REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux
N° RG 25/05855 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NQU4

En date du : 01 octobre 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du un octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 juin 2026 devant Olivier ISSANCHOU, Vice-Président statuant en juge unique, assisté de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, le président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 octobre 2026.

Signé par Olivier ISSANCHOU, président et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

SNC VAR REAL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Jean-jacques DEGRYSE, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de Me Jérémy DURET, avocat plaidant au barreau de LYON

DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTES D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE, dont le siège social est sis pole juridictionnel judiciaire, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

Grosses délivrées le :
à :
Me Jean-jacques DEGRYSE – 1007
Me [D] [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes des 4 et 7 juillet 2014 la SNC Var Real, qui exerce une activité de marchand de bien, a acquis auprès de [E] [Q], au prix de 3 500 000 euros, un bien immobilier situé à [Localité 1] (Var), [Adresse 3], et a bénéficié du régime de taxation réduit au titre de la taxe de publicité foncière, ayant pris l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans.

Le 5 juillet 2019, la société Var Real a revendu le bien à la SARL SDGC, sa société sœur, détenue à 100% par la société Holding [K], pour un prix de 3 000 000 d’euros.

Considérant que l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans, pris par la société Var Real pour bénéficier du régime de taxation réduit, n’avait pas été respecté, l’administration fiscale lui a adressé, le 9 décembre 2022, une proposition de rectification au titre de l’année 2019 concernant le bien immobilier et a estimé qu’elle devait s’acquitter des droits et taxes dont la perception avait été différée, majorés de l’intérêt de retard.

Par lettre du 8 février 2023, la société Var Real, par la voix de son conseil, a fait des observations auxquelles l’administration fiscale a répondu le 21 avril 2023 en maintenant les rectifications proposées.

Le comité de l’abus de droit fiscal, en sa séance du 21 mars 2024, a estimé que l’administration était fondée à appliquer la majoration légale de 80%.

Par lettre du 28 juin 2024, la Direction générale des finances publiques a notifié à la société Var Réal un avis de recouvrement n° 20240602016 pour un montant total restant dû de 367 208 euros, dont 140 000 euros à titre de pénalités ; cet avis a fait l’objet, le 9 septembre 2024, d’une réclamation contentieuse de la part de la société Var Real, qui a été rejetée par l’administration fiscale par lettre du 7 juillet 2025.

Par acte du 12 septembre 2025, la SNC Var Real a assigné le directeur des finances publiques de la région Provence Alpes Côte-d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de décharge totale des pénalités et paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Dans ses conclusions, signifiées à la société Var Real par acte de commissaire de justice du 19 février 2026, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens, la DGFIP demande au tribunal de :

-rejeter les arguments de la société Var Real et relever que l’abus de droit fiscal est manifeste ;
-rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
-condamner le demandeur au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;
-prononcer que les frais entrainés par la constitution d’avocat resteront à sa charge.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 mai 2026.
L’audience s’est tenue le 4 juin 2026.
L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.

SUR CE,

Sur la demande de décharge de majoration

L’administration fiscale soutient que la villa constitue la résidence principale des époux [K] depuis 2014 et continue à l’être postérieurement à la vente de 2019, que la revente du bien est intervenue entre deux sociétés contrôlées par M. [E] [K] et intégralement détenues par la société Holding [K] dont les époux [K] sont les seuls et uniques actionnaires, qu’aucune démarche afin de revendre la villa n’a été entreprise avant le 2 mai 2019 et qu’en conséquence, la vente intervenue en 2019 n’avait d’autre finalité que de respecter l’obligation de revente dans les délais et d’éviter la déchéance du régime de faveur institué par l’article 1115 du code général des impôts. L’administration a retenu que les intérêts du vendeur se confondaient avec ceux de l’acquéreur car les deux sociétés étaient détenues et contrôlées par la même personne, qu’elles n’avaient aucun intérêt économique à cette opération et qu’il n’y a pas réellement eu de changement de propriétaire.

Par ailleurs, considérant qu’il y avait eu un abus de droit, la majoration de 80% a été appliquée. L’administration prétend que le groupe [K], dont la trésorerie est gérée par la Holding [K], a fait d’importantes économies au regard d’un avantage fiscal certain pour les deux sociétés et qu’il y a eu un abus de droit par fictivité et par fraude à la loi puisque cette cession a permis à la société Var Real de conserver le bénéfice du paiement des droits d’enregistrement à taux réduit et sans aucun intérêt de retard.

Selon la société Var Real, il n’existe pas d’abus de droit par simulation car le service vérificateur a confondu la notion de fictivité et celle de fraude à la loi en déduisant de l’absence d’intérêt économique pour la société SGDC d’acheter la villa que l’acte de revente en 2019 était fictif ; elle en veut pour preuve le remboursement par la société Var Real de son emprunt bancaire et estime, en conséquence, que cette vente n’est pas fictive.

