Abus de droit fiscal : revente intragroupe d’un immeuble deux jours avant l’expiration du délai de l’article 1115 du CGI

L’article 1115, alinéa 1er, du Code général des impôts permet une exonération des droits et taxes de mutation lorsque l’acquéreur assujetti prend l’engagement de revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. La déchéance est encourue si ce délai n’est pas respecté.

La revente intervenue dans le délai ne suffit toutefois pas à préserver le régime de faveur lorsqu’elle détourne sa finalité. Sur le fondement de l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales, l’administration peut écarter les actes fictifs ou poursuivant un but d’atténuation ou d’élusion des charges fiscales.

La juridiction retient l’abus de droit en présence d’une vente intragroupe, contrôlée par les mêmes dirigeants et actionnaires, réalisée deux jours avant l’échéance, à perte, sans changement réel d’occupation du bien et sans intérêt économique démontré. L’avantage fiscal est apprécié au niveau du contribuable bénéficiaire de l’opération globale. Le maintien du bien dans le groupe, l’absence de loyer et la prise en charge des coûts par celui-ci caractérisent le détournement de la règle fiscale.

La demande de décharge des pénalités est rejetée. La partie succombante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, ne peut obtenir l’article 700 du même code et est condamnée à indemniser la partie adverse sur ce fondement. Le jugement est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

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Une société de marchand de biens a revendu, deux jours avant l’échéance, un immeuble acquis sous régime fiscal réduit à une société sœur du même groupe. L’administration a considéré cette opération comme un abus de droit destiné à préserver l’avantage fiscal sans véritable changement de propriétaire. Les droits supplémentaires, intérêts et majoration de 80 % ont été maintenus.

Une société exerçant une activité de marchand de biens a acquis un immeuble en bénéficiant du régime de taxation réduit prévu par l’article 1115 du Code général des impôts, en s’engageant à le revendre sous cinq ans. Deux jours avant l’échéance, elle l’a cédé à une société sœur appartenant au même groupe.

L’administration fiscale a estimé que cette opération constituait un abus de droit, la revente ayant permis de préserver l’avantage fiscal sans véritable changement de propriétaire ni intérêt économique. Elle a mis en recouvrement des droits supplémentaires, des intérêts et une majoration de 80 %.

La société a demandé la décharge des pénalités. La juridiction rejette cette demande, retient le caractère abusif de la revente et condamne la société aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Engagement de revente souscrit pour bénéficier du régime de l’article 1115
• Revente intervenue deux jours avant l’expiration du délai légal
• Contrôle des sociétés cédante et cessionnaire par les mêmes intérêts
• Absence d’intérêt économique démontré pour le groupe
• Vente réalisée à perte et sans perception de loyer
• Maintien de l’occupation du bien par les mêmes occupants
• Avantage fiscal résultant de l’opération globale

• Actes d’acquisition et de revente de l’immeuble
• Dates démontrant la revente deux jours avant l’échéance
• Liens de contrôle entre les sociétés du groupe
• Occupation continue de la villa par les mêmes occupants
• Vente à perte et absence de loyer perçu
• Prise en charge de l’emprunt et des frais par le groupe

La société cédante ne bénéficie d’aucune décharge des pénalités et supporte les conséquences financières de l’abus de droit fiscal. L’administration conserve les droits supplémentaires et la majoration, tandis que la société succombante doit également assumer les frais de procédure.

• Maintien des pénalités fiscales mises en recouvrement
• Absence de décharge des droits supplémentaires
• Condamnation aux dépens
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de droit du jugement

À faire

• Documenter l’intérêt économique réel de toute revente intragroupe
• Conserver les justificatifs du prix et du paiement
• Établir les démarches de recherche d’un acquéreur tiers
• Vérifier le respect exact du délai de l’article 1115
• Analyser l’incidence fiscale de l’opération globale

À éviter

• Revendre à une société liée juste avant l’échéance
• Maintenir l’occupation du bien sans justification économique
• Réaliser une vente à perte non documentée
• Ne percevoir aucun loyer après le transfert
• Confondre respect du délai et absence d’abus de droit

Le régime de l’article 1115 du Code général des impôts

L’article 1115, alinéa 1er, du Code général des impôts subordonne l’exonération des droits et taxes de mutation à l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. La juridiction rappelle que la déchéance résulte du seul dépassement de ce délai. Le respect formel du délai n’exclut toutefois pas l’application de l’abus de droit.

L’abus de droit fiscal fondé sur l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales

L’article L. 64 du Livre des procédures fiscales permet d’écarter les actes fictifs ou destinés à atténuer ou éluder les charges fiscales. La juridiction retient le détournement de la finalité de l’article 1115 en raison d’une vente intragroupe, réalisée à perte, deux jours avant l’échéance, sans intérêt économique et sans changement réel d’occupation du bien.

Les critères de l’avantage fiscal dans une vente intragroupe

L’avantage fiscal s’apprécie au niveau du contribuable bénéficiaire de l’opération globale. Sont déterminants les liens entre les sociétés, le contrôle commun, le maintien de l’occupation, l’absence de loyer, la prise en charge de l’emprunt par le groupe et l’inutilité économique de la cession. Ces éléments caractérisent un intérêt exclusivement fiscal.

Article 1115 du Code général des impôts, Article 1020 du Code général des impôts, Article 256 A du Code général des impôts, Article L. 64 du Livre des procédures fiscales, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile