COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 359

N° RG 24/00300

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMMIT

Syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH

C/

S.C.I. CANNES TROUVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me David LAIK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 07 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02291.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] BEACH sis à [Localité 1][Adresse 8]

représenté par son administrateur provisoire, Me [W] [O], suivant jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 26 novembre 2020 lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié audit siège

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me David ALLOUCHE, membre de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. CANNES TROUVILLE

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au siège sis [Adresse 9] [Localité 6]

représentée par Me David LAIK, avocat au barreau de GRASSE, ayant pour avocat plaidant Me Marie DUMESNIL CAMUS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’ensemble immobilier dénommé ’Résidence [Localité 1] Beach’, situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1], était anciennement une résidence hôtelière et est devenu une copropriété, régie par un règlement de copropriété et un état descriptif de division établis par actes notariés du 12 décembre 2002.

Par acte notarié du 9 juin 2005, la SCI Cannes Trouville y acquis le lot n° 1060 correspondant à un local de 42,14 m² situé au rez-de-chaussée et comprenant la cuisine de l’ancien restaurant, les lots n°1078 et 1708 qui étaient antérieurement affectés à usage de restaurant et communiquaient entre eux, ainsi que le lot n°2207 correspondant à une terrasse communiquant avec le lot 1080 (local piscine).

Par une résolution n°21 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 Mars 2014, la SCI Cannes Trouville a été autorisée à changer l’affectation des lots n°1060, 1078 et 1708 et à les transformer en locaux d’habitation, tout du moins partiellement concernant le lot n°1078.

Suivant la résolution n°24 adoptée lors de l’assemblée générale du 23 Janvier 2016, elle a été autorisée à changer l’affectation de la partie commerciale du lot n°1078 et à effectuer certains travaux modifiant la façade arrière du bâtiment.

La SCI Cannes Trouville a obtenu un permis de construire suivant un arrêté du 9 Août 2016, dûment affiché.

Suivant une résolution n°66 adoptée lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2018, la demande de la SCI Cannes Trouville d’être autorisée à subdiviser le lot n°1708 en dix nouveaux lots dont deux provisoires destinés à devenir des parties communes, le lot n°1078 en neuf nouveaux lots dont deux provisoires et le lot n°1060 en deux nouveaux lots dont un provisoire, ainsi qu’à modifier l’état descriptif de division en conséquence a été rejetée.

En dépit de cette résolution de rejet et des mises en demeure adressées Me [O], administrateur provisoire de la copropriété, la SCI Cannes Trouville a procédé à la subdivision de ses lots et fait établir un projet modificatif de l’état descriptif de division par le Cabinet Sur-Est Diagnostic qui a donné lieu à un acte notarié le 23 janvier 2019, publié au service de la publicité foncière de Grasse le 8 février 2019. Elle a par la suite revendu plusieurs lots subdivisés.

Considérant qu’aucune de ces autorisations n’avait porté sur la subdivision des lots, l’approbation d’un nouvel état descriptif de division, ni sur les travaux inhérents à cette subdivision, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, Me [W] [O], a fait assigner la SCI Cannes Trouville devant le tribunal judiciaire de Grasse selon un exploit d’huissier du 6 mai 2021, afin de la voir condamner à :

– remettre en l’état l’ensemble de ses lots avant division et avant travaux de division,

– remettre en état le mur porteur situé au rez-de-chaussée et à supprimer l’ouverture réalisée sans autorisation ainsi que la porte qui a été installée,

– supprimer les jardinières situées au rez-de-chaussée devant les appartements,

– supprimer tout ouvrages non conformes aux dispositions de l’article 11 du règlement de copropriété, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

– payer les sommes de :

* 15.000 € à titre de dommages et intérêts au regard de sa résistance manifestement abusive,

* 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par une ordonnance du 30 août 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la nullité du modificatif de l’état descriptif de division établi de la seule initiative de la SCI Cannes Trouville le 27 juin 2018.

Par un jugement rendu le 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :

– Débouté le syndicat des copropriétaires [Localité 1] Beach de l’ensemble de ses demandes ;

– Débouté la SCI Cannes Trouville de ses demandes reconventionnelles ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires [Localité 1] Beach à payer à la SCI Cannes Trouville la somme de 3000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires [Localité 1] Beach aux dépens de l’instance, dont distraction au pro’t de Me Laik, avocat ;

– Rejeté toutes les autres demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que la SCI Cannes Trouville bénéficiait de plusieurs résolutions d’assemblées générales des copropriétaires, non contestées, l’ayant autorisé à modifier la destination de ses lots et à réaliser certains travaux.

Par une déclaration reçue au greffe le 10 Janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] Beach a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, il demande à la cour de:

– Déclarer son appel tout aussi recevable que bien fondé,

– Juger que la SCI Cannes Trouville ne dispose d’aucune autorisation d’assemblée générale ni d’aucune autorisation administrative portant approbation de la subdivision de ses lots et de son projet modificatif de l’Etat descriptif de division,

En conséquence, Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

– Condamner la SCI Cannes Trouville à :

’ la remise en état de l’ensemble de ses lots avant division et avant travaux de division,

’ la remise en état du mur porteur situé au rez-de-chaussée et à supprimer l’ouverture réalisée sans autorisation et la porte qui a été installée,

’ la suppression des jardinières situées au rez-de-chaussée devant les appartements,

’ supprimer tout ouvrages non conformes aux dispositions de l’article 11 du règlement de copropriété,

le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

– Rejeter le moyen d’irrecevabilité opposé par la SCI Cannes Trouville en considération de l’objet des demandes formées par le Syndicat,

– Rejeter l’ensemble des moyens de contestation opposés par la SCI Cannes Trouville,

– Condamner la SCI Cannes Trouville au paiement d’une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts au regard de sa résistance manifestement abusive,

– Condamner la SCI Cannes Trouville au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Maud Daval Guedj, de la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj, du Barreau d’Aix-en-Provence.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le premier juge ne pouvait fonder sa décision sur les autorisations données lors des assemblées générales des 28 mars 2014 et 23 janvier 2016 qui ne portaient ni sur la subdivision des lots, ni sur l’approbation d’un nouvel état descriptif de division ni sur les travaux inhérents à cette subdivision, laquelle ne pouvait se faire en raison de l’interdiction édictée par l’article 11 du règlement de copropriété ; que sa demande tend uniquement à la remise en état des lots dans leur configuration initiale.

Il précise à cet égard que les travaux réalisés par la SCI Cannes Trouville ont concerné les parties communes ainsi que cela a été constaté par un procès-verbal d’huissier du 4 mars 2021, qu’ils impliquaient la signature d’un acte de disposition ainsi qu’une modification du règlement de copropriété, et relevaient donc d’un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, la SCI Cannes Trouville demande à la cour de :

A titre principal ;

– Confirmer le jugement du 7 décembre 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat de toutes ses demandes, en conséquence débouter le syndicat de son recours,

– La recevoir en son appel incident et y faisant droit,

– Déclarer irrecevable le syndicat de sa demande de remise en conformité des lots,

– En conséquence infirmer le jugement qui l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles,

En conséquence statuant à nouveau,

– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 1] BEACH au paiement des sommes de :

*10.000 € en réparation de son préjudice financier,

*5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le droit de subdiviser ses lots résulte des articles 8 alinéa 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 23 du règlement de copropriété ; qu’elle n’avait pas besoin de l’autorisation de l’assemblée gnérale pour subdiviser ses lots, seule la nouvelle répartition des charges devant être soumise à l’approbation de l’assemblée générale en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait valoir à cet égard que les problèmes rencontrés par la copropriété à partir de la fin de l’année 2019 puis au cours de l’année 2020, ayant conduit à la désignation de la SCP EVAZIN en qualité d’administrateur provisoire, ainsi que sa situation financière obérée, ne lui ont pas permis de soumettre le projet modificatif de l’état descriptif de division à l’approbation d’une assemblée générale des copropriétaires en l’absence de convocation de celles-ci par l’administrateur provisoire, lequel a tenu seul celle du 19 mars 2020 en décidant d’engager une procédure judiciaire à son encontre .

Elle précise que les travaux relatifs à la réalisation d’une ouverture avec porte battante donnant sur le couloir commun, l’installation de trois portes au rez-de-chaussée de la façade et l’installation des jardinières devant les appartements, ont été autorisés par l’assemblée générale du 23 janvier 2016 puisqu’ils ont fait l’objet d’un dossier technique qui était joint aux convocations et que c’est tardivement, eu égard au délai de deux mois édicté par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des coproprétaires se prévaut de l’irrégularité de ce vote.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026 et mise en délibéré au 30 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

La faculté de diviser un lot de copropriété en deux ou plusieurs fractions de ce même lot trouve son fondement dans les dispositions du deuxième alinéa de l’article 8 ainsi que du premier alinéa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour autant, le règlement de copropriété peut comporter des stipulations ayant pour objet d’encadrer ou d’interdire purement et simplement la division d’un lot s’il s’avère que cette division peut bouleverser les conditions d’occupation de l’immeuble et nuire corrélativement à son standing, ces clauses n’étant cependant valables que dans la mesure où elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires et la SCI Cannes Trouville n’ont pas pris la peine de produire aux débats le règlement de copropriété dont ils se prévalent, concernant respectivement ses articles 11 et 23, il doit être constaté qu’ils sont cependant concordants sur le fait que l’article 11 énonce que ’la transformation des locaux en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite’ et que l’article 23 énonce que ’chaque copropriétaire peut diviser librement son lot en autant de lots qu’il lui conviendra et par la suite les réunir et encore les diviser sous réserve des interdictions de droit public ou privé qui pourrait lui être opposables’.

Les dispositions de l’article 11 susvisé ne s’appliquent pas précisément à la subdivision opérée par la SCI Cannes Trouville dont il n’est pas démontré qu’elle louerait les nouveaux lots à des ’personnes distinctes’ induisant un turn-over important des occupants de l’immeuble et il n’est pas non plus démontré par le syndicat des copropriétaires que les restrictions imposées par cet article sont justifiées par le standing de l’immeuble.

La cour considère ainsi que la subdivision des lots 1060, 1078 et 1708 opérée par la SCI Cannes Trouville est conforme dans son principe aux dispositions de l’article 23 du règlement de copropriété et ne nécessitait aucune autorisation de la part de l’assemblée gnérale des copropriétaires.

Il résulte par ailleurs du courrier adressé par la SCI Cannes Trouville au Cabinet Pastorelli le 17 novembre 2015 ainsi que de la résolution n°24 adoptée lors de l’assemblée générale du 23 janvier 2016 que l’autorisation du changement d’affectation du lot n°1078 et de la modification de la façade arrière du bâtiment a été donnée ’après examen et analyse du dossier de la SCI Cannes Trouville joint aux convocations’, lequel comportait les plans résultant de la subdivision du lot n°1078 en huit lots ainsi qu’une reconfiguration des parties communes autour de celui-ci.

Il en est déduit que les travaux ayant consisté en la création au rez-de-chaussée d’une ouverture avec une porte battante donnant sur le couloir commun, l’installation de trois portes fenêtres et la mise en place des jardinières ont été autorisés dans le cadre de cette résolution.

C’est d’ailleurs en vertu de cette autorisation donnée par l’assemblée générale que le permis de construire obtenu le 9 août 2016 a été délivré pour la création de huit logements. Il n’est pas non plus allégué que celui-ci, affiché sur la grille de l’immeuble à compter du 14 septembre 2016, a donné lieu à un quelconque recours de la part d’un copropriétaire ou du syndic.

Il s’ensuit que l’autorisation sollicitée par la SCI Cannes Trouville lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2018 ne devait en réalité avoir pour objet que de tirer les conséquences juridiques des subdivisions envisagées et des travaux préalablement autorisés en ce qui concernait la modification de l’état descriptif de division ainsi que la rétrocession des lots provisoires au syndicat des copropriétaires.

En effectuant les travaux litigieux, dont il n’est pas établi par le syndicat des copropriétaires qu’ils auraient été différents de ceux prévus dans le dossier joint aux convocations de l’assemblée générale du 23 janvier 2016, il n’apparaît pas que la SCI Cannes Trouville a méconnu les dispositions du règlement de copropriété et le périmètre des autorisations délivrées lors des assemblées générales des 24 mars 2014 et 23 janvier 2016.

La cour confirmera en conséquence le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

La mauvaise appréciation de ses droits faite par le syndicat des copropriétaires n’emporte pas à elle seule un abus qui justifierait sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

La cour confirme en conséquence le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI Cannes Trouville de ses demandes reconventionnelles.

Le syndicat des copropriétaires ayant succombé en première instance et en cause d’appel, le jugement déféré sera confirmé dans ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Il sera aussi débouté de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et condamné de ce même chef à payer la somme de 3 000 € à la SCI Cannes Trouville ainsi qu’à payer les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

– Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 7 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] Beach de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Le condamne à payer à la SCI Cannes Trouville la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Le condamne aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT