TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/55965 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDY6I

N° : 1

Assignation du :
31 Août 2026
[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 septembre 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.
DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [Localité 2] Gestion
C/O Cabinet [Localité 2] Gestion
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS – #E1624

DEFENDERESSE

La S.A.S. [Localité 1] OPERA GROUPE
[Adresse 3]
[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffière,
EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et son syndic en exercice est la société SAINT HILAIRE GESTION.

La société [Localité 1] OPÉRA GROUPE est propriétaire de locaux commerciaux, situés au rez de chaussée et au 1er étage, réaménagés sur deux niveaux en un appartement, loués via la plateforme de locations touristiques Airbnb.

Au cours de l’été 2026, des fuites d’eau ont affecté le sous-sol partie commune de l’immeuble et la société GE BAT a effectué une recherche de fuite non invasive au sein des locaux appartenant à la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE. Cette société a conclu que les fuites d’eau provenaient du système de la climatisation de l’appartement.

Après deux vaines mises en demeure du syndic à la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE de permettre l’accès à son lot afin de permettre une recherche de fuite destructive, le syndicat des copropriétaires a, sur ordonnance d’autorisation à assigner à heure indiquée du 24 août 2026, fait assigner, par acte du 31 août 2026, la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
– ENJOINDRE à la société [Localité 1] OPERA GROUPE d’autoriser l’accès aux lots dont elle est propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 5] a toute entreprise, technicienou personne mandaté par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], afinde permettre :
*La recherche de l‘origine de la fuite dans les lots dont elle est propriétaire;
*Les investigations techniques nécessaires ;
*L’accès à l’ensemble des installations concernées;
* La réalisation des travaux nécessaires à la cessation du sinistre;
* Le tout, dans un délai de 15 jours a compter de la date de prononcé de l’ordonnance à intervenir
A défaut, et passé ce délai,
– CONDAMNER la société [Localité 1] OPERA GROUPE au paiement d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard
– ORDONNER à la société [Localité 1] OPERA GROUPE de mettre à l’arêt la climatisation des lots dont elle propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 6] jusqu’à la date de réalisation des investigations et travaux nécessaires à la cessation du sinistre;
– Le tout, dans un délai de 15 jours à compter de la date de prononcé de l’ordonnance à intervenir
A défaut, et passé ce délai,
– CONDAMNER la société [Localité 1] OPERA GROUPE au paiement d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard
Subsidiairement :
– ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire;
– DESIGNER tel expert judiciaire qu’il lui plaira de commettre, chargé d’accomplir la mission suivante:
* Se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission;
* Convoquer les parties;
* Se transporter sur les lieux du sinistre, et constater les dommages déclarés;

* Donner tout avis sur la cause des dommages et leur imputabilité;
* En chiffrer le coût de réparation, en faisant la distinction entre le coût des travaux de remise en état du bien et les travaux de suppression de fuite;
* Procéder a toute constatation utile;
* Dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 etsuivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera sonrapport au Secrétariat-Greffe de ce Tribunal dans les 6 mois de sa saisine;
* Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui.
– CONDAMNER la société [Localité 1] OPERA GROUPE a payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
– CONDAMNER la société [Localité 1] Opera Groupe aux entiers dépens.

A l’audience du 15 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort du rapport de recherche du 17 juillet 2026 de fuite de la société GE BAT, mandatée par le syndic, qu’une infiltration d’eau est constatée au plafond et au sol dans le couloir du sous sol face aux lots n° 56 et 57 (caves). Après recherche au sein de la loge du gardien située au rez-de-chaussée et au sein de l’appartement appartenant à la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE, la société GE BAT a conclu que :
« l’appartement est climatisé, avec une température de consigne réglée à 16,5°C, favorisant une condensation accrue sur l’échangeur avec les fortes chaleurs actuelles.
Climatisation à eau perdue : une cassette est visible au niveau -1, des diffuseurs sont placés dans la cuisine (au dessus de l’évier), au niveau de la mezzanine (dans le couloir au-dessus des placards) et dans la chambre (derrière la porte).
Mise à l’arrêt de la climatisation pendant près de 2 heures : l’infiltration d’eau au plafond a diminué.
Hypothèse : une unité intérieure gainable dissimulée dans un placard, derrière un doublage ou dans un faux plafond condense.
Analyse : Nous pensons qu’il y a un lien entre la climatisation et la fuite.
Recommandations : deux solutions pour confirmer cette hypothèse :
– Mettre à l’arrêt complètement les groupes de climatisation pendant 48 heures.
– Localiser et contrôler les raccordements de cette unité intérieure. »

La recherche de fuite « destructive » implique d’avoir accès aux lots appartenant à la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE.

Or malgré deux mises en demeure, adressées par lettres recommandées avec avis de réception des 17 et 23 juillet 2026, la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE, la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE a refusé de donner accès à ses lots.

Dans ces conditions, l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires et les sociétés mandatées par lui d’accéder à l’appartement dont la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE est propriétaire afin de réaliser la recherche de fuite destructive et de mettre fin aux infiltrations d’eau caractérisent un trouble manifestement illicite pour l’ensemble de la copropriété, auquel il doit être mis fin. En effet, la persistante d’une fuite étant notamment susceptible de fragiliser les planchers de l’immeuble.

Le juge des référés n’est pas limité par les mesures sollicitées par les parties et peut prendre celle qui lui semble la mieux appropriée à faire cesser le trouble, et la plus proportionnée aux intérêts en présence.

Il convient en conséquence d’ordonner à la SOCIÉTÉ [Localité 1] OPÉRA GROUPE de laisser l’accès à son appartement qui sera mandaté par le syndicat des copropriétaires afin d’y procéder à une recherche de fuite et aux travaux strictement nécessaires pour y mettre fin et, à défaut d’accès, de les autoriser à pénétrer dans les lieux pour ce faire.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de prononcer une astreinte dès lors qu’en l’absence d’exécution de la présente décision par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires est autorisé à pénétrer dans son logement afin de faire réaliser les travaux nécessaires par une entreprise de son choix.
En outre, il convient d’ordonner à la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE à mettre à l’arrêt la climatisation présente au sein de ses lots, suivant les termes du présent dispositif.

Il convient, en outre, d’assortir cette condamnation d’une astreinte afin d’en assurer l’effectivité suivant les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

La société [Localité 1] OPÉRA GROUPE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires chacun la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS à la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE de laisser, dans un délai de huit jours à l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’une lettre simple par le syndic, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, et toute entreprise, technicien ou personne qu’il aura mandatée, pénétrer dans les lots appartenant à la société [Localité 1] Opéra Groupe situés dans l’immeuble du [Adresse 1] afin qu’ils procèdent aux travaux de recherche de fuite et de réparation qui s’imposeraient pour mettre fin à la fuite ;

AUTORISONS, en cas de refus ou d’absence de réponse de la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE dans un délai de huit jours après l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’une lettre simple par le syndic, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans les lots appartenant à la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE situés dans l’immeuble du [Adresse 1] accompagné de toute entreprise qu’il aura mandatée et en présence d’un commissaire de justice de son choix, afin de permettre l’ouverture forcée de la porte, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins majeurs, et l’exécution des travaux de recherche de fuite et de réparation, le cas échéant, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour le compte de qui il appartiendra ;

ORDONNONS à la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE de mettre à l’arrêt le système de climatisation des lots dont elle est propriétaire situés dans l’immeuble du [Adresse 1] jusqu’à la date d’exécution des travaux de recherche de fuite et de réparation, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce, passé ce délai, sous astreinte de 800 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

DISONS n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE aux dépens ;

CONDAMNONS la société [Localité 1] OPÉRA GROUPE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 septembre 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Mathilde BALAGUE