Par ailleurs, elle soutient que les droits de mutation ont été payés lors de la revente et qu’il n’y a donc aucun avantage fiscal particulier puisqu’elle estime que le coût total de la revente s’élève à la somme de 199 224 euros. Elle affirme que le montage n’est pas artificiel car chacune des deux sociétés préexistait à l’opération et exerçait sa propre activité, que le prix a été payé par le cessionnaire, que la société Var Real n’a pas détourné la finalité de la lettre de l’article 1115 du code général des impôts et qu’il n’est pas établie que les époux [K] n’avaient pas l’intention de vendre à un tiers, même s’ils continuent à y habiter. La société Val Real soutient également que l’article 1115 précité n’exclut pas du bénéfice de l’exonération les opérations intragroupes et que sa volonté première n’était pas de conserver ce bien au sein du groupe pour bénéficier de l’exonération, l’enchainement des opérations ne présentant qu’un avantage fiscal négligeable. Elle affirme qu’elle n’a pas poursuivi un but exclusivement fiscal en revendant à sa société sœur le bien immobilier mais qu’elle a évité une impasse de trésorerie qui aurait conduit à sa liquidation judiciaire alors qu’une autre société du groupe pouvait en assurer le financement. Ainsi, les conditions d’un abus de droit par fraude à la loi ne sont pas, selon elle, réunies.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 1115, alinéa 1er, du code général des impôts, sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

La déchéance de l’exonération est encourue du seul fait que les biens n’ont pas été revendus dans le délai de cinq ans.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Var Real a, lors de l’acquisition de l’immeuble situé à [Localité 1], [Adresse 3], bénéficié de l’exonération visée à l’article précité dès lors qu’elle avait pris l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans.

L’acquisition ayant eu lieu entre le 4 et le 7 juillet 2014, le délai imparti pour revendre expirait le 7 juillet 2019 ; la revente a eu lieu le 5 juillet 2019, soit deux jours avant le terme dudit délai.

Cependant, c’est à bon droit que l’administration a mis en œuvre la procédure d’abus de droit fiscal selon la proposition du 9 décembre 2022 faite à la société Var Real.

En effet, en application des dispositions de l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales, l’administration est en droit d’écarter les actes constitutifs d’un abus de droit lorsque ces actes ont un caractère fictif ou lorsque leur but était d’atténuer ou éluder les charges fiscales.

En l’espèce, l’administration fiscale a parfaitement démontré que la revente de la villa située à [Localité 1] au profit de la société SDGC a permis au contribuable d’obtenir un avantage fiscal en détournant la finalité d’une règle de droit, motivé par la volonté d’échapper à l’impôt.

Il n’est pas contesté par les parties que la vente s’est effectuée intergroupes et que l’actionnaire principal continue à demeurer dans la villa ; aussi, dans le cadre d’une vente à soi-même, l’avantage fiscal s’apprécie au niveau du contribuable bénéficiaire in fine de l’opération globale.

Le coût global de la déchéance s’élève à la somme de 212 859 euros et le coût fiscal de la revente à celle de 174 000 euros, soit un avantage fiscal pour [E] [K] de 38 659 euros.

Par ailleurs, l’article 1115 du code général des impôts permet un taux d’imposition réduit lorsque les mutations d’immeubles ou de droits immobiliers s’inscrivent dans une activité commerciale d’achat en vue de la revente destinée à faciliter l’ajustement des marchés foncier et immobilier et ce régime de faveur est justifié par l’objet même de l’activité de marchands de biens, lesquels, par leur activité, procèdent à des transactions économiques.

Or, en l’espèce, il apparaît clairement que la société Val Real n’avait pas l’intention de céder la villa à un tiers puisque les époux [K] y vivent depuis l’année 2014, que M. [E] [K] est le gérant des deux sociétés et président de la société holding [K] et que cette cession a permis à la société Val Real de conserver le bénéfice du taux réduit des droits d’enregistrement tout en conservant le bien et d’éviter les intérêts de retard. Ainsi la revente du bien ne résulte que d’un choix de gestion de M. [K].

Il convient de préciser que la société Val Real a revendu à perte une villa dite d’exception et la société SDGC gère dorénavant les frais relatifs à l’entretien de cette villa sans en percevoir aucun loyer, l’emprunt continuant à être payé par le groupe, ce qui illustre l’absence d’intérêt économique pour le groupe et le seul intérêt restant étant d’ordre fiscal.

L’abus de droit est particulièrement caractérisé par l’existence de liens entre les sociétés cédantes et cessionnaires, l’inutilité de la cession (vente à perte) et la brièveté entre la revente et l’expiration du délai légal (deux jours).

En conséquence, il n’y a pas lieu à décharge des pénalités afférentes aux cotisations supplémentaires des droits de mutation à titre onéreux mises en recouvrement le 28 juin 2024 au titre de l’année 2019.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens. Les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La société Val Real, qui succombe, sera condamnée à supporter la charge des dépens et sera déboutée, par voie de conséquence, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la DRFIP la somme de 1 500 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SNC VAR REAL de sa demande de décharge des pénalités afférentes aux cotisations supplémentaires des droits de mutation à titre onéreux mises en recouvrement le 28 juin 2024 au titre de l’année 2019 ;

CONDAMNE la SNC VAR REAL à payer au directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC VAR REAL aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LE PRÉSIDENT