Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N°2026/

N° RG 25/05367 – N° Portalis DBVL-V-B7J-WEMO

(Réf 1ère instance : 24/00002)

M. [C] [N]

C/

M. [B] [M]

Mme [A] [U] épouse [M]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Océane MALLARD, lors des débats, et Mme Eléa DESPRETZ, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026, devant Monsieur Philippe BRICOGNE et Madame Caroline BRISSIAUD, tenant seuls l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [C] [N] – venant aux droits de M. [Q] [S]

né le 04 Mars 1970 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Antoine DE GUERRY DE BEAUREGARD, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMÉS :

Monsieur [B] [M]

né le 31 Octobre 1945 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [A] [U] épouse [M]

née le 23 Mai 1949 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Me Caroline LOMBARDO, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [B] [M] et Mme [A] [U] épouse [M] sont mariés depuis le 05 août 1966.

2. Suivant acte notarié du 11 janvier 2008, ils ont changé de régime matrimonial au profit du régime de la communauté universelle.

3. M. [M] est propriétaire des parcelles agricoles cadastrées section G n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lieu-dit [Localité 6], section E n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] lieu-dit [Localité 7]), section E n° [Cadastre 8] lieu-dit [Localité 8] et section E n° [Cadastre 9] lieu-dit [Localité 9] [Adresse 4], sur la commune de [Localité 10].

4. Par acte sous seing privé du 11 mai 2016, M. [M] et M. [S] [Q] se sont accordés sur la vente de ces parcelles après une période de trois années d’exploitation par ce dernier en qualité de preneur à bail rural pour un fermage de 200 € par hectare.

5. La vente des parcelles entre M. [M] et M. [Q] n’a jamais eu lieu.

6. Suivant acte authentique du 18 novembre 2020, M. [M] a vendu au GFA [Localité 11] la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 9].

7. Au cours de l’année 2022, M. [M] et M. [Q] se sont mis respectivement en demeure de payer les fermages et de formaliser l’acte de vente des parcelles.

8. Suivant acte de commissaire de justice du 09 novembre 2023, M. et Mme [M] ont délivré congé aux fins de reprise pour exploitation par leur fils, M. [H] [M], à M. [Q], et ce à effet au 10 mai 2025.

9. Par requête reçue au greffe de la juridiction le 31 janvier 2024, M. et Mme [M] ont demandé la convocation de M. [Q] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes aux fins de résiliation du bail rural et de paiement des fermages.

10. L’instance a été reprise par M. [C] [N], légataire universel de M. [Q], décédé.

11. Par jugement du 18 août 2025 (une erreur semble s’être glissée dans le jugement qui porte également la mention du 18 septembre 2025), le tribunal :

– a débouté M. et Mme [M] de leur demande en résiliation du bail rural conclu le 11 mai 2016 entre M. [M] et M. [Q],

– a rejeté le refus de poursuite du bail rural du 11 mai 2016 au profit de M. [N] par M. et Mme [M],

– a rejeté le refus de renouvellement du bail rural du 11 mai 2016 au profit de M. [N] par M. et Mme [M],

– a déclaré irrecevable la demande d’annulation du congé délivré le 09 mai 2023 de M. [N],

– a confirmé la validité du congé aux fins de reprise délivré le 09 mai 2023 par M. et Mme [M],

– a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [M] tirée de la prescription de l’action en nullité du fermage du bail rural du 11 mai 2016,

– a déclaré nul le fermage fixé au bail rural du 11 mai 2016,

– s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nantes pour connaître de la demande indemnitaire de M. [N] pour la gestion de mauvaise foi de la relation contractuelle,

– a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 novembre 2025 à 14 heures,

– a enjoint à M. et Mme [M] et M. [N] de conclure sur la fixation du montant du fermage et le décompte entre les parties (fermages et charges dus déduction faite des fermages et charges déjà payés) ou sur la nécessité d’une mesure d’expertise aux fins d’évaluation,

– a ordonné à M. et Mme [M] et M. [N] de produire les éléments propres à établir leurs demandes financières,

– a ordonné le sursis à statuer sur la fixation du montant du fermage et l’apurement des comptes (fermages et charges afférentes) entre M. et Mme [M] et M. [N],

– a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts de M. [N] au titre du retrait unilatéral de la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 9],

– a condamné M. [N] à verser à M. et Mme [M] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– a condamné M. [N] aux dépens,

– a rappelé l’exécution provisoire de droit du jugement.

12. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le refus d’encaisser les chèques présentés par l’EARL [Adresse 5] Chaumes, à laquelle était associé M. [Q], après l’avoir fait sans difficulté auparavant, constitue une faute des bailleurs qui sont déboutés de leur demande en résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage. Après le décès de M. [Q], le bail s’est normalement poursuivi au profit de M. [N] son partenaire de PACS, lui-même associé de l’EARL [Adresse 5] [Localité 12] à qui les terres louées ont été mises à disposition. Le refus du renouvellement du bail n’est pas justifié, dès lors que M. [N] a déposé une demande d’autorisation d’exploiter le 14 mars 2025. Le délai pour contester le congé délivré le 09 novembre 2023 a expiré le 09 mars 2024. L’action en illicéité du fermage, enfermé dans un délai de prescription quinquennal, est recevable, le point de départ de la prescription se situant le 11 mai 2019 (fin de la période triennale à partir de laquelle les terres devaient être vendues au preneur). Le fermage de 200 € par hectare, soit au-delà des valeurs maximales, doit être déclaré illicite. L’information par M. [M] à M. [Q] concernant la vente à un tiers de la parcelle E [Cadastre 9] a été donnée courant 2022, la demande de dommages et intérêts à ce titre, enfermée dans un délai de six mois, étant forclose.

13. Par déclaration adressée par lettre recommandée le 18 septembre 2025 et reçue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 26 septembre 2025, M. [N] a interjeté appel de cette décision.

14. Par courrier du 23 mars 2026, les parties ont été convoquées à l’audience du 04 juin 2026.

15. L’affaire a été retenue à cette audience et mise en délibéré au 03 septembre 2026, prorogé au 1er octobre 2026.

* * * * *

16. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe le jour de l’audience et soutenues oralement, M. [N] demande à la cour de :

– déclarer irrecevables les conclusions tardives et dilatoires de M. et Mme [M],

– condamner M. et Mme [M] à lui payer une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 550 du code de procédure civile,

– rejeter les appels incidents formés par M. et Mme [M],

– réformant sur la validité du congé, recevoir comme non forclose la contestation du congé du 09 novembre 2023,

– évoquant,

– annuler ce congé,

– fixer le solde de fermage sans charges dû au 11 mai 2026 à la somme de 1.297,70 €,

– constater ce paiement libératoire,

– adoptant le compte sans prescription des répétitions de fermages illicites, ordonner la restitution par M. et Mme [M] du « complément de sécurité » de 1.534,44 €,

– fixer le compte des charges récupérables en sus du fermage et lui donner acte de son offre de payer ce compte,

– fixer les conditions du bail comme suit :

* bailleurs : M. et Mme [M]

* preneur : M. [N]

* effet du bail au 11 mai 2016 avec renouvellement au 11 mai 2025 pour une nouvelle période de 9 ans

* consistance : pour une surface totale de 12,5891 ha sur les parcelles suivantes : section G n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lieu-dit [Localité 6], section E n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] lieu-dit [Localité 7] et section E n° [Cadastre 8] lieu-dit [Localité 8], sur la commune de [Localité 13] * fermage initial corrigé à 110 € l’hectare en 2016 et, après révisions, à 123,52 € l’hectare en 2025 outre 1/5ème de la taxe foncière au titre des charges récupérables

* fermage payable annuellement au 11 mai, date anniversaire du bail

* application du statut d’ordre public des baux ruraux pour toute autre condition

– réformant sur les dépens et l’article 700, rejeter les prétentions de M. et Mme [M] de ce chef et les condamner à lui payer :

* les dépens d’instance et d’appel mémoire

* 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* * * * *

17. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 03 juin 2026 et soutenues à l’audience, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

– sur l’appel principal de M. [N],

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* déclaré forclose la demande de nullité du congé pour reprise délivré le 09 novembre 2023 à M. [Q],

* déclaré valable ledit congé pour reprise au profit de M. [M],

– débouter en conséquence M. [N] de l’ensemble de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 09 novembre 2023,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nul le fermage fixé à 200 € / ha et a ordonné la réouverture des débats et le sursis à statuer sur ce point,

– statuant à nouveau,

– débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes tendant à voir corriger le prix du fermage aux fins de le voir fixer à la somme de 110 € / ha,

– ordonner qu’une indemnité d’occupation sera calculée sur cette même base au titre de l’occupation des terres par M. [N] pour l’année culturale 2025-2026,

– sur leur appel incident,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes :

* de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages,

* d’opposition à la poursuite du bail au profit de M. [N],

* d’opposition au renouvellement du bail au profit de M. [N],

– statuant à nouveau,

– prononcer la résiliation du bail rural conclu le 11 mai 2016 aux torts exclusifs de M. [Q], dont vient aux droits M. [N], pour défaut de paiement de la somme de 7 403,37 € due au titre des fermages des années 2020, 2021 et 2022 à la date du 29 janvier 2024, malgré la mise en demeure reçue par le preneur le 05 octobre 2023,

– ordonner l’expulsion de M. [N] et de tout occupant de son chef des parcelles louées, ainsi que la remise en état des lieux, dans un délai d’un mois suivant signification de l’arrêt à intervenir, passé lequel il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire,

– prononcer l’opposition à la poursuite du bail par M. [N] qui ne réunit pas la condition de mise en valeur au cours des cinq dernières années, suite au décès de M. [Q], faisant droit à la signification réalisée selon acte extra-judiciaire du 28 janvier 2025,

– refuser le renouvellement du bail au profit de M. [N], le bail initial n’étant pas en règle avec le contrôle des structures au moment de son échéance, cette irrégularité faisant obstacle, à elle seule, au renouvellement du bail,

– ordonner l’apurement des comptes de fermage entre les parties à partir de l’année 2020, sur la base des principes suivants :

* application d’un fermage annuel de 200 €/ha, au titre de l’année 2016, révisé annuellement par application de l’indice des fermages, le tout calculé sur la surface effectivement louée, déduction faite de la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 9] vendue le 18 novembre 2020,

* imputation des sommes déjà versées et encaissées,

* prise en considération, le cas échéant, des dégrèvements de taxe foncière afférents aux parcelles louées, au bénéfice du preneur, sur justification des rôles par le service des impôts,

– condamner en conséquence M. [N] à leur payer le solde des fermages dus, tel qu’il résultera de l’apurement des comptes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 octobre 2023 pour les sommes alors exigibles, et à compter de chaque échéance annuelle pour les fermages ultérieurs,

– sur les dépens,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Q] à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– y ajoutant,

– condamner M. [N] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

– condamner M. [N] aux entiers dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Caroline Lombardo, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires.

* * * * *

18. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dernières conclusions de M. et Mme [M]

19. M. [N] sollicite le rejet des seules conclusions des intimés adressées la veille de l’audience en fin de journée alors qu’ils avaient constitué avocat dès le 31 mars 2026 ou, à tout le moins, la sanction de ce comportement.

* * * * *

20. M. et Mme [M] ne répliquent pas sur ce point.

Réponse de la cour

21. L’affaire est venue pour la première fois à l’audience du 04 juin 2026. M. [N] avait la possibilité de solliciter un renvoi afin d’étudier les premières et seules conclusions transmises la veille par M. et Mme [M].

22. Par ailleurs, il pouvait, à défaut de renvoi, répliquer oralement sur les appels incidents de M. et Mme [M] qui ne peuvent pas être jugés dilatoires comme ayant été formés deux mois et demi seulement après la convocation du greffe.

23. M. [N] sera débouté de ses demandes de rejet des conclusions et de condamnation à des dommages et intérêts.

Sur la forclusion de la demande d’annulation du congé pour reprise délivré le 09 novembre 2023

24. M. [N] considère que la contestation du congé a bien été faite le 05 mars 2024, à l’intérieur du délai de quatre mois par voie de conclusions en conciliation contenant saisine du tribunal paritaire, la seule obligation faite à l’auteur d’une requête devant cette juridiction étant d’indiquer, même de façon sommaire, les motifs sur lesquels elle repose, ce qui est clairement le cas.

* * * * *

25. M. et Mme [M] répliquent que le tribunal paritaire des baux ruraux doit être saisi par un acte régulier et que seul le dispositif des conclusions saisit le juge des prétentions des parties. Ces règles procèdent d’une bonne administration de la justice et ne constituent pas un obstacle à l’accès au juge.

Réponse de la cour

26. Aux termes de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, « le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

À peine de nullité, le congé doit :

– mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

– indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

– reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ».

27. L’article L. 411-54 du même code dispose que ’le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47.

Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé. S’il constate que le congé n’est pas justifié par l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans’.

28. L’article R. 411-11 prévoit que ’le délai prévu à l’article L. 411-54 est fixé à quatre mois’.

29. Selon le 2ème alinéa de l’article 446-2 du code de procédure civile, relatif à la procédure orale, dans sa version applicable au litige, ’lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées’.

30. En vertu de l’article 885 du même code, relatif à la procédure ordinaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux, ’la demande est formée et le tribunal saisi par requête remise ou adressée au greffe du tribunal ou par acte d’huissier de justice adressé à ce greffe conformément aux dispositions des articles 54, 56 à l’exception de ses deuxième et cinquième alinéas, et 57.

Dans tous les cas, la demande doit indiquer, même de façon sommaire, les motifs sur lesquels elle repose’.

31. En l’espèce, M. et Mme [M] invoquent un précédent analogue au présent litige, dans lequel la Cour de cassation avait jugé que le défaut de saisine régulière du tribunal ne constitue pas un vice de forme mais une fin de non-recevoir et que celui qui l’invoque n’a pas à justifier d’un grief (Civ. 2ème, 6 janvier 2011, n° 09-72.506). Dans cette affaire en effet, les demandeurs n’avaient pas saisi le tribunal paritaire des baux ruraux mais seulement fait état de leur contestation dans le procès verbal de non conciliation, de sorte que la cour d’appel a seulement constaté que cette mention ne peut valoir saisine du tribunal de la contestation du congé.

32. Ils allèguent également une jurisprudence de la Cour de cassation indiquant que le dispositif des conclusions de l’appelante, qui procédait par renvoi, ne comportait pas de prétentions déterminant l’objet du litige, de sorte que c’est à bon droit, sans faire preuve d’un formalisme excessif, que la cour d’appel a prononcé la caducité de la déclaration d’appel (Civ., 9 septembre 2021, n° 20-17.263).

33. De son côté, M. [N] produit plusieurs références jurisprudentielles pour critiquer le jugement : Civ. 2ème, 2 mai 2024, pourvoi n° 22-20.645 (déclaration d’appel que la cour d’appel avait à tort considérée comme non dévolutive) ; Civ. 2ème, 28 mars 2024, n° 22-11.631 (appel que la cour avait considéré à tort comme tardif) ; Civ. 2ème, 23 mai 2024, n° 22-11.175 (déclaration d’appel déclarée caduque par suite de formalisme excessif) ; Civ. 2ème, 3 octobre 2024, n° 22-16.223 (cour d’appel censurée pour formalisme excessif par suite d’une confirmation au motif que les conclusions des appelants étaient adressées au tribunal et non à la cour, ce qui procédait d’une simple erreur matérielle). Mais ces références, illustrant simplement la censure du formalisme excessif, sont sans intérêt au regard du litige en cause.

