30/09/2026

ARRÊT N° 331/2026

N° RG 24/03814 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QUHW

SG/KM

Décision déférée du 04 Novembre 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 24/00051)

BERGE

[W] [O]

[N] [T]

C/

[I] [R]

[C] [H] [P]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [W] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Monsieur [I] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [C] [H] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Georgiana GHERASIMESCU, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N-31555-2024-19611 du 30/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S.GAUMET , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

M. SEVILLA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2018, M. [W] [O] et M. [N] [T] ont donné à bail à M. [I] [R] et Mme [G] [P] épouse [R] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par courriers des 16 janvier et 15 février 2023, le gestionnaire de location a adressé aux locataires des mises en demeure de régler l’arriéré de loyers s’élevant en dernier lieu à la somme de 1 806,19 euros.

Suivant exploit d’huissier du 14 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers pour un montant en principal de 1 922,74 euros visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 20 juin 2023, M. [W] [O] et M. [N] [T] ont fait assigner M. [I] [R] et Mme [P] [G] épouse [R] devant le  juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, aux fins de voir :

– constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 15 mai 2023 et en conséquence,

– ordonner l’expulsion des locataires de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédure civiles d’exécution,

– ordonner qu’il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est,

– condamner solidairement les preneurs au paiement provisionnel de la somme de 3 641,09 euros, mensualité de mai 2023 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

– condamner solidairement les preneurs au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail soit le 15 mai 2023, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer avec les intérêts de droit,

– condamner les preneurs au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamner les preneurs aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Par courrier recommandé du 05 août 2023 reçu au siège du gestionnaire de location le 16 août 2023, les locataires ont donné congé avec préavis d’un mois. Un état des lieux de sortie a été établi de façon contradictoire le 29 septembre 2023.

À l’audience de référé du 12 janvier 2024, le dossier a fait l’objet d’une passerelle vers une audience de fond, compte tenu du départ des locataires et du débat persistant sur les dégradations et la régularisation des charges.

En l’état de leurs dernières écritures, les bailleurs demandaient la condamnation solidaire et par provision des locataires au paiement de la somme de 5 581,73 euros à titre de solde locatif, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation des époux [R] aux dépens.

Par jugement du 4 novembre 2024, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

– pris acte du départ de M. [I] [R] et Mme [P] [G] épouse [R] du logement à usage d’habitation (villa 18) sis [Adresse 4] donné à bail par MM [O] [W] et [T] [N],

– jugé que la demande d’expulsion est devenue sans objet eu égard au congé donné par les locataires et à la remise des clés effectives du 5 septembre 2023,

– débouté MM [O] [W] et [T] [N] de leurs demandes de provisions sollicitées au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives,

– condamné solidairement MM [O] [W] et [T] [N] à payer à M. [I] [R] une indemnité de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné solidairement MM [O] [W] et [T] [N] aux dépens.

Par déclaration du 26 novembre 2024, M. [W] [O] et M. [N] [T] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– débouté Messieurs [O] [W] et [T] [N] de leurs demandes de provisions sollicitées au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives à l’encontre des locataires,

– condamné solidairement Messieurs [O] [W] et [T] [N] à payer à M. [I] [R] une indemnité de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné solidairement Messieurs [O] [W] et [T] [N] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 décembre 2025, M. [W] [O] et M. [N] [T] demandent à la cour de :

– réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

En conséquence,

– condamner solidairement M. [I] [R] et Mme [Q] [P] épouse [R] à payer à M. [W] [O] et M. [N] [T] une somme de 5 581,73 euros à titre de solde locatif,

– condamner M. [I] [R] et Mme [Q] [P] épouse [R] à payer à M. [W] [O] et M. [N] [T] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût afférent au commandement de payer et les dépens de l’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 mai 2025, M. [I] [R] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Par conséquent,

– débouter M. [W] [O] et M. [N] [T] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [I] [R],

– les condamner solidairement à verser à M. [R] une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Subsidiairement, si M. [R] devait être condamné :

– accorder à M. [I] [R] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 06 janvier 2026, Mme [C] [H] [P] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 834 du code de procédure civile, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

– In limine litis vu les dispositions des articles 803 et 907 du Code de procédure civile,

* Révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 05 janvier 2026,

* Dire que l’audience des plaidoiries est maintenue au lundi 19 janvier 2026 à 14 h 00,

* Fixer, le cas échéant, la date de clôture à la date de l’audience du 19 janvier 2026,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

– recevoir Mme [P] en ses demandes, fins et conclusions,

– débouter M. [O] et M. [T] de leurs demandes de provisions sollicitées au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives,

À titre infiniment subsidiaire,

– accorder à Mme [P] des délais de paiement sur une durée de 36 mois,

– débouter M. [O] et M. [T] de leur demande de frais irrépétibles et dépens,

En tout état de cause,

– condamner M. [O] et M. [T] d’avoir à verser à Mme [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 19 janvier 2026 à laquelle au vu de l’accord des parties, il a été décidé de la révocation de l’ordonnance de clôture par mention au dossier. Par avis du greffe en date du 30 mars 2026, la réouverture des débats a été ordonnée en vue d’un changement de composition de la cour. L’affaire a été examinée à l’audience du 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, la cour observe que la révocation de l’ordonnance de clôture ayant eu lieu à l’audience, il n’y a plus lieu de statuer sur cette prétention de Mme [P].

En outre, les deux intimés soulignent que les appelants ayant limité leur appel aux seuls chefs de jugement expressément mentionnés dans leur déclaration d’appel, ils ne peuvent solliciter dans leurs conclusions la réformation du jugement dans toutes ses dispositions.

La déclaration d’appel de MM. [O] et [T], qui ne concluent pas sur ce point, ne visait pas les chefs de jugement par lesquels le juge des contentieux de la protection a pris acte du départ des locataires du logement et jugé que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Si en application de l’article 915-2 du code de procédure civile l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel, il ne suffit pas en l’espèce que les appelants demandent à la cour de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions pour qu’il soit considéré que l’effet dévolutif a également opéré des deux chefs de jugement ci-dessus visés.

Il s’ensuit que la cour n’est saisie que des autres chefs du jugement.

1. Sur la demande en paiement

Le premier juge, relevant que la société Foncia, gestionnaire de location, avait annulé plusieurs régularisations de charges, a :

– considéré que les locataires démontraient s’être acquittés des charges locatives pour les années 2018 à 2020 et que les bailleurs étaient défaillants dans l’administration de la preuve des régularisations de charges qu’ils sollicitaient,

– estimé qu’en présence d’un chiffrage forfaitaire pour chaque poste de dégradation locative et en l’absence d’un devis détaillé des réparations pièce par pièce, les bailleurs devaient être déboutés de leurs demande de provisions formées à ce titre.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise, les appelants exposent qu’une importante surconsommation d’eau a été imputée, après investigations, à l’usage des locataires, que l’assureur PNO a accordé une prise en charge partielle du surcoût engendré, ce qui a conduit le gestionnaire locatif à annuler la consommation initialement facturée aux locataires à hauteur de 4 658,94 euros, le solde constitué de la franchise étant resté à la charge des bailleurs. À l’issue, le gestionnaire a opéré un nouveau calcul de régularisation de charges, au titre duquel il subsistait une dette locative de 902,81 euros pour les années 2019 et 2020 avec lequel les locataires étaient d’accord selon un mail du 11 juillet 2022.

Ils indiquent qu’il ressort du décompte locatif annexé au commandement de payer du 14 mars 2023 que les locataires entretenaient une dette postérieure à la régularisation de la consommation d’eau, ajoutant que les loyers et charges échus jusqu’au terme du bail n’ont pas été intégralement payés.

Les appelants exposent par ailleurs avoir fait procéder, après l’état des lieux de sortie et par comparaison avec l’état des lieux d’entrée, à une évaluation des réparations imputables aux locataires, dont ils soulignent que la preuve est libre, en faisant établir le 16 octobre 2023 un devis chiffrant poste par poste les travaux et réparations devant être mis à la charge des locataires sortants.

Ils expliquent que la somme de 5 5581,73 euros dont ils demandent paiement, se décompose comme suit :

– 3 208,05 euros au titre de la dette locative hors régularisations de charges recalculées,

– 902,81 euros de régularisation de charges recalculées, ventilées sur 9 mois avec l’accord des

locataires après annulation des 4 658,94 euros relatifs à la surconsommation d’eau,

– 1 470,87 euros de frais de remise en état restants après déduction du dépôt de garantie (2160,87- 690).

Pour conclure à la confirmation du jugement entrepris, M. [R] expose que :

– un différend avec le gestionnaire de location au sujet d’une surconsommation d’eau a perduré de l’entrée dans les lieux jusqu’à la régularisation de charges du 05 juillet 2022 sans qu’aucune pièce justificative n’ait été fournie, le gestionnaire n’ayant en outre pas tenu son engagement de réduire le loyer mensuel de 50 euros,

– son épouse et lui ont divorcé, en avril 2021, Mme [R] a quitté le logement dans lequel il s’est maintenu jusqu’en septembre 2023,

– les relevés de comptes et appels de loyers sont demeurés obscurs et un échéancier de 100 euros par mois leur a été imposé entre août 2022 et avril 2023 sans justification des régularisations,

– le commandement de payer du 14 mars 2023 portait exclusivement sur des charges, le loyer étant régulièrement réglé.

M. [R] conteste le montant de l’arriéré de loyers et charges en faisant valoir que :

– il a remis les clés le 05 septembre 2023 mais que le décompte a été tardivement arrêté au 29 septembre 2023,

– l’analyse du décompte fait apparaître que les locataires sont à jour du paiement des loyers et charges,

– les régularisations de charges pour les années 2019 et 2020, non justifiées, sont restées incompréhensibles, les bailleurs ne fournissant aucune explication quant aux errements relatifs aux annulations et régularisations intervenues successivement entre janvier et août 2022,

– il s’est efforcé en juillet 2023 de régulariser sa dette en versant une somme de plus de 900 euros.

M. [R] conteste également la somme réclamée au titre des réparations locatives en indiquant que l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était déjà dégradé lors de la prise à bail, que les bailleurs n’apportent aucun élément probant du préjudice qu’ils allèguent en s’appuyant sur un chiffrage forfaitaire et arbitraire, en l’absence de devis ou de facture et de justification de la matérialité des réparations imputables aux locataires qui seraient en lien avec des dégradations excédant l’usage normal du bien loué.

Pour conclure également à la confirmation de la décision entreprise, Mme [P] formule des observations identiques à celles de son ex-époux concernant le litige avec le gestionnaire de location au sujet de la fuite d’eau et de la régularisation de charges à laquelle elle a donné lieu. Elle confirme la séparation, précisant que le divorce a été prononcé par jugement du 13 décembre 2022 et transcrit dans les registres d’état civil roumains en fin d’année 2023, mais que la société gestionnaire Foncia a toujours refusé d’en tenir compte.

Elle soutient que les deux locataires ayant signé le congé donné le 05 août 2023, le bail a été résilié le 10 octobre 2023 et conclut dans le même sens que M. [R] s’agissant de la date à laquelle il y a lieu d’arrêter le décompte locatif et de l’absence de dette de loyers et charges.

Elle indique que suite aux régularisations de charges successives au titre des années 2019 à 2022, le gestionnaire de location a appliqué entre août 2022 et avril 2023 un montant mensuel de 100 euros supplémentaire au titre de la régularisation de charges 2019 et 2020 sans pièce justificative, ni que la méthode retenue pour l’imputation de la consommation d’eau soit compréhensible, alors qu’ils poursuivaient le paiement du loyer et des charges.

Mme [P] admet qu’un accord a été donné le 05 juillet 2022 par les deux locataires pour le règlement de la somme de 902,81 euros, au titre de la régularisation des charges pour 2019 et 2020. Elle précisait avoir déposé trois chèques à l’agence Foncia le 23 juin 2023, lesquels n’avaient pas été encaissés par cette dernière en juillet 2023.

Elle formule des observations similaires à celles de M. [R] au sujet de la demande des bailleurs au titre des réparations locatives.

Dans l’hypothèse d’une condamnation, les intimés sollicitent l’un et l’autre les plus larges délais de paiement.

Sur ce,

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; […]

Par ailleurs, selon l’article 8-1 VI. de cette même loi, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Sur les loyers et charges

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les bailleurs et les locataires qu’un litige ancien a donné lieu à de multiples échanges de courriers électroniques entre les époux [R] et le gestionnaire de location au sujet d’une fuite d’eau de la chaudière ayant généré une forte surconsommation d’eau. Ce litige a donné lieu à un protocole d’accord y mettant fin, en date du 04 mars 2020, dans le cadre duquel les bailleurs ont renoncé à percevoir le loyer du mois de mars 2020 et accordé une réduction de loyer de 50 euros par mois entre avril et novembre 2020. Aucun des décomptes de gestion locative produits par les parties ne concerne l’année 2020, de sorte que les locataires ne justifient pas du non respect du protocole par les bailleurs. La cour observe que la situation locative la plus ancienne qu’il est permis de connaître remonte au 30 avril 2021, date à laquelle le solde du décompte était créditeur d’une somme de 81,44 euros au profit des locataires.

Le décompte le plus actualisé, édité au 17 décembre 2025 et arrêté au 20 octobre 2023 porte mention d’un solde dû par les locataires sortants de 5 581,73 euros, somme demandée par les bailleurs dans le cadre de la présente instance.

À partir du 30 avril 2021, date à laquelle le solde locatif était créditeur, ont été imputés sur ce décompte les éléments suivants:

– chaque mois le loyer et la provision sur charges convenus au bail,

– les taxes d’ordures ménagères, qui sont des taxes récupérables, pour les années 2022 (le 1er octobre 2022) et 2023 (le 18 octobre 2023 avec régularisation au prorata du temps d’occupation le 20 octobre 2023 compte tenu de l’état des lieux de sortie du 29 septembre 2023), dont le montant est justifié par la production des avis de taxes foncières pour chacune de ces deux années,

– les paiements reçus par le gestionnaire locatif, qu’ils émanent de la Caisse d’Allocations Familiales ou de virements opérés par les locataires,

– les paiements faits au moyen de trois chèques par Mme [P] le 03 juillet 2023.

Ont également été imputés à compter du 1er août 2022 et jusqu’au 1er avril 2023, une somme de 102,81 euros suivie de 8 fois 100 euros au titre d’une régularisation de charges d’un montant total de 902,81 euros pour les années 2019 et 2020, au titre de laquelle l’agence Foncia a informé les locataires de la mise en place de l’échéancier par courrier électronique du 05 juillet 2022, auquel Mme [R] a répondu le 11 juillet 2022 ’C’est noté. Nous sommes d’accord. Merci’. L’échéancier est parfaitement identifiable sur le décompte, chaque mensualité étant numérotée. Il est justifié de la nature et du montant de ces charges par les bailleurs qui produisent les pièces relatives aux décomptes et régularisations de charges, qui correspondent aux charges générales de l’immeuble régulièrement répercutées sur les locataires.

Il est exact, ainsi que le soulignent les anciens locataires que cette régularisation est intervenue après l’imputation de sommes dont les bailleurs et leur gestionnaire ont admis qu’elles n’étaient pas dues par les locataires. Le décompte locatif fait en effet apparaître qu’à deux reprises en janvier 2022 et mars 2022, la somme de 4 658,94 euros a été portée au décompte au titre d’une régularisation de charges pour l’année 2019. Chacune de ces écritures a cependant fait l’objet le mois suivant pour la première, en juillet 2022 pour la seconde, d’une annulation, ramenant le décompte locatif à son état immédiatement antérieur ce qui se lit sans ambiguïté possible sur le décompte. De même, un virement porté au crédit du décompte le 06 juin 2023 manifestement effectué par un tiers étranger au contrat a fait l’objet d’une annulation le lendemain. Les bailleurs justifient par ailleurs de la prise en charge accordée par l’assureur PNO. Si ces imputations en crédit/débit attestent d’erreurs du gestionnaire locatif, elles n’ont eu pour effet d’imputer aux intimés aucune somme dont ils n’auraient pas été débiteurs.

Le loyer et les charges de septembre 2023 ont été imputés pour 29 jours. Si le congé reçu par l’agence Foncia le 16 août 2023 a produit ses effets le 16 septembre 2023, il n’est aucunement justifié par M. [R] qui était resté seul dans le logement, qu’il aurait procédé à la remise des clés à la date d’expiration du bail ou au 05 septembre 2023 comme il l’affirme, ni que l’établissement de l’état des lieux de sortie le 29 septembre 2023 serait dû à une tardiveté fautive du gestionnaire locatif. Il était dès lors justifié de mettre le loyer à la charge des locataires jusqu’à cette date.

La cour observe que si au 1er septembre 2023, loyer de septembre inclus, le décompte locatif présentait un solde débiteur de 3 631,05 euros, cette situation ne résulte que de paiements inférieurs au montant du loyer à de nombreuses reprises ou de l’absence totale de virement pour certains mois. Les chèques remis en juillet 2023 par Mme [P] ont été pris en compte par l’agence Foncia. M. [R] ne démontre pas voir effectué un paiement distinct de ’plus de 900 euros’ que Foncia aurait omis de comptabiliser. Il n’est en conséquence démontré aucune erreur quant aux imputations au titre des loyers, charges, régularisations de charges et paiements afférents tels qu’ils figurent sur le décompte arrêté au 20 octobre 2023.

Sur les réparations locatives

Postérieurement à l’établissement de l’état des lieux de sortie, ont été imputées au décompte locatif des retenues locatives d’un montant de 2 160,87 euros correspondant au chiffrage de travaux établi par la société Constatimmo, ainsi que la déduction du dépôt de garantie.

Les anciens locataires contestent la pertinence du chiffrage des travaux mis à leur charge.

La cour relève que l’état des lieux de sortie est à l’en-tête de la SAS Constatimmo qui apparaît être une société professionnelle de l’état des lieux et des diagnostics ainsi qu’il est noté sous sa dénomination sociale. Cette société a été mandatée par la société Foncia [Localité 1], qui est le gestionnaire de location de MM. [O] et [T]. Sur la forme, l’état des lieux de sortie reprend les cadres d’appréciation de l’état des lieux d’entrée, ce qui permet une comparaison pertinente.

Contrairement à ce qu’affirme M. [S], l’état des lieux d’entrée mentionnait un état majoritairement bon et il n’en ressort pas que le logement était dégradé lors de la prise à bail.

Il ressort d’une manière générale de l’état des lieux de sortie qui a été établi de façon contradictoire entre les parties que les lieux ont été restitués à l’issue de 5 ans et 5 mois d’occupation en état d’usage ou en bon état. Il est noté de nombreuses traces noires, trous de chevilles, rayures, tâches, éléments gondolés ou décollés, ainsi que des brûlures, poignées de portes et prises électriques mal fixées. Il est également relevé que de nombreux endroits n’ont pas été nettoyés. Il s’en dégage que l’ensemble a été rendu aux bailleurs dans un état peu soigné, justifiant des travaux de nettoyage et de peinture, ainsi que le remplacement de nombreux éléments de petit équipement qui relèvent des réparations locatives.

Le chiffrage par la SAS Constatimmo des travaux de reprise, qui s’élève à un montant total de 2 160,87 euros, se présente sous la forme d’un tableau intitulé ’Réparations et remplacements imputables au locataire sortant au titre des responsabilités locatives, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987.’

Ce tableau, dans lequel sont chiffrés une cinquantaine de postes de réparation, comporte 8 colonnes :

– la première dénommée ’Situation’, qui indique la pièce concernée dont la dénomination est corrélée à celle utilisée pour l’état des lieux de sortie

– la suivante ’Réparation associée’, dans laquelle est décrite chaque réparation à effectuer (ex. Rebouchage de trous de chevilles y compris masticage et ponçage, poignée de porte : refixation, etc…),

– suivent ensuite les colonnes ’quantité’, ’unité’ (qui correspond à l’unité de mesure), puis les colonnes ’prix unitaire, % à la charge du locataire’, et enfin les montants HT puis le taux de TVA.

Il n’a pas été procédé à un chiffrage forfaitaire des réparations, mais à une évaluation poste par poste, dont trois seulement font l’objet d’une évaluation forfaitaire à 10 euros HT compte tenu de leur caractère minime (embout PVC de manivelle volet roulant descellée, réparation spot mural et cache interrupteur et prise manquant). La société Constatimmo a par ailleurs appliqué une vétusté de 90% sur certains postes, notamment ceux relevant de la peinture, ne laissant que 10% à la charge des locataires.

La cour relève néanmoins que la comparaison entre l’état des lieux de sortie et le tableau de chiffrage fait apparaître que les postes de réparation suivants ne se retrouvent pas dans les constatations contradictoires :

– dans l’accès/entrée : réfection poignée de porte (11,46 euros) et réfection champs étagère ou portillon (29,63 euros),

– dans la cuisine/séjour : nettoyage et lessivage de la fenêtre et de la porte (30,74 + 45,90) et remplacement du bac à légumes et de la plaque en verre du réfrigérateur (51,88 + 44,52).

Il résulte de ce qui précède que le chiffrage s’est fait sur la base de prix unitaires. Il était justifié, compte tenu de la multiplicité des réparations nécessaires, de confier ce chiffrage à un professionnel des services locatifs plutôt qu’à une multiplicité d’artisans. Ainsi et déduction faite du cumul des sommes injustifiées qui s’élève à 214,13 euros, le coût des réparations locatives doit être fixé à la somme de 1 946,74 euros (2 160,87 – 214,13).

À l’article VII. des conditions générales, le bail comporte une clause expresse de solidarité. Il n’est pas démontré que les ex-époux [R] auraient valablement effectué des démarches auprès du gestionnaire de location en vue de désolidarisation de Mme [P] lorsqu’elle a quitté les lieux ou après leur divorce, qui ne devait dès lors pas être pris en considération.

Étant enfin rappelé que les bailleurs ne sont pas tenus d’effectuer les réparations pour en obtenir indemnisation, il résulte de ce qui précède que, par voie d’infirmation de la décision entreprise, M. [I] [R] et Mme [Q] [P] divorcée [R] doivent être solidairement condamnés à payer à M. [W] [O] et M. [N] [T] une somme de 5 367,60 euros à titre de solde locatif.

Il découle des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut accorder au débiteur des délais de paiement d’une durée maximum de 24 mois en considération de sa situation et des besoins du créancier, le délai de 36 mois revendiqué par Mme [P] n’étant pas applicable au cas d’espèce puisque relevant de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et étant destiné à faire échec au jeu de la clause résolutoire, en vue du maintien des locataires dans le logement.

M. [R] ne justifie pas de ses revenus et charges et Mme [P] produit un avis d’attestation de paiement de la Caisse d’Allocations Familiales et un bulletin de paie datant du mois de septembre 2023 qui ne permettent pas de connaître ses ressources actuelles. Ils ne démontrent dès lors ni l’un ni l’autre qu’ils seraient en mesure de solder la dette par des mensualités égales sur 24 mois ou au terme de ce délai. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes de délais de paiement.

2. Sur les mesures accessoires

Partie perdant le procès, M. [I] [R] et Mme [Q] [P] divorcée [R] en supporteront les dépens de première instance par voie d’infirmation de la décision entreprise, ainsi que ceux d’appel.

La décision entreprise sera également infirmée en ce qu’elle a mis à la charge des intimés une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de MM. [O] et [T] les frais exposés pour leur défense et M. [I] [R] et Mme [Q] [P] divorcée [R] qui ne peuvent prétendre à une telle indemnité, seront condamnés au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

– Infirme le jugement rendu le 04 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

– Condamne M. [I] [R] et Mme [Q] [P] divorcée [R] solidairement à payer à M. [W] [O] et M. [N] [T] une somme de 5 367,60 euros à titre de solde locatif,

– Déboute M. [I] [R] et Mme [Q] [P] divorcée [R] de leurs demandes de délais de paiement,

– Condamne M. [I] [R] et Mme [Q] [P] divorcée [R] solidairement aux dépens de première instance et d’appel,

– Condamne M. [I] [R] et Mme [Q] [P] divorcée [R] solidairement à payer à M. [W] [O] et M. [N] [T] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET