Tribunal judiciaire, Contentieux 1ère, 2 octobre 2026, RG n° 24/00502

Le 02 octobre 2026
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Dossier N° RG 24/00502 – N° Portalis DB3H-W-B7I-EBII
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56C

JUGEMENT CIVIL
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S.C.I. LA SCI CGMG

C/

S.A.S. ARTIMMOBILIER

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Tribunal judiciaire
de LA ROCHE SUR YON
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CONTENTIEUX – CHAMBRE CIVILE
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JUGEMENT du 02 octobre 2026
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DEMANDERESSE :

S.C.I. LA SCI CGMG
dont le siège social est sis 3 IMP DES POIRIERS – 85640 MOUCHAMPS
prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Geoffrey LE TAILLANTER de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES,

DEFENDERESSE :

S.A.S. ARTIMMOBILIER RCS LA ROCHE SUR YON 810 912 022
dont le siège social est sis 6 rue des Platanes – 85170 LE POIRE SUR VIE

représentée par Maître Stéphane MIGNE de la SAS BDO AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

– M. Eric PLANCHETTE ayant tenu l’audience pour entendre les plaidoiries en application de l’article 805 du Code de procédure civile,
– Madame Nadège MOREAU, greffière,

Lors du délibéré :

Président : M. Eric PLANCHETTE
Assesseur : Madame Emilie RAYNEAU
Assesseur : Monsieur Claude OESINGER
Greffier : Madame Nadège MOREAU

DEBATS :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 mars 2026 et mise en délibéré au 05 juin 2026, prorogé au 02 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

PROCEDURE, DEMANDES ET MOYENS :

La société CGMG a assigné le 29 Février 2024 la société SASU IMMOBILIER.

Après mise en état, l’ordonnance de clôture a été rendue le 22 Décembre 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 6 mars 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 5 Juin 2026, prorogé à ce jour.

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La société CGMG, dans ses dernières conclusions, expose ainsi le litige :

Selon lettre de mission du 15 Avril 2020, la société ARTIMMOBILIER exerçant sous l’enseigne « LES INDEBAT », est intervenue aux côtés de la SCI CGMG dans le cadre d’un aménagement d’un ensemble immobilier portant la création de plusieurs logements locatifs sur la commune des HERBIERS.

Dans le cadre de ce contrat d’assistance à la maîtrise d’ouvrage, il a été prévu une rémunération de la société ARTIMMOBILIER de 15 476,00 € TTC.

Par courrier du 24 Février 2022, ARTIMMOBILIER a adressé à CGMG une lettre de relance aux fins de percevoir le paiement de la somme de 2 904 € au titre du solde à percevoir sur sa rémunération.

Cette relance à surpris CGMG, compte tenu de la gestion chaotiques du chantier par ARTIMMOBILIER.

Le 2 Février 2023 CGM adressait à ARTIMMOBILIER une mise en demeure, faisant état de diverses problématiques :

– Dépassement important du budget initial
– Multiples fautes dans l’exécution de la mission
– Fautes dans la gestion des subventions ANAH
– Non-conformité du permis de construire, et incidence sur financement MALRAUX.

Il ne sera jamais répondu à ce courrier, de manière positive, malgré deux relances du 14 mars 2023 et 18 Avril 2023.

Contrairement aux allégations de ARTIMMOBILIER, CGMG n’a jamais contracté avec M. [C] [T] en tant que Maître d’oeuvre, ou avec la société ART & CONCEPT, avant de contracter avec la société ARTIMMOBILIER.

En réalité, c’est ARTIMMOBILIER qui a mis en relation l’ensemble des intervenants à l’acte de construire.

Le contrat avec ARTIMMOBILIER a été signé le 15 Avril 2020.

Par mail du 6 Novembre 2020, ARTIMMOBILIER indique à CGMG que M. [T] a accepté d’intervenir pour un honoraire de 10 560 €.

Le devis avec M. [T] a été signé par CGMG après la signature de la lettre de mission avec ARTIMMOBILIER, tout simplement parce que le Maître d’oeuvre a été présenté par cette dernière dans la mesure où ils travaillent dans le même réseau.

Il en est de même concernant le contrat signé avec l’architecte, puisque le devis a été retourné signé, par la SCI CGMG, selon un mail du 4 juillet 2020.

C’est ARTIMMOBILIER qui a conseillé ces professionnels.

C’est aussi dans le cadre de ce réseau que la société LM CARRELAGE est intervenue, quand bien même son gérant est également associé de la SCI CGMG.

L’assistant à la Maîtrise d’ouvrage est tenu à une obligation préalable d’information, de conseil et d’assistance, que ce soit au stade de la conclusions du contrat ou à l’occasion de son exécution.

L’assistance à Maître d’ouvrage (AMO) est fondée sur un contrat dont la rédaction est totalement libre, aux termes duquel un maître de l’ouvrage sollicité les services d’un prestataire extérieur pour la réalisation des études nécessaires à la réalisation de son projet.

La circulaire du 18Septembre 2001 mentionne que « la loi ne s’oppose pas à ce que le maître d’ouvrage fasse appel à une assistance extérieure pour l’aider à préparer ses décisions »

ARTIMMOBILIER a bien proposé à la société CGMG la conclusion d’un contrat d’assistance à Maîtrise d’ouvrage allant de l’étude de la faisabilité du projet aux plans, au chiffrage des travaux, au suivi du chantier, à la réception des travaux.

En contradiction avec les tâches décrites au contrat, la société CGMG n’a jamais été destinataire des éléments suivants, pourtant facturées :

– Ecriture du descriptif et / ou cahier des charges : 1 300 € HT
– Analyse des devis comparatifs, vérification de leur cohérence et et optimisation des coût : 960 € HT
– Tableau d’aide au choix des artisans et sa présentation : 520 € HT
– Etablissement de l’étude financière définitive , présentation à la banque établissement du dossier de demande d’aide : 1 820 € HT
– Cinq visites sur le chantier :
Analyse de la correspondance factures/devis/ avancée du chantier : 2 420,20 €.

L’attribution des lots et la validation des devis des sociétés ne rapportent pas la preuve de la rédaction d’un cahier des clauses techniques particulières ou d’un cahier des charges.

ARTIMMOBILIER indique qu’elle informait régulièrement de l’avancée du chantier, mais ne produit pour en justifier qu’un seul mail du 16 Octobre 2020, ce qui est bien peu.

Tout porte à croire que CGMG n’a jamais reçu les tableaux comparatifs dont il est fait état puisque seuls deux mails du 22 Avril 2021 et 2 juillet 2021 ont été adressés à la CGMG, et ils contiennent des éléments financiers.

Les tableaux produits ne pouvaient servir à rien puisqu’ils ont été réalisés alors ue les travaux avaient déjà commencé en Février 2021.

Ils ont été réalisés et communiqués après que la CGMG ait obtenu son accord de crédit le 1er juillet 2020 pour la somme de 294 079 € .

Il est fait état de mails en date du 25, 26 et 28 Octobre 2020selon lesquels la société ARTIMMOBILIER aurait adressé « une étude financière définitive pour présentation à la banque »

il s’agit simplement de mails et non pas d’une étude financière comme cela était prévu contractuellement.

Surtout l’accord de prêt a été adressé en juillet 2020 sans que la banque puisse disposer des éléments financiers définitifs.

En réalité ce n’est qu’après coup que ARTIMMOBILIER a tenté de récupérer la situation pour faire entrer l’ensemble des travaux dans l’enveloppe globale et en fonction du prêt qui avait été accordé à la société CGMG.

En ne produisant aucun élément financier à présenter à la banque, ARTIMMOBILIER a manqué à sa mission contractuelle. Ainsi qu’à son obligation de conseil.

Elle ne produit aucune pièce ni aucun tableau comportant une analyse financière complète et aboutie.

Pour sauver la face, ARTIMMOBILIER a adressé quelques éléments financiers en Octobre 2020 mais cela était trop tard car le prêt accordé n’était pas suffisant.

Les visites sur le chantier ne peuvent être prouvées par la seule production d’une planche photographique .

*

L’ensemble des prestations non réalisées, ou en retard, mais facturées, s’élèvent à la somme totale de 7020,20 €.

CGMG a eu à subir un surcoût de travaux ( différences devis factures sur les divers lots de construction ) d’un total de 28 139,03 €,

( Devis construction totale 296 609,84 €, coût réel total 324 748,87 € )

Alors qu’elle avait obtenu un prêt pour un montant de 294 079,00 €.

La société ATELIER MARTIAL n’est pas intervenue sur le chantier, mais la société [E].

Les montants dont il est fait état concernant la société ATELIER MARTIAL ne sont pas à prendre en compte dans la calcul des devis.

Il y a donc bien eu un dépassement sur lequel ARTIMMOBILIER n’a jamais alerté son cocontractant.

CGMG a été mise au pied du mur alors que les travaux avaient commencé, et il lui était impossible de faire marche arrière sans perdre encore plus d’argent.

Le premier projet d’étude locative ( sans être l’étude définitive ) qui a été remis à CGMG faisait état d’un montant global des aides à la hauteur d’une somme de 103 348,00 €.

La réalité a été tout autre :

Le courrier du 4 Janvier 2022 de l’ANAH indique le versement d’une subvention de 75 039 €.
Le courrier du département de la Vendée, en date du 25 Février 2022, indique le versement d’une subvention de 6000 €.
Les courriers de la communauté de communes des HERBIERS des 9 12 2021 et 27 01 2022, indiquent l’approbation des aides pour la façade de 1 200 €, pour la toiture à 400 €, et pour les menuiseries à 800 € ( somme qui ne sera jamais versée en raison d’une non conformité du permis de construire ) .

Compte tenu des aides et subventions qui ont été réellement versées, un écart de 20 709,00 € est à déplorer avec ce qui avait été annoncé par la société ARTIMMOBILIER.

ARTIMMOBILIER considère qu’elle n’a commis aucune faute sur ce point sans rapporter la preuve quelle aurait averti CGMG du risque de baisse du montant des subventions.

Sa responsabilité, au titre du devoir de conseil, réside dans l’absence d’approche globale en fonction de différents scénarios, ce qui n’a jamais été présenté à CGMG.

Le fait que ARTIMMOBILIER ait indiqué qu’il « restait à aller chercher d’autres subventions » achève de démontrer qu’elle s’est trompée dès le départ.

Le permis de construire imposait des volets bois, or ce sont des volets en aluminium qui ont été posés.

La SCI CGMG s’expose à un refus de l’architecte des bâtiments de France, avec une incidence sur le dispositif fiscal MALRAUX )

Or ARTIMMOBILIER avait en charge l’établissement et la vérification des devis, et le suivi du chantier.

Si elle avait correctement exécuté ces tâches, elle se serait rendu compte de l’erreur.

Elle a d’ailleurs reconnu sa responsabilité à ce titre dans un mail du 25 Janvier 2022.

Cette société fait valoir qu’il appartenait au Maître d’oeuvre de suivre son chantier, mais ARTIMMOBILIER s’y était engagée.

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Les préjudices de CGMG sont au total les suivants :

– Prestations facturées et non réalisées : 7 020,20 €
– Surcoût financier : 28 139,03 €
– Subventions non perçues ; 20 709,00 €
– Non conformité au permis de construire : 30 639,02 €

( coût du remboursement facture menuiseries intérieures )

Total des préjudices : 85 639,02 €.

ARTIMMOBILIER ne conteste pas le quantum de ces préjudices.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de ARTIMMOBILIER de 2 904,00 € au titre du solde de son marché, CGMG est fondée , sur le fondement de l’article 1217 du code civil, qui prévoit les recours en cas d’inexécution d’un contrat, à réclamer une réduction du prix correspondante.

Subsidiairement il sera opéré une compensation avec l’ensemble des sommes qui seront allouées à CGMG.

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EN DEFINITIVE, CGMG demande au tribunal de statuer ainsi :

CONSTATER que ARTIMMOBILIER a commis une faute contractuelle.

CONDAMNER ARTIMMOBILIER à payer à CGMG 82 639, 02 € en réparation de l’ensemble des préjudices subis.

DEBOUTER ARTIMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER ARTIMMOBILIER à verser à CGMG 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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ARTIMMOBILIER réplique ainsi :

Son activité d’assistant à Maître d’ouvrage ( AMO ) consiste en l’accompagnement administratif d’un client maître d’ouvrage et de sa mise en relation avec les professionnels du bâtiment en vie de la réalisation de travaux immobiliers pour son compte.

Dans le strict cadre de cette définition, l’ AMO se limite à définir et piloter le projet du MO dont l’exécution est assurée par le maître d’oeuvre sur tous les aspects techniques.

Ainsi l’AMO n’est pas un constructeur au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil et n’est donc pas , à ce titre, soumis à de telles responsabilités.

Le projet de la SCI CGMG était de réhabiliter une ancienne boulangerie en 4 logements locatifs.

Pour la réalisation de ce projet, le SCI s’est entourée de nombreux professionnels.

Afin d’être épaulée sur ce projet, la SCI a contracte avec ARTIMMOBILIER suivant lettre de mission du 15 Avril 2020.

Puis la SCI a contracté auprès de la société d’architecture ART ET CONCEPT ARCHITECTURE pour la réalisation, le dépôt et suivi du permis de contruire.

Enfin la SCI a contracté avec un Maître d’oeuvre, M. [P] [T], demeurant aux HERBIERS, afin de réaliser le suivi de chantier, obligatoire dans la cadre de la demande de subventions auprès de l’ANAH.

Manifestement insatisfaite de la rentabilité de son projet, la SCI tente désormais de rechercher des fautes contractuelles à l’encontre de la société ARTIMMOBILIER pour tenter de recouvrere différentes sommes.

La responsabilité de ARTIMMOBILIER ne pourrait éventuellement être recherchée que sur la base d’un manquement à ses obligations contractuelles consistant en une assistance à Maître d’Ouvrage.

Seul un manquement à une obligation de conseil peut donc lui être reprochée.

ARTIMMOBILIER a bien réalisé les différents postes prévus à son contrat.

1 ) L’écriture du descriptif et/ou cahier des charges :

L’article du contrat visé ( Point 2.3.4 ) concernait la définition des règles de consultation ( architecte, maitre d’oeuvre, bureaux d’études et artisans ) , le choix des entreprises à consulter par lot ( validation par le client ) , l’écriture du descriptif et/ou cahier des charges ( selon les souhaits du client ) .

Ces portes ont bien été réalisés puisque :

L’ensemble des lots ont été attribués aux entreprises qui sont intervenues sur le chantier.

L’ensemble des entreprises ont été validées et les devis ont été signés par la SCI.

Les descriptifs ont bien été adressés aux entreprises par ARTIMMOBILIER, comme le montre à titre d’exemple le descriptif adressé à la société [V] TP, finalement non retenue car trop chère.

ARTIMMOBILIER justifiait également régulièrement de l’avancée de ces travaux.

2 ) Analyse des devis comparatifs, vérification de leur cohérence et optimisation des coût, tableaux d’aide au choix des artisans et sa présentation:

Sont versés aux débats l’ensemble des études réalisées au titre de l’analyse des devis par ART et adressés systématiquement à la SCI.

Sont également versés les recherches d’optimisation des coûts réalisés par ARTIMMOBILIER ( INDEBAT ) et adressés à la SCI.

3 ) Etablissement de l’étude financière pour présentation à la banque :

ARTIMMOBILIER produit les échanges de mails entre elle et la SCI des 25, 26 et 28 Octobre 2020.

l’on en déduit la constitution de dossier par ARTIMMOBILIER, transmis à la SCI, qui l’a elle même transmis à la banque.

La banque n’a donné le 1er juillet qu’un accord de principe.

La première réunion de chiffrage des travaux a eu lieu le 20 juillet 2020, soit après l’accord de principe de financement du Crédit Mutuel.

Ce financement dont la SCI prétend avoir obtenu l’accord en juillet 2020 n’était toujours pas d’actualité en octobre 2020, ainsi qu’en atteste un mail du 26 Octobre 2020 de M. [G] [O] à M. [H] [W] et M. [P] [Z], intitulé « derniers devis artisans et tableau d’analyse », et qui demande des précisions sur la durée du prêt sollicité, qui a une incidence sur le montant des aides .

La SCI avait rendez vous à ce titre le 27 Octobre 2020.

Elle l’écrit elle même.

En fait [S] et [M] [J], associés de la SCI, sont tous deux administrateurs de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MOUCHAMPS.

C’est donc sans l’ombre d’une difficulté qu’ils ont, avant même être en possession des devis des artisans, et avant même d’avoir eu un retour sur leur demande de permis de construire, pu obtenir un « accord de principe » sur une enveloppe de financement, et ce dès le 1er juillet 2020.

Mais il ne s’agissait pas d’un prêt , d’ailleurs non versé aux débats par la SCI.

Les devis ont été signés le 3 Décembre 2020, ainsi qu’en atteste un mail du 3 Décembre de la SCI à M. [H] [W], avec comme objet « devis signés », et le mot suivant :

« Bonjour [H],

Je vous transmet les devis signés.
Pour les gros devis je n’ai imprimé que la dernière page. »

Le 3 Décembre 2020 le montant des devis signés par La SCI était donc de 316 131,81 €.

Le montant de l’offre était dépassé.

On ne sait pas quel prêt la SGMG a contracté.

La SCI elle-même a adressé à l’ANAH le 18 Décembre 2020 une demande de subvention en y joignant, au titre du dossier technique :

Les devis détaillés des travaux
Le plan prévisionnel de financement de l’opération
Son contrat de Maîtrise d’oeuvre

indispensables à l’opération.

Elle ne peut donc soutenir aujourd’hui qu’elle n’a pu produire aucun élément financier à sa banque.

La justification de l’existence de 5 visites sur le chantier :

L’ensemble des échanges de mails démontre que ARTIMMOBILIER allait régulièrement sur le chantier.

Correspondances, factures, devis, avancée du chantier :

ARTIMMOBILIER faisait le point régulier des factures reçues et alertait à ce titre la SCI.

Par mail du 22 Avril 2021 ARTIMMOBILIER attirait l’attention de la SCI sur le fait que le Maître d’oeuvre devait donner son feu vert pour le règlement des factures comme correspondant bien aux prestations réalisées.

La SCI écrivait à ARTIMMOBILIER le 22 juin 2021 :

« Aucun règlement de facture ne sera réalisé sans ces éléments et sans vos retours sur la bonne cohérence de ces dernières par rapport aux devis transmis précédemment et au budget réalisé »

Le 8 juillet 2021 la SCI écrivait à ARTIMMOBILIER :

« comme pour leur facture précédente ainsi que celle de [E], j’attends ta confirmation qu’elles correspondent bien au devis signé avant de procéder au règlement »

Ces correspondances prouvent que les prestations étaient réalisées.

L’absence de faute au titre du dépassement du budget initial :

ARTIMMOBILIER suivait de près l’ensemble des budgets et leur cohérence avec les factures.

Elle mettait régulièrement à jour les tableaux afin d’en tenir informée la SCI.

La SCI a été parfaitement tenue informée de l’ensemble des évolutions du projet et des devis correspondants.

La SCI a , à ce titre, signé l’ensemble des devis qui lui ont été présentés.

L’ensemble des devis signés par la SCI se monte à 388 366,25 €, et non pas 296 609,84 €.

En fait les devis de la société ATELIER MARTIAL n’ont pas été acceptés, même s’ils sont versés par la SCI.

Il y a donc lieu de les retirer.

L’on arrive donc à un total de 388 366,25 € – 72 234,44 € = 316 131,81 € TTC.

Il est annoncé un « total de factures réglées à hauteur de 324 748,87 € TTC, sans que cela ne soit vérifié.

Il y aurait donc effectivement un dépassement de 8 614,06 € TTC.

En ayant signé les devis présentés et préalablement analysés, la SCI a eu connaissance du montant global de l’opération à laquelle elle s’engageait.

Le budget initial n’était dépassé que de 2,35 %

La SCI était parfaitement tenue informée de l’ensemble de l’évolution du projet, la SCI ayant comme associé M. [M] [J], gérant de la société LG CARRELAGE, elle même titulaire d’un lot, et par suite convoquée aux réunions de chantier, et donc constamment informée de l’avancée des travaux.

Les mails adressés à ARTIMMOBILIER par la SCI montrent que la SCI était au courant au fur et à mesure des travaux des plus values et moins values éventuelles, et que c’était elle qui transmettait de nombreuses informations de ce type à ARTIMMOBILIER.

Le 1er juin 2021 la SCI écrivait à ARTIMMOBILIER :

« [H]: pourrais-tu nous envoyer le tableau du budget à jour avec ces nouvelles données ?

La SCI ne peut donc soutenir qu’elle n’était pas au courant des dépassements de budget, volets financiers et autres .

L’absence de faute au titre du versement des subventions :

Les simulations d’études locatives ont varié ainsi qu’il ressort des différentes études fournies à la SCI.

Simulation avec deux logements ANAH au lieu de 4
Simulation avec 4 logements ANAH, avec des montants de travaux différents en fonction de l’obtention des devis.

Elles ont toutes été réalisées en fonction du montant total des travaux.

C’est donc en connaissance de cause que la SCI s’est engagée.

D’ailleurs le 1er juin 2021, ARTIMMOBILIER faisait à la SCI un point sur les retours des aides .

Elle indiquait qu’il restait à « aller chercher d’autres subventions »

La conformité du permis de construire :

La SCI a posé des volets en aluminium alors que l’architecte des bâtiments de France avait préconisé des volets en bois.

Les devis et factures de la société [E] démontrent la pose de volets en aluminium.

L’architecte en charge du suivi du chantier, M. [P] [T], n’ a semble t’il émis aucune réserve lors de la validation du devis, ni lors de l’exécution des travaux de menuiserie.

La SCI avait parfaitement connaissance du devis de M. [E] puisqu’elle a demandé à le modifier le 15 Décembre 2020:

« [E] : chiffrage des cornières aux fenêtres et trouver une solution au niveau du plancher log 2 ( je vois avec lui ) »

On ne sait pas si la SCI, aidée de son maître d’oeuvre, a émis des réserves sur le poste menuiseries.

Elle ne justifie d’aucun préjudice.

Elle demande 30 639,02 €, correspondant à l’intégralité du poste « menuiserie » réalisé par la société [E], alors que sur les factures [E] le poste « volets battants », ne représente qu’une somme de 3 737,60 € TTC.

Seuls 7 volets battants sont concernés sur les deux logements en façade principale.

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Les demandes reconventionnelles :

Reste due à ARTIMMOBILIER la facture de 2 904 € TTC du 17 11 2021.

La SCI confond volontairement le rôle d’un assistant à Maîtrise d’Ouvrage et d’un Maître d’Oeuvre.

Elle n’a pas entendu attraire à la procédure le Maître d’Oeuvre en charge du suivi de chantier, de l’exécution et de la validation des postes d’exécution pour des raisons personnelles.

C’est son choix.

ARTIMMOBILIER n’a pas à en subir les conséquences.

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EN DEFINITIVE, ARTIMMOBILIER demande au tribunal de statuer ainsi :

DEBOUTER la société CGMG de ses demandes.

Reconventionnellement :

CONDAMNER CGMG à lui payer 2 904 € TTC au titre de sa facture N0 FA 00965 du 17 Novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 17/11/2021, et capitalisation des intérêts.

CONDAMNER CGMG à 10 000 € de dommages intérêts pour procédure abusive, injustifiée et vexatoire.

CONDAMNER CGMG à payer 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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MOTIFS DU JUGEMENT :

a ) Le contrat entre ARTIMMOBILIER et la SCI (pièce 1 SCI)

(La SCI alors en formation, les signataires étant [S] [Q] et [M] [J] ) intitulé « lettre de mission », signé le 15 Avril 2020, et signé par les deux parties, ( pièce 1 SCI ) indique que ARTIMMOBILIER a constitué un réseau de professionnels du bâtiment et de la construction, ( Agents immobiliers, Maîtres d’Oeuvre, bureau d’étude, artisans ) et dispose d’une expérience pointue en matière de financements et d’assurances propres à l’immobilier et à la construcion.

Il indique que ce type de contrat vise à apporter au client un accompagnement administratif et la mise en relation avec tous les professionnels du bâtiment en vue de la réalisation de travaux immobiliers.

Il spécifie que ses prestations sont :

1 ) L’étude du projet, la définition des besoins du Maître d’ouvrage, l’établissement du budget et l’étude de la faisabilité financière.

2 ) Le Conseil du client durant toutes les opérations nécessaires à la réalisation de l’opération immobilière.

Il est spécifié que le client reste seul Maître d’ouvrage, et que le prestataire n’est en aucune façon constitué mandataire du client.

3 ) La mise en relation du client auprès de tous techniciens, sociétés ou organismes participant aux opérations relatives au projet de construction immobilière.

Il est précisé que la prestataire a pour mission uniquement de proposer et de conseiller sur les décisions à prendre relatives au projet, et que la décision finale incombe exclusivement au client.

4 ) Une première étude de faisabilité

5 ) Des plans pour chiffrage :

La réalisation d’un avant projet sommaire ( vue en plan et perspectives ), la définition des conditions administratives et techniques de l’opération, la réalisation des plans pour chiffrage artisans.

6 ) La consultation des entreprises :

Avec définition des règles de construction ( Architecte, Maître d’oeuvre, bureau d’études et artisans) choix des entreprises a consulter par lots, écriture du descriptif et/ou du cahier des charges, envoi des demandes de chiffrage.

7 ) L’analyse des devis :

Avec analyse des devis comparatifs, vérification de leur cohérence et optimisation des coûts, fourniture du tableau d’aide au choix des artisans, présentation d’un tableau regroupant l’ensemble des coûts liés au projet.

8 ) L’établissement de l’étude financière définitive pour présentation à la banque et établissement du dossier de demandes d’aides.

9 ) La préparation et l’envoi en mairie du dossier de demande du permis de construire:

10 ) La Préparation au début des travaux :

Par la présence à la réunion de préparation, la mise en place du panneau de chantier, l’assistance à la planification du chantier, l’assistance à l’organisation du début du chantier.

11 ) Les travaux ( en option ) :

Par la présence aux réunions de chantier, la vérification du respect du planning du chantier, 5 visites sur chantier pour état de situation, l’analyse de la correspondance Facture/ Devis/Avancée du chantier, relation avec le Maître d’oeuvre tout au long du chantier.

12 ) La réception :

Par la présence à la réunion de fin de chantier, la vérification de la signature des attestations, de la levées des réserves éventuelles, l’attestation de fin de travaux

Avec compte rendu par mail à chaque étape.

Est prévue une rémunération totale de 15 476 € TTC.

b) Le Contrat de Maitrise d’oeuvre ( pièce 5 ARTIMMOBILIER )

Il a été signé le 24 Mars 2020 entre la SCI CGMG, représentée par M. [M] [J], et Monsieur [P] [T], Maître d’oeuvre.

A noter qu’il était donc signé avant le contrat d’Assistance à Maître d’Ouvrage signé le 15 Avril 2020 avec ARTIMMOBILIER.

La liste du détail des prestations exclut l’avant projet sommaire, l’avant projet détaille, l’autorisation de travaux, le dossier de consultation des entreprises.

Ces prestations préalables à l’engagement des travaux sont en effet attribuées à ARTIMMOBILIER par le contrat d’AMO.

Il est ensuite mentionné que le Maître d’oeuvre analyse les plans des entreprises pour contrôle de leur conformité, assure la direction des travaux, par des réunions de chantier, vérifie les factures des entreprises, gère les pénalités de retard de chantier, assiste aux opérations de construction, assiste le Maître d’ouvrage pendant l’année de parfait achèvement des travaux.

Est prévue une rémunération totale de 10 560 € .

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La SCI indique dans ses conclusions avoir également signé un contrat avec un architecte, en juillet 2020.

*

Des plans figurent bien au dossier de ARTIMMOBILIER.

ARTIMMOBILIER produit quantité d’échanges par mail, au moins un fois par semaine, entre M. [S] [Q] pour la SCI ( dont il est « associé indéfiniment responsable » et Monsieur [H] [W] Président de la SAS ARTIMMOBILIER.

Ces échanges ont lieu à compter de la première mise en oeuvre du projet, et jusqu’à son issue.

A titre d’exemples, on peut y trouver les mails suivants, par ordre chronologique :

Mail du 10 juillet 2020 de ART à la SCI lui confirmant un réunion le 20 Juillet 2020, en présence des artisans et du Maître d’oeuvre, et mentionnant que manque la réponse de CARPLAC et MOLLE ( le plombier ) auxquels ARTIMMOBILIER a laissé des messages.

Mail du vendredi 27 Novembre 2020 de M. [H] [W] aux artisans, et copie au Maître d’Oeuvre, leur indiquant que le projet avance à grands pas, que les devis devraient être signés la semaine suivante, et les conviant à une réunion préparatoire au chantier le 4 Décembre .

Mail du 2 Décembre 2020 de ARTIMMOBILIER à la SCI transmettant à celle ci des devis d’artisans et en sollicitant la signature.

Ce mail indique que pour le lot TP le choix n’est pas encore défini car ARTIMMOBILIER ne parvient pas à joindre [L] [K] depuis le mail d’octobre, que ARTIMMOBILIER est encore dans l’attente du chiffrage de [R] [V], que dès que ARTIMMOBILIER sera en possession d’éléments de comparaison, ARTIMMOBILIER organisera une réunion spécifique entre le lot TP et le lot Gros Oeuvre.

Mail du 10/12/2020 de M. [O] ( ARTIMMOBILIER) à M. [H] [W], lui transmettant des imprimés à remplir pour les demandes de subvention ANAH, lui demandant des documents complémentaires concernant la vacance du bâtiment, l’arrêté d’insalubrité, la consommation énergétique, la situation des futurs locataires, notamment, et indiquant que M. [O] souhaite pouvoir remettre l’entier dossier en main propre lors du rendez vous du 17 Décembre à 14h30.

Mail du 15 Avril 2021 de Monsieur [T], Maître d’oeuvre, aux artisans et à M. [H] [W] pour la SCI, les informant des travaux déjà réalisés et donnant à chaque artisan les instructions pour la suite.

Mail du 1er juin 2021 de Monsieur [O] pour ARTIMMOBILIER à M. [S] [Q], l’informant qu’il sera possible de bénéficier d’un total de subventions publiques ( Agence nationale de l’habitat, département, communauté de communes ) pour un montant total de 72 866 € en ce qui concerne l’ANHA, avec mention des déblocages successifs.

Ce montant correspond au montant annoncé à la SCI par courrier du 18 05 2021 par le Président du Conseil départemental, qui annonce une aide estimée à 75 280 €, constituée d’une aide pour les travaux, d’une prime dite de « sortie de passoire thermique », d’une prime « habiter mieux ».

Mail du 29 Novembre 2021 de M. [O] ( ARTIMMOBILIER ) à [S] [Q] :

« Bonjour [S] ,

Je me suis permis de compléter le plan de financement et de modifier les baux.

Merci pour ta validation avant envoi »

Mail du 29 Novembre 2021 de réponse de la SCI à ARTIMMOBILIER, ainsi rédigé :

« Messieurs,

Effectivement c’est plus lisible comme cela sur les baux.

Pour le montant des travaux je suppose que ceux ci correspondent bien évidemment à l’ensemble des factures transmises la dernière fois. Je suis d’ailleurs preneur du nouveau tableau de budget mis à jour.

Merci d’indiquer à votre comptable que nous devons toucher des aides pour les derniers règlements et également faire le point sur la rentabilité du projet »

Cet échange montre que ARTIMMOBILIER a bien rédigé des tableaux de budget à l’intention de la SCI, mais aussi que celle ci parle encore de faire le point sur la rentabilité du projet en Novembre 2021 alors que le mail du 14 Avril 2021 du Maître d’oeuvre décrit des travaux déjà bien commencés.

Il montre aussi que la SCI savait calculer par elle même le montant des travaux par une simple addition des factures ou devis qui lui avaient été transmis préalablement pour signature.

Figure aussi au dossier de ARTIMMOBILIER deux tableaux, détaillant chaque devis, en 1er devis et 2eme devis, et montrant qu’à partir d’un montant initial total de 362 115 €, ARTIMMOBILIER est parvenue par la discussion avec les artisans à un montant total de 307 566 €, pour un objectif initial de 282 317 €, soit un dépassement minime en pourcentage compte tenu des aléas nombreux de la construction.

La SCI produit un tableau selon lequel pour un total de devis initiaux de 296 609 € les factures totales se sont montées à 324 748 €, soit une différence en plus de 28 139 €, et assure que le tableau produit par ARTIMMOBILIER ne reflète pas la réalité.

Le tribunal , en additionnant les devis et factures produits en grand nombre par la SCI des artisans intervenus, ne parvient que très rarement à trouver les mêmes chiffres que ceux produits par la SCI dans son tableau.

Le dépassement de coût n’est donc pas établi à la hauteur de 28 139 €.

Par ailleurs, il n’existe aucune pièce contractuelle signée de ARTIMMOBILIER selon laquelle celle ci s’engageait par avance à ce que le budget ne dépasse pas une somme considérée comme maximum.

Par ailleurs le tableau produit par la SCI comporte aussi des moins values entre devis et factures ( peinture – 4 983 €, Plâtrerie – 8 475, Menuiseries extérieures – 4 921 ) , ce qui semblerait montrer que ARTIMMOBILIER a réussi à faire baisser certains prix, tandis que sur les augmentations considérables figurant sur certains postes, à les supposer avérés il est impossible au vu des devis et factures produits, très peu clairs, de déterminer s’il s’agit des mêmes prestations majorées ou de prestations supplémentaires demandées par la SCI en cours de travaux, comme il arrive fréquemment , les améliorations venant souvent à l’esprit d’un Maître d’oeuvre au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Il est rappelé à ce titre qu’ils s’agit de la rénovation complète d’une maison des années 1920 selon demande de subventions, et qu’il est tout à fait plausible qu’en cours de travaux, au fur et à mesure de la découverte de l’état réel du bâtiment, des travaux initialement non prévus , confortatifs ou de remplacement complet se soient révélés nécessaires.

Par ailleurs la SCI reproche à ARTIMMOBILIER d’avoir sous estimé le coût des travaux, ce qui a gêné financièrement la SCI et l’aurait mis en difficulté par rapport à sa banque, mais la SCI ne produit pas le contrat de crédit définitif que lui a consenti sa banque, mais seulement un projet initial, de sorte que l’on ne sait même pas quelle somme a pu emprunter la SCI, et si cet emprunt couvrait intégralement les besoins de financement ou pas.

Le seul document produit , par ARTIMMOBILIER, est une « étude de financement » du Crédit Mutuel du 1er juillet 2020, mentionnant un coût total de l’opération de 397 427 €, un apport personnel de 103 348 € ( pour le plus important constitué des subventions espérées semble t’il ) et un montant à financer de 294 079 €.

ARTIMMOBILIER produit ( sa pièce 9-1) 5 tableaux financiers reprenant le détail du coût d’intervention de chaque professionnel, pour un total du coût du projet , ( AMO et Architecte compris) , selon modification de prestation ou réduction de prix de :

451 353 000 €, 419 654 €, 414 455 €, 398 629 €, 461 391 €.

Cela semble montrer que des tableaux des coûts actualisés des coûts ont été édités au fur et à mesure .

La SCI soutient que ces tableaux ont été édités après la fin des travaux, donc bien trop tard, et ne lui ont pas été transmis, mais ces tableaux étaient nécessaires pour obtenir des subventions, qui ont bien été versées, sur la demande de ARTIMMOBILIER, ce qui n’est pas contesté, subventions en partie proportionnelles au coût des travaux , ce qui explique que la subvention APAH initialement prévue autour de 80 000 €, ainsi qu’il résulte d’un mail départemental à la SCI, ait été réduit à 72 866 €, le coût total ayant été revu à la baisse.

Par courrier du 4/01/2022 ( Pièce 10 CGMG ) L’agence Nationale de l’Habitat ( ANAH ) indique à la SCI que la subvention sera de 75 039 € au lieu de 75 280 €, aux motifs que le total des factures fournies pour l’obtention de cette subvention est « légèrement inférieur au montant des devis engagés lors de l’instruction du dossier », ce qui semble attester que les coûts ne se sont pas emballés en cours de travaux.

Et par mail du 29 Novembre 2021 la SCI écrit à ARTIMMOBILIER qu’elle est preneuse du nouveau tableau de budget, ce qui montre que des tableaux avaient bien été communiqués à la SCI.

Mail du 22 Avril 2021 de ARTIMMOBILIER à la SCI :

« j’ai fait un point ce matin concernant les factures de Villeneuve et de ROIRAN TP.

ROIRAND TP : RAS, tout est conforme au devis.
VILLENEUVE : les montants indiqués dans les factures ne correspondent pas aux devis. Même si c »est clairement en votre faveur, [P] ( le Maître d’öeuvre ) va détailler cela et voir éventuellement avec [B] pour mieux comprendre le pourquoi du comment.

Attendez bien que [P] vous donne le feu vert avant de régler les factures.

Concernant l’avenant de [B] concernant notamment la modification du linteau sur vitrine, il y a une vraie incohérence ! Son devis ne correspond pas du tout à ce qu’il avait indiqué au niveau de son devis initial alors que la prestation reste identique. Là encore, [P] va voir cela avec [B]. »

[P] reviendra vers vous pour valider la signature ou pour faire faire les mofifications.

Bien cordialement »

Mail du 28 juin 2021 de ARTIMMOBILIER ( [H] [W] ) à la SCI ( « [S] »)

Bonsoir [S],

J’ai fait le point sur les différentes factures de chez Villeneuve.

1ère chose à savoir c’est que ces factures sont très claires et surtout cohérentes :

Voici le détail :

Facture F 3382 :

Les prix correspondent au devis 20210123.

OK pour moi, cela correspond au tableau d’analyse.
Par contre , je n’ai pas ce devis signé en ma possession.

Facture F 3388 :

Ligne 2 [B] facture 17 003,20 € de tuiles ( au lieu de 18 205 € HT sur le devis )
soit une différence de 1 201,80 € HT.
Il ne facture pas les rives scellées.
Soit une différence de 952,74 € HT.
L’économie totale est de 2 154,54 € HT, soit 2 369,99 € TTC.

Facture F 3381 :

Les tranchées de sol ( ligne 2 ) et le réseau eaux usées ( ligne 3 ) sont facturées moins cher que le devis 20210121 ( qui était enregistré dans mon tableau )
Economie 1 077,28 €, soit 1 185,01 € TTC.

Manquent les lignes 2.8 et 2.15 du devis pour un montant total de 228,88 € HT, soit 251,77 € TTC.

Ces lignes doivent réapparaître sur le devis de Roirand-Gauvrit.

Facture F 3422

[B] facture la ligne 4 ( création d’une allège… ) 212,74 € au lieu de 269,63 € HT sur le devis.
Economie : 56,89 € HT, soit 62,58 € TTC.

Facture F 3424

[B] a eu moins de besoin de béton ( ligne 8 ) dont il facture 304,70 € HT aun lieu de 510,10 € HT )
Economie 205,40 € HT soit 225,94 € TTC

Facture F 3425

Ligne 2.3 : Facturation à 3 809,93 € HT au lieu de 4 436, 57 € sur l’avenant 20210242.
[B] ajoute la ligne 2.4 qui n’apparaît pas sur ses devis pour un montant de 345,44 € HT, mais qui a été réalisé.
Economie 281,20 € HT soit 309,32 € TTC.

L’économie totale su ce qui a été facturé, par rapport au devis, est de 4 152,84 € TTC.

Concernant les études où nous trouvons trois lignes différentes, il s’agit bien de trois études sur des sujets différents. Ces trois lignes apparaissent bien dans les devis initiaux. Cela paraît donc logique.

Enfin si je prends le fameux devis 2021 0121, il ne reste à [B] qu’à facturer la ligne suivante :

6. Aménagement extérieur
Montant de 1 660,46€ TTC.

La ligne 4.2 : Modification de la vitrine existante ayant déjà été facturée avec l’avenant, cela nous a fait une économie supplémentaire de 1 592,02 € TTC.

Donc concernant le tableau récapitulatif des coûts, l’économie totale de ce poste de gros oeuvre est de 5 744,86 € TTC.

De mon côté je ne vois pas de blocage au règlement des factures. Evidemment c’est [P] [T] qui donnera son aval définitif.

Bien cordialement »

Ce mail montre une attention du détail remarquable, un soucis des intérêts du co contractant, un investissement important dans le bon déroulement de la construction, et ce alors même que ARTIMMOBILIER pourrait se contenter de se reposer sur la vérification des factures par le Maître d’oeuvre.

Par ailleurs ARTIMMOBILIER produit d’autres mails montrant tous que ARTIMMOBILIER s’occupe de sélectionner des artisans, à valider par la SCI, relance ceux ci pour qu’ils travaillent plus vite, présente les devis au Maître d’oeuvre pour que celui ci les vérifie avant que ART les présente au Maître d’ouvrage pour engagement, les examine aussi lui même, s’implique dans le détail de la construction, sert d’interface constante entre les artisans et le Maître d’Ouvrage.

Concernant 5 présences aux réunions de chantier, elles ne sont effectivement pas établies, si ce n’est par quelques photographies des travaux au fur et à mesure de leur avancée, mais l’inverse non plus, et c’est la présence du Maître d’oeuvre qui est véritablement utile à ces réunions, qui se tiennent généralement 1 fois par semaine ou quinzaine, en présence du Maître d’oeuvre, et l’on voit dans les mails que ARTIMMOBILIER et le maître d’oeuvre sont en relation constante, ce qui permet à ARTIMMOBILIER d’être constamment avisé de l’état d’avancement du chantier , de sorte qu’un manquement éventuel sur ce point n’aurait eu aucune incidence sur la qualité du travail de l’AMO.

Enfin ne figure au dossier de la SCI aucun mail de protestation reprochant à ARTIMMOBILIER un mauvais suivi, si ce n’est après construction.

Par ailleurs les travaux se sont déroulés sur une période de 9 mois environ, ce qui montre une réfection, vu le volume et la vétusté de départ, qui a été bien gérée dans son déroulement.

ARTIMMOBILIER a donc rempli toutes ses obligations vis à vis de la SCI, de sorte qu’aucun dommages intérêts pour inexécution contractuelle n’est dû.

Sa seule erreur néanmoins a été de ne pas remarquer à la lecture du devis du menuisier ( devis [E] ) que les volets prévus étaient en aluminium, contrairement à la prescription de l’architecte des bâtiments de France, reprise par le permis de construire, qui exigeait des volets en bois.

Le devis comme la facture mentionnent uniquement, avant le détail des prestations : Menuiseries extérieures et fermetures : Menuiseries aluminium K-LINE Bicoloration.

Il semble donc que les volets roulants comme les volets battants soient tous en aluminium.

Sur la facture N° 00016412 du 25 juin 2021 du menuisier [E] les prix facturés relatifs uniquement aux volets sont les suivants :

Logement 1

1 volet roulant ( pièce de vie ) 84×140 : 249 € HT, plus TVA 10 %

1 paire de volets Battants ( pièce de vie à l’arrière ) 459,90 € + TVA 5,5 %
2 paires de volets 100×130 ( Pièce de vie, chambres et salle d’eau ) 489,75 + TVA 5,50.%
1 paire de volets 82×157 ( Chambre ) 494,65 + TVA 5,50.%

Logement 2

4 paires de volets 82×158 ( pièce de vie 2, Chambre et salle d’eau ) 1 à 519,65 + TVA 5,5.

Il semble exister une erreur sur la facture, seule une paire de volets est prévue, pour 4 fenêtres .

Au devis c’est bien 4 volets qui sont prévus, soit 529,25 x 4 = 2 117,00 € + TVA 20 %

Le tribunal ne retiendra que la facture, correspondant probablement à ce que la SCI a réellement payé. .

Logement 3

1 volet roulant 195X225 : 383,32 € HT, TVA 10%
1 volet roulant 87X169 : 178,31€ HT, TVA 10 %
1 volet roulant 85×159 : 178,31 e HT, TVA 10 %

1 paire de volets 87×169 : 529,90 € TVA 5,5%
1 paire de volets 85×159 519,65 € TVA 5,50 %

Logement 4

1 volet roulant 150×222 : 383,71 € TVA 10 %
2 volets roulants 76×160 : 356,61 €, TVA 10 %

2 paires de volets 76,5 x 160 : 529, 25, TVA 5,50 %

le SCI n’a pu ou ne pourra conserver ces volets aluminium contraires aux prescriptions du permis de construire.

Cette dépense a donc été inutile.

Le tribunal estime que la responsabilité de cette erreur n’incombe pas entièrement à ARTIMMOBILIER, car celui ci ne se substituait pas entièrement au Maître d’ouvrage, ainsi que le précise le contrat d’aide à la construction, mais qu’il fournissait une prestation qui était essentiellement de conseil, que le Maître d’ouvrage, auquel tous les devis et factures ont été communiqués, aurait pu lui aussi avec un peu plus de vigilance remarquer que les volets étaient prévus en aluminium, ainsi que le Maître d’oeuvre, qui avait nécessairement lui aussi connaissance des prescriptions de l’administration.

Dans cette responsabilité partagée, le tribunal estime à 1/3, soit 33,33 %, la responsabilité de ARTIMMOBILIER.

Celle-ci devra donc remboursement à la SCI d’1/3 du montant de cette dépense inutile.

L’ensemble des volets aluminium posés pour les 4 logements représente un coût total, TVA incluse aux différents taux, de 5799,20 €.

La somme due à titre de Dommages-intérêts par ARTIMMOBILIER à la SCI est donc la suivante :

5 799,20 € : 3 = 1 933,06 €.

Qui viendront par compensation réduire la somme restant due par la SCI à ARTIMMOBILIER, La SCI ne contestant pas n’avoir pas réglé à ARTIMMOBILIER la dernière facture du 17/11/2021 d’un montant de 2 904 € TTC.

La somme restant due est donc de 2 904 € – 1 933,06 € = 970,94 €.

Enfin s’il résulte d’un courrier du 27 Janvier 2022 de la communauté de communes des Herbiers ( Pièce 12-1 CGMG ) que la somme de 400 € de subvention pour rénovation de façade initialement prévue a été gelée en raison du fait que les volets sont en aluminium, ce même courrier assure la CGMG du versement quand les volets alu seront remplacés, ce qui ne manquera pas de ce faire.

On ne donc inclure aux conséquences de cette erreur la perte définitive de la subvention de 400 €.

La demande de CGMG, bien que largement infondée, ne peut être qualifiée d’abusive.

Le tribunal ne peut donc accorder de dommages intérêts sur ce fondement.

*

Aucune des deux parties n’obtenant entièrement satisfaction, il n’est pas inéquitable de laisser à chacun la charge de ses frais de représentation en justice par avocat.

Il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre.

L’exécution provisoire est prévue par l’article 514 du code de procédure civile, dont il n’y a pas lieu d’écarter l’application.

*

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL :

Statuant par dépôt du jugement au greffe, en premier ressort, contradictoirement :

CONDAMNE la SCI CGMG à payer à la SASU ARTIMMOBILIER la somme de 970,94 €, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 24/02/2022, date de la lettre de mise en demeure.

Accorde la capitalisation des intérêts sur cette somme à compter du présent jugement.

Rejette les diverses demandes de dommages-intérêts de la SCI, autres que la demande de dommages-intérêts partiellement acceptée relative aux volets aluminium.

Rejette la demande de dommages-intérêts de ARTIMMOBILIER pour action abusive de la société CGMG.

Dit n’y avoir pas lieu d’accorder à l’une ou l’autre partie une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partage les dépens de l’instance.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile, même en cas d’appel.

FAIT ET RENDU LE 02 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Président.

Nadège MOREAU Eric PLANCHETTE

Maître Stéphane MIGNE de la SAS BDO AVOCATS
Maître Geoffrey LE TAILLANTER de la SCP D.M.T