34. Par ailleurs, M. [N] donne une autre référence qui apparaît erronée (’Civ. 2ème, 7 mars 2024, n° 22-20.0352″) : le seul arrêt rendu ce jour-là dans la lignée de ceux précédemment référencés concerne précisément une cour d’appel qui est approuvée lorsqu’elle confirme une décision faute d’être saisie d’une demande d’infirmation dans le dispositif des conclusions de l’appelant (Civ. 2ème, 7 mars 2024, n° 22-11.804).

35. M. [M] est propriétaire des parcelles agricoles cadastrées section G n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lieu-dit [Localité 6], section E n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] lieu-dit [Localité 7]), section E n° [Cadastre 8] lieu-dit [Localité 8] et section E n° [Cadastre 9] lieu-dit [Localité 9] [Adresse 4], sur la commune de [Localité 14].

36. Par acte sous seing privé du 11 mai 2016, M. [M] et M. [S] [Q] se sont accordés sur la vente de ces parcelles, après une période de trois années d’exploitation par ce dernier en qualité de preneur à bail rural pour un fermage de 200 € par hectare.

37. Suivant acte de commissaire de justice du 09 novembre 2023, M. et Mme [M] ont délivré congé aux fins de reprise pour exploitation par leur fils, M. [H] [M], à M. [Q], et ce à effet au 10 mai 2025. M. [Q] disposait d’un délai expirant le 11 mars 2024 (le 09 étant un samedi) pour porter sa contestation devant le tribunal paritaire des baux ruraux compétent.

38. Puis, par requête reçue au greffe de la juridiction le 31 janvier 2024, M. et Mme [M] ont demandé la convocation de M. [Q] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes aux fins de résiliation du bail rural et de paiement des fermages.

39. L’instance a ensuite été reprise par M. [N], légataire universel de M. [Q], décédé.

40. M. [N] considère que M. [Q] avait valablement introduit sa contestation du congé délivré, dans le cadre de l’instance en résiliation du bail initiée par M. et Mme [M], suivant ’conclusions en conciliation contenant saisine du tribunal paritaire’ datées du 04 mars 2024 en vue de l’audience de conciliation du 18 mars 2024.

41. Si, en page 7, ces conclusions, a priori intervenues dans le délai de quatre mois de l’article R. 411-11 du code rural et de la pêche maritime bien que M. [N] ne justifie pas d’une date de dépôt au greffe, développent des moyens d’annulation du congé pour reprise, elles ne tendent, dans leur dispositif, qu’à l’annulation du fermage, à la fixation d’un nouveau fermage, à la communication de diverses pièces, à l’apurement provisoire des comptes et à la condamnation de M. et Mme [M] à des dommages et intérêts et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

42. Il ressort des notes de l’audience de conciliation du 18 mars 2024 ce qui suit : ’demandes reconventionnelles par Me [E] : voir conclusions’, mais ces notes ne mentionnent aucunement les suites données, dans le cadre de la conciliation, à la contestation du congé pour reprise.

43. Cette audience a donné lieu à un procès-verbal de non-conciliation indiquant que les parties n’ont pas pu se concilier sur les points suivants :

– demande de résiliation du bail

– paiement de l’ensemble des fermages, soit 7.403,37 €

– exécution provisoire

– frais irrépétibles.

44. Ce procès-verbal est parfaitement significatif de ce que l’objet de la conciliation n’était pas la contestation du congé pour reprise, point qui n’avait manifestement pas été abordé par les parties.

45. Les conclusions de M. [Q] du 04 mars 2024 ne sauraient donc être assimilées à une ’requête’ auprès du tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de contestation du congé délivré pour reprise au sens des dispositions de l’article 885 du code de procédure civile, procédé que M. [Q] aurait dû utiliser, quitte à ce que la juridiction opère une jonction, le cas échéant, d’office ou à la demande des parties, étant observé que cette contestation particulière aurait alors donné lieu à la tentative préalable de conciliation prévue à l’article 887 du code de procédure civile.

46. Le tribunal a pu considérer qu’il n’était, au mieux, saisi d’une contestation du congé pour reprise que par les conclusions reçues au greffe le 24 avril 2024 qui tendaient effectivement, à titre reconventionnel, à l’annulation de ce congé.

47. Or, à cette date, cette demande était forclose.

48. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’annulation du congé délivré le 09 mai 2023 de M. [N] et validé ledit congé.

Sur la nullité du fermage convenu

1 – la prescription de l’action :

49. M. et Mme [M] soutiennent que le délai de prescription commençait à courir à compter du moment où le preneur a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité du fermage, soit au moment de la signature du bail faisant état du fermage illicite, c’est-à-dire ici le 11 mai 2016, la circonstance que M. [Q] n’aurait pas exigé la vente des terres promises après la période triennale ne changeant rien à la connaissance qu’il avait du coût du fermage depuis la conclusions du contrat.

* * * * *

50. M. [N] soutient que la sanction du fermage illicite est l’absence de prescription de la répétition.

Réponse de la cour

51. Aux termes de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, ’le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par l’autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’acte ci-dessus mentionné. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative’.

52. Le loyer fixé en dehors de ces limites est illicite.

53. L’action en nullité d’un fermage excessif se distingue de l’action en révision du fermage au cours de la troisième année de jouissance prévue à l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime.

54. L’article 2224 du code civil dispose que ’les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’.

55. L’action en répétition des fermages indus est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil (Civ. 3ème, 2 mars 2017, n° 15-24.921).

56. En l’espèce, M. [M] et M. [Q] se sont, par acte sous seing privé du 11 mai 2016, accordés sur la vente des parcelles litigieuses après une période de trois années d’exploitation par ce dernier en qualité de preneur à bail rural pour un fermage de 200 € par hectare.

57. M. et Mme [M] ne contestent pas réellement le caractère illicite d’un tel fermage, les intimés proposant subsidiairement de se référer à ’l’indice des fermages’ et ’en considération de la surface mise en valeur’. Ce caractère illicite s’évince de la seule production d’un arrêté du préfet de la [Localité 15]-Atlantique du 16 octobre 2023 (infra § 71).

58. Il importe peu que la convention contenant la clause illicite soit du 11 mai 2016 puisque la prescription de l’action ne court pas tant qu’il existe un fermage illicite. Dans une pareille situation, le preneur peut, à tout moment, dénoncer un fermage manifestement abusif.

59. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré nul le fermage fixé au bail rural du 11 mai 2016.

60. En revanche, la prescription quinquennale s’attache à l’action en répétition des fermages payés en vertu de cette clause. Or, il doit être considéré que la prescription est également opposée à l’action en répétition des fermages lorsque M. et Mme [M] indiquent que ’si la cour confirmait le jugement (…) et qu’elle se prononçait sur un nouveau montant des fermages, il ne pourrait prendre effet qu’à la date du 11 mai 2019, et non pas à la date de sa conclusion le 11 mai 2016’ (page 20 de leurs conclusions).

61. Le tribunal retient à bon droit que M. [Q], aux droits duquel vient M. [N], n’a saisi la juridiction d’une demande de nullité du fermage que par conclusions du 18 mars 2024.

62. L’action en fixation du prix du fermage est donc recevable, mais, contrairement à ce que retient le tribunal, uniquement à effet à compter du 18 mars 2019. D’ailleurs, la cour observe que M. [N] l’envisage lui-même subsidiairement dans un tableau récapitulatif (page 18 de ses conclusions) prenant en compte la prescription partielle de son action en répétition, c’est-à-dire pour les trois premières années culturales.

63. Les fermages payés à compter de cette date ont vocation à se compenser avec les fermage réellement dus, l’excédent éventuel constituant la répétition.

2 – la fixation du fermage :

64. M. [N] demande à la cour d’évoquer ce point et propose un fermage de 110 € l’hectare en 2016 évoluant à 123,01 € en 2025 par le jeu de l’indexation. Il affirme que, dans le secteur concerné, le fermage est compris entre 90 et 115 € à l’hectare. Il estime, sans contre-proposition de la part de M. et Mme [M], que cette offre est raisonnable, sans qu’il y ait lieu à mesure d’expertise. Le bail ne prévoit aucune taxe des marais, de sorte que les seuls accessoires du bail sont constitués du cinquième de la taxe foncière, pour lequel M. et Mme [M] doivent justifier des dégrèvements conjoncturels et structurels.

* * * * *

65. M. et Mme [M] ne donnent aucun élément sur la fixation du prix du fermage. Ils reconnaissent que la taxe sur les marais n’est pas due. Ils communiquent les taxes foncières depuis 2020 en précisant que M. [N] peut accéder au site idoine concernant le dégrèvement sécheresse de 2022, indiquant également que la désignation d’un expert est inutile sur ce point.

Réponse de la cour

66. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que ’le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative’.

67. L’article L. 415-3 du même code prévoit en son 3ème alinéa que ’les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont supportées par le preneur. À cet effet, il est mis à sa charge, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail. À défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième’.

68. En l’espèce, par suite de la fin du bail tenant au congé pour reprise, le nouveau fermage doit être fixé pour la période comprise entre mai 2019 et mai 2025, c’est-à-dire pour six années culturales.

69. M. [N] propose un fermage de 110 € l’hectare à l’origine, à calculer d’abord sur une superficie de 13 ha 63 a 50 ca, puis sur une superficie de 12 ha 58 a 91 ca, par suite de la vente non contestée de la parcelle E [Cadastre 9] pour 1 ha 04 a 59 ca, puisque l’appelant prétend être privé de cette parcelle depuis 2019.

70. Toutefois, M. et Mme [M] justifient de ce que cette parcelle a été vendue le 18 novembre 2020, de sorte qu’il a été privé de sa jouissance à compter de l’année culturale 2021.

71. Pour aider la cour à fixer le montant du fermage, M. [N] produit en tout et pour tout:

– un courrier électronique d’un notaire daté du 16 décembre 2024 indiquant que ’la valeur locative est de 90 € à 115 € en moyenne à l’hectare’, faisant suite à une demande concernant ’la valeur locative des terres [V] à [Localité 16], la référence étant barrée dans l’objet du mail,

– un arrêté du préfet de la [Localité 15]-Atlantique du 16 octobre 2023 fixant la valeur locative des terres nues et des bâtiments d’exploitation entre un maximum de 174,28 € à l’hectare et un minimum de 50,41 €.

72. Malgré la production famélique des parties sur ce point, lesquelles se rejoignent pourtant sur le caractère non indispensable d’une expertise, on aboutit, si l’on calcule un fermage médian entre ces deux dernières valeurs, à un fermage de 112,34 €.

73. La proposition de M. [N] de fixation du fermage à hauteur de 110 € (valeur 2016, hors indexation) est raisonnable et sera retenue faute de meilleure offre de la part des bailleurs.

74. Ces derniers consentent à exclure la taxe sur les marais des accessoires.

75. Enfin, il sera ajouté au fermage le cinquième des taxes foncières correspondantes, ce point n’étant pas discuté.

76. Il sera également précisé que l’indemnité d’occupation due en cas de maintien sera fixée à un prix équivalent au dernier fermage, accessoires compris.

Sur le compte entre les parties

77. À partir d’un tableau récapitulatif, M. [N] demande à la cour de fixer le solde de fermage sans charges dû au 11 mai 2026 à la somme de 1.297,70 € (et subsidiairement à la somme de 1.534,44 € si la prescription n’était pas retenue pour les trois premières années).

78. M. et Mme [M] demandent à la cour de condamner M. [N] à leur payer ’le solde des fermages dus, tel qu’il résultera de l’apurement des comptes’, sans faire aucune proposition à cet égard.

Réponse de la cour

79. Les parties ne mettent pas la cour en mesure d’évoquer la question de l’apurement des comptes, ne serait-ce que par une production partielle (pas de taxe foncière 2019 par exemple, absence d’indication sur les dégrèvements structurels et conjoncturels, justificatifs à parfaire sur les paiements effectués).

80. Le sursis à statuer ordonné par le tribunal sur l’apurement des comptes sera confirmé, étant observé que l’affaire a été renvoyée sur ce point à l’audience du 09 novembre 2026.

Sur la résiliation du bail, le refus de poursuite du bail et le non-renouvellement du bail au profit de M. [N]

81. M. et Mme [M] forment un appel incident de ces chefs.

82. Ces demandes sont en réalité dépourvues d’intérêt dès lors que le bail a pris fin le 10 mai 2025 par suite du congé pour reprise.

83. Le tribunal n’y a répondu qu’à raison de l’ordre dans lequel les demandes étaient plaidées.

84. En tant que de besoin, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, tirés de ce que le refus des chèques adressés par l’EARL Les Chaumes était fautif de la part de M. et Mme [M] après trois fermages encaissés entre 2016 et 2019, que le tribunal a débouté M. et Mme [M] de leur demande de résiliation.

85. La cour ajoutera que le refus de payer un fermage manifestement illicite est en tout état de cause parfaitement justifié.

86. L’expulsion de M. [N] sera toutefois ordonnée dans les conditions demandées par M. et Mme [M] à l’exception du délai pour quitter les lieux qui sera fixé à deux mois, puisque, par l’effet du jugement confirmé sur ce point, le preneur est sans droit ni titre à occuper les biens loués depuis le 10 mai 2025.

87. C’est également par des motifs pertinents que la cour adopte, tirés de ce que, après le décès de M. [Q], le bail s’est normalement poursuivi au profit de M. [N] son partenaire de PACS, lui-même associé de l’EARL [Adresse 6] à qui les terres louées ont été mises à disposition, que le tribunal a rejeté le refus de M. et Mme [M] d’accorder à M. [N] la qualité de preneur.

88. C’est encore par des motifs pertinents que la cour adopte, tirés de ce que le refus du renouvellement du bail n’est pas justifié, dès lors que M. [N] a déposé une demande d’autorisation d’exploiter le 14 mars 2025, l’intéressé n’eût-il pas pu justifier en cause d’appel des suites données à cette demande malgré autorisation d’une note en délibéré en ce sens, que le tribunal a débouté M. et Mme [M] de leur refus de renouvellement du bail rural consenti le 11 mai 2016.

Sur les dépens

89. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. [N], partie perdante sur son appel principal, sera condamné aux dépens d’appel. S’agissant d’une procédure orale, il n’y aura pas lieu de distraire les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

90. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. et Mme [M] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute M. [C] [N] de ses demandes tendant à déclarer irrecevables les conclusions de M. [B] [M] et Mme [A] [U] épouse [M] communiquées la veille de l’audience ou à les condamner à des dommages et intérêts,

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes du 18 août 2025, sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [B] [M] et Mme [A] [U] épouse [M] tirée de la prescription partielle de l’action en répétition du fermage,

Statuant à nouveau,

Dit que l’action en répétition des fermages illicites est irrecevable pour les fermages payés durant la période de mai 2016 à mai 2019,

Évoquant,

Fixe le prix du fermage à 110 € l’hectare (valeur 2016 hors indexation) sur une superficie de 13 ha 63 a 50 ca jusqu’en 2020 et de 12 ha 58 a 91 ca à partir de l’année culturale 2020/2021, outre le 1/5ème des taxes foncières correspondantes,

Y ajoutant,

Ordonne l’expulsion de M. [C] [N] et de tout occupant de son chef des parcelles louées, ainsi que la remise en état des lieux, dans un délai de deux mois suivant signification de l’arrêt, passé lequel il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire,

Fixe l’indemnité d’occupation due en cas de maintien à un prix équivalent au dernier fermage, accessoires compris,

Renvoie les parties devant le tribunal pour l’apurement des comptes,

Condamne M. [C] [N] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens,

Condamne M. [C] [N] à payer à M. [B] [M] et Mme [A] [U] épouse [M] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT