TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06186 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLTF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H [U]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [K] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [R] [V] [Y]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l’audience du 12 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 18 novembre 2022 et ayant pris effet le 23 novembre 2022, l’OPH [U] a consenti un bail à Madame [Z] [R] [V] [Y] sur un logement à usage d’habitation de type 3 disposant d’un garage (n°G7), situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial hors charges de 472,53 euros pour le logement et de 51,22 € pour le garage, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [Z] [R] [V] [Y], la société [U] a fait signifier le 20 juin 2025 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.249,63 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire en place, la société [U] a fait assigner Madame [Z] [R] [V] [Y] -par acte d’huissier de justice du 3 septembre 2025 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Madame [Z] [R] [V] [Y] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Madame [Z] [R] [V] [Y] sera expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [Z] [R] [V] [Y] au titre des loyers et charges à la somme de 1.239,47 euros en principal, en application de l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 al.3 du Code civil ;Condamner Madame [Z] [R] [V] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Madame [Z] [R] [V] [Y] au paiement d’une somme de 400,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Madame [Z] [R] [V] [Y], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 12 mai 2026, l’OPH [U] – représenté avec pouvoir par Madame [K] – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.235,92 euros. Elle a indiqué que le dernier paiement avait eu lieu le 4 mai 2026 et qu’il s’agissait d’un paiement intégral du loyer courant. Elle a également indiqué avoir contesté le 27 avril 2026 la décision prise par la commission de surendettement des particuliers du [Localité 3] du 12 février 2026 imposant des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [Z] [R] [V] [Y], impliquant un effacement total des créances du fait de sa situation irrémédiablement compromise. Enfin, elle déclare s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement de la dette arriérée de cette locataire.

Citée à étude, Madame [Z] [R] [V] [Y] a comparu. En situation de surendettement, elle a précisé percevoir depuis le 1er décembre 2025 la somme de 931,00 € de France Travail, bénéficier de l’APL (240,93 €) et de la RLS (44,16 €), devoir des trop-perçus CAF et vivre seule avec son enfant à charge de 14 ans. Elle a ensuite sollicité des délais de paiement à hauteur de 30,00 euros par mois, en plus de son loyer courant.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de la carence de la locataire tandis qu’une action de prévention des expulsions de l’association AHU a permis de confirmer la situation précaire de Madame [Z] [R] [V] [Y] qui souhaite se maintenir dans son logement en réglant son loyer courant et en poursuivant le règlement échelonné de sa dette arriérée.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 4 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Madame [Z] [R] [V] [Y] dès le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 20 juin 2025 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 18 novembre 2022 et ayant pris effet le 23 novembre 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 page 8), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2025, pour la somme en principal de 1.249,63 euros et ce, dans le délai conventionnel de 2 mois, et non dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Madame [Z] [R] [V] [Y] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.249,63 euros, expirant le mercredi 20 août 2025 à 24 heures.

En l’absence de règlement par Madame [Z] [R] [V] [Y] des causes du commandement relatives aux loyers impayés au cours de cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 20 août 2025.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH [U] produit un décompte du 27 avril 2026 (loyer d’avril 2026 inclus) démontrant que Madame [Z] [R] [V] [Y] reste devoir la somme résiduelle de 1.401,06 euros. De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (92,02 euros et 73,12 euros, relevant éventuellement des dépens).

De cette somme, il convient également de déduire la somme de 91,44 euros (12 fois 7,62 euros) correspondant aux « pénalités enquêtes OPS » non contractuellement justifiés.
Ainsi, la créance locative sera ramenée à un montant de 1.144,48 euros.

Présente à l’audience, Madame [Z] [R] [V] [Y] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [Z] [R] [V] [Y] sera donc condamnée à verser à l’OPH [U] une somme de 1.144,48 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon décompte du 27 avril 2026, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, la société [U] refuse l’octroi de délais de paiement à la locataire défaillante, et par conséquent, s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, au regard de l’examen du décompte versé par [U], il apparaît que Madame [Z] [R] [V] [Y], nonobstant sa situation de surendettement, a repris le paiement intégral le 4 mai 2026 de son loyer courant (échéance d’avril 2026), et qu’elle sollicite de la juridiction l’octroi de délais de paiement pour l’apurement de sa dette arriérée à hauteur de 30,00 euros par mois, en sus de son loyer courant.

En conséquence, il y aura donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 35 mensualités de 32,00 euros et une 36ème mensualité permettant de solder la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [Z] [R] [V] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat s’était poursuivi, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif de la présente décision.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [R] [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [U], et compte tenu de la situation de précarité sociale et financière de Madame [Z] [R] [V] [Y], l’équité ne commande pas que cette dernière soit condamnée à verser à son bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPH [U] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2022 et ayant pris effet le 23 novembre 2022, entre l’OPH [U] et Madame [Z] [R] [V] [Y], concernant le logement à usage d’habitation avec garage (n°G7), situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] [V] [Y] à verser à l’OPH [U], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.144,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 avril 2026 (échéance d’avril 2026 incluse) -hors frais de procédure et pénalités diverses- ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Z] [R] [V] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 32,00 euros chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [R] [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [U] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [R] [V] [Y] soit condamnée à verser à l’OPH [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant indexé du loyer et des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] [V] [Y] aux entiers dépens d’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 septembre 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière,                                                                           Le juge,