limite de 60 jours ;

Condamne la SAS Microbaby à payer à la SCI Prepa’juris Immobilier la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Microbaby aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente