TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 1

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DU 30 Septembre 2026
Dossier N° RG 22/03861 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JO2U
Minute n° : 2026/

AFFAIRE :

[R] [S] C/ Société ENTREPRISE [F] [E]

JUGEMENT DU 30 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, juge statuant à juge unique en matière de loyers commerciaux

GREFFIER lors des débats : Madame Gaëlle CORNE

GREFFIER lors du délibéré : Madame Delphine CHABERT

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 juin 2025 mis en délibéré au 11 septembre 2025, prorogé au 02 octobre 2025, et en dernier lieux au 30 septembre 2026.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SELAS ATEOS
Copie exécutoire Me Isabelle NÈGRE

Délivrées le 30 Septembre 2026

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Philippe CAMPOLO de la SELAS ATEOS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

Société ENTREPRISE [F] [E], société à responsabilité à associé unique, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Isabelle NÈGRE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE,
Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2008, Monsieur [O] [N] a consenti à la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2008 et jusqu’au 31 août 2017, moyennant un loyer annuel de 7.200 euros. Le bail s’est poursuivi depuis lors par tacite reconduction.
Suivant acte notarié du 7 mai 2021, Monsieur [O] [N] a vendu à Monsieur [R] [S] ledit bien.
Par acte extra-judiciaire du 29 octobre 2021, le bailleur a fait signifier à la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 20.400 euros.
Par acte du 24 mars 2022, Monsieur [R] [S] a notifié un mémoire au preneur rappelant qu’il sollicitait la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 20.400 euros HT/HC à compter du 1er juillet 2022.
Par courrier recommandé en date du 22 avril 2022, la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] a accepté le principe du renouvellement, mais a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme de 8.640 euros HT/HC.
Par acte d’huissier en date du 21 mai 2022, Monsieur [R] [S] à fait assigner la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, aux fins de voir, au visa de l’article L. 145-33 du code de commerce :
– FIXER le loyer du bail renouvelé concernant les locaux sis [Adresse 4] à la somme de 20.400 euros HT/HC par an en principal à compter du 01er juillet 2022 ;
– JUGER que la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] sera tenue au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1er juillet 2022 et ce, en application de l’article 1231-7 du code civil ;
Subsidiairement :
– DESIGNER tel expert qu’il plaira en application de l’article R.145-30 du code de commerce, l’expert devant recevoir pour mission de déterminer la valeur locative des locaux considérés, le loyer devant être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article L. 145-34, 3ème alinéa du code de commerce, la valeur locative devant être déterminée à la date du 1er juillet 2022 ;
– JUGER que la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] sera tenue au paiement d’un loyer provisionnel à hauteur de 20.400 euros HT/HC par an en principal ;
– RESERVER les dépens ;
En tout état de cause :
– ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– CONDAMNER la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les frais et dépens, dont les frais d’expertise et frais de justice ;
– DIRE et JUGER qu’à défaut de règlement spontané par la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] des condamnations prononcées à son encontre aux termes de l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par Ministère d’Huissier de Justice et, le débiteur devra donc supporter, en sus l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le montant des sommes retenues par l’Huissier en application des dispositions de l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016 insérées aux articles A. 444-10 et suivants du code de commerce.
Le 14 mars 2024, par jugement avant dire droit le Juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise confiée à Madame [L] [Y] afin qu’elle détermine la valeur locative du bien loué. Il a dit que pendant le cours de l’expertise le loyer dû serait celui appliqué selon le bail expiré. Il a renvoyé l’affaire à l’audience du 12 décembre 2024.
L’expert a remis rapport de ses opérations le 06 janvier 2025 au greffe. Il évalue la valeur locative du local au 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 12.344 euros HT/HC.
Aux termes de son dernier mémoire du 30 avril 2025, Monsieur [R] [S] demande au Juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 12.344 euros HT/HC par an en principal à compter du 1er juillet 2022, de condamner la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1er juillet 2022 et leur capitalisation pour ceux correspondant aux loyers dus depuis plus d’un an, de condamner la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] à lui payer la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, dont les frais d’expertise judiciaire et de justice, d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de juger qu’à défaut d’exécution spontanée de la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] des condamnations prononcées à son encontre, que l’exécution forcée soit réalisée par Ministère d’Huissier de justice.
Il fait valoir que le bail commercial est venu à expiration le 31 août 2017 et s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans sans demande de congé ou de renouvellement par les parties dans les 3 années qui ont suivi son terme et, qu’en conséquence, le déplafonnement est acquis, de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative déplafonné retenue par l’expert, soit à la somme de 12.344 euros HT/HC par an à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré devant demeurer inchangées.
Par ailleurs, il soutient que l’indexation du loyer effectuée en décembre 2024 est conforme aux règles contractuelles dans la mesure où la clause insérée au contrat de bail relative à la révision du loyer prévoit une révision annuelle du loyer à l’expiration de chaque période annuelle, tandis que ladite indexation a été réalisée une année après la dernière révision intervenue en décembre 2023, conformément à l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE le 29 juin 2024, tout en limitant l’augmentation à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Par son dernier mémoire du 9 juin 2025, la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] demande à titre principal de juger que le contrat de bail a été renouvelé à la date du 1er juillet 2022, que le bailleur n’apporte aucune preuve de modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce au soutien de sa demande tendant à fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 20.400 euros HT/HC, de dire que l’expert n’a pas constaté de modifications notables des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l’activité du locataire entre 2008 et 2022 et, en conséquence, de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 8.640 euros HT/HC au 01er juillet 2022.
A titre subsidiaire, s’il fallait considérer le loyer du bail renouvelé avec plafonnement et indexé, elle sollicite que le Juge dise que le loyer renouvelé indexé en 2024 s’élève, à ce jour, à la somme de 9.989,57 euros HT/HC. A titre plus subsidiaire encore, s’il fallait faire application de l’estimation contestée de l’expert judiciaire de 121 euros/m2, elle demande de dire que la surface pondérée est limitée à 96m2 et, en conséquence, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 11.616 euros HT/HC au 01er juillet 2022.
En toute hypothèse, la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] sollicite de débouter le bailleur de toutes ses prétentions, de dire que le calcul de l’indexation pour l’année 2024 effectué par le bailleur et repris par l’expert judiciaire est erroné et ne peut trouver application, le loyer annuel indexé s’élevant incontestablement à 9.989,57 euros HT/HC à ce jour, de condamner le bailleur à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont les frais d’expertise et de justice, d’ordonner l’application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, de juger que l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir est incompatible avec la nature de l’affaire et, en conséquence, écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Elle soutient que la demande initiale de Monsieur [R] [S] de fixation du loyer à la somme de 20.044 euros HT/HC est parfaitement injustifiée et décorrélée de la réalité dans la mesure où il ne démontre, par la production d’aucune pièce, une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et alors même que ni la description des locaux, ni leur environnement, ne permettent de justifier une augmentation de valeur locative.
Après renvoi contradictoire sur demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 12 juin 2025.
A l’issue de l’audience, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 11 septembre 2025, prorogé au 02 octobre 2025, et en dernier lieux au 30 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION,
L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée par les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux loués, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’article L.145-34 prévoit un plafond indiciaire de loyer à moins d’une modification notable des éléments de valeur locative excepté le dernier.
L’article R 145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré l’importance de la ville, du quartier ou la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité, et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.
Lorsque la durée du bail renouvelé n’a pas atteint 12 ans et lorsque les locaux litigieux ne sont pas monovalents et ne sont pas à usage exclusif de bureaux, le montant du loyer du bail renouvelé est plafonné au montant du loyer initial majoré des révisions stipulées dans le bail, à moins qu’il soit justifié d’une modification notable pendant la durée du bail expiré des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux loués, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité.
L’article R 145-2 précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de l’immeuble dans lequel se trouve le local loué, de sa surface et de son volume, de sa commodité d’accès, de l’importance des surfaces respectivement affectées la réception du public et à l’exploitation des activités, de l’état du local, de la nature des équipements et de leur utilité à la forme d’activité.
L’article R 145-8 du code de commerce prévoit, en ce qui concerne les obligations respectives des parties, que les obligations incombant normalement au bailleur et dont le preneur a la charge constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
En l’espèce, Madame [L] [Y], qui avait pour mission de donner tous les éléments afin d’apprécier le prix du loyer sans déplafonnement et avec déplafonnement, a examiné successivement ces éléments.
L’expert, après avoir rappelé que [Localité 3] est un lieu-dit de la commune de [Localité 2], station du littoral méditerranéen implantée au pied du massif de l’Estérel, décrit [Localité 3] comme une petite station balnéaire connu pour ses 3 plages de sable fin, son port, sa place accueillant un marché alimentaire et son sommet montagneux offrant des sentiers de randonnée et une vue panoramique sur la mer.
Elle précise que le local se situe dans une petite zone d’activité dénommée [Q], située de part et d’autre de la route département 100, peu fréquentée hors saison touristique, excentrée et éloignée de l’accès autoroutier, incomparable aux autres zones d’activités de la communauté d’agglomération dans la mesure où elle ne compte seulement que quelques entreprises et habitations, avec des bâtiments anciens datés des années 1970-1980.
La zone d’activité n’a pas connu d’extension entre 2008 et 2022. Il n’y a pas eu d’installation de locomotives commerciales ni de nouveaux moyens de transport. De plus, tandis que le nombre de maisons, d’hôtels et d’hébergements touristiques a baissé sur la commune, le nombre de logement a toutefois augmenté de 10,69% entre 2008 et 2021, « mais il s’agit pour l’essentiel d’appartements ». Seule la construction d’une résidence est actuellement en cours, en remplacement d’un camping.
Elle relève que le local a été reçu par le locataire sans équipement intérieur, ni sanitaire, ni électricité, et se trouve actuellement dans un état moyen, relativement vétuste. L’électricité a été installée par le preneur, tandis que le bailleur a installé un portail et un grillage en août 2022.
Si le rapport d’expertise amiable rédigé par Monsieur [K] précisait que « la mezzanine [avait] été édifiée par le locataire seul et à ses frais, sans aide financière du bailleur et que de ce fait, il n’y a lieu de prendre en compte la surface utile de cette dernière pour le déplafonnement », Madame [L] [Y] indique pour sa part que « le locataire a déclaré que la mezzanine existait déjà à son entrée dans les lieux », que ni les caractéristiques du local ni la destination des lieux, ni les obligations des parties n’ont changé pendant la durée du bail.
Par ailleurs, elle indique qu’il s’agit d’un local mitoyen construit vers 1973, composé :
D’un rez-de-chaussée de 77,76 m2 dont 53,98 m2 à usage d’atelier et stockage et 23,78 m2 à usage de bureau ; D’un étage à état de mezzanine, d’une superficie de 66 m2 pondérée à 0,3 ; D’une cour extérieure de 44,61 m2 pondérée à 0,10 ; Soit une superficie totale pondérée de 102,02 m2, essentiellement à usage de stockage de matériel nécessaire au preneur pour l’exploitation de son activité de jardinier, paysagiste et élagueurs.
L’expert précise ne pas avoir constaté de modifications notables des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l’activité du preneur entre 2008 et 2022.
En conséquence, l’expert a conclu à une valeur locative de 121 euros /m2, soit, en fonction de la surface pondérée de 102,02 m2, un loyer annuel de 12.344 euros HT/HC au 1er juillet 2022.
Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2008 et jusqu’au 31 août 2017 et s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans. Il en résulte que le montant du bail renouvelé au 1er juillet 2022 doit être fixé à la valeur locative, et ce, quand bien même le preneur conteste l’existence de modifications des facteurs locaux de commercialité dès lors que, le déplafonnement du loyer résulte de plein droit de l’article L.145-34 du Code de commerce.
Le loyer plafonné est établi à 9.369,13 euros HT/HC par an tandis que le loyer actuellement acquitté par le preneur est fixé à 10.306 euros HT/HC par an.
Conformément aux dispositions de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce, l’augmentation annuelle du loyer sera limitée à hauteur de 10%.
Dès lors, la valeur locative étant supérieure au montant du plafond, le montant du loyer renouvelé sera fixé à la somme de 11.336,60 euros HT/HC (soit 10.306 + 10%) par an à compter du 1er juillet 2022, aux mêmes conditions que le bail expiré.
Les sommes dues au titre du loyer renouvelé produisent intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées depuis le 1er juillet 2022, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.
En outre, la capitalisation des intérêts est ordonnée pour ceux échus depuis plus d’un an, en application de l’article 1343-2 du Code civil.
La S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Néanmoins, la demande du bailleur tendant à voir préciser que l’exécution forcée serait réalisée par ministère d’huissier de justice est sans objet, l’exécution forcée des décisions de justice résultant de plein droit de la formule exécutoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des loyers commerciaux par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe :
DIT que la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;
FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2022 à la somme de onze-mille trois-cent trente-six euros et soixante centimes (11.336,60 euros) HT/HC par an ;
DIT que le bail a été renouvelé aux conditions du bail expiré ;
DIT que les sommes dues au titre des échéances de loyer impayées produiront intérêts de droit à compter de chacune de leurs dates d’exigibilité ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’un an, en application de l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] à verser à Monsieur [R] [S] la somme de trois mille euros (3.000 euros) au titre des frais irrépétibles de procédure ;
REJETTE la demande au titre des frais irrépétibles de procédure de la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] ;
CONDAMNE la S.A.R.L. ENTREPRISE [F] [E] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX.