TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/01227 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2N4D

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 28 Septembre 2026

[U] [N] [Z]

C/

[L] [F] [B] [X]
[T] [G] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [U] [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

M. [L] [F] [B] [X], demeurant [Adresse 2]

Mme [T] [G] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Juillet 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

Tribunal judiciaire de Lille N° RG : 26/01227 – N° PORTALIS : DBZS-W-B7K-2N4D /7

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé par voie électronique le 3 janvier 2025, M. [U] [Z], représenté par l’agence [Localité 1] Immo Gestion, a donné à bail à M. [L] [X] un studio meublé sis [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 346 euros outre 50 euros de provision sur charges, pour une durée d’un an.

Par acte séparé en date du 3 janvier 2025, Mme [T] [Q] s’est portée caution solidaire de M. [L] [X] dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 4 752,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, M. [U] [Z] a fait signifier à M. [L] [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1 187,79 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 5 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, M. [U] [Z] a fait signifier à Mme [T] [Q] en tant que caution le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2026 pour M. [L] [X] et du 23 janvier 2026 pour Mme [T] [Q], M. [U] [Z] a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 6 juillet 2026 afin de :
Constater la résiliation de plein droit du bail régularisé le 3 janvier 2025 entre les deux parties portant sur un logement situé à [Adresse 4], à [Localité 3] par l’effet de la clause résolutoire insérée dans ledit bail, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,En conséquence :
Dire que M. [L] [X] doit libérer régulièrement le logement situé à [Adresse 4], à [Localité 3] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef,A défaut de libération régulière, ordonner l’expulsion de M. [L] [X] dudit logement ainsi que tout occupant de son chef, au besoin, avec l’intervention d’un serrurier et de la force publique,Ordonner en cas de nécessité l’enlèvement des biens et facultés mobilières laissés, sauf le mobilier intégré dans l’inventaire annexé au bail, dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [L] [X] dans tel garde-meuble choisi par le bailleur,Condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [T] [Q] à lui payer la somme de 3 239,19 euros correspondant au solde d’arriérés de loyers dus au jour du commandement de payer à ce jour (15 décembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,Condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [T] [Q] à lui payer à compter du commandement de payer et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et pouvant être fixé à la somme de 396 euros (loyer + charges),Condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [T] [Q] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [T] [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 août 2025 resté infructueux,Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner M. [L] [X] à l’article L 444-32 du code de commerce.
Cette assignation a été notifiée par le bailleur à la préfecture du Nord par voie électronique avec accusé de réception le 16 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 juillet 2026.

A ladite audience, M. [U] [Z] actualise sa demande en paiement à la somme de 6 181,33 euros arrêtée au 29 juin 2026. Il précise avoir respecté la procédure et qu’à sa connaissance, le locataire n’a pas déposé de dossier de surendettement. Il indique également que celui-ci n’a pas repris le paiement des loyers.

Assignés par remise à l’étude de l’acte du commissaire de justice, M. [L] [X] et Mme [T] [Q] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2026.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la résiliation du bail :

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En l’espèce, M. [U] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 août 2025, suite à la signification, par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, d’un commandement de payer les loyers.

Par ailleurs, M. [U] [Z] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

– Sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
 
En l’espèce, le bail signé le 3 janvier 2025 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat. 
 
Le 5 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement aux fins d’obtenir le règlement des loyers impayés dans un délai de six semaines la somme de 1 187,79 euros en visant la clause résolutoire.
 
Le présent commandement de payer a produit ses effets dans la mesure où il ressort du décompte établi par l’agence [Localité 1] Immo pour le compte du bailleur qu’aucun paiement n’a été effectué par le locataire dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 16 septembre 2025 à 24h00.

2. Sur la validité de l’engagement de caution :
 
Le contrat de cautionnement solidaire est soumis à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil.

En application de l’article 2297 du code civil « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, M. [U] [Z] produit l’acte de caution solidaire signé en date du 3 janvier 2025 prévoyant que l’engagement de Mme [T] [Q] porte sur la garantie du paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes, indemnités d’occupation, dommages et intérêts et tous frais éventuels de procédure dus en vertu du bail, dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 4 752,00 euros.

Le commandement de payer des loyers du 5 août 2025 a été signifié à la caution, Mme [T] [Q], par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, soit dans le délai de quinze jours précité.

Dans ces conditions, l’acte de cautionnement apparait conforme aux dispositions précitées en étant souligné que la caution régulièrement assignée n’a pas comparu et n’a pas entendu faire connaitre une contestation.

3. Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte produit par M. [U] [Z], par l’intermédiaire de son conseil, établi pour la période de janvier 2025 à juillet 2026, fait ressortir une dette d’un montant de 6 181,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 juillet 2026, échéance du mois de juillet 2026 comprise.

M. [L] [X], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquence de condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [T] [Q] à payer à M. [U] [Z] la somme de 4 752,00 euros, couvrant une partie de la créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de juillet 2026, dans la limite de la garantie de la caution solidaire.

En outre, il convient de condamner M. [L] [X] à payer à M. [U] [Z] la somme restante de 1 429,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, créance arrêtée au mois de juillet 2026, dernière échéance incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2025 pour un montant de 1 187,79 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les délais de paiement et l’expulsion :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [L] [X] n’a pas comparu.

Il ressort du détail de la créance du bailleur que M. [L] [X] n’a pas repris le paiement de son loyer courant.

Au surplus, compte-tenu de l’ignorance de la situation personnelle et financière du locataire, et faute de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de M. [L] [X] du logement et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation prolongée du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au bailleur un préjudice. Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à laquelle sera tenue M. [L] [X] de payer, chaque mois à compter de la résiliation du bail, au montant du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 septembre 2025 à 24h00 heures, M. [L] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M. [L] [X] à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2026, correspondant au montant du loyer et des charges par mois, soit la somme de 396,00 euros, à M. [U] [Z] jusqu’à la libération effective et effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les indemnités d’occupation du 16 septembre 2025 au 1er juillet 2026 (échéance de juillet incluse) sont comprises dans la condamnation principale.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

6. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [L] [X] et Mme [T] [Q] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture.

La demande de condamnation de M. [L] [X] soutenue par M. [U] [Z] au titre de « l’article L 444-32 du code de commerce » n’étant pas intégrée dans les dépens, sera rejetée.

7. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [L] [X] ayant succombé, ce dernier ainsi que Mme [T] [Q] en sa qualité de caution solidaire seront condamnés in solidum à payer à M. [U] [Z] une somme de 500 euros, conformément à sa demande, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

8. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE M. [U] [Z] recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 9 janvier 2025 entre M. [U] [Z], représenté par l’agence [Localité 1] Immo Gestion, d’une part, et M. [L] [X], d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation de type studio meublé sis [Adresse 5], à [Localité 3], sont réunies à la date du 16 septembre 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE solidairement M. [L] [X], locataire, et Mme [T] [Q], caution solidaire, à payer à M. [U] [Z], bailleur, la somme de 4 752,00 euros, correspondant à la limite de la garantie de la caution solidaire, couvrant une partie de la créance arrêtée au 1er juillet 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date,

CONDAMNE M. [L] [X], locataire, à payer à M. [U] [Z], bailleur, la somme restante de 1 429,33 euros de la créance arrêtée au 1er juillet 2026, terme de juillet 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2025, pour le montant de 1 187,79 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DIT qu’il ne convient pas d’accorder à M. [L] [X] des délais de paiement,

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour M. [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
 
RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [L] [X] à payer à M. [U] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 396,00 euros, à compter du 1er août 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat),

DIT que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE à M. [L] [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :
 
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 
CONDAMNE in solidum M. [L] [X] et Mme [T] [Q] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture,

REJETTE la demande de condamnation de M. [L] [X] formulée par M. [U] [Z] au titre de l’article L. 444-32 du code de commerce,

CONDAMNE in solidum M. [L] [X] et Mme [T] [Q] à payer à M. [U] [Z] une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

LE GREFFIER                                                                   LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;