RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/03241 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JXLY

NR

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES D’AVIGNON

16 septembre 2025 RG :2025006298

SELARL MJ SYNERGIE

SELARL [U] DUBOISMANDATAIRE JUDICIAIRE

C/

S.A.R..L. PBP ’ PROVENCE BATIMENT PLUS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Tribunal des activités économiques d’AVIGNON en date du 16 Septembre 2025, N°2025006298

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIERS :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Cadre greffier, lors des débats

et de Mme Isabelle DELOR, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Septembre 2026 prorogé au 25 Septembre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

SELARL MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES, SELARL au capital de 160 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 538 422 056, prise en sa qualité de coliquidateur judiciaire de la Société AST GROUPE Ladite SELARL MJ SYNERGIE representée par Me [Y] [W] Me [O] [G] ou Me [X] [D] domiciliée es-qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Anthony SCARFOGLIERO de la SELARL SVMH AVOCATS LYON, Plaidant, avocat au barreau de LYON

SELARL [U] DUBOISMANDATAIRE JUDICIAIRE Société d’exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 901 604 736, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Maître [U] [C], Mandataire Judiciaire,

ès qualités de coliquidateurs judiciaires de la Société AST GROUPE, Société anonyme à conseil d’administration au capital de 4.645.083,96 €, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 392 549 820, dont le siège social est sis [Adresse 4], désignée à cette fonction par Jugement du Tribunal de Commerce de Lyon en date du 26 novembre 2024,

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Anthony SCARFOGLIERO de la SELARL SVMH AVOCATS LYON, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

S.A.R..L. PBP PROVENCE BATIMENT PLUS Société à Responsabilité Limitée, RCS [Localité 4] 529 032 492,

Représentée par son Gérant en exercice,

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 15 Juin 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 25 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 9 octobre 2025 par la SELARL MJ Synergie et la SELARL [U] [C] Mandataire judiciaire, à l’encontre de l’ordonnance rendue le 16 septembre 2025 par le tribunal des activités économiques d’Avignon dans l’instance n° RG 2025006298 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 13 novembre 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 février 2026 par la SARL PBP Provence [Adresse 7], intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 13 avril 2026 par la SELARL MJ Synergie ainsi que par la SELARL [U] [C] Mandataire judiciaire, appelantes à titre principal, intimées à titre incident, ès qualités de coliquidateurs judiciaires à la liquidation judiciaire de la société AST Groupe, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 19 décembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 15 juin 2026, annulant et remplaçant l’ordonnance de clôture du 13 novembre 2025.

***

La société AST Groupe avait une activité de construction de bâtiments et de promotion immobilière. Dans ce cadre, la société AST Groupe a entrepris la construction d’un ensemble immobilier « [Adresse 8] », composé de deux immeubles sis [Adresse 9] à [Localité 6], à commercialiser sous la forme de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le 24 août 2023, la société AST Groupe a confié la réalisation du lot charpente-couverture à la société Dogu Toiture, qui a débuté les travaux confiés, a participé aux visites d’inspection commune, et a confié la réalisation du lot étanchéité à la société Provence Bâtiment Plus, ci-après la société PBP.

Le 11 juillet 2024, la société AST Groupe, maître d’ouvrage de l’opération [Adresse 8], a prononcé la réception sans réserve des travaux réalisés par la société PBP.

En l’absence de réserves à la réception, la société PBP a demandé, par courrier du 18 septembre 2024, à la société AST Groupe de procéder à la mainlevée de la retenue de garantie du marché.

***

Suivant jugement du 1er août 2024, le tribunal de commerce de Lyon a prononcé le redressement judiciaire de la société AST Groupe, a désigné la société FHBX et la société BCM en qualité de coadministrateurs judiciaires, et a également désigné la société MJ Synergie Mandataires judiciaires, ci-après la société MJ Synergie, et la société [U] [C] Mandataire judiciaire, ci-après la société [U] [C], en qualité de comandataires judiciaires.

Par jugement du 26 novembre 2024, le tribunal de commerce de Lyon a prononcé la liquidation judiciaire de la société AST Groupe et a désigné la société MJ Synergie et la société [U] [C] en qualité de coliquidateurs judiciaires, désignés également par la suite les « coliquidateurs judiciaires ».

***

La société PBP a déclaré ses créances au passif de la procédure collective.

Dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire, les coliquidateurs judiciaires ont été informés de graves infiltrations dans le bâtiment B de l’immeuble [Adresse 8], vraisemblablement occasionnées par l’inachèvement de la toiture et/ou un défaut d’étanchéité.

La liquidation judiciaire a ainsi été informée par le syndic, de l’absence de pose des tuiles sur les conduits de ventilation et de l’abandon, en toiture, de tuiles non posées.

Le syndic a précisé que ce courrier a fait suite à un refus de prise en charge par l’assureur dommages-ouvrages, lequel a considéré que le désordre était présent et visible à la réception des travaux. En l’absence de finalisation de la toiture et de l’étanchéité, de l’eau s’y est infiltrée lors des pluies, occasionnant de graves dommages sur l’ouvrage.

Ainsi, un appartement au dernier étage de l’immeuble (logement B103), non encore commercialisé, a vu son plafond s’effondrer du fait de l’humidité, laquelle a attaqué le reste du plafond et les murs de l’appartement.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception du 19 février 2025, un des coliquidateurs judiciaires a mis en demeure la société Dogu Toiture d’avoir à reprendre le chantier sans délai, considérant que les dommages occasionnés sur l’ouvrage résulteraient d’un problème en toiture lié, soit à l’absence de finalisation de cette dernière par la société Dogu Toiture, soit à un défaut d’étanchéité imputable à la société PBP.

Aucune réponse n’a été apportée à cette correspondance et la société Dogu Toiture n’a pas repris le chantier.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception du 27 février 2025, les coliquidateurs judiciaires ont réitéré la mise en demeure du 19 février et ont averti la société Dogu Toiture que, compte tenu de l’urgence de la situation, la liquidation judiciaire était contrainte d’envisager de faire intervenir un tiers à ses frais afin de finaliser les travaux.

Le courrier a été réceptionné par la société Dogu Toiture, qui n’a pas donné de réponse et n’a pas non plus repris les travaux.

***

Informée des problèmes d’étanchéité que présente l’ouvrage, la société PBP a participé à une réunion d’expertise organisée le 20 mars 2025 par l’assureur du syndic de l’immeuble.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception du 31 mars 2025, les coliquidateurs judiciaires ont mis en demeure la société PBP d’avoir à procéder aux réparations et l’ont informée qu’à défaut d’exécution de sa part, ils seraient contraints de faire intervenir un tiers à leurs frais.

L’état de l’immeuble s’est encore aggravé et les coliquidateurs judiciaires ont pris des mesures conservatoires.

***

Par exploit du 17 avril 2025, la société MJ Synergie et la société [U] [C], ès qualités, ont fait assigner les sociétés PBP et Dogu Toiture en référé, aux fins de voir juger qu’il existe un dommage imminent sur le bâtiment en travaux, d’ordonner que les défenderesses procèdent aux travaux nécessaires pour la mise hors d’eau de l’immeuble et que toute mesure conservatoire idoine soit ordonnée afin de prévenir tout dommage imminent, et enfin de les condamner au paiement des frais irrépétibles et entiers dépens, devant le juge des référés du tribunal des activités économiques d’Avignon.

***

Par ordonnance de référé du 16 septembre 2025, le tribunal des activités économiques d’Avignon a statué comme suit:

« Condamnons la société Dogu Toiture à finaliser les travaux des toitures du bâtiment 8 de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9] à [Localité 6], et lui ordonnons de sécuriser le toit de ce bâtiment, le tout sous astreinte de 150 euros par jour à compter du lendemain de la signification de la décision à intervenir,

Autorisons, en cas d’inexécution de la société Dogu Toiture dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, les coliquidateurs judiciaires de la société AST Groupe, de mandater des entreprises tierces afin qu’elles exécutent ces mesures conservatoires urgentes, à leurs frais,

Déboutons la SELARL MJ Synergie ’ Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], en qualité de coliquidateurs judiciaires, de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société PBP ’ [Adresse 10] [Adresse 7],

Condamnons la société Dogu Toiture à payer à la SELARL MJ Synergie ’ Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], en qualité de coliquidateurs judiciaires, la somme de 1.500,00 euros chacun à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société Dogu Toiture aux dépens, dont ceux de greffe, liquidés comme il est dit en en-tête ».

***

La société MJ Synergie et la société [U] [C] ont relevé appel le 9 octobre 2025 de cette ordonnance de référé, pour la voir infirmer, annuler ou tout au moins réformer en ce qu’elle les a  déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société PBP.

***

Dans leurs dernières conclusions, les sociétés MJ Synergie et [U] [C], appelantes à titre principal, intimées à titre incident, et ès qualités, demandent à la cour, au visa des articles 872 et 873 du code de procédure civile, des articles L.641-1, L.641-4 et L.6419 du code de commerce, des articles L 131-1, L 131-2 et L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, de :

« – Juger la SELARL MJ Synergie ’ Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], ès qualités de la société AST Groupe, bien fondées et recevables en leurs demandes, fins et prétentions, y faisant droit.

– Infirmer partiellement l’ordonnance rendue par le tribunal des activités économiques d’Avignon le 16 septembre 2025, en ce qu’elle a :

o Débouté la SELARL MJ Synergie ’ Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], en qualité de coliquidateurs judiciaires, de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société PBP ’ Provence Bâtiment [Adresse 11],

– Juger la société PBP ’ Provence [Adresse 7] irrecevable en son appel incident dirigé contre la SELARL MJ Synergie ’ Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], personnellement.

– L’en débouter

– Statuant à nouveau,

– Juger la SELARL MJ Synergie- Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], ès qualités de coliquidateurs judiciaires de la société AST Groupe, ont intérêt à agir et en conséquence, les juger recevables en leurs demandes et action.

– Juger qu’il existe dommage imminent sur le bâtiment B de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 12] et sur les personnes y résidant et se trouvant à ses abords.

– Juger qu’une intervention d’urgence sur l’étanchéité du bâtiment B de l’immeuble [Adresse 13]

Patio sis [Adresse 12] s’impose afin de faire prévenir le dommage imminent.

– Ordonner à la société PBP ’ Provence Bâtiment [Adresse 11] de finaliser immédiatement et sans délai et/ou de reprendre les désordres liés à l’étanchéité du bâtiment B de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 12],

Sous astreinte de 150 euros par jour à compter du lendemain de la signification de la décision à intervenir.

– Autoriser la SELARL MJ Synergie – Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], ès qualités de la société AST Groupe, à mandater tout tiers en vue de la finalisation des travaux d’étanchéité à défaut d’exécution de la société PBP ’ Provence Bâtiment Plus dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

– Débouter la société PBP – Provence Bâtiment Plus de toute demande de condamnation à l’encontre de la SELARL MJ Synergie ’ Mandataires judiciaires et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], personnellement.

– Débouter la société PBP – Provence Bâtiment Plus de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

– Condamner la société PBP – Provence Bâtiment Plus à payer à la SELARL MJ Synergie – Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], ès qualités de la société AST Groupe, la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. ».

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés MJ Synergie et [U] [C], appelantes es qualités, exposent que :

– dans le dispositif de ses conclusions d’intimé et dans le cadre de son appel incident, la Société PBP (Provence Bâtiment Plus) vise expressément la SELARL MJ Synergie- Mandataires judiciaires et la SELARL [U] [C], prises en leur nom personnel, alors qu’elles interviennent en qualité de co-liquidateurs judiciaires, de sorte que ces demandes sont irrecevables.

– il résulte des dispositions de l’article 906-2 du code de procédure civile que les conclusions de la partie intimée doivent contenir l’ensemble de ses demandes. Passé le délai de deux mois, visé par cet article, la partie intimée ne peut plus formuler de nouvelle demande, ni appel incident.

– sur leur intérêt à agir : la construction a été menée par la Société AST Groupe et les appartements vendus en l’état futur d’achèvement à des particuliers. La société Foncia est le syndic de la copropriété et n’a acheté aucun lot. Seul le propriétaire du lot B003 aurait qualité pour agir, mais aucune demande n’est formulée. Le lot B103 est un actif de la liquidation judiciaire de la Société AST Groupe, puisqu’il n’a pas été commercialisé. Le constructeur en est demeuré propriétaire. Sa liquidation judiciaire a donc manifestement qualité pour agir.

Son plafond est affecté de désordres : il s’agit d’une partie privative. En tout état de cause, en sa qualité de maître de l’ouvrage des parties privatives et communes, la société AST Groupe a conservé un intérêt à agir contre le locateur d’ouvrage auquel les désordres sont imputables, considérant l’existence d’un préjudice personnel.

– sur l’infirmation partielle de l’ordonnance entreprise :

La société PBP a participé à une réunion d’expertise amiable organisée par la société Foncia et l’assureur de garantie dommage ouvrage.

Les travaux de remise en état sollicités par elles sont fondés sur le dommage imminent et non sur l’absence de contestations sérieuses.

La société PBP a également soutenu ne pas être concernée par les désordres constatés, considérant que ces derniers ne trouvaient pas leur origine dans un problème d’étanchéité, mais de toiture. Les problèmes d’étanchéité ont été révélés par un locataire et par le syndic au-delà du problème de toiture. Il n’était pas demandé à la société intimée de poser les tuiles à la place de la société Dogu toiture. Il est demandé à l’intimée de procéder aux réparations relevant de son lot. Le rapport d’expertise amiable, dont ont été destinataires les coliquidateurs judiciaires postérieurement à l’ordonnance rendue par le juge des référés en première instance, confirme que les désordres constatés trouvent effectivement leur origine dans un problème d’étanchéité et propose un chiffrage pour leur reprise. La société PBP a pris part à cette expertise. Il est manifeste que les désordres ont été causés par la mauvaise réalisation de son lot par la société BPB, ce qui engage sa garantie. En réponse, la société PBP soutient que les défauts d’étanchéité relevés ne lui seraient pas imputables et qu’ils proviendraient uniquement du défaut de pose des tuiles par la société Dogu Toiture. Ce n’est pas le cas, l’expert ayant relevé expressément un défaut d’étanchéité.

En première instance, la société PBP soutenait encore que les coliquidateurs judiciaires de la société AST Groupe ne prouvaient pas que les désordres n’étaient pas apparents au jour de la réception. Elle essayait ainsi de procéder par amalgame avec le dépôt de tuiles visibles en toiture, et pour lequel l’assureur du syndic a considéré que les désordres étaient apparents, pour échapper à sa garantie. Néanmoins, l’isolation comprise entre la toiture et le plafond des appartements n’était, par définition, pas apparente et les désordres liés au lot étanchéité étaient donc, par essence, non-apparents.

Elles ajoutent que l’immeuble a été livré et qu’il est donc occupé. Les occupants de l’immeuble subissent quotidiennement les conséquences préjudiciables de l’absence de finalisation du lot charpente toiture, à savoir des infiltrations d’eau qui ont d’ores et déjà engendré d’importants désordres. L’étanchéité doit être finalisée et reprise de toute urgence afin de faire cesser toute aggravation des désordres avant un effondrement total des plafonds. Un effondrement partiel s’est déjà produit dans un appartement restant à commercialiser. La situation et l’état de détérioration de l’immeuble sont particulièrement graves et nécessitent que soient ordonnées d’urgence des mesures de nature à mettre un terme au dommage imminent actuel. Compte tenu de l’urgence, des mesures conservatoires ont été mises en ’uvre et la société PBP est elle-même intervenue sur l’ouvrage pour poser une bâche. L’assureur de garantie dommage ouvrage a chiffré les travaux à la somme totale de 66.613,73 euros.

***

Dans ses dernières conclusions, la société PBP, intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour de :

« A titre principal,

– Réformer l’ordonnance entreprise uniquement en ce qu’elle a déclaré recevable l’action de la SELARL MJ Synergie, Mandataires judiciaires et la SELARL [U] [C] ;

– Débouter la SELARL MJ Synergie, Mandataires judiciaires et la SELARL [U] [C] de leurs demandes comme étant irrecevables ;

A titre subsidiaire

– Confirmer l’ordonnance entreprise ;

– Par voie de conséquence, débouter la SELARL MJ Synergie, Mandataires judiciaires et la SELARL [U] [C] de leurs demandes comme étant infondées ;

En tout état de cause

– Mettre à la charge de la SELARL MJ Synergie, Mandataires judiciaires et la SELARL [U] [C] la somme de cinq mille euros (5.000 euros) à verser à la société Provence Bâtiment Plus en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SELARL MJ Synergie, Mandataires judiciaires et la SELARL [U] [C] aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la société PBP, expose, à titre principal, que les demandes des sociétés appelantes doivent être rejetées puisqu’en tant que maître d’ouvrage vendeur d’un immeuble à construire elles ne peuvent pas agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement à l’endroit des parties privatives qui ne lui appartiennent plus et de parties communes. La société AST Groupe a vendu à la société Foncia, les bâtiments objet de l’opération immobilière. Le problème d’étanchéité affectant le logement B003 a son origine dans la toiture au-dessus du logement B103. Il appartient donc au copropriétaire de la partie privative ou au syndic d’agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

A titre subsidiaire, la société PBP sollicite la confirmation de l’ordonnance.

I- Il n’y a pas de trouble manifestement illicite. La réception sans réserve du 11 juillet 2024 a un effet de purge et fait obstacle à l’action du maître de l’ouvrage à l’encontre de la société PBP, et il n’est pas démontré par les coliquidateurs que les désordres qu’ils imputent à la société PBP n’étaient pas apparents au jour de la réception.

Deuxièmement, il n’y a pas de fondement pour imposer à la société PBP d’intervenir :

Classiquement, l’action fondée sur la garantie de parfait achèvement n’est applicable qu’à l’entrepreneur concerné par le désordre dont il est demandé réparation.

Dans l’éventualité où la garantie de parfait achèvement ne serait pas mobilisable, une action en responsabilité contractuelle de droit commun est ouverte, mais elle se limite aux désordres réservés à la réception.

Les travaux de la société PBP ont fait l’objet le 11 juillet 2024 d’une réception sans réserve. La responsabilité contractuelle de droit commun n’est pas mobilisable à l’encontre de la société PBP. En ce qui concerne la garantie de parfait achèvement, les coliquidateurs entendent agir sur ce fondement en prétextant des problèmes d’étanchéité. Les désordres relevés lors de l’année de parfait achèvement relèvent à l’évidence de travaux de toiture : des tuiles sont manquantes entrainant nécessairement une absence de mise hors d’eau du bâtiment concerné. Cette situation a fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrages le 30 octobre 2024. Dans son rapport du 6 décembre 2024, le cabinet mandaté par l’assureur dommages-ouvrages imputait à l’entreprise de charpente-couverture, la société Dogu Toiture, cette situation. Selon l’assureur dommage-ouvrage, le désordre en cause a été réservé à la réception, un refus de garantie était opposé à la copropriété. Seul le plafond du logement B103 est concerné, lequel subit une entrée d’eau provenant de l’absence de tuiles sur les conduits de ventilation, de défaillances des lots plomberies, gros ’uvre, façades et serrurerie. Les conclusions de l’expert ne permettent pas d’imputer les désordres et leurs conséquences à la société PBP.

II- Il n’y a pas de dommage imminent. Durant les dix-huit mois sans intervention de la part de l’intimée, soit depuis la réception sans réserve en date du 11 juillet 2024, seuls des dommages aux appartements B103 et B003 ont été constatés. Aucun désordre généralisé n’est donc à relever. Contrairement à ce qu’allèguent les appelantes, la société intimée n’est pas intervenue pour poser une bâche, le devis repris dans l’étude Quantum émanant de l’entreprise AC2F. Concernant l’appartement B103, inoccupé, aucun élément n »établit une aggravation du dommage à intervenir. S’agissant de l’appartement B003, les tâches d’humidité sont localisées et aucun élément n’est apporté en faveur d’une aggravation.

Les demandes autres que des mesures conservatoires ou de remise en état, se heurtent à des contestations sérieuses et ne sont pas justifiées par un différend. Les travaux ont fait l’objet d’une réception sans réserve le 11 juillet 2024. Or, les coliquidateurs ne démontrent pas que les désordres qu’ils imputent à la société PBP n’étaient pas apparents au jour de la réception.

Ainsi, un tiers ne peut intervenir aux frais et risque de l’intimée, faute d’une obligation inexécutée. L’absence de fondement pour imposer à la société PBP d’intervenir fait obstacle à une intervention à ses frais et risques. La responsabilité contractuelle de droit commun n’est pas mobilisable à l’encontre de la société PBP. Pour ce qui concerne la garantie de parfait achèvement, les coliquidateurs entendent agir sur ce fondement en prétextant des problèmes d’étanchéité. Or, les désordres relevés lors de l’année de parfait achèvement concernent uniquement l’absence de travaux de toiture. Le plafond du logement B103 subi une entrée d’eau provenant de l’absence de tuiles sur les conduits de ventilation, des défaillances de lots plomberie, gros ’uvre, façades, serrureries. Si des taches d’humidité ont commencé à apparaître dans le logement B003, c’est uniquement en raison de l’absence de tuiles en toiture.

La nature des travaux à entreprendre doit être déterminée, à défaut de quoi la demande d’astreinte doit être rejetée. En outre, les travaux du lot étanchéité ne sont pas chiffrés.

Surabondamment, il ne saurait lui être reprochée son inertie dès lors que la société PBP a été mise en demeure pour la première fois le 4 avril 2025 et qu’elle a été assignée le 17 avril 2025, soit moins de quinze jours plus tard.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la procédure :

– sur la recevabilité de l’appel incident de la société PBP :

La société PBP a pris des conclusions d’intimé et d’appel incident contre la Selarl MJ Synergie, Mandataires Judiciaires et la Selarl [U] [C], en précisant » es qualités de coliquidateurs judiciaires de la société AST Groupe ».

Si le dispositif de ses conclusions ne précise pas que son appel incident est dirigé contre la Selarl MJ Synergie, Mandataires Judiciaires et la Selarl [U] [C], pris es qualités, il apparaît qu’il ne résulte des écritures de la société PBP aucune équivoque sur le fait que son appel incident n’est pas dirigé contre ces sociétés à titre personnel, mais bien en leur qualité de coliquidateurs de la société AST Groupe.

Il en résulte que le corps des conclusions éclaire le sens et la portée des énonciations du dispositif, dissipant toute ambiguïté et que l’appel incident de la société PBP est par conséquent recevable.

– sur la recevabilité des demandes de la Selarl MJ Synergie et de la Selarl [U] [C], es qualités :

La société PBP soutient que l’action relative aux désordres affectant l’étanchéité appartient au propriétaire du logement B003 et en ce qui concerne le logement B103, au syndic, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

Il résulte des débats, d’une part que la société Foncia n’est pas, contrairement à ce qui est soutenu par la société PBP, propriétaire des bâtiments, mais qu’elle a la qualité de syndic de copropriété. C’est à ce titre que la société Foncia a reçu livraison des parties communes le 17 juillet 2024 et non en qualité de propriétaire du bâtiment.

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise amiable réalisé par la société Saretec, à laquelle la société PBP a participé que :

– le logement B103 a subi des infiltrations dans la pièce principale, dans la chambre, qui ont provoqué l’effondrement du plafond suite aux pluies et coulure actives ;

– les dégradations et infiltrations se sont poursuivies au logement inférieur, soit le logement B003 ;

– dans les parties communes mitoyennes du logement B103, ont été constatées « des dégradations suite aux pluies notamment aux droits du JD. Coulures actives ».

Or, il est constant que le logement B103 est un lot qui n’a pas pu être commercialisé et qui reste donc la propriété de la liquidation judiciaire de la société AST Groupe, en sorte que les coliquidateurs ont qualité à agir afin de faire cesser les dommages qui affectent les parties privatives de ce lot, et qui leur sont propres, quand bien même l’atteinte est également portée à des parties communes.

L’ordonnance déféré est confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société PBP tirée du défaut de qualité à agir de la Selarl MJ Synergie et de la Selarl [U] [C], es qualités.

– sur l’existence d’un dommage imminent :

L’article 872 du code de procédure civile énonce :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 873 du code de procédure civile énonce que :

« Le président peut, dans les mêmes limites et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’git d’une obligation de faire. »

La société PBP conteste tout dommage imminent sans cependant remettre en question l’effondrement du plafond du logement B103. Elle soutient qu’aucun élément n’est rapporté pour établir l’aggravation du dommage à intervenir, alors qu’en raison de leur nature même et de leur origine, à savoir des infiltrations en toiture, ces désordres sont évolutifs et susceptibles de s’aggraver sous l’effet de nouvelles infiltrations ou du pourrissement des matériaux infiltrés.

Dans ces conditions, la preuve d’un dommage imminent justifiant des mesures conservatoires urgentes est établie. Le débat sur l’existence de contestations sérieuses est sans objet.

– sur le rejet de la demande dirigée contre la société PBP :

Les premiers juges ont rejeté la demande dirigée contre la société PBP aux motifs que les coliquidateurs judiciaires n’apportaient pas la preuve que les désordres trouveraient leur origine dans un problème d’étanchéité et qu’ils n’avaient pu chiffrer les travaux de réfection pour le lot étanchéité.

Or, le rapport d’expertise amiable déposé postérieurement à l’ordonnance du juge des référés, a identifié un certain nombre de défauts d’étanchéité :

– défaut d’étanchéité du JD (joint de dilatation) à la jonction de l’acrotère et de la façade ;

– absence d’étanchéité en partie courante de la coursive entraînant des infiltrations au R+1 au droit des appartements B103 et B104 ;

– défaut d’étanchéité à la jonction de l’édicule et de la façade.

L’expert a proposé l’analyse technique suivante :

– cause 1 : absence d’étanchéité sur la moitié de la coursive en partie couverte du dernier étage ;

– cause 2 : JD en partie haute des voiles béton non protégé et défaut de coordination de ses 2 sous-traitants pour le traitement de ce JD.

L’expert a par ailleurs préconisé des travaux de réparation des causes et des conséquences des désordres au visa d’une facture Varona F0847 de 2 904 euros TTC.

Si cette expertise n’impute pas expressément ces désordres à tel ou tel entrepreneur intervenu sur le chantier, il en résulte bien cependant l’identification de défauts ou d’absence d’étanchéité. Dès lors, la société PBP n’est pas fondée à soutenir que la cause exclusive des désordres est le défaut en toiture.

Le premier moyen tiré de l’absence de démonstration par les coliquidateurs du caractère non apparent des désordres au jour de la réception de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage, doit être écarté compte tenu de la nature des désordres qui ne s’expriment et ne sont décelables qu’à l’occasion d’évènements précis comme des intempéries. Et si l’abandon de tuiles non posées sur le toit était apparent, les défauts d’étanchéité affectant notamment le joint de dilatation ne pouvaient être apparents.

La société LPB soutient que le défaut de protection du joint de dilatation maçonné relève de l’entreprise de gros-’uvre et que le défaut d’étanchéité en partie courante de la coursive entrainant des infiltrations, notamment au droit de l’appartement B103, relève de la responsabilité du maître d »uvre en raison d’un défaut de conception, et de celle de l’entreprise en charge du gros ’uvre.

Mais l’expertise amiable souligne un défaut de coordination des deux sous-traitants pour le traitement du joint de dilatation, en sorte que la société PBP chargée du lot étanchéité et par ailleurs tenue à un devoir de conseil, ne peut soutenir qu’elle n’a aucune responsabilité dans les défauts affectant l’étanchéité du bâtiment.

En tout état de cause, compte tenu de la condamnation de la société Dogu Toiture à finaliser les travaux des toitures du bâtiment 8 de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9] à [Localité 6], l’exécution des travaux consistant à terminer la toiture doit nécessairement être coordonnée à un contrôle des solutions d’étanchéité.

La cour fait droit par conséquent à la demande des coliquidateurs et ordonne à la société PBP ’ Provence Bâtiment Plus de reprendre les désordres liés à l’étanchéité du bâtiment B de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 12], et ce sous astreinte de 150 euros par jour laquelle commencera à courir à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

La cour autorise par ailleurs la SELARL MJ Synergie – Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], ès qualités, à mandater toute autre entreprise d’étanchéité aux fins de finaliser les travaux d’étanchéité à défaut d’exécution de la société PBP ’ Provence Bâtiment [Adresse 11], à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

Sur les frais de l’instance :

La société LPB, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l’instance.

L’équité et la situation respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a débouté la SELARL MJ Synergie ’ Mandataires judiciaires, représentée par Maître [Y] [W], Maître [O] [G] ou Maître [X] [D], et la SELARL [U] [C], représentée par Maître [U] [C], en qualité de coliquidateurs judiciaires, de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société PBP ’ Provence Bâtiment [Adresse 11],

Statuant à nouveau sur le chef infirmé

Condamne la société PBP Provence Bâtiment Plus à finaliser les travaux d’étanchéité des toitures du bâtiment 8 de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9] à [Localité 6], sous astreinte de 150 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de trois commençant à courir à partir de la signification du présent arrêt

Dit que la SELARL MJ Synergie, et la SELARL [U] [C], ès qualités, sont autorisées à mandater toute autre entreprise d’étanchéité aux fins de finaliser les travaux d’étanchéité, à défaut d’exécution de la société PBP-Provence Bâtiment [Adresse 11], à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

Dit que la société PBP Provence Bâtiment Plus supportera les dépens de première instance et d’appel

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,