Bail rural : forclusion de la contestation du congé et fixation judiciaire d’un fermage illicite

La contestation d’un congé pour reprise doit être portée devant le tribunal paritaire dans le délai de quatre mois prévu par l’article R. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, conformément à l’article L. 411-54. Des conclusions déposées dans une instance distincte ne valent pas requête lorsqu’elles ne formulent pas, dans leur dispositif, une demande d’annulation du congé. La juridiction retient également que la saisine doit respecter les exigences de l’article 885 du code de procédure civile.

L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime rend illicite le fermage fixé au-delà des maxima et minima administratifs. L’action en nullité du fermage peut être exercée tant que le fermage illicite perdure, mais l’action en répétition des sommes versées relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. La répétition a donc été déclarée irrecevable pour les paiements antérieurs à mai 2019.

Le fermage a été fixé à 110 euros par hectare, valeur 2016 hors indexation, avec le cinquième des taxes foncières prévu par l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime. La cour a retenu une superficie réduite après la vente d’une parcelle et renvoyé l’apurement des comptes devant le tribunal, faute de justificatifs complets sur les paiements, taxes et dégrèvements. Le bail ayant pris fin par le congé, l’expulsion a été ordonnée avec un délai de deux mois.

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La cour a confirmé la forclusion de la contestation du congé pour reprise et déclaré irrecevable la répétition des fermages antérieurs à mai 2019. Elle a fixé le fermage à 110 euros par hectare hors indexation, renvoyé l’apurement des comptes devant le tribunal et ordonné l’expulsion de l’occupant après un délai de deux mois.

Des propriétaires ruraux avaient conclu avec un preneur un bail portant sur plusieurs parcelles agricoles, moyennant un fermage de 200 euros par hectare et un projet de vente des terres après trois années d’exploitation. La vente n’ayant pas été réalisée, les propriétaires ont délivré un congé pour reprise au bénéfice de leur fils.

Après le décès du preneur, son légataire universel a repris l’instance et contesté le congé, la validité du fermage et les comptes entre les parties. Il soutenait notamment que le fermage excédait les limites administratives et sollicitait sa fixation à un montant inférieur.

La cour a confirmé la forclusion de la contestation du congé, déclaré irrecevable la répétition des fermages payés avant mai 2019, fixé le fermage à 110 euros par hectare hors indexation, puis renvoyé l’apurement des comptes devant le tribunal. Elle a ordonné l’expulsion de l’occupant après un délai de deux mois.

• Saisine du tribunal paritaire dans les quatre mois de la réception du congé
• Demande d’annulation expressément formulée dans le dispositif
• Fermage situé dans les limites administratives applicables
• Répétition limitée aux paiements non prescrits depuis cinq ans
• Justification des surfaces réellement louées et des dates de privation
• Production des justificatifs de paiements, taxes foncières et dégrèvements

• Acte de commissaire de justice délivrant le congé pour reprise
• Arrêté préfectoral du 16 octobre 2023 fixant les maxima et minima
• Acte authentique établissant la vente d’une parcelle en novembre 2020
• Courriel notarial évaluant la valeur locative entre 90 et 115 euros
• Tableaux et justificatifs incomplets relatifs aux paiements et taxes

Le preneur ou son ayant droit ne peut plus contester le congé lorsque la saisine régulière intervient après le délai légal. Il bénéficie toutefois de la fixation judiciaire d’un fermage conforme aux limites administratives, tandis que les propriétaires obtiennent l’expulsion et une indemnité d’occupation équivalente au dernier fermage.

• Exclusion de la répétition des paiements antérieurs à mai 2019
• Fixation du fermage à 110 euros par hectare hors indexation
• Ajout du cinquième des taxes foncières correspondantes
• Expulsion de l’occupant après deux mois
• Apurement ultérieur des comptes devant le tribunal
• Condamnation de l’ayant droit aux dépens et à 3 000 euros

À faire

• Calculer précisément le délai de contestation du congé
• Déposer une requête régulière devant le tribunal paritaire
• Formuler explicitement chaque prétention dans le dispositif
• Produire l’arrêté administratif fixant les limites du fermage
• Justifier paiements, surfaces, taxes et dégrèvements

À éviter

• Se limiter à invoquer la nullité du congé dans les motifs
• Déposer la contestation après l’expiration du délai de quatre mois
• Réclamer des fermages payés depuis plus de cinq ans
• Omettre la parcelle vendue dans le calcul des surfaces
• Présenter un compte dépourvu de justificatifs complets

La forclusion de la contestation du congé rural

La contestation doit être portée devant le tribunal paritaire dans les quatre mois de la réception du congé, conformément aux articles L. 411-54 et R. 411-11 du code rural et de la pêche maritime. Des conclusions développant des moyens d’annulation mais ne demandant pas cette annulation dans leur dispositif ne constituent pas la requête exigée par l’article 885 du code de procédure civile. La demande formée ultérieurement était donc forclose.

La prescription de la répétition des fermages illicites

L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime rend illicite le fermage supérieur aux maxima administratifs. La nullité peut être invoquée tant que le fermage illicite perdure, mais la répétition des sommes versées est soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Les fermages payés de mai 2016 à mai 2019 ne pouvaient donc être répétés.

La fixation judiciaire du fermage rural

Le fermage a été fixé à 110 euros par hectare, valeur 2016 hors indexation, dans les limites administratives produites. Le cinquième des taxes foncières a été ajouté conformément à l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime. La superficie a été réduite à compter de l’année culturale suivant la vente d’une parcelle.

Article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime, Article R. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, Article 446-2 du Code de procédure civile, Article 885 du Code de procédure civile, Article 887 du Code de procédure civile, Article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, Article 2224 du Code civil, Article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile