TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [G] [Z] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Matthieu GIRARDET

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01675 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDF5

N° MINUTE :
5/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [K] [M] [L] épouse [K] [U], demeurant [Adresse 1]
AYANT POUR MANDATAIRE la SARL AFFINITY HOME [Adresse 2]
représentée par Maître Matthieu GIRARDET avocat, vestiaire : D0264

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juillet 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 29 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/01675 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDF5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2012, Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [G] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4], 8ème étage, couloir droit, porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 795 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [G] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1 706,21 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 4 décembre 2025 remise au greffe le 6 février 2026, Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire,
-prononcer la résiliation du bail au 11 octobre 2025,
-constater que M. [G] [Z] est occupant sans droit ni titre,
-ordonner l’expulsion de M. [G] [Z] dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
-condamner M. [G] [Z] à payer, à titre de provision, la somme de 5.153,97 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er novembre 2025, assortie des intérêts à compter de l’assignation,
-condamner M. [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation et jusqu’à libération complète des lieux, égale au double du montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du contrat, clause d’indexation comprise (soit 1.673,88 € par mois), ou, à tout le moins, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du contrat, clause d’indexation comprise (soit 861,94 € par mois),
-condamner M. [G] [Z] à verser la somme de 157,67 € au titre du remboursement des frais de commissaire de justice exposés et de 80 € au titre des frais de relance conformément à l’article IX du bail,
-rappeler que toute demande de délais d’expulsion ultérieure devra, après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, être portée devant le juge de l’exécution,
-ordonner, si besoin, la transmission par le greffe au Préfet aux fins d’examen d’un relogement dans le cadre du plan départemental,
-condamner M. [G] [Z] aux dépens,
-condamner M. [G] [Z] à verser une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 9 décembre 2025.

Initialement appelée à l’audience du 27 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 3 juillet 2026.

À l’audience du 3 juillet 2026, Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 11.187,55 € au 1er juin 2026.
A l’oral, à l’audience, elle a demandé la suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

M. [G] [Z], cité à étude par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2025 puis convoqué par le greffe par courrier du 7 avril 2026, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié au locataire le 11 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 706,21 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] à faire procéder à son expulsion.

S’agissant de la demande de suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, elle sera déclarée irrecevable car non contradictoire. Elle a en effet été formulée à l’audience du 3 juillet 2026 en l’absence du défendeur et l’assignation du 4 décembre 2025 ne la comprenait pas.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [G] [Z] est redevable, à titre de provision, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période allant du 12 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité provisionnelle d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 10 juin 2026, date du dernier décompte. M. [G] [Z] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité provisionnelle d’occupation à compter de l’échéance de juillet 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] demande que cette indemnité d’occupation soit égale au double du montant du loyer et des charges en se fondant sur l’article IX du bail (clause pénale). Or, conformément à l’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une telle clause doit être réputée non écrite.

III) Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Décision du 29 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/01675 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDF5

En l’espèce, Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 10 juin 2026, M. [G] [Z] lui doit la somme de 11 187,55 €.

M. [G] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5.153,97 €.

IV) Sur les autres demandes de Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U]

La somme de 157,67 € dont il est demandé le paiement correspond aux frais du commandement de payer du 11 août 2025. Or, ces frais relèvent des dépens.

La somme de 80 € dont il est demandé le paiement correspond à des frais de relance et l’article IX du bail stipule qu’une lettre de relance recommandée avec AR est adressée avec 20 € de frais. Or, une telle clause doit être réputée non écrite, conformément à l’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La demande en paiement de la somme de 80 € au titre des frais de relance sera donc rejetée.

Toutes les autres demandes formulées dans l’assignation seront rejetées.

V) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 11 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000€ lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mars 2012 entre Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] et M. [G] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 4], 8ème étage, couloir droit, porte gauche est résilié depuis le 12 octobre 2025,

ORDONNONS à M. [G] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], 8ème étage, couloir droit, porte gauche ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉCLARONS irrecevable la demande de suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [G] [Z] à payer à Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] une somme provisionnelle de 11 187,55 € arrêtée au 10 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025 sur la somme de 5.153,97 €,

CONDAMNONS M. [G] [Z] à verser à Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce à compter de l’échéance de juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] de sa demande en paiement de la somme de 80 € au titre des frais de relance,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS M. [G] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 août 2025,

CONDAMNONS M. [G] [Z] à payer à Mme [L] [K] [M] épouse [K] [U] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 septembre 2026

le greffier La juge