REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/03552 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LSTM

En date du : 30 septembre 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du trente septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 juin 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER, Entreprise individuelle, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jean-philippe GUISIANO, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O], né le 14 Avril 1941 à [Localité 1], de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 2] [Localité 2]
représenté par Me Agnès CHABRE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Agnès CHABRE – 38
Me Jean-philippe GUISIANO – 1018

EXPOSÉ DU LITIGE

La société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER a conclu avec Monsieur [X] [O] un mandat exclusif en vue de la vente d’un bien immobilier lui appartenant situé [Adresse 3] [Localité 3] (83).

Le mandat prévoyait la mise en vente du bien au prix de 682.500 €, honoraires de l’agence inclus, correspondant à un prix net vendeur de 650.000 €, la rémunération de l’agence étant fixée à 5% du prix de vente.

Par courriel du 17 septembre 2021, Madame [P] a adressé à la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER une offre d’acquisition du bien au prix de 682.500 €, sous la seul condition suspensive de l’obtention d’un prêt, cette offre étant valable jusqu’au 20 septembre 2021.

Cette offre a été transmise à Monsieur [X] [O].

Le 20 septembre 2021, ce dernier a accepté l’offre.

Par courrier du 21 septembre 2021, reçu par la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER le 23 septembre 2021, Monsieur [X] [O] a manifesté sa volonté de résilier le mandat exclusif et a indiqué renoncer à la vente de son bien.

Estimant que cette rétractation caractérisait un manquement aux obligations résultant du mandat, la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER a, par courrier recommandé du 18 octobre 2021, mis Monsieur [X] [O] en demeure de lui régler la somme correspondant à sa rémunération.

Suivant exploit d’huissier du 13 juin 2022, la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [X] [O] devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2026, la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER demande au tribunal, sur le fondement des articles 1113, 1114, 1121 et suivants et 1231-5 et 1583 du code civil, de :
A titre principal,
– condamner Monsieur [X] [O] à lui verser la somme de 32.500 € en application de la clause pénale stipulée dans le mandat,
A titre subsidiaire,
– condamner Monsieur [X] [O] à lui verser la somme de 29.250 € en réparation du préjudice lié à la perte de chance de percevoir sa commission,
En toutes hypothèses,
– condamner Monsieur [X] [O] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Monsieur [X] [O] aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Cabinet GUISIANO, sur sa due affirmation de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2025, Monsieur [X] [O] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1113du code civil, de :
– rejeter l’intégralité des moyens et prétentions de l’Agence CAP NEGRE IMMOBILIER,
représentée par Madame [B],

A titre principal,
– juger qu’en dépit de la conclusion du mandat exclusif de vente à son domicile, il n’a reçu aucune information de la part de l’Agence CAP NEGRE IMMOBILIER relative à son droit de rétractation, objet des dispositions d’ordre public du code de la consommation,
– prononcer la nullité du contrat de mandat exclusif de vente,
Par conséquent :
– débouter Madame [B], exploitant l’AGENCE CAP NEGRE de l’intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire,
– juger que Madame [B] et l’AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER ne peuvent se prévaloir de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente exclusif,
Par conséquent :
– débouter l’AGENCE CAP NEGRE, exploitée par Madame [B], de l’intégralité de ses demandes,
A titre infiniment subsidiaire,
– juger qu’aucun contrat de vente ne s’est formé entre les parties,
Par conséquent :
– débouter l’AGENCE CAP NEGRE exploitée par Madame [B] de l’intégralité de ses demandes,
A titre en plus infiniment subsidiaire,
– juger le montant de la clause pénale excessive et la réduire et de plus juste proportion,
En tout état de cause et à titre reconventionnel,
– débouter l’AGENCE CAP NEGRE de l’intégralité de ses demandes,
– rejeter la demande d’exécution provisoire formulée par le demandeur pour les raisons ci-avant exposées,
– condamner Madame [B] [K], entreprise individuelle immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOULON sous le numéro 478 403 421, dont le siège social est situé [Adresse 4], exploitant sous l’enseigne AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.500 €, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 3 mars 2026, la clôture a été fixée au 17 mai 2026.

L’affaire appelée à l’audience du 17 juin 2026 a été mise en délibéré au 30 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a également lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d’effet telles les demandes de “ dire et juger ”, “ constater ” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023 (cass. civ. 2ème, n°21-21463), que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

Sur la demande en paiement

Par mandat de vente exclusif signé par les parties le 2 septembre 2021, Monsieur [X] [O] a confié à la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER la mission de lui rechercher un acquéreur pour son bien immobilier sis [Adresse 3] [Localité 3] (83) au prix de 650.000 € net vendeur

Le mandat de vente fixe la rémunération due à la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER, en cas de réalisation de l’opération d’achat pendant la période d’exclusivité, à 5% hors-taxe du montant total de la transaction à la charge du vendeur.

Monsieur [X] [O] sollicite la nullité du mandat de vente en soutenant que celui-ci a été conclu à son domicile, à la suite d’un démarchage effectué par le représentant de l’agence et qu’il constitue dès lors un contrat conclu hors d’établissement au sens des dispositions du code de la consommation.

La société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER conteste cette qualification et soutient que le mandat exclusif de vente a été signé dans ses locaux, à [Localité 4], en se prévalant des mentions figurant sur le contrat.

En application de l’article L. 221-8 du code de la consommation, dans le cas d’un contrat conclu hors établissement, le professionnel fournit au consommateur, sur papier ou, sous réserve de l’accord du consommateur, sur un autre support durable, les informations prévues à l’article L. 221-5. Ces informations sont rédigées de manière lisible et compréhensible.

Selon l’article L. 221-9 du même code, le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l’accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l’engagement exprès des parties.’Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l’article L. 221-5 et est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné 7° de l’article L. 221-5.

Selon l’article L. 242-1 du même code, les dispositions des articles L. 221-9 et L. 221-10 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

Les contrats conclus hors établissement, auxquels ces textes sont applicables, sont définis par l’article L. 221-1’du code de la consommation comme ceux qui sont conclus entre un professionnel et un consommateur dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur.

Les dispositions protectrices applicables aux contrats conclus hors établissement imposent au professionnel de respecter les obligations d’information et de permettre au consommateur d’exercer son droit de rétractation dans les conditions légalement prévues.

En l’espèce, le mandat litigieux comporte, d’une part, une mention dactylographiée selon laquelle le mandat aurait été conclu “dans les locaux du mandataire” et, d’autre part, une mention manuscrite faisant état de sa signature à [Localité 4].

Il convient toutefois de souligner que la mention dactylographiée “dans les locaux du mandataire”, qui figure sur un formulaire préétabli par le professionnel, ne constitue pas, à elle-seule, la preuve de la réalité matérielle des circonstances dans lesquelles le contrat a été conclu.

Il ressort par ailleurs des propres écritures de la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER que son représentant se rendait régulièrement au domicile de Monsieur [X] [O], l’agence faisant elle-même référence à ses activités et notamment au fait qu’il jouait au bridge.
Il est ainsi établi que les relations entre les parties ne se limitaient pas à des échanges dans les locaux professionnels de l’agence et que son représentant avait l’habitude de rencontrer Monsieur [X] [O] à son domicile.

Si l’âge avancé de Monsieur [X] [O] (84 ans) ne saurait à lui-seul établir son incapacité de se déplacer, ni caractériser une quelconque vulnérabilité, il constitue néanmoins, au regard des circonstances de l’espèce, un élément de contexte devant être pris en considération.

Surtout, il y a lieu de relever que les mentions du mandat et notamment celles relatives au lieu et à la date de signature présentent une écriture distincte des autres mentions (“vu et approuvé Bon pour mandat”, “lu et approuvé, mandat accepté”) et des signatures apposées par le mandataire et par le mandant. Les différences d’écriture et de couleur d’encre entre les différentes mentions constituent un élément de nature à interroger sur les conditions dans lesquelles les indications relatives au lieu et à la date de signature ont été portées sur le mandat.

En outre, en réponse aux arguments développés par la demanderesse, Monsieur [X] [O] produit une attestation établie le 21 avril 2024 par Madame [W]. La circonstance que cette attestation ait été établie et communiquée plusieurs années après les faits ne suffit pas à lui ôter toute valeur probante ni à remettre en cause les déclarations qui y sont contenues, étant rappelé qu’il appartient au tribunal d’en apprécier la valeur probante.

Si l’auteur de l’attestation produite par Monsieur [X] [O] n’indique pas avoir personnellement assisté à l’apposition de la signature sur le mandat litigieux, elle atteste néanmoins de la présence, au domicile de ce dernier, de Monsieur [Y], représentant de la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER, le jour de la signature du mandat, ainsi que des échanges intervenus entre eux relativement à la vente du bien et à la signature du mandat.

Ainsi, en présence de ces éléments, les seules mentions figurant sur le mandat ne permettent pas d’établir de manière suffisamment certaine que le contrat a été conclu dans les locaux de l’agence. Au contraire, le faisceau d’indices résultant des circonstances entourant l’établissement du mandat, de la présence régulière du représentant de l’agence au domicile du défendeur et de l’attestation établissant sa présence en ce lieu le jour de la signature du mandat, permet de retenir que le contrat a été conclu hors établissement.

Il n’est ni allégué, ni justifié par la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER que Monsieur [X] [O] aurait bénéficié des informations et garanties prévues par le code de la consommation pour les contrats conclus hors établissement, notamment de la faculté de rétractation et de la remise du formulaire correspondant.

Le non-respect de ces dispositions d’ordre public est sanctionné par la nullité du contrat.

Il convient, en conséquence, de prononcer la nullité du mandat exclusif de vente conclu entre les parties et de rejeter les demandes formées par la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER sur l’exécution de ce contrat.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER sera condamnée à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, succombant, la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

PRONONCE la nullité du mandat de vente exclusif conclu le 2 septembre 2021 entre Monsieur [X] [O] d’une part et la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER d’autre part,

DÉBOUTE la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société AGENCE CAP NEGRE IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE