TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00193 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6MY

ORDONNANCE DE REFERE N° 26/836

DU : 01 Octobre 2026

[S] [M]

C/

[W] [L]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01/10/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [M], Élisant domicile chez Me CASCIOLA – 9 Rempart Saint Thiébault – 57000 METZ
Rep/assistant : Me Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [L], demeurant 57 Avenue Merlin – 57100 THIONVILLE
Rep/assistant : Me Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE

Date des débats : 01 Septembre 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 octobre 2018, M. [S] [M] a donné à bail à Mme [W] [L] un appartement à usage d’habitation situé au 57 Avenue Merlin – 2ème étage – 57100 THIONVILLE, pour un loyer mensuel de 560 euros et 40 euros de provision sur charges.

Selon avenant au contrat en date du 14 février 2019, le bail a pris effet le 1er février 2019.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 décembre 2023, Monsieur [S] [M] a adressé à Mme [W] [L] un congé pour vendre le logement pour le 31 janvier 2025, lequel prévoit une offre avec un prix de vente fixé à 145.000 euros.

Mme [W] [L] n’a pas accepté l’offre et s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2025, M. [S] [M] a fait assigner Mme [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

– constater que Mme [W] [L] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis au 2ème étage, 57 Avenue Merlin à 57100 THIONVILLE suite au congé pour vendre délivré par Maître [V] [D], Commissaire de justice à THIONVILLE ;
– ordonner l’évacuation de Mme [W] [L] de l’appartement qu’elle occupe au 2ème étage de l’immeuble sis 57 Avenue Merlin à 57100 THIONVILLE ainsi que tout occupant s’y trouvant de son chef, et au besoin, avec le concours de la force publique ;
– condamner Mme [W] [L] à payer à M. [S] [M] une indemnité mensuelle d’occupation de 678,95 euros, en denier ou quittances, du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective du logement occupé sans droit ni titre ;
– condamner la défenderesse à payer au demandeur une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision ;
– condamner la défenderesse en tous les frais et dépens.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de Moselle par la voie électronique le 25 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 11 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] [M] actualise ses demandes et sollicite de voir :

– constater que Mme [W] [L] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis au 2ème étage, 57 Avenue Merlin à 57100 THOONVILLE suite au congé pour vendre délivré par Maître [V] [D], Commissaire de justice à THIONVILLE ;
– ordonner l’évacuation de Mme [W] [L] de l’appartement qu’elle occupe au 2ème étage de l’immeuble sis 57 Avenue Merlin à 57100 THIONVILLE ainsi que tout occupant s’y trouvant de son chef, et au besoin, avec le concurs de la force publique ;
– condamner Mme [W] [L] à payer à M. [S] [M] une indemnité mensuelle d’occupation de 678,95 euros, en denier ou quittances, du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective du logement occupé sans droit ni titre ;
– condamner Mme [W] [L] à payer à M. [S] [M] une indemnité provisionnelle de 20.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice financier ;
– condamner la défenderesse à payer au demandeur une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– débouter Mme [W] [L] de sa demande tendant à obtenir un nouveau délai pour quitter les lieux
– rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision ;
– condamner la défenderesse en tous les frais et dépens.

Suivant conclusions transmises à l’audience du 1er septembre 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens,Mme [W] [L] sollicite de voir :

A titre principal,
– constater l’existence de contestations sérieuses ;
– dire n’y avoir lieu à référé ;
– débouter M. [S] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Subsidiairement, si la juridiction de céans s’estimait en mesure de statuer,
– prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 6 décembre 2023 ;
– dire et juger que le bail conclu le 30 octobre 2018 s’est poursuivi par tacite reconduction ;
– débouter M. [S] [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
En tout état de cause,
– débouter M. [S] [M] de sa demande d’indemnité provisionnelle de 20.000 euros ;
– débouter M. [S] [M] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– dire que l’indemnité d’occupation qui serait éventuellement due ne pourra pas excéder 658,79 euros par mois, charges comprises ;
A titre infiniment subsidiaire,
– autoriser Mme [W] [L] à libérer les lieux au terme d’un ultime délai de douze mois courant à compter de la décision à intervenir ;
– condamner M. [S] [M] à payer à Mme [W] [L] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026, avant d’être renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties.

Par courrier reçu au greffe le 4 mai 2026, le conseil de M. [S] [M] sollicite la mise en délibéré de l’affaire au regard des délais écoulés.

A l’audience du 1er septembre 2026, M. [S] [M], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses dernières écritures et sollicite la mise en délibéré.

Mme [W] [L], représentée par son conseil, transmet ses conclusions et s’en réfère à celles-ci.

L’affaire est mise en délibéré au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’EXISTENCE D’UNE CONTESTATION SÉRIEUSE

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La contestation sérieuse peut résulter d’un moyen de défense n’apparaissant pas immédiatement vain et laissant subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être prise par le juge du fond s’il était saisi de la demande.

Par ailleurs, le trouble manifestement illicite peut être caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Enfin, si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier son défaut de pouvoir juridictionnel.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989:

“I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.”

En l’espèce, la présente instance est intentée par M. [S] [M], en qualité de bailleur, aux fins de constater que Mme [W] [L] est occupante sans droit ni titre dans le logement situé 57 Avenue Merlin – 2ème étage – 57100 THIONVILLE suite au congé pour vendre signifié par acte de commissaire de justice le 6 décembre 2023.

En défense, Mme [W] [L] remet en question la validité du congé pour vendre en date du 6 décembre 2023,contestant la réalité de l’intention de vendre de son bailleur.

A ce titre, elle fait valoir que le prix qui lui a été soumis par le bailleur revêt un caractère dissuasif et qu’aucune vente n’est intervenue à ce jour, démontrant l’absence d’intention de vendre du bailleur.

La défenderesse soutient que sa demande d’expulsion se heurte à une contestation sérieuse puisque selon elle, elle suppose l’analyse d’un faisceau d’indices, la comparaison des prix qui lui ont successivements été proposés, l’examen de la chronologie des mandats confiés au notaire et l’interprétation des conditions suspensives du compromis en date du 3 mai 2026.

En réplique, M. [S] [M] expose que le congé délivré ne constitue nullement un moyen détourné d’obtenir la libération du logement mais poursuit un objectif réel de vente.

Le bailleur fait état d’un courrier électronique en date du 12 mai 2026 adressé par Me [K] [Z], notaire à NANCY, aux termes duquel elle confirme que depuis au moins le printemps 2024, elle a été chargée de la mise en copropriété de l’immeuble de THIONVILLE en vue de sa mise en vente. Il verse également aux débats un autre courrier électronique en date du 30 avril 2026 selon lequel elle dit avoir été chargée à la fin du mois de juillet 2025 de la rédaction d’un compromis de vente de l’appartement au premier étage, compromis qui n’a pu aboutir puisque l’acquéreur n’a finalement pas souhaité donner suite à son projet d’acquisition.

Il relève avoir signé un nouveau compromis de vente le 3 mai 2026 et déplore que le nouvel aquéreur soit dans l’attente que Mme [W] [L] quitte les lieux.

Il soutient que sa présence réduit la valeur de l’appartement d’environ 60.000 euros et qu’il est fondé à solliciter une indemnité provisonnelle à valoir sur l’indemnisation de son préjudice financier consécutif.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments l’existence d’une contestation sérieuse en ce qu’il n’est pas possible de statuer sur la demande d’expulsion sans procéder à une appréciation du bien-fondé des moyens soulevés par la défenderesse et tendant à remettre en cause la validité du congé pour vendre délivré en date du 6 décembre 2023. Une telle analyse excède manifestement les pouvoirs du juge des référés.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes qui excèdent donc les pouvoirs du juge des référés.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de dire que chaque partie sera condamnée, pour moitié, aux dépens de l’instance.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas entrer en voie de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNONS M. [S] [M] aux dépens de l’instance,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par Mme Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,