RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 26/00665 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OMYT

Minute n° 818/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Grégoire FAURE – 163

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 01 octobre 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Jugement du 01 Octobre 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1] à [Localité 2] agissant pas son syndic la SARL MERCOR, société à responsabilité limitée ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 3] inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°394884357 agissant par sa gérante domiciliée audit siège.
[Adresse 3]
représentée par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [T]
[Adresse 4]
non comparant

Madame [W] [P] épouse [T]
[Adresse 4]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 28 Juillet 2026
Président : Célia HOFFSTETTER, Juge
Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe par :
Célia HOFFSTETTER, Juge
Cédric JAGER, Greffier
Réputé contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
Exposé des faits et de la procédure

Par assignation délivrée le 1er juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 67000 STRASBOURG (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait Monsieur [E] [T] et Madame [W] [P] épouse [T] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin qu’il les condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :
– 4 390, 72 € au titre des charges de copropriété, majorée des intérêts légaux à compter du 4 mai 2026 sur la somme de 3 231, 10 €, incluant les charges courantes et appels de fonds ALUR des troisième et quatrième trimestre 2026
– 1 000 € à titre de dommages et intérêts
– 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, outre la capitalisation des intérêts.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que les consorts [T] ne s’étaient pas acquittés des sommes régulièrement appelées par le syndic en dépit de tentatives de règlement amiable du litige.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juillet 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son Conseil, en se référant à ses écritures, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, les consorts [T] n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

À l’issue de l’audience le juge a indiqué au Conseil du demandeur que l’affaire était mise en délibéré au 1er octobre 2026.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 27 juin 2024, 22 mai 2025 et 26 mai 2026 ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs et portant adoption de travaux, différents appels de fonds, le montant des provisions sur charges de l’année 2026 restant à appeler sur la base du budget voté, le contrat de syndic, la mise en demeure du 6 février 2026 retournée à l’expéditeur « pli avisé et non réclamé », la facture des honoraires du commissaire de justice, le bordereau d’apurement des charges de l’exercice 2025, la facture d’honoraires contentieux du syndic, ainsi que la copie du livre foncier.

Il ressort de ces documents que les consorts [T] sont propriétaires des lots n° 1 et 45 (un appartement et une cave situé [Adresse 1] à [Localité 2]) au sein de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le montant des arriérés de charges des consorts [T] s’élève à la somme de 3 678 €, les arriérés s’élevant à la somme de 10 384, 44 € tandis que les versements effectués par les copropriétaires s’élèvent à la somme de 6 705, 91 €.

Or le syndicat des copropriétaires ne verse à la procédure que des appels de fonds et régularisations pour une somme de 4 893, 40 €, le surplus n’étant pas justifié.

Plus particulièrement, aucun appel de charges ou travaux n’est produit pour les échéances du premier trimestre et du quatrième trimestre 2025, ni concernant les échéances du troisième trimestre 2026. De même, la régularisation des charges pour l’exercice 2024 n’est pas produite, ni les échéances du quatrième trimestre de l’année 2025, ni l’appel correspondant aux frais d’achat de clés, ni les frais de répartition de charges pour travaux.

Le montant des impayés de charges de copropriété justifiées par le syndicat des copropriétaires étant inférieur aux versements portés au crédit des consorts [T], le syndicat doit être débouté de sa demande tendant au règlement des charges échues impayées par les consorts [T] faute de verser à la procédure les justificatifs correspondant aux charges mises en compte à ce titre.

Par acte de commissaire de justice daté du 4 mai 2026 et décerné dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a également adressé aux défendeurs une mise en demeure de payer la somme de 3 231, 10 € correspondant aux arriérés de charges, sous peine d’exigibilité des provisions restant à échoir au titre des charges courantes de l’exercice. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de sa signification.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la partie défenderesse reste redevable de la somme totale de 604, 10 + 108, 18 = 712, 18 € au titre des provisions sur charges à venir jusqu’au 31 décembre 2026 et non incluses dans le décompte des échéances échues versé à la procédure, soit celles du quatrième trimestre de l’année 2026 puisque les charges antérieures ont été portées au décompte des charges échues.

Par ailleurs, par application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires fait en l’espèce la preuve de cette mauvaise foi et de son préjudice financier supplémentaire subi à ce titre. La somme de 500 € lui sera allouée à titre de dommages et intérêts.

En définitive, les consorts [T] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 712, 18 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation s’agissant des charges dues au titre du quatrième trimestre de l’année 2026. La capitalisation des intérêts doit être ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Les consorts [T], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des consorts [T] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1 000 € lui sera allouée à ce titre.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le juge,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [W] [P] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 712, 08 € (sept cent douze euros et huit centimes) au titre des charges de copropriété pour la période arrêtée au 31 décembre 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [W] [P] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] une somme de 500 € (cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 2] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [W] [P] épouse [T] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [W] [P] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] une somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président
C. JAGER C. HOFFSTETTER