COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 361

N° RG 24/01454

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQ2A

[U] [D]

C/

[C] [N] [F] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Laurane FREGOSI

Me Olivier COMTE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 11 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02207.

APPELANT

Monsieur [U] [D]

né le 22 Juin 1998 à [Localité 1] (31), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurane FREGOSI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant Me Robin SENIE-DELON, membre de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [C] [N] [F] épouse [J]

née le 1er Septembre 1961 à [Localité 2] (69), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Olivier COMTE, membre de la SELARL CARLINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [C] [J] a acquis un appartement neuf dans un immeuble construit par la société BOUYGUES IMMOBILIER, qui lui a été livré le 1er juillet 2021.

En vertu d’un acte sous seing privé du 19 août 2021, Mme [J] représentée par la SAS L’IMMOBILIERE PUJOL a loué à M. [U] [D] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 920 euros, outre une provision sur charges de 60 euros par mois, et 20 euros de provisions pour ordures ménagères, portant la somme totale à 1.000 euros.

M. [V] [D] et Mme [L] [T] se sont portés garants, par actes d’engagement de caution solidaire signés le 25 août 2021.

Préalablement à la signature du contrat de bail, le logement avait subi un dégât des eaux en raison d’un défaut d’étanchéité de la dalle en béton de la toiture terrasse située au dessus de l’appartement. Des travaux de reprise d’étanchéité avaient été réalisés avant l’entrée dans les lieux de M. [U] [D].

Pour autant, le 21 septembre 2021, M. [U] [D] a informé Mme [C] [J] de la survenance d’infiltrations conduisant à une nouvelle intervention de la société Bouygues Immobilier, constructeur et vendeur de l’ensemble immobilier.

Du fait de la persistance des désordres, Mme [C] [J] a assigné la société BOUYGUES IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille par acte en date du 17 décembre 2021, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Le 18 janvier 2022, se prévalant du défaut du paiement des loyers, Mme [C] [J] a fait signifier au locataire un commandement de payer pour une somme en principal de 3.000 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le 22 avril 2022, après diverses mises en cause, une ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE ordonnait une mesure d’expertise.

Le 5 avril 2022, Mme [C] [J] a fait signifier un second commandement de payer à M. [U] [D] pour une somme en principal de 3.292,65 euros, visant la clause résolutoire.

Par un acte de commissaire de justice du 4 novembre 2022, Mme [C] [J] a fait assigner M. [U] [D] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

– Constater la résiliation judiciaire du titre d’occupation ;

– Ordonner l’expulsion de M. [U] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’appui de la force publique si nécessaire, du bien loué, situé [Adresse 4] ;

– Dire et juger que si M. [U] [D] devait se maintenir dans les lieux, il serait redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance en cours ;

– Condamner M. [U] [D] à lui payer la somme de 9 301,29 euros au titre des loyers impayés le tout avec intérêts de droit.

Par une ordonnance du 14 juin 2023, signifiée aux défendeurs 28 juin 2023, le juge des référés a déclaré communes et opposables à [U] [D], [V] [D] et [L] [T] l’ordonnance de référé du 22 avril 2022 ainsi que les opérations d’expertise confiées à Monsieur [S], expert judiciaire.

Par un courrier du 31 décembre 2023, Monsieur [D] a de nouveau informé l’agence IMMOBILIERE PUJOL de son intention de résilier le contrat de bail et a restitué les clés quelques jours plus tard.

Par un jugement rendu le 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Marseille (pôle de proximité) a :

– Constaté la résiliation du bail conclu le 19 août 2021 entre Mme [C] [J] représentée par la SAS L’lMMOBlLlERE PUJOL d’une part, et M. [U] [D] d’autre part, portant sur le logement situe [Adresse 4], à la date du 5 juin 2022 ;

– Ordonné en conséquence à M. [U] [D] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signi’cation du présent jugement ;

– Dit qu’à défaut pour M. [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [C] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas écheant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– Condamné M. [U] [D] à verser à Mme [C] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

– Condamné M. [U] [D] à verser à Mme [C] [J] la somme de (vingt et un mille euros et sept cent quatre vingt neuf centimes et quatre vingt huit euros) 21.789,88 euros, somme arrêtée au 5 octobre 2023 ;

– Condamné M. [U] [D] aux dépens ;

– Condamné M. [U] [D]à verser à SCI AYACH IMMO la somme de (huit cents) 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que la clause résolutoire était acquise à la bailleresse puisque le second commandement de payer, signifié le 5 avril 2022, était demeuré infructueux pendant plus de deux mois et que celle-ci justifiait du montant de l’arriéré locatif.

Le Juge des contentieux de la protection a omis de statuer sur la demande de condamnation solidaire des cautions avec le locataire au paiement des arriérés de loyer et il a commis une erreur matérielle sur la personne créancière de l’article 700 en mentionnant la SCI AYACH IMMO, non partie à la procédure, au lieu de Madame [J].

Madame [J] a obtenu un jugement rectificatif d’erreur matériel et d’omission de statuer, rendu par le Juge des Contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 2 Juillet 2024.

Par déclaration reçue par le greffe le 6 février 2024, les consorts [D] ont interjeté appel de cette décision, précisant que les chefs du jugement critiqués étaient :

– Condamne M. [U] [D] à verser à Mme [C] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

– Condamne M. [U] [D] à verser à Mme [C] [J] la somme de (vingt et un mille euros et sept cent quatre vingt neuf centimes et quatre vingt huit euros) 21.789,88 euros, somme arrêtée au 5 octobre 2023 ;

– Condamne M. [U] [D] aux dépens ;

– Condamne M. [U] [D]à verser à SCI AYACH IMMO la somme de (huit cents) 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de leurs moyens et prétentions, ils demandent à la cour de:

– Déclarer recevable l’appel de M. [U] [D];

INFIRMER le jugement du 11 janvier 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille ’ Pôle de Proximité (RG n° 23/02207) en ce qui a :

– Condamné M.[U] [D] à verser à Mme [C] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

– Condamné M. [U] [D] à verser à Mme [C] [J] la somme de (vingt et un mille euros et sept cent quatre-vingt-neuf centimes et quatre-vingt-huit euros) 21.789,88 euros, somme arrêtée au 5 octobre 2023;

– Condamné M. [U] [D] aux dépens ;

– Condamné M. [U] [D] à verser à SCI AYACH IMMO la somme de (huit cents) 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Et statuant à nouveau,

– Débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions pécuniaires,

A titre subsidiaire,

– Condamner Mme [J] à verser à M. [D] la somme de 21.789,88 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

– Condamner Mme [J] à payer à M. [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que dès son aménagement, Monsieur [D], a constaté des infiltrations importantes rendant l’appartement inhabitable et qui se sont avérés récurrents par la suite en dépit une nouvelle intervention de la société Bouygues Immobilier au cours du mois d’octobre 2021, laquelle s’est révélée inefficace ; qu’il a donc quitté les lieux et suspendu le paiement des loyers dans l’attente d’une réparation définitive de l’étanchéité de la terrasse.

Ils ajoutent qu’ils n’ont pas empêché l’accès aux lieux car l’agence mandatée pour la gestion du bien disposait d’un double des clefs ; que par la suite, les travaux de reprise ont été suspendus en raison de la mesure d’expertise ordonnée par le juge des référés et qu’ils ont cependant accepter d’acquitter les loyers jusqu’au mois de février 2022 inclus.

Ils indiquent qu’en définitive M. [U] [D] n’a jamais pu habiter l’appartement loué dans des conditions dignes, celui-ci étant devenu rapidement indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, son insalubrité étant expréssement mentionnée dans les écrits de la bailleresse, laquelle a manqué à son obligation de délivrance et sera indemnisée en tout état de cause de sa perte de loyers ; que le contexte susvisé, ils ont été fondés à suspendre le paiement des loyers.

Ils sollicitent subsidiairement, dans le cas où la juridiction considérerait que les loyers étaient dus, la condamnation de Mme [J] à payer la somme de 21.789,88 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi par Monsieur [D] consécutivement à l’inexécution par Madame [J] des travaux lui incombant.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, Mme [J] demande à la cour de :

– Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille ;

– Débouter M. [U] [D], M. [V] [D] et Mme [L] [T] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

– Condamner solidairement M. [U] [D], M. [V] [D] et Mme [L] [T] à payer à Mme [J] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient à cet effet que la décision unilatérale prise par Monsieur [D] au mois d’octobre 2021, de suspendre le paiement de son loyer, était illicite et que par la suite, ce dernier n’a pas délivré congé ni restitué les clefs ; que ni lui ni les cautions n’ont réagi aux commandements de payer qui leur ont été signifiés, ni répondu aux sollicitations de l’agence pour organiser l’état des lieux de sortie et la restitution des clés, bloquant ainsi le cours des opérations d’expertise en ne permettant pas l’accès à l’appartement, l’obligeant ainsi à engager une nouvelle procédure pour lui rendre les opérations d’expertise communes et opposables.

Elle fait valoir que les difficultés survenues au sein du logement, imputables au constructeur et pour lesquelles elle a obtenu du juge des référés une d’expertise judiciaire, n’autorisaient pas Monsieur [D] à cesser de payer son loyer ; que celui-ci ne pouvait se faire justice lui-même et que des solutions bien plus satisfaisantes auraient pu être mises en place pour que la dette locative ne prenne pas de telles proportions, celui-ci ayant laissé la situation se dégrader en ne restituant pas le logement qu’il n’occupait plus et en ne permettant ni à l’expert ni aux entreprises l’accès au logement alors qu’il avait pourtant indiqué dès le mois de décembre 2021 qu’il le quittait et avait ensuite donné un premier congé au mois de mai 2022 sans restituer les clefs.

En réponse aux moyens de défense qui lui sont opposés, elle expose que les consorts [D], qui sont également partie à la procédure dirigée à l’encontre du promoteur pourront aussi être indemnisés de leurs préjudices s’ils formulaient des demandes en ce sens ; qu’elle n’avait consenti à une suspension du paiement des loyers que dans la perspective d’une restitution rapide de l’appartement, laquelle n’est pas intervenue du fait du locataire qui a attendu deux ans et deux mois pour ce faire, en entravant par ailleurs le déroulement des opérations d’expertise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026 et mise en délibéré au 30 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION:

– Sur la demande en paiement de Mme [J] au titre de l’arriéré locatif :

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent.

Il résulte aussi de l’article 1217 du code civil, que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– …

En l’espèce, il est constant que l’appartement loué à M. [U] [D] a été le siège d’importantes infiltrations à compter du mois de septembre 2021, qui l’ont rendu inhabitable, obligeant ce dernier à le quitter pour se reloger chez des amis puis à retourner au domicile parental jusqu’au mois de janvier 2022.

Si par la suite, le manque de disponibilité de ce dernier, qui n’a pas honoré un certain nombre de rendez-vous qui auraient permis l’accès des entreprises à l’appartement pour remédier à certains désordres dans le cadre des garanties dues par le constructeur, il doit être relevé qu’à la date de l’ordonnance rendue par le juge des référés ayant fait droit à la demande d’expertise de Mme [J], soit le 22 avril 2022, la société E2J, en charge du lot comprenant l’étanchéité de la toiture de l’immeuble, n’avait toujours pas remédié aux infiltrations persistantes dont elle était le siège, sans qu’il ne soit établi un quelconque rôle causal de M. [U] [D] dans la pérénisation de cette situation.

En revanche, il a été relevé par le juge des référés dans son ordonnance du 14 juin 2023 ayant déclaré communes et opposables les opérations d’expertise aux consorts [D], que l’expertise ne pouvait se tenir en raison de l’impossibilité d’accèder au logement.

Ce faisant, M. [U] qui ne démontre pas avoir mis un double des clés à la disposition de Mme [J] ou de la société L’IMMOBILIERE PUJOL, en charge de la gestion du bien, a ralenti le cours des opérations d’expertise et de fait, l’issue de celles-ci ainsi que la réalisation des travaux permettant de remédier aux infiltrations.

Il n’explique pas non plus les raisons pour lesquelles, après avoir notifié son congé à la société L’IMMOBILIERE PUJOLpar lettre recommandé avec AR du 6 mai 2022, il n’a pas donné suite à celui-ci en restituant les lieux loués et les clefs, tout en entravant le bon déroulement des opérations d’expertise.

En l’état de ces considérations, il sera considéré qu’en raison de l’indécence du logement loué, devenu inhabitable, M. [U] [D] est fondé à opposer une exception d’inexécution concernant le paiement des loyers au titre de la période écoulée entre le 21 septembre 2021, date de la survenue des infiltrations et le 6 août 2022 correspondant à la date d’effet de son congé, soit à concurrence de la somme de 10 825,98 €, déterminée sur la base d’un prorata appliqué sur les échéances des mois de septembre 2021 et août 2022 et déduction faite des sommes portées au débit du décompte produit par Mme [J] en pièce n°16 à compter de l’échéance du mois d’octobre 2021, outre les échéances des mois de juiin et juillet 2022 pour un montant de 1000 € chacune.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [U] [D], M. [V] [D] et Mme [L] [T] à payer à Mme [J] la somme de 21 789,28 € et la cour, statuant à nouveau, condamne les mêmes solidairement à payer à Mme [J] la somme de 10 963,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2023.

M. [U] [D] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance, celui-ci, qui avait résilié le bail tout en se maintenant dans les lieux, ayant contribué au préjudice dont il se prévaut.

Sur les demandes accessoires :

Les demandes de Mme [J] ayant partiellement prospéré, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [U] [D] aux dépens ainsi qu’à celui de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, en raison du contexte particulier de cette affaire, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il sera aussi fait masse des dépens de la procédure d’appel, lesquels seront supportés pour moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort ;

– Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille (pôle de proximité) le 11 janvier 2024 en ce qu’il a condamné M. [U] [D] au paiement de la somme de (huit cents) 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

– L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

– Condamne solidairement M. [U] [D], M. [V] [D] et Mme [L] [T] à payer à Mme [J] la somme de 10 963,30 € (dix mille neuf cent soixante-trois euros et trente centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2023 ;

Y ajoutant,

– Déboute M. [U] [D] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice de jouissance ;

– Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et déboute chacune des parties de sa demande en paiement formée de ce chef ;

– Fait masse des dépens de la procédure et condamne chacune des parties à en payer la moitié.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT