1ère chambre civile A

N° RG 23/07056 – N° Portalis DBVL-V-B7H-ULD2

(Réf 1ère instance : 22/01561)

S.A.S.U. [Z] [E] IMMOBILIER

C/

Mme [W] [Q]

M. [D] [N]

Copie exécutoire délivrée

le : 30/09/2026

à :

Me Moulière

Me Boivin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 23 juin 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 septembre 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

S.A.S.U. [Z] [E] IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT MALO sous le numéro 830.128.575, agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me François MOULIERE de la SELEURL MOULIERE AVOXA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [W] [Q]

née le 24 avril 1990 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [D] [N]

né le 31 mars 1989 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon mandat de vente n° 549 du 29 octobre 2019 et avenant du 24 décembre 2019, les époux [K] ont confié la vente de leur terrain à bâtir sis [Adresse 3] à [Localité 5] à la société [Z] [E] Immobilier, agence immobilière dont le siège social est situé sur la commune de [Localité 6].

Le 26 décembre 2019, les époux [K] ont signé un compromis de vente relatif à ce terrain à bâtir avec M. [N] et Mme [Q]. Les consorts [C] ont versé à cette occasion la somme de 500 euros à titre de dépôt de garantie, entre les mains de l’agence immobilière, séquestre désigné par les parties.

Le compromis prévoyait trois conditions suspensives :

l’obtention d’un prêt immobilier d’un montant maximum de 204.162 euros ;

l’obtention d’un permis de construire ;

la réalisation d’un devis relatif au coût de raccordement au réseau d’eau potable inférieur à 10.000 euros TTC.

La clause relative au permis de construire prévoyait que la demande devait être déposée auprès de l’autorité compétente dans un délai de 90 jours à compter de la signature du compromis, soit au plus tard le 25 mars 2020, et que cette demande devait être conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Le compromis stipulait également que la vente serait caduque à défaut d’obtention de l’autorisation dans un délai de 60 jours à compter du dépôt de la demande, soit au plus tard le 25 mai 2020, et que cette condition suspensive était assortie d’une clause d’absence de recours ou d’opposition d’un tiers.

Le compromis stipulait par ailleurs que si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives avait pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourrait faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts, l’acquéreur devant alors indemniser le mandataire du préjudice causé à hauteur du montant de ses honoraires. Il prévoyait également qu’à défaut de réalisation d’une condition suspensive, chacune des parties retrouverait son entière liberté sans indemnité de part ni d’autre, et que le dépôt de garantie serait immédiatement restitué à l’acquéreur.

Les acquéreurs exposent avoir conclu un contrat d’architecte le 30 janvier 2020 avec la société A.BA. [Adresse 4], représentée par M. [A] [F], portant notamment sur les études préliminaires, les études d’avant-projet et le dossier du permis de construire. L’article 10 de ce contrat prévoyait que la mission de la société [F] serait établie communément avec la société Esquisse 35. La société [Z] [E] Immobilier pour sa part conteste que ce contrat d’architecte produit par les consorts [C] ait été signé ou paraphé.

Les acquéreurs ont déposé, par l’intermédiaire de la société Esquisse 35, une première demande de permis de construire le 11 mai 2020. Le 22 juin 2020, la mairie de [Localité 7] a sollicité la production du plan de masse des limites séparatives de l’unité foncière. Le projet de division cadastrale, à la charge des vendeurs, a été établi par le géomètre-expert le 29 mai 2020 et validé par les acquéreurs le 11 juin 2020.

Le 26 juin 2020, M. [F] a été radié du tableau de l’Ordre des architectes. La société [Z] [E] Immobilier indique que cette radiation est intervenue plusieurs semaines après le dépôt de la première demande de permis de construire et ne saurait expliquer les carences relevées dans cette demande. Les consorts [C] font valoir que M. [F] a, à la suite de sa radiation, pris l’attache de la société Alu, confrère architecte, pour la poursuite du dossier, les honoraires de cette société étant restés à la charge de M. [F].

Le 2 juillet 2020, le maire a rendu un arrêté de refus de cette première demande de permis de construire.

Par courrier du 20 juillet 2020, les acquéreurs ont renoncé à la condition suspensive liée au coût du raccordement au réseau d’eau potable.

Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée par les consorts [C] le 17 septembre 2020.

Par avenant du 23 septembre 2020, les parties ont prorogé le délai relatif à l’obtention du permis de construire au 17 novembre 2020 et celui relatif à l’obtention d’une offre de prêt bancaire au 30 novembre 2020, la réitération de l’acte authentique devant en conséquence intervenir au plus tard le 17 février 2021. Cet avenant, rédigé par l’agence immobilière, stipulait que la condition suspensive serait considérée comme réalisée en cas d’obtention d’une autorisation purgée de tout recours, conforme aux caractéristiques prévues au compromis, quand bien même cette autorisation serait assortie de prescriptions, et que le compromis était également consenti sous la condition suspensive que le permis n’ait fait l’objet d’aucun recours ou opposition d’un tiers.

Le 12 octobre 2020, la mairie a informé les acquéreurs que leur demande de permis de construire demeurait incomplète et non conforme à la réglementation en vigueur. Les pièces complémentaires sollicitées ont été déposées le 10 novembre 2020, ces diligences ayant été effectuées par les sociétés Esquisse 35 et Alu, avec le concours de M. [F].

Les consorts [C] ont obtenu une offre de prêt immobilier le 1er décembre 2020.

Après avis défavorable de la direction de l’assainissement rendu le 24 décembre 2020, la demande de permis de construire a été refusée par la mairie le 7 janvier 2021, au motif notamment de l’absence de mention relative au passage du réseau d’eaux usées, de l’absence d’ouvrage d’infiltration des eaux pluviales et de l’absence d’un espace de stationnement clos et couvert pour les vélos comprenant un dispositif de recharge électrique.

Le 30 mars 2021, les consorts [C] ont invoqué la caducité du compromis de vente, résultant selon eux de la non-obtention du permis de construire avant le 17 novembre 2020, et ont sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par courrier du 1er avril 2021, la société [Z] [E] Immobilier a répondu aux acquéreurs que ceux-ci ne pouvaient se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive pour se retirer de la vente,

la demande de permis de construire n’ayant pas respecté les normes en vigueur contrairement à leurs engagements contractuels. Par courrier du 6 avril 2021, les consorts [C] ont maintenu leur position.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 18 mai 2021, les époux [K], d’une part, et la société [Z] [E] Immobilier, d’autre part, ont mis en demeure les consorts [C] de réitérer la vente devant le notaire désigné, sous peine d’invoquer la résolution de plein droit du compromis de vente et d’obtenir une indemnité forfaitaire de 6.300 euros. Par courrier du 3 juin 2021, les consorts [C] ont persisté dans leur refus.

Après l’échec de cette vente, les époux [K] ont consenti à la société [Z] [E] Immobilier un nouveau mandat de vente le 9 juillet 2021, avant de procéder à sa rétractation trois jours plus tard.

Par courrier du 26 juillet 2021, le conseil de la société [Z] [E] Immobilier a mis en demeure les consorts [C] de s’acquitter de la somme de 6.300 euros. Cette mise en demeure est restée sans réponse jusqu’à l’intervention du conseil des consorts [C], par courrier du 2 novembre 2021, qui a refusé tout versement et contesté le bien-fondé de la réclamation. Le conseil de la société [Z] [E] Immobilier a répondu par courrier du 16 décembre 2021, maintenant sa position. Ces démarches amiables n’ont pas abouti.

Par acte du 7 mars 2022, la société [Z] [E] Immobilier a fait assigner M. [N] et Mme [Q] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1304-3 et 1240 du code civil, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 6.300 euros.

La société [Z] [E] Immobilier demandait au tribunal de condamner in solidum les consorts [C] à lui verser la somme de 6.300 euros avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2021. En défense, M. [N] et Mme [Q] demandaient au tribunal de rejeter la demande indemnitaire de la société [Z] [E] Immobilier, de condamner cette dernière à leur restituer la somme de 500 euros avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 3 mars 2021, subsidiairement à compter du 2 novembre 2021. À titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où un préjudice indemnisable serait retenu au bénéfice de l’agence, ils sollicitaient qu’il soit jugé que ce préjudice serait suffisamment réparé par la conservation du dépôt de garantie de 500 euros.

Par jugement du 13 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Rennes a débouté la société [Z] [E] Immobilier de sa demande d’indemnité, après avoir retenu, d’une part, qu’en application de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, aucune commission ne pouvait être perçue par l’agent immobilier en l’absence de conclusion effective de l’opération, et, d’autre part, qu’au vu de l’ensemble des diligences accomplies par les consorts [C], notamment au titre des multiples demandes de permis de construire et de l’accompagnement par un architecte, l’agence ne pouvait se prévaloir d’une faute commise par eux dans le cadre de leurs obligations contractuelles. Le tribunal a par ailleurs condamné la société [Z] [E] Immobilier à restituer à M. [N] et Mme [Q] leur dépôt de garantie d’un montant de 500 euros, versé lors de la conclusion du compromis de vente le 26 décembre 2019,

avec intérêts au taux légal à compter de la décision, et a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil. Il a enfin condamné la société [Z] [E] Immobilier aux dépens, ainsi qu’à verser à M. [N] et Mme [Q] une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Z] [E] Immobilier a interjeté appel de ce jugement le 18 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 juin 2026.

La société [Z] [E] Immobilier, développant les termes de ses conclusions du 27 février 2024, demande à la cour de :

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en ce qu’il :

l’a déboutée de sa demande d’indemnité à hauteur de 6.300 euros avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2021 ;

l’a condamnée à restituer aux consorts [C] la somme de 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 ;

a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

l’a condamnée aux dépens ;

l’a condamnée à verser aux consorts [C] une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau :

condamner in solidum les consorts [N] et [Q] à lui verser la somme de 6.300 euros avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2021 ;

ordonner la compensation des créances réciproques ;

rejeter toute demande plus ample ou contraire formée par les consorts [C] ;

condamner in solidum les consorts [N] et [Q] à lui verser la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les consorts [N] et [Q] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société [Z] [E] Immobilier expose que les acquéreurs ne peuvent se prévaloir de la caducité du compromis de vente pour défaut de réalisation des conditions suspensives, dès lors qu’ils n’ont pas déposé de demande de permis de construire conforme aux normes en vigueur dans les délais convenus, en application de l’article 1304-3 du code civil et de la clause du compromis selon laquelle la condition suspensive empêchée par la faute de l’acquéreur est réputée réalisée. Elle fait valoir que les consorts [C] ne peuvent se retrancher derrière le comportement de leur architecte, le contrat produit par les intimés n’étant selon elle ni signé ni paraphé, et que seuls les acquéreurs étaient engagés au titre du compromis de vente envers le vendeur, de sorte que leur comportement leur est seul opposable. Elle expose que rien ne justifie que la demande de permis de construire ait été complète ou conforme aux règles d’urbanisme applicables, relevant que les motifs du refus notifié en janvier 2021 recoupaient en partie ceux déjà formulés lors du refus du 2 juillet 2020 et des demandes de pièces complémentaires successives.

Elle soutient que c’est l’abstention volontaire des acquéreurs de déposer une demande conforme qui constitue la faute, et non le refus lui-même, et que la circonstance que la parcelle litigieuse soit aujourd’hui construite démontre que ce refus ne reposait pas sur un problème de constructibilité.

La société [Z] [E] Immobilier soutient que le tribunal a commis une erreur de droit en fondant le débouté de sa demande sur l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, alors que son action est fondée non sur le paiement d’une commission, mais sur la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil, applicable selon elle aux tiers qui subissent un préjudice du fait de l’inexécution d’obligations contractuelles auxquelles ils ne sont pas parties. Elle soutient également que le tribunal a commis une erreur d’appréciation en considérant que l’accompagnement des acquéreurs par un architecte suffisait à exclure leur faute, un tel raisonnement revenant selon elle à permettre à l’acquéreur de se délier de ses obligations contractuelles par sa seule abstention volontaire de régularisation, malgré les demandes répétées de la mairie. Elle estime que cette faute lui a causé un préjudice résultant de son investissement dans la réalisation de la vente pendant plus de dix-huit mois, sans percevoir la rémunération prévue au compromis à défaut de signature de l’acte authentique, le compromis prévoyant expressément une indemnité égale au montant de cette rémunération à la charge de la partie défaillante. Elle indique enfin qu’après l’échec de la vente, les époux [K], après lui avoir consenti un nouveau mandat de vente le 9 juillet 2021, y ont mis fin trois jours plus tard, préférant vendre le terrain sans son concours.

S’agissant de la demande reconventionnelle des consorts [C] relative au dépôt de garantie de 500 euros, la société [Z] [E] Immobilier soutient qu’une compensation doit être opérée avec l’indemnité qu’elle réclame, celle-ci étant d’un montant supérieur. À titre subsidiaire, si le jugement devait être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnité, elle demande sa confirmation en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts sur le dépôt de garantie à la date de la décision, à défaut de mise en demeure préalable.

M. [N] et Mme [Q], développant les termes de leurs conclusions du 14 mars 2024, demandent à la cour de :

à titre principal,

rejeter l’appel formé par la société [Z] [E] Immobilier ;

confirmer le jugement du 13 novembre 2023 en ce qu’il a débouté la société [Z] [E] Immobilier de sa demande d’indemnité, condamné cette dernière à leur restituer la somme de 500 euros avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 13 novembre 2023, ordonné la capitalisation des intérêts et condamné la société [Z] [E] Immobilier aux dépens ;

à titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer le jugement,

juger que l’indemnisation de la société [Z] [E] Immobilier sera limitée à la somme de 500 euros toutes causes confondues, correspondant au montant du dépôt consigné entre ses mains le 29 décembre 2009 [en réalité 2019, correction de la cour] ;

débouter la société [Z] [E] Immobilier de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

en toute hypothèse, condamner la société [Z] [E] Immobilier à leur verser une indemnité de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Q] et [N] exposent qu’ils n’ont commis aucune faute ou négligence, leurs demandes de permis de construire ayant été déposées dans les délais convenus et leur dépôt relevant de la mission complète confiée à un architecte. Ils soutiennent qu’il résulte des demandes complémentaires formulées par la mairie et du refus définitif que les éléments techniques sollicités relevaient de la compétence de l’architecte titulaire de la mission, et non de leur propre négligence, la faute éventuelle ne pouvant être imputée qu’aux tiers architectes intervenus. Ils font valoir avoir eu la volonté constante de remplir les conditions suspensives leur permettant de réaliser la vente, ce qui justifie selon eux leur recours aux services d’un architecte pour déposer et régulariser le permis de construire, n’ayant eux-mêmes pas les compétences nécessaires pour accomplir ces formalités. Ils ajoutent que la radiation, en tant qu’architecte, de M. [F], intervenue le 26 juin 2020, soit après le premier dépôt de permis de construire, illustre les difficultés rencontrées dans le suivi du dossier, indépendamment de tout comportement qui leur serait propre.

Les consorts [C] exposent également que l’agence ne peut se prévaloir de l’existence d’un préjudice lié à l’absence de perception de sa rémunération, dans la mesure où la régularisation de l’acte de vente ne pouvait intervenir du fait de la caducité du compromis, acquise selon eux au 17 novembre 2020, soit antérieurement à la décision de refus définitif notifiée le 7 janvier 2021. Ils contestent la portée de la jurisprudence invoquée par l’agence, relevant notamment que l’arrêt du 1er juillet 2020 cité par celle-ci concernait une hypothèse dans laquelle le mandant avait lui-même organisé l’échec de la condition suspensive avant d’obtenir le permis de construire litigieux, circonstances étrangères au cas d’espèce, et que cet arrêt a au demeurant été censuré sur la caractérisation de la faute du mandant. Ils invoquent à l’inverse un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 4 février 2021 confirmant la caducité d’une promesse de vente faute de réalisation, dans le délai contractuellement prévu, d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, alors même que ce prêt avait été obtenu postérieurement à l’échéance fixée.

À titre reconventionnel, les consorts [Q] et [N] sollicitent la restitution du dépôt de garantie de 500 euros avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 3 mars 2021, subsidiairement à compter du 2 novembre 2021. À titre infiniment subsidiaire, si la cour devait retenir l’existence d’un préjudice indemnisable au bénéfice de l’agence immobilière, ils sollicitent qu’il soit jugé que ce préjudice est suffisamment réparé par la conservation, par l’agence, de l’indemnité de 500 euros versée au titre du dépôt de garantie depuis le 29 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire de la société [Z] [E] Immobilier :

Il résulte de l’article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu’aucune somme d’argent ni aucune commission ne peut être exigée par l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat n’ait été effectivement conclue.

Ces dispositions, d’ordre public, ne font toutefois pas obstacle à ce que l’agence immobilière, tiers au compromis de vente, recherche la responsabilité délictuelle des acquéreurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à charge pour elle de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre eux.

En application des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier n’a droit à rémunération que si l’opération pour laquelle il a été mandaté a été effectivement conclue (1ère Civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.638). À défaut, il ne peut prétendre qu’à des dommages-intérêts, à charge pour lui de démontrer une faute imputable à l’une des parties (1ère Civ., 4 février 2015, n° 13-27.312). L’acquéreur, bien que non débiteur de la commission, engage ainsi sa responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier dès lors que son comportement fautif est à l’origine de la perte de celle-ci (1ère Civ., 18 décembre 2014, n° 13-23.178 ; 1ère Civ., 1er juillet 2020, n° 19-10.285).

En l’espèce, il est constant que ce n’est pas le paiement de la commission qui est réclamé par la société [Z] [E] Immobilier à l’encontre de M. [N] et Mme [Q], mais bien une indemnité sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il s’agit dès lors d’examiner si les consorts [C] ont commis une faute, notamment par négligence, dans les diligences qu’ils avaient à effectuer pour obtenir le permis de construire qu’ils sollicitaient.

Une première demande de permis de construire a été déposée pour le compte de M. [N] et Mme [Q] par la société Esquisse 35 le 11 mai 2020, laquelle a fait l’objet d’un arrêté de refus de la mairie de [Localité 7] le 2 juillet 2020. Une seconde demande a été déposée le 17 septembre 2020 (pièce n° 13 des intimés) ; le 12 octobre suivant, le maire a sollicité la production de pièces complémentaires, portant notamment sur la surface taxable dédiée au stationnement, un plan de masse et un plan en coupe, ainsi qu’une notice visée par l’architecte du projet relative à la servitude de passage et d’écoulement des eaux usées (pièce n° 14 des intimés). C’est dans ce contexte que l’agence immobilière a fait établir un avenant au compromis (pièce n° 19 des intimés), aux termes duquel les parties ont constaté que M. [N] et Mme [Q] avaient déposé cette nouvelle demande de permis de construire et sont convenues de proroger les délais initialement fixés.

Le refus opposé le 7 janvier 2021 (pièce n° 16 des intimés) est fondé sur trois motifs : d’une part, le non-respect des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatives à la gestion des eaux pluviales, faute pour le projet de justifier d’un ouvrage d’infiltration et d’un ouvrage de régulation-rétention ; d’autre part, l’absence de mention d’un espace de stationnement vélo clos et équipé d’un dispositif de recharge pour vélos à assistance électrique, alors que le règlement l’imposait pour toute construction à usage d’habitation ; enfin, le caractère incomplet du dossier, le plan de masse ne faisant pas apparaître clairement les informations relatives aux fonds servant et dominant permettant le passage du réseau d’eaux usées.

La société [Z] [E] Immobilier mentionne ces motifs de refus et soutient que la plupart de ceux-ci étaient déjà formulés dans le premier refus de permis de construire, le 2 juillet 2020, ainsi que dans les demandes de pièces complémentaires successives, de sorte que M. [N] et Mme [Q] auraient dû, selon elle, y remédier dès le dépôt de leur seconde demande. Cette affirmation est toutefois inexacte : le refus opposé le 2 juillet 2020 à la première demande de permis de construire était fondé sur des motifs distincts, tenant à l’absence d’architecte habilité pour un projet d’une surface de plancher supérieure à 150 m², ainsi qu’au caractère incomplet du dossier tenant au défaut de production de l’imprimé cerfa en vigueur, à l’absence d’indication sur le plan de masse des limites séparatives et du dispositif d’infiltration, ainsi qu’au défaut d’une notice paysagère conforme. Ces motifs ne recoupent pas ceux qui ont justifié le second refus du 7 janvier 2021, tenant à l’absence de justification d’un ouvrage d’infiltration et de régulation-rétention des eaux pluviales, à l’absence de mention d’un espace de stationnement vélo équipé d’un dispositif de recharge électrique, et à l’insuffisance du plan de masse quant à la servitude d’écoulement des eaux usées. Il ne peut donc, contrairement à ce que soutient l’appelant, être fait grief à M. [N] et Mme [Q] de ne pas avoir tenu compte, lors du dépôt de leur seconde demande, de motifs de refus qui, en réalité, n’avaient pas été formulés à l’occasion de la première.

Au-delà de cette inexactitude, la société [Z] [E] Immobilier ne caractérise pas davantage en quoi chacun des motifs retenus par le second refus procéderait d’un comportement fautif de M. [N] et Mme [Q]. Ces derniers justifient avoir déposé deux demandes de permis de construire successives dans les délais impartis par le compromis puis par son avenant, et s’être attaché à cette fin les services de professionnels de l’architecture, la société Esquisse 35 puis la société Alu, auxquels ils ont confié une mission complète incluant l’établissement du dossier technique.

La société [Z] [E] Immobilier conteste au demeurant que le contrat d’architecte du 30 janvier 2020 versé aux débats par M. [N] et Mme [Q] soit signé ou paraphé. Cette circonstance est toutefois sans incidence sur l’appréciation de leur comportement, dès lors que la réalité du recours effectif à des professionnels de l’architecture pour l’établissement et le dépôt des demandes de permis de construire successives est corroborée par les récépissés de dépôt établis par la société Esquisse 35 puis par la société Alu, lesquels ne sont pas discutés par l’appelante. L’absence alléguée de signature ou de paraphe sur le contrat produit ne remet donc pas en cause l’intervention effective de ces professionnels dans l’accomplissement des diligences nécessaires à l’obtention du permis de construire.

Ils ont également répondu à la demande de pièces complémentaires formulée par la mairie le 12 octobre 2020 en transmettant, dans le délai, un dossier complété par leurs mandataires. Aucune pièce du dossier ne permet d’établir qu’ils auraient, personnellement et en connaissance de cause, négligé de transmettre une information ou un document en leur possession, ni qu’ils auraient fait preuve de mauvaise foi ou d’un quelconque abus de droit dans l’accomplissement de ces diligences.

La circonstance, relevée par l’appelante, qu’une recherche cadastrale récente fasse apparaître que la parcelle litigieuse serait aujourd’hui construite, est à cet égard sans portée. Si elle établit qu’un projet de construction a en définitive pu aboutir sur cette parcelle, elle ne permet pas d’établir que les motifs ayant justifié le refus opposé le 7 janvier 2021 (tenant à l’absence de justification d’un ouvrage d’infiltration et de régulation-rétention des eaux pluviales, à l’absence de mention d’un espace de stationnement vélo équipé d’un dispositif de recharge électrique et à l’insuffisance du plan de masse quant à la servitude d’écoulement des eaux usées) procéderaient d’un comportement fautif de M. [N] et Mme [Q] plutôt que des caractéristiques du projet alors présenté, lequel a pu être ultérieurement modifié ou complété par un tiers acquéreur.

Faute pour la société [Z] [E] Immobilier de rapporter la preuve d’une faute personnellement imputable à M. [N] et Mme [Q], sa demande indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil ne peut prospérer.

Le défaut de faute ainsi imputable à M. [N] et Mme [Q] prive d’objet l’examen des arguments développés par l’appelante au du préjudice invoqué par la société [Z] [E] Immobilier au titre de son investissement dans la réalisation de la vente pendant plus d’un an et demi, lesquels n’ont vocation à être examinés qu’en présence d’une faute personnelle caractérisée, la responsabilité délictuelle invoquée supposant la réunion cumulative d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la société [Z] [E] Immobilier de sa demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie :

Le compromis de vente stipule qu’en cas de non-réalisation d’une condition suspensive, le dépôt de garantie sera immédiatement restitué à l’acquéreur. La condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire ne s’étant pas réalisée dans le délai prorogé par l’avenant du 23 septembre 2020, expirant le 17 novembre 2020, le refus étant en toute hypothèse intervenu le 7 janvier 2021.

Les consorts [C] ne contestent pas à hauteur d’appel que les intérêts ne commencent à courir qu’à compter de la décision de première instance, ce qu’avait décidé le tribunal judiciaire, et non à compter du courriel qu’ils avaient adressé le 30 mars 2021 ou de la correspondance échangée entre avocats le 2 novembre 2021. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société [Z] [E] Immobilier à restituer à M. [N] et Mme [Q] la somme de 500 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, et en ce qu’il a ordonné la capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

La société [Z] [E] Immobilier, qui succombe en son appel, supportera les dépens d’appel et sera condamnée à une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par les consorts [C].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 13 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Rennes en toutes ses dispositions ;

Condamne la société [Z] [E] Immobilier aux dépens d’appel ;

Condamne la société [Z] [E] Immobilier à payer à M. [D] [N] et Mme [W] [Q] la somme globale de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.