TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:
à Me ELBAZ

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me ROBIN, Me BOUSCATEL et Me BOIZARD

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/07571 –
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ZS

N° MINUTE :

Assignation du :
22 Mai 2023

JUGEMENT
rendu le 29 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. BH INVEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0107

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. [U] [N] [B] [N] ET CIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0633
Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07571 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ZS

S.A.S. [U] [N] [B] [N] ET CIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0146

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0456

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SAS [U] [N] [B] [N] et Cie est le syndic de l’immeuble.

La SCI BH INVEST est propriétaire des lots n°229, 232 et 233 correspondant à un local à usage commercial en rez-de-chaussée et sous-sol du bâtiment C, côté [Adresse 8].

Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07571 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ZS

Le 7 octobre 2016, la société BH INVEST a signalé un dégât des eaux dans son local au syndicat des copropriétaires, qui a effectué une déclaration de sinistre le même jour auprès de son assureur, la SA AXA France IARD.

Le 23 janvier 2017, un tronçon de canalisation fuyard a été remplacé.

Se plaignant d’infiltrations persistantes et estimant que le syndicat des copropriétaires et le syndic avaient manqué de diligences, par actes du 22 et 23 mai 2023, la société BH INVEST a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires, son assureur la société AXA France IARD et le syndic aux fins de les condamner à indemniser ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, la société BH INVEST sollicite de :

« Déclarer la société BH INVEST recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence

Débouter le syndicat des copropriétaires, la société AXA FRANCE IARD et la société A. [N], [W] [N] ET CIE de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société AXA FRANCE IARD et la société A. [N], [W] [N] ET CIE à verser à la société BH INVEST les sommes suivantes :

▪ 40.600 euros au titre de son préjudice financier,
▪ 64.800 euros au titre de son préjudice locatif
▪ 10.000 euros au titre de son préjudice moral,
▪ 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société AXA FRANCE IARD et la société A. [N], [W] [N] ET CIE aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« Juger que la Société BH INVEST est partiellement responsable du sinistre ayant affecté les plafonds du rez-de-chaussée du bâtiment C,

Juger que la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 9] ne saurait être supérieure à 60%,

Laisser à la charge de la Société BH INVEST une quote-part de responsabilité dans la survenance ayant affecté les plancher du rez-de-chaussée à hauteur de 30%,

Rejeter la demande de la société BH INVEST au titre de la perte de loyers,
Rejeter les demandes de la société BH INVEST au titre du préjudice financier et du préjudice moral, comme particulièrement injustifiés et mal fondés,

Rejeter la demande de la société BH INVEST au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile,

Subsidiairement, ramener le montant à de plus justes propositions,

Condamner tout succombant aux dépens,

Condamner tout succombant à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 9] une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 août 2025, la société AXA France IARD demande de :

« A titre liminaire,

Enjoindre la société BH INVEST de produire tout élément attestant d’une indemnisation, même partielle, de son propre assureur d’habitation ;

A titre principal,

Rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA France IARD ;

En conséquence,

Rejeter les demandes de garantie formulées à l’encontre de la compagnie AXA France IARD ;

A titre subsidiaire,

Limiter l’indemnisation de la société BH INVEST comme suit :

-Préjudice de pertes de loyers : 16 800,00 euros ;
-Préjudice locatif : [Localité 6]
-Préjudice moral : NEANT

Condamner le Syndic [N] et la société BH INVEST à relever et garantir la compagnie AXA France IARD de l’ensemble des condamnations prononcés à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire,

Limiter l’indemnisation de la société BH INVEST comme suit :

-préjudice de pertes de loyers : 33 600,00 euros ;
-préjudice locatif : NEANT
-préjudice moral : NEANT

Condamner le Syndic [N] et la société BH INVEST à relever et garantir la compagnie AXA France IARD de l’ensemble des condamnations prononcés à son encontre ;
En tout état de cause,

Rejeter toutes conclusions, demandes et fins contraires aux présentes;

Condamner tout succombant aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES représentée par Maître Vincent BOIZARD.»

D’après ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, le syndic demande de :

« Débouter la société BH INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la société AXA France IARD de sa demande de garantie à l’encontre du cabinet [N],

Condamner la société BH INVEST à payer au cabinet [N] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société BH INVEST en tous les dépens. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 10 mars 2026 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 juin 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. A titre liminaire, sur la demande de communication de pièces

Afin d’éviter une double indemnisation, la société AXA France IARD demande d’enjoindre à la société BH INVEST de produire tout élément attestant d’une indemnisation par son propre assureur.

La société BH INVEST ne répond pas sur ce point.

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

La société AXA France IARD n’invoque aucun fondement au soutien de sa demande. Il convient néanmoins de relever qu’une telle demande de communication de pièces n’a d’intérêt qu’au stade de la mise en état et que le tribunal appréciera l’éventuel préjudice de la société BH INVEST au vu des éléments en sa possession. Il y a lieu également d’observer que la société AXA France IARD était libre d’attraire l’assureur de la société BH INVEST à la cause.

Dans ces conditions, la demande de la société AXA France IARD sera déclarée irrecevable.
Décision du 29 Septembre 2026
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II. Sur la demande indemnitaire

A. Sur les désordres

La société BH INVEST se plaint d’infiltrations persistantes dans ses locaux depuis le sinistre du 7 octobre 2016, ayant notamment conduit à l’effondrement du faux-plafond à deux reprises en 2018 et 2019.

Les défendeurs ne contestent pas la matérialité des désordres invoqués par la demanderesse.

Les lots n°229, 232 et 233 sont décrits comme suit dans le règlement de copropriété :
– Lot n°229 – Bâtiment C : « au rez-de-chaussée BOUTIQUE (teinte orange du plan) comprenant une pièce communiquant avec le lot n°232»
– Lot n°232 – Bâtiment C : « au sous-sol, un LOCAL (teinte orange du plan) ayant uniquement accès par le lot n°229 »
– Lot n° 233 – Bâtiment C : « au sous-sol un LOCAL (teinte bleue du plan) ayant uniquement accès par le lot n°230 »
étant précisé que le lot n°230 est une boutique en rez-de-chaussée du bâtiment C.

Dans le compte-rendu de réunion du 20 janvier 2019 établi par l’architecte de la copropriété, la situation des locaux est décrite comme suit : « un sous sol exploité en bureaux constitués de deux volumes séparés par un mur de refend porteur. Le 1er possède deux bureaux encloisonnés et un sanitaire sous l’escalier d’accès. Le deuxième est constitué d’une grande pièce unique.
Les deux volumes possèdent deux boutiques donnant sur la rue au rez-de-chaussée. (…) ».

Il n’est pas contesté que les locaux appartenant à la société BH INVEST ont subi un dégât des eaux le 7 octobre 2016.

Le rapport d’inspection télévisée de la société MGC Project, mandatée par la société BH INVEST, du 3 janvier 2017, accompagné de photographies réalisées le 21 décembre 2016, montre ainsi une canalisation percée au niveau du plancher et l’absence de plusieurs dalles du faux-plafond du sous-sol.

Il ressort des photographies prises par le Cabinet [G], expert mandaté par la société BH INVEST qu’en date du 12 février 2018, les infiltrations étaient toujours présentes et que le faux-plafond s’était effondré.

Le compte-rendu d’intervention de la société [V] [S], mandatée par le syndic, du 11 juin 2018 fait état, au sein du local de la société BH INVEST, d’« un désordre au niveau de l’angle du mur côté rue » ; de « la dépose du faux-plafond » et de la présence d’humidité et de trous au sol sur la longueur de la façade. La société préconise par ailleurs de reboucher les fissures sur le trottoir ainsi que de mettre en place un système de ventilation dans la pièce au sous-sol afin d’empêcher l’aggravation du phénomène d’humidité.

Décision du 29 Septembre 2026
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Le procès-verbal de constat d’huissier du 22 novembre 2018, réalisé à la requête de la société BH INVEST, relève au niveau du rez-de-chaussée des déformations sur les murs et le sol, l’absence de dalles sur le faux-plafond, et une couleur grisâtre sur certains murs. L’huissier constate par ailleurs que « l’habillage du plancher haut type ciment se délite et qu’apparaît un énorme trou » et que le ciment d’habillage du plancher haut se trouvant autour de la colonne de descente d’eau usée est cassé. Au niveau du sous-sol, l’huissier constate que certaines dalles du faux-plafond sont jaunies et fortement dégradées par l’humidité et certaines déchaussées laissant apparaître le plancher haut d’aspect vétuste. Il décrit aussi les importants désordres sur les murs et le sol type moisissures, décollement des plinthes, ou encore des déformations du faux-plafond ou des cloques sur la peinture.

Il ressort du compte-rendu de réunion du 20 janvier 2019 avec M. [H], l’architecte de la copropriété, que l’état général du sous-sol du local et l’humidité présente ont entraîné une dégradation importante du plancher du rez-de-chaussée. L’architecte précise que ces dégradations ont notamment été causées par « l’absence de ventilations suffisantes (condensation importante), ajouté à la présence d’infiltrations sur le mur en façade […] et de fissures en pied d’immeuble » et par «l’utilisation de matériaux non adaptés en sous-sol (doublage et cloisonnement placostyl non hydrofuge) ».

Dans le procès-verbal de constat du 18 septembre 2019, réalisé à la demande de la société BH INVEST, l’huissier constate que le local litigieux subit d’importants dégâts des eaux au rez-de-chaussée et au sous-sol et que l’ensemble des murs et plafonds sont dépourvus de tout apprêt.

Il ressort du second compte-rendu de M. [H], architecte de la copropriété, du 3 octobre 2019, que la structure du local litigieux est dans un état de délabrement avancé et qu’elle doit être renforcée, que les soupiraux sont partiellement bouchés et doivent être réouverts pour permettre une meilleure ventilation et que le collecteur doit être remplacé partiellement en trois endroits en raison de son état de rouille avancé. M. [H] préconise par ailleurs la réalisation d’un joint d’étanchéité élastomère côté rue en partie basse de l’immeuble afin d’éviter les entrées d’eau lors du nettoyage des services de la ville.

Plusieurs travaux visant à mettre fin aux désordres ont été successivement réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires. En janvier 2017, des travaux de remplacement de la descente [Localité 7]/EV traversant le local de la société BH INVEST ont été réalisés par la société Chouchan.
En novembre-décembre 2019, des travaux de remplacement du collecteur défectueux en sous-sol et la pose d’un joint élastomère en partie basse de l’immeuble par la société PROSIM.
Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2020, les travaux de renforcement du plancher du rez-de-chaussée ont été votés par les copropriétaires. Selon ordre de service du 5 octobre 2020, les travaux de remplacement des deux descentes en fonte défectueuses du plafond du rez-de-chaussée jusqu’au sous-sol ont été réalisés.

Au 1er juillet 2021, d’après le procès-verbal de constat communiqué par la demanderesse, il n’y avait plus de trace d’humidité ou d’infiltrations dans les locaux.

B. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La société BH INVEST recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 14 et 15 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que les désordres affectant ses locaux résultent d’un défaut d’entretien des canalisations, ayant dégradé les murs, les faux-plafonds et le plancher haut du sous-sol. Elle indique que contrairement à ce que soutient le syndicat, celui-ci ne justifie pas d’une quelconque intervention en janvier 2017 pour mettre fin aux infiltrations, qui ont perduré jusqu’à l’effondrement du faux-plafond en février 2018. La société BH INVEST soutient en outre que les soupiraux incorporés dans la façade constituent des parties communes en application de l’article 7 du règlement de copropriété, et que c’est donc au syndicat des copropriétaires de répondre du défaut d’entretien de ceux-ci. Elle expose que le syndicat ne rapporte pas la preuve que l’obstruction des soupiraux aurait été réalisée par la société BH INVEST ou son locataire et soutient qu’en 2009 les soupiraux étaient déjà obstrués.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’engagement de sa responsabilité totale et soutient que la société BH INVEST est en partie responsable des désordres subis dans son local. Il rappelle que les fuites en provenance des chutes communes ont été réparées en janvier 2017 et en décembre 2019. Il indique par ailleurs que l’architecte de la copropriété a mis en évidence le défaut de ventilation du sous-sol du local litigieux, principalement du fait de l’obstruction des soupiraux par le locataire de la demanderesse et du dysfonctionnement de la VMC et qu’il en a déduit que l’absence de ventilation du sous-sol avait aggravé l’état du plancher. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le caractère commun des soupiraux mais soutient que leur obturation sans autorisation de l’assemblée générale est d’autant plus fautive. Le syndicat des copropriétaires demande que soit retenu un partage de responsabilité dans la survenance des sinistres à hauteur de 60% pour le syndicat des copropriétaires et de 30% pour la société BH INVEST.

*

Selon l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Il résulte de l’article 14 de cette loi, dans sa version applicable au litige, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une faute de la victime ou de celle d’un tiers, ou d’un cas de force majeure.

*

Il ressort de l’article 7 du règlement de copropriété, selon modificatif du 21 avril 1986, que « les coffres, gaines, souches et têtes de cheminées, ainsi que leurs accessoires, les ventilations lorsqu’elles sont incorporées dans les murs ou adossées » sont des parties communes de l’immeuble.
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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les désordres affectant les locaux de la société BH INVEST aient été causés par la défaillance des canalisations parties communes ayant causé le sinistre du 7 octobre 2016 et les infiltrations persistantes par la suite malgré les travaux intervenus.

Sa responsabilité de plein droit est donc engagée à ce titre.

Par ailleurs, plusieurs pièces produites aux débats tendent à établir que l’humidité des locaux a été aggravée par un défaut de ventilation. Le compte-rendu d’intervention de la société [V] [S] du 11 juin 2018 préconise ainsi de mettre en place un système de ventilation dans la pièce au sous-sol. Les comptes-rendus rédigés par l’architecte de l’immeuble décrivent deux soupiraux dans chacun des volumes séparés par un mur porteur, partiellement obstrués. L’architecte a estimé que l’absence de ventilations suffisantes, les infiltrations sur le mur en façade, les fissures en pied de l’immeuble et l’utilisation de matériaux non adaptés en sous-sol (doublage et cloisonnement placostyl non hydrofuge) ont entraîné une aggravation des désordres. Il préconise la réouverture des soupiraux pour les deux commerces.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société BH INVEST l’obstruction des soupiraux alors qu’aucune autre ventilation n’existait, la VMC étant hors service. A cet égard, il convient tout d’abord de relever que le syndicat des copropriétaires ne formule pas expressément de demande de condamnation de la société BH INVEST à la garantir à hauteur de 40%, et que le montant total des pourcentages de responsabilités qu’elle évoque (60% à sa charge et 30% à la charge de la société BH INVEST) est de 90% et non 100%, sans explication.

Il est constant que les soupiraux sont des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires, à qui il appartient de rapporter la preuve de ses allégations, ne verse aux débats aucune pièce tendant à établir que les soupiraux auraient été condamnés par la société BH INVEST ou sa locataire avant 2016.

Il ressort par ailleurs des échanges de courriels avec le syndic de février à mai 2019 que le syndicat des copropriétaires avait accepté de prendre en charge la réouverture des soupiraux à la suite des investigations menées dans le cadre du présent litige après le sinistre du 7 octobre 2016.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc aucune cause exonératoire de responsabilité.

C. Sur la responsabilité du syndic

La société BH INVEST recherche la responsabilité du syndic sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1241 du code civil. Elle soutient avoir averti le syndic de l’existence d’infiltrations dans son local dès le mois d’octobre 2016 et se plaint de l’inertie de ce dernier qui a laissé s’aggraver les désordres jusqu’au début de l’année 2021. Elle en déduit que le syndic a manqué à son obligation de pourvoir à l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Le syndic conteste l’engagement de sa responsabilité dès lors qu’il a accompli les diligences nécessaires et qu’aucun manquement aux obligations lui incombant ne peut être démontré. Il rappelle que le premier dégât des eaux survenu en octobre 2016 a été résolu en janvier 2017. Après un deuxième dégât des eaux et des sollicitations de la société BH INVEST en mai 2018, le syndic soutient avoir fait le nécessaire auprès de la Ville de [Localité 1], de l’architecte de l’immeuble et des diverses entreprises mandatées pour déterminer l’origine des infiltrations et réparer les désordres. Il fait valoir que la société BH INVEST a tardé à purger les faux-plafonds, retardant ainsi les travaux. Il rappelle que l’assemblée générale qui devait se tenir le 14 avril 2020 pour approuver les travaux a été reportée au 23 septembre suivant du fait de la crise sanitaire du Covid-19. Il soulève que l’architecte ne décrit à aucun moment une situation urgente de nature à mettre en péril l’immeuble au sens de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965.

*

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats.

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard des diligences normales ou raisonnables du professionnel averti.

*

La société BH INVEST ne rapporte pas la preuve de la date à laquelle elle aurait informé le syndic du premier dégât des eaux survenu en octobre 2016. Aucune déclaration de sinistre n’est en particulier versée aux débats. Le rapport de recherche de fuite de la société MGC Project a été envoyé au syndic le 3 janvier 2017 et la demanderesse ne conteste pas que la société Chouchan, mandatée pour les travaux, a réalisé le remplacement de la descente [Localité 7]/EV le 23 janvier 2017.

Ainsi, alors qu’aucune preuve de la date d’information du syndic du sinistre n’est rapportée, dès lors que les travaux sur la canalisation à l’origine de la fuite ont été réalisés en trois mois, aucun manquement du syndic n’est caractérisé pour le dégât des eaux originel.

S’agissant de la reprise des infiltrations à partir de 2018, un échange de courriers électroniques entre le syndic et la société BH INVEST entre le 14 mars 2018 et le 16 mai 2018, fait apparaître que le syndic a vainement relancé à plusieurs reprises la société Couchot avant de mandater la société [V] [S] aux fins d’une nouvelle recherche de fuite. La société [V] [S] est finalement intervenue les 28 et 31 mai et 8 juin 2018 et a déposé son rapport le 11 juin 2018.
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Les échanges de courriels versés aux débats témoignent de ce qu’entre juillet et décembre 2018, le syndic a été en lien avec les services de la Ville de [Localité 1] afin de remettre en état la voirie devant l’immeuble, ainsi qu’avec l’architecte de l’immeuble, afin de constater les infiltrations et d’en déterminer les causes. D’après les comptes-rendus de réunions cités précédemment, l’architecte de la copropriété a réuni les parties en janvier 2019 puis en septembre 2019. Le syndic ne peut être tenu responsable des délais de réponse et d’interventions des services municipaux et de l’architecte de la copropriété.

En réponse à un courrier électronique du 18 février 2019, dans lequel la société BH INVEST fait état de l’état de l’effondrement d’une partie du plafond, le syndic a indiqué le 20 février 2019 attendre un devis de la société Alto BTP pour purger les doublages et faux-plafonds ainsi que pour mettre en place des étais pour consolider les zones fragilisées. A la suite de la réunion du 4 avril 2019 avec la société Sinaxia, expert de la société BH INVEST, le syndic lui a indiqué par courriel du 2 mai 2019 avoir reçu le devis de la société Alto Btp le 3 mars 2019 ainsi qu’une réponse négative de la part de la Ville de [Localité 1] le 13 mars 2019. Dans ce même courriel, également adressé au gérant de la société BH INVEST, le syndic a relancé la société BH INVEST concernant la purge des doublages et faux-plafonds nécessaires pour l’étaiement du local. Ce n’est que quatre mois plus tard, par courriel du 4 septembre 2019, que la société BH INVEST a indiqué qu’elle se chargerait de purger les faux-plafonds au sous-sol pour permettre la mise en place d’étais. Les étais ont finalement été posés le 24 septembre 2019, selon la facture de la société Alto Btp versée aux débats.

Dans un courrier électronique du 30 octobre 2019, le syndic a informé la société BH INVEST que deux devis avaient été établis pour la reprise de la plomberie et de la structure du faux-plafond mais qu’une mise en concurrence était indispensable, au regard du montant des dépenses à engager.

Le 22 novembre 2019, un ordre de service a été donné à la société Prosim pour le remplacement du collecteur, qui a été réalisé le 19 décembre 2019 d’après la facture communiquée par le syndicat des copropriétaires.

Par courriel du 17 février 2020, le syndic a informé la société BH INVEST que, compte tenu de leur montant, les travaux de réfection de la structure des planchers devaient faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale du 14 avril 2020. Cette assemblée générale a été reportée au 23 septembre 2020 en raison de la crise sanitaire du Covid-19, délai supplémentaire qui ne peut ne peut, dans ces circonstances, être reproché à la société [U] [N] [B] [N] et Cie.

A la suite de cette assemblée générale, le syndic a émis un ordre de service auprès de la société Prosim pour le remplacement des deux descentes en fonte défectueuses du plafond du rez-de-chaussée jusqu’au sous-sol le 5 octobre 2020.

A l’étude de tous ces éléments, il sera souligné qu’aucune pièce produite aux débats ne permet de déterminer la date exacte à laquelle le syndic a été informé de la survenance du second dégât des eaux en 2018 ni la date de réception des travaux mettant fin aux désordres en 2020.

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Par ailleurs, s’il y a lieu de constater que plus de deux ans et demi se sont écoulés avant qu’il ne soit mis fin aux désordres dans le local de la société BH INVEST, rien ne permet de démontrer le caractère urgent des travaux litigieux qui aurait obligé le syndic à faire procéder à leur exécution immédiate.

En outre, force est de constater que la société BH INVEST a aussi contribué au retard pris dans la réalisation des travaux de reprise de la structure dès lors qu’elle a attendu plusieurs mois avant de procéder à la dépose nécessaire de ses faux-plafonds.

Il convient donc d’en déduire que le syndic, tenu d’une obligation de diligence et de vigilance normale du professionnel averti, n’a fait preuve d’aucune carence manifeste et suffisamment caractérisée dans la gestion du sinistre subi par la société BH INVEST.

Dans ces conditions, il n’est établi aucune faute professionnelle et aucun manquement du syndic dans la réalisation des dommages subis par la société BH INVEST.

En conséquence, les demandes de la société BH INVEST à l’encontre de la société [U] [N] [B] [F] Cie seront rejetées.

D. Sur la garantie de la société AXA France IARD

La société BH INVEST sollicite la garantie de la société AXA France IARD pour l’indemnisation de son préjudice, sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances.

La société AXA France IARD ne conteste pas la mobilisation de sa garantie.

En vertu de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La société BH INVEST est fondée à exercer une action directe à l’encontre de la société AXA France IARD.

Il convient de relever que si le syndicat des copropriétaires formule, dans le corps de ses conclusions, une demande en garantie envers son assureur, cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions qui, seul, lie le tribunal conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

E. Sur les préjudices

Sur la perte de loyers

La société BH INVEST sollicite l’indemnisation de la perte de loyers à compter du mois de mars 2019 jusqu’au 31 juillet 2021, à hauteur de 40 600 euros (29 mois x un loyer mensuel de 1 400 euros). Elle indique que le bail conclu avec la société France Santé à compter du 1er janvier 2017 a pris fin le 31 décembre 2019 après congé donné par le locataire. Elle soutient ne pas avoir perçu de loyer du mois de mars 2019, en raison de la destination impropre du local, au 31 juillet 2021, date à laquelle le local a été reloué, moyennement une franchise de loyer d’un mois pour permettre au nouveau preneur de réaliser les travaux d’aménagement.
Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07571 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ZS

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’aucune perte de loyer n’est justifiée de mars à juillet 2019. Le syndicat des copropriétaires rappelle par ailleurs que la société BH INVEST est partiellement responsable du préjudice qu’elle allègue, dès lors qu’elle a été informée en février 2019 de la nécessité de déposer les faux-plafonds pour la mise en œuvre des étaiements mais que ce n’est que 7 mois plus tard, en septembre 2019, qu’elle s’y engageait.

Le syndic reprend les moyens développés par le syndicat des copropriétaires en précisant que le locataire du local a donné congé à compter du 31 décembre 2019 et que la demanderesse ne démontre aucunement l’existence d’impayés de loyers du mois de mars au mois de décembre 2019. Par ailleurs, le syndic soutient que, concernant la perte de loyers, seule une perte de chance est indemnisable.

La société AXA France IARD expose que le locataire de la société BH INVEST n’a pas mis fin au bail de manière anticipée et n’a pas évoqué de motif particulier. Elle rappelle que le bail a pris fin à compter du 31 décembre 2019 et que la demanderesse ne justifie pas de pertes de loyers entre mars et décembre 2019. Elle fait valoir que la société BH INVEST pouvait faire réaliser ses travaux réparatoires à compter du mois d’octobre 2020, début des travaux réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires, augmenté d’un délai raisonnable de deux mois pour la réalisation des travaux de réfection réalisés au sein du local litigieux. La société AXA France IARD précise que la prise en charge des pertes de loyers est limitée à deux années, conformément aux conditions générales du contrat d’assurance, soit un maximum de 33 600 euros en l’espèce.

*

En l’espèce, la société France Santé, locataire de la société BH INVEST, a pris à bail le local litigieux à compter du 1er janvier 2017, moyennant un loyer mensuel de 1 400 euros.

Par courrier du 23 mars 2019, la société France Santé a donné congé du bail commercial pour le 31 décembre 2019, sans évoquer de motif particulier.

La demanderesse ne produit aucun élément démontrant que la société France Santé aurait cessé de payer ses loyers à compter du mois de mars 2019 et jusqu’à la fin du bail le 31 décembre 2019. La société BH INVEST verse seulement aux débats une attestation de son expert-comptable, M. [T] [M], indiquant qu’elle n’a perçu aucun loyer du 1er janvier 2020 au 30 juin 2021, ce qui est avéré puisque les locaux n’étaient alors pas loués, mais ne faisant état d’aucun impayé de loyers antérieur.

La société BH INVEST ne démontre donc aucune perte locative directe.

En l’état des éléments produits et rappelés ci-dessus attestant de l’état des locaux, il est constant que la société BH INVEST n’aurait pas pu relouer son bien du mois de janvier 2020 au mois d’octobre 2020, dès lors qu’elle était dans l’attente de la réalisation des travaux de réfection de la structure de l’immeuble dont l’ordre de service a été passé le 5 octobre 2020.

Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07571 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ZS

Toutefois, rien ne permet en l’espèce d’établir la durée durant laquelle le local litigieux n’a pu être reloué dès lors qu’aucune pièce versée aux débats ne précise la date de réception des travaux ayant mis fin à l’origine des désordres dans le local litigieux ou ne démontre que lesdits travaux se seraient achevés en juin 2021, comme le soutient la demanderesse.

Il convient alors, comme le propose la société AXA France IARD, d’intégrer un délai de deux mois la réalisation des travaux de réfection de la structure de l’immeuble, soit jusqu’à la fin du mois de décembre 2020.

Comme le relèvent par ailleurs le syndic et AXA, le préjudice de la société BH INVEST sur la période retenue, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de relouer son bien puisque le locataire avait déjà quitté les lieux sans faire valoir de motif particulier.

Compte tenu des caractéristiques du bien et de sa localisation, cette perte de chance s’évalue à 90%.

Le préjudice de la société BH INVEST s’établit donc à 1 260 euros par mois (0,90 x 1 400 euros) sur une période de douze mois.

En conséquence, le préjudice de la société BH INVEST est de 15 120 euros (1 260 x 12).

Sur la perte de revenus locatifs

La société BH INVEST expose avoir dû consentir un loyer réduit de 21 600 euros par an du fait de l’état dégradé de ses locaux, alors que la valeur locative des locaux est de 28 800 euros par an, ce qui constitue une perte de revenus locatifs de 7 200 euros par an. Elle estime ainsi son préjudice à 64 800 euros (9 ans (durée du bail) x 7 200 euros).

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’en matière de bail commercial, il est courant que si des travaux sont à réaliser à l’entrée dans les lieux, le bailleur peut consentir une remise de loyers pour quelques mois, mais pas sur une durée de neuf années consécutives comme le soutient la demanderesse. En outre, le syndicat des copropriétaires constate que le loyer demeure plus élevé que le précédent locataire. Il argue par ailleurs que le second locataire a mis fin au bail en juin 2023 et que sur la nouvelle annonce pour une mise en location, la demanderesse réclamait désormais un montant de loyer encore supérieur. Il indique que le local a été loué à la société [Adresse 10] [Adresse 11] qui a cessé son activité à compter de juillet 2024. Le syndicat des copropriétaires en déduit que les difficultés récentes pour louer le local litigieux ne sont pas liées aux désordres qui ont pu affecter ledit local dans le passé.

Le syndic fait également valoir que la société BH INVEST a bénéficié d’une hausse de loyers à la suite de la relocation de son local en juillet 2021. Il indique aussi que rien ne justifie une réduction de loyer sur toute la durée du bail, mais tout au plus une franchise de loyers sur la durée des travaux qui seraient nécessaires. Il fait observer que la société BH INVEST a attendu dix mois pour remettre son local en location le 1er juillet 2021. En tout état de cause, il soutient que la société BH INVEST a librement négocié le loyer avec ses preneurs et qu’elle ne peut solliciter réparation d’un préjudice dont elle est elle-même à l’origine.

La société AXA France IARD reprend les moyens exposés ci-dessus.

***
Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07571 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ZS

La société BH INVEST a conclu un nouveau bail le 30 juin 2021 avec M.[K] [I], M. [Q] [O] et M. [J] [O], agissant au nom et pour le compte de la SAS JUST DONUTS, société en cours de formation, moyennant un loyer annuel de 21 600 euros.

S’il est avéré que rien ne permet d’établir la date de réception des travaux de réfection de la structure de l’immeuble commandés en octobre 2020, force est de constater que la société BH INVEST n’apporte aucune pièce de nature à justifier que les travaux mandatés par le syndicat des copropriétaires se seraient achevés seulement en juin 2021 et qu’elle n’a pas pu réaliser les travaux de réaménagement de son local avant de pouvoir le relouer au mois de juillet 2021.

Par ailleurs, la société BH INVEST a librement fixé le loyer mensuel avec sa locataire.

La société BH INVEST n’apporte ainsi aucune pièce de nature à étayer sa demande au titre d’une perte de revenus locatifs à compter du mois de juillet 2021, qui sera par conséquent rejetée.

Sur le préjudice moral

La société BH INVEST sollicite l’indemnisation de son préjudice moral en raison des agissements du syndicat des copropriétaires et du syndic. Elle indique avoir dû gérer des relations difficiles avec sa locataire, qui se plaignait de l’impropriété des locaux à leur destination. Elle argue par ailleurs que la société AXA France IARD ne peut dénier sa garantie dès lors que ses conditions générales prévoient la prise en charge des préjudices immatériels dans le cadre de sa garantie de responsabilité civile.
Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’il a fait procéder aux travaux de réfection des colonnes et du plancher, avec diligence compte tenu des contraintes liées au fonctionnement d’une copropriété. Il soutient par ailleurs que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice et que sa demande d’indemnisation est donc mal fondée.

Le syndic reprend les moyens développés par le syndicat des copropriétaires ci-dessus en précisant qu’aucune faute ne peut être reprochée au syndic.

La société AXA France IARD reprend également les moyens développés ci-dessus. Par ailleurs, elle soutient que ce poste de préjudice n’entre pas dans le champ de la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires et qu’en tout état de cause, elle ne peut être responsable de la gestion défaillante du syndic de l’immeuble. Elle rappelle en outre qu’elle a proposé une indemnisation à la société BH INVEST dès juin 2018, restée sans suite.

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La société BH INVEST ne produit aucun élément ne venant démontrer la réalité du préjudice moral allégué ni le quantum sollicité.

Dans ces conditions, sa demande sera rejetée.

Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07571 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ZS

F. Sur les appels en garantie de la société AXA France IARD à l’encontre du syndic et de la société BH INVEST

La demande en garantie de la société AXA France IARD à l’égard du syndic et de la société BH INVEST ne peut prospérer en l’espèce dès lors que leur responsabilité respective n’est pas engagée pour les désordres, objet du litige.

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En définitive, le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD seront donc condamnés in solidum à payer à la société BH INVEST la somme de 15 120 euros au titre de la perte de chance de louer son bien du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020. Le reste des demandes de la société BH INVEST sera rejeté.

III. Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens.

En outre, il convient d’accorder à la SELARL CABINET ELBAZ le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD, tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société BH INVEST la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande réciproque du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Bien que les demandes à l’encontre du syndic n’aient pas prospéré, l’équité commande de rejeter sa demande à l’encontre de la société BH INVEST de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de communication de pièces formulée par la SA AXA France IARD à l’encontre de la SCI BH INVEST ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, et la SA AXA France IARD à payer à la SCI BH INVEST la somme de 15 120 euros au titre de la perte de chance de louer son bien du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;

REJETTE les demandes de la SCI BH INVEST à l’égard de la SAS [U] [N] [B] [N] et Cie ;

Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07571 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ZS

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de la SCI BH INVEST ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, et la SA AXA France IARD aux dépens, avec recouvrement direct, par la SELARL CABINET ELBAZ, des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, et la SA AXA France IARD à payer à la SCI BH INVEST la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, et de la SAS [U] [N] [B] [N] et Cie présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Septembre 2026

Le Greffier Le Président