TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 SEPTEMBRE 2026

NAC : 5aa
DOSSIER : N° RG 25/00083 – N° Portalis DBXD-W-B7J-EOBC
AFFAIRE : S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [K] [W], [O] [C]
MINUTE : 26/00227

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Mme Martine MERIGEAU, Magistrat à titre temporaire en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de SAINTES

GREFFIER : Madame Valérie CHAUVEAU, cadre greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT immatriculée au RCS DE NIORT sous le n° B 304 326 895, dont le siège social est sis 20 Rue de Strasbourg – CS 68729 – 79027 NIORT CEDEX
représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BLC, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

Mme [K] [W]
née le 16 Février 1973 à CORBEIL (51320), demeurant 3 rue des boutons d’or – Résidence le moulin – appt 2 – – 17380 TONNAY-BOUTONNE, comparante

M. [O] [C]
né le 27 Août 1977 à BAPAUME (62450), demeurant 3 rue des boutons d’or – Résidence le moulin – appt 2 – – 17380 TONNAY-BOUTONNE, comparant

***

Débats tenus à l’audience publique du 15 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 28 Septembre 2026.

***
le
1 ccc + 1 grosse à scp blc
1 ccc aux consorts [W]/milluy
dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2022, la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [K] [W] et Monsieur [O] [C] un logement situé 3 rue des boutons d’or, Résidence Le moulin, appartement 2, à TONNAY BOUTONNE (17380) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 516,56 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer en date du 28 novembre 2023 visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1406,91 euros au titre des loyers et charges impayées.
Par notification électronique en date du 28 novembre 2023, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de Charente-Maritime et l’organisme payeur, APL, le 28 avril 2023.
Le commandement de payer est demeuré infructueux et de nouveaux impayés se sont ajoutés.
Par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2025, dénoncé le même jour à Monsieur le préfet de Charente-Maritime, la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Mme [W] et M. [C] aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire Prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant introduit de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Mme [W] et M. [C] au paiement de la somme de 2394,74 euros au titre de leur dette locative avec intérêts au taux légal, à compter de la demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été comprises entre cette date et la date d’audience,Condamner Mme [W] et M. [C] au paiement de la somme mensuelle du loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et des charges au titre d’indemnité d’occupation à compter du jugement à venir jusqu’à la libération des lieux,Condamner Mme [W] et M. [C] aux entiers dépens de l’instance et à la somme de 500 euros au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier de Mme [W] et M. [C] a été adressé au juge le 22 avril 2025. Les ressources du couple sont de 2150 euros, ils ont trois enfants à leur charge. Les difficultés se sont accentuées au décès de la sœur jumelle de Mme [W].

A l’audience du 05 mai 2025, la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT a comparu dûment représentée par son conseil, précise que la dette est de 2976,32 euros au mois de mars 2025 inclus. Le loyer et les charges actuels s’élèvent à 588,78 euros.
Mme [W], présente explique qu’elle souhaite rester dans les lieux et demande des délais de paiement. Elle explique avoir repris les loyers courants, confirmé par le conseil de la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT. Ses difficultés financières sont dues entre autres au décès de sa sœur jumelle. Elle est d’accord avec la somme des arriérés locatifs.
Le délibéré prévu le 07 juillet 2025 a été prorogé.

En raison de circonstances exceptionnelles, les débats ont été réouverts, par mention au dossier, le 15 juin 2026.

A l’audience du 15 juin 2026, la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT représentée par son conseil, indique que les locataires avaient repris le paiement des loyers courants d’une façon irrégulière et que les mois d’avril et de mai 2026 n’avaient pas été réglés.
Il ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire. La dette locative actualisée au mois de juin 2026 inclus est de 7239,81 euros. Le mois de juin 2026 a été réglé.
Il entend maintenir le reste de ses précédentes demandes contenues dans l’assignation. Il ne s’oppose pas à une suspension de la clause résolutoire.

Mme [W] et M. [C] présents, à cette audience, indiquent souhaiter rester dans les lieux, ils peuvent au-delà du loyer courant, payer 150 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la recevabilité de l’action

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 novembre 2023. En conséquence, la demande aux fins de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la notification au préfet
Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 février 2025, soit six semaines avant la date d’audience.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échues, et 2 mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 28 novembre 2023, la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT a fait commandement à Mme [W] et M. [C] de payer la somme en principal de 1406,91 euros au titre de la dette locative. Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois suivants et Mme [W] et M. [C] n’ont pas saisi le tribunal aux fins d’obtenir des délais de paiement. Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 28 janvier 2024 et que les locataires se trouvent donc occupants sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement :
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT indique lors de l’audience du 15 juin 2026, que la locataire a repris irrégulièrement le paiement des loyers courants mais qu’elle n’est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire.
Il ressort du décompte actualisé, produit par la S.A HML Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT en juin 2026, que les locataires n’ont payé leurs loyers courants qu’irrégulièrement.
Il ressort des éléments communiqués que la S.A HLM Immobilière ATLANTIC n’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement à sa locataire et à une suspension de la clause résolutoire.
Lors de l’audience du 05 mai 2025, Mme [W] souhaitait des délais de paiement pour apurer sa dette locative. Elle précisait avoir des revenus mensuels avec son conjoint de 2200 euros.
Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder, pour le paiement de son arriéré locatif d’un montant de 7239,81 euros, à Mme [W] et M. [C] des délais sur 36 mois en prévoyant une mensualité supplémentaire de celles représentant son loyer courant, d’un montant de 150 euros pendant 35 mois et le solde au 36ème mois.
Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé de l’échéance supplémentaire, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur et l’expulsion de Mme [W] et M. [C] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Au soutien de sa demande en paiement, la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT produit le contrat de bail ainsi que le décompte actualisé de la dette au 30 juin 2026 (mois de juin compris) pour un montant total de 7239,81 euros au titre du loyer et des charges.
Il ressort des pièces du dossier, qu’il existe une dette locative certaine, liquide et exigible, laquelle n’est pas contestée par la locataire.
La solidarité est contractuellement prévue.
En conséquence, Mme [W] et M. [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 7239,81 euros, correspondant au montant des loyers échus jusqu’au 30 juin 2026.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il est expressément rappelé, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, l’échelonnement accordé deviendra caduc, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.
En conséquence, il y a également lieu de fixer l’indemnité d’occupation éventuelle qui serait due dans l’hypothèse où les locataires ne respecteraient pas les délais de paiement convenus ou en cas d’impayé. Dans ce cas, ils seraient tenus de verser une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du premier impayé du plan d’apurement et jusqu’à la restitution des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire sera constatée comme étant de droit attachée à la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Succombant au principal, Mme [W] et M. [C] seront condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner Mme [W] et M. [C] au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE au 28 janvier 2024 la résiliation des baux signés entre la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT et Mme [W] et M. [C], pour le logement situé 3 rue des boutons d’or, Résidence Le moulin, appartement 2, à TONNAY BOUTONNE (17380) ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] et M. [C] à payer à la S.A Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 7239,81 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à Mme [W] et M. [C] des délais de paiement sur 36 mois en prévoyant une mensualité supplémentaire de celles représentant son loyer courant, d’un montant de 150 euros pendant 35 mois et le solde au 36ème mois;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] et M. [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [W] et M. [C] à payer à la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmentée des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, à compter du premier impayé du plan d’apurement et jusqu’à la restitution des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

En tout état de cause,

CONSTATE que l’exécution provisoire est attachée à la présente décision ;

DEBOUTE la S.A HLM Immobilière ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Mme [W] et M. [C] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes,

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe du tribunal au préfet de Charente-Maritime en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de de SAINTES, les jour, mois et an susdits.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,