TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/52435 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DCGCM

N° : 7

Assignation du :
30 Mars 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 septembre 2026

par Charlotte DE CABARRUS, 1ere Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. [A] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS – #J0087

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BON ACCUEIL
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 01 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte DE CABARRUS, 1ere Vice-présidente adjointe, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 5 juillet 1988, Mme [Z], aux droits de laquelle est venue l’association Les orphelins apprentis d’Auteuil, puis la SCI [A] [Q], suite à une vente du 12 octobre 1999, a renouvelé le bail commercial consenti à M. [S] et Mme [K], aux droits desquels sont venus les consorts [G] par suite d’une cession de fonds de commerce du 31 mars 1989 puis Mme [C] par suite d’une cession de fonds de commerce du 18 novembre 1994, ce bail portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Paris 10e, pour une durée de 3, 6, 9 ou 12 années entières et consécutives à effet rétroactif du 1er avril 1988.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 31 mars 2000.

Par acte du 26 juin 2000, la SCI [A] [Q] et Mme [C] ont renouvelé le bail expiré à effet du 1er juillet 2000 pour expirer le 31 décembre 2009, moyennant un loyer annuel abaissé à 78 000 Francs (11 891 euros) nets de toutes charges et de toutes taxes pour le bailleur et la modification de plusieurs clauses du bail d’origine.

Par actes du 27 avril 2001, Mme [C] a cédé son fonds de commerce à la société Thiyas, aux droits de laquelle est venue la société Bon accueil, et le bail a été renouvelé avec effet au 27 avril 2001 pour se terminer le 31 décembre 2010, moyennant un loyer annuel identique net de toutes charges et de toutes taxes, le preneur s’engageant à rembourser au bailleur la taxe foncière.

Par acte du 30 janvier 2018, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2018 aux mêmes prix, charges, clauses et conditions que le bail expiré.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties concernant le nouveau loyer, la SCI [A] [Q] a notifié un mémoire préalable à la société Bon accueil le 20 février 2020, puis l’a assignée devant le juge des loyers commerciaux par acte du 11 juin 2020.

Par acte du 28 novembre 2022, la SCI [A] [Q] a fait délivrer à la société Bon accueil un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Par acte du 30 mars 2026, la SCI [A] [Q] a assigné la société Bon accueil devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

– ordonner l’expulsion du locataire, la société Bon accueil, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux, avec si nécessaire, l’intervention d’un huissier, des forces de l’ordre et d’un serrurier,
– ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du locataire,
– condamner la société Bon accueil à régler au bailleur, à titre de provision, une indemnité d’occupation provisionnelle de 20 456,28 euros hors taxes et hors charges, correspondant au montant du dernier loyer facturé,
– condamner la société Bon accueil à régler au bailleur, à titre de provision, une indemnité d’occupation provisionnelle de 45 883,89 euros, correspondant aux arriérés de loyers, indemnité d’occupation, charges et accessoires depuis le premier trimestre 2021,
– condamner la société Bon accueil au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Iris Naud sur le fondement des dispositions de l’article 699 du même code,
– ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

A l’audience du 1er septembre 2026, la SCI [A] [Q] a réduit à 36 791,57 euros la provision demandée au titre des arriérés et maintenu les autres prétentions contenues dans son acte introductif d’instance, compte tenu des paiements intervenus depuis l’assignation.

La défenderesse, citée à étude, n’était pas représentée à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose :

 » Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.  »

L’article L. 145-10 du même code dispose :

 » A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.  »

A défaut d’avoir contesté le congé ou demandé le paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans, l’action du locataire est prescrite et celui-ci ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux.

L’acquisition de la prescription a pour effet l’extinction du droit, en vertu de l’article 2219 du code civil et entraîne la perte du droit à la propriété commerciale, le locataire devenant sans droit ni titre.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2022, la SCI [A] [Q] a délivré à la société Bon accueil un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, rappelant les termes de l’article L. 145-10, alinéa 5, et de l’article L. 145-17 du code de commerce.

La société Bon accueil a perdu tout droit à contestation du congé délivré devant le juge du fond en raison de la prescription de son action acquise depuis le 28 novembre 2024.

Elle est donc occupante sans droit ni titre, de sorte que son obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Dans ces conditions, l’expulsion de la société Bon accueil et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’article 1728 du code civil prévoit que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet du congé avec refus de renouvellement délivré, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Bon accueil depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel au jour du refus de renouvellement, soit 20 456,28 euros hors charges et taxes.

S’agissant du paiement, par provision, des sommes dues au titre de l’occupation des lieux, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la SCI [A] [Q] a joint à son assignation un décompte au premier trimestre 2026 mentionnant un solde débiteur d’un montant de 65 678,37 euros au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation. Elle a également produit au jour de l’audience un décompte tenant compte de règlements intervenus depuis l’assignation, le solde débiteur s’élevant au 1er septembre 2026 à la somme de 36 791,57 euros.

L’obligation de la société Bon accueil au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er février 2026, mois de février inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 36 791,57 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner cette société.

Sur les demandes accessoires

La société Bon accueil, partie perdante, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Me Iris Naud.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser la bailleresse des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société Bon accueil et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Bon accueil à payer à la SCI [A] [Q] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Bon accueil à payer à la SCI [A] [Q] la somme de 36 791,57 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er septembre 2026, mois de septembre inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société Bon accueil aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Iris Naud ;

Condamnons la société Bon accueil à payer à la SCI [A] [Q] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 septembre 2026

La Greffière, La Présidente,

Daouia BOUTLELIS Charlotte DE CABARRUS