TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00017 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EALP

ORDONNANCE DE REFERE N°26/839

DU : 01 Octobre 2026

S.A. VILOGIA

C/

[U] [S]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01/10/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A. VILOGIA, demeurant 271 Boulevard de Tournai – 59491 VILLENEUVE D ASCQ
Rep/assistant : Me Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

DEFENDEUR(S) :

Madame [U] [S], demeurant 4 rue du Pont – 57240 KNUTANGE, non comparante

Date des débats : 01 Septembre 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 juillet 2022, la S.A. VILOGIA a donné à bail à Mme [U] [S] un appartement à usage d’habitation, situé 4 rue du Pont à 57240 KNUTANGE, pour un loyer mensuel initial de 474,20 euros, des accords collectifs d’un montant de 8,20 euros et différents contrats portant notamment générateur, VMC, production d’eau chaude sanitaire de 6,79 euros ainsi qu’un acompte de charges d’un montant de 77,24 euros mensuel, soit un loyer mensuel toutes charges comprises d’un montant de 566,43 euros.
À la même date, un contrat de location pour l’emplacement de stationnement n°44 a été conclu entre les parties, pour un loyer initial mensuel de 35 euros outre des provisions pour charges de 4,70 euros, soit un total de 39,70 euros mensuel.
Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 décembre 2025, la S.A. VILOGIA a fait assigner Mme [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

– Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des locaux de Mme [U] [S] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution, (article 24 de la loi du 06/07/89) ;
– Condamner Mme [U] [S], locataire, au paiement de :
1. A titre provisionnel, la somme de 1.787,62 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 19 novembre 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement (soit le 4 septembre 2025) sur la somme de 326,19 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (article 7a de la loi du 06/07/89 et 1153 du code de procédure civile) ;
2. La somme mensuelle de 597,88 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 06/07/89 du code de procédure civile) ;
3. La somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;
4. Tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;
– Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2026.

La S.A. VILOGIA produit un décompte actualisé s’élevant à 5.488,39 euros au 1er septembre 2026, tout en sollicitant oralement le paiement de la somme de 5.027,31 euros. Elle souligne en outre l’absence de tout contact avec la défenderesse et le défaut persistant de versement.

Bien que régulièrement assignée, Mme [U] [S] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

– Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 23 décembre 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 24 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
– Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le bail conclu le 12 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 6. Inexécution des obligations du locataire – la clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2025, pour la somme en principal de 326,19 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2025.
Mme [U] [S] non comparante à l’audience, n’a produit aucun élément sur sa situation actuelle.
En outre, le décompte fourni à l’audience et arrêté le 1er septembre 2026 fait état d’une absence de reprise des paiements du loyer courant.
Il n’y a pas lieu dans ces circonstances d’accorder d’office des délais de paiement.
– Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.
L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.
L’expulsion de Mme [U] [S] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.
Toutefois, le bailleur sera autorisé à faire procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien.
III. SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR
– Sur les charges et loyers impayés
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application des conditions financières du contrat, le locataire s’oblige à payer par tout moyen à sa convenance au bailleur, le loyer mensuellement et à terme échu, avant le 5 de chaque mois.
La S.A. VILOGIA produit un décompte aux termes duquel Mme [U] [S] reste devoir la somme de 5.488,39 euros à la date du 1er septembre 2026. Il convient toutefois de limiter le montant de cette créance à celui formulé par la bailleresse dans ses prétentions à l’audience.
La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Elle sera donc condamnée à verser à la S.A. VILOGIA à titre provisionnel la somme de 5.027,31 euros (mois d’août 2026 inclus) correspondant aux loyers et charges impayés avec indemnité d’occupation, à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (4 septembre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
– Sur l’indemnité d’occupation
En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Mme [U] [S] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice à la S.A. VILOGIA qui ne peut disposer de son bien à son gré.
Mme [U] [S], sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant du 5 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance et charges, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 597,88 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
– Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [U] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
– Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Mme [U] [S] sera condamnée à verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
– Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation et au contrat de location de l’emplacement de stationnement n°44 conclus le 12 juillet 2022 entre la S.A. VILOGIA et Mme [U] [S] concernant les locaux situés 4 rue du Pont à 57240 KNUTANGE, sont réunies à la date du 5 novembre 2025 ;
ORDONNONS en conséquence à Mme [U] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Mme [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNONS Mme [U] [S] à verser provisionnellement à la S.A. VILOGIA la somme de 5.027,31 euros (mois d’août 2026 inclus), au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er septembre 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2026 sur la somme de 326,19 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 novembre 2025, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme de 597,88 euros ;
CONDAMNONS Mme [U] [S] à verser à la S.A. VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
CONDAMNONS Mme [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS Mme [U] [S] à payer la somme de 150 euros à la S.A. VILOGIA au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 1er octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par Mme Